Varios modelos de proyectos de construcción de agencias inmobiliarias.
1. Definición del sistema de agencia inmobiliaria
El cliente propietario del terreno inicia la apelación, y el agente profesional propietario del desarrollo, construcción y operación del proyecto asume la responsabilidad. Las dos partes establecieron una relación de cooperación a través de consultas equitativas y finalmente realizaron un modelo de desarrollo cooperativo de Tongli. Los agentes suelen ser empresas inmobiliarias de marca. Su experiencia madura en marca, productos, costos, financiamiento, gestión, equipo, etc. puede proporcionar al cliente posicionamiento, planificación y diseño del proyecto, gestión de proyectos, gestión de costos, gestión de ofertas y. gestión de marketing, gestión de marca, gestión de entrega y otros servicios durante todo el proceso de desarrollo.
2. Clasificación de la construcción de agencias inmobiliarias
Desde la perspectiva del desarrollo de la construcción de agencias inmobiliarias nacionales, la construcción de agencias en mi país comenzó desde la construcción inicial de las agencias gubernamentales y en su totalidad. La industria ha experimentado la construcción de agencias gubernamentales. La evolución de diferentes etapas, como agencia de construcción comercial y agencia de construcción de capital, ahora se ha desarrollado hasta un estado en el que coexisten tres modelos de agencias de construcción.
(1) Construcción gubernamental
El agente de construcción coopera con los departamentos gubernamentales pertinentes para llevar a cabo la gestión de la construcción y los servicios de viviendas asequibles, como viviendas de reasentamiento y viviendas de precio limitado y viviendas a gran escala. servicios públicos, y la comisión se cobra en función de la inversión, las ventas o las ganancias totales del proyecto. Los proyectos de construcción gubernamentales tienen bajas ganancias, pero pueden obtener más recursos sociales.
(2) Construcción de agencia comercial
Encargada por el cliente privado, el agente también es responsable del desarrollo, la construcción o las ventas. Específicamente, se puede dividir en: construcción de agencias comerciales basadas en tarifas de servicios puros y construcción de agencias comerciales basadas en acciones.
1. Estructura de agencia comercial con tarifa de servicio simple
Los agentes trabajan con clientes que han obtenido o planean obtener certificados de propiedad de terrenos para terrenos objetivo. El principal soporta todo o parte de los fondos y el agente no tiene participación en el capital. De acuerdo con la relación contractual en el "Acuerdo de Encomienda de Agencia" firmado por ambas partes, somos responsables de todo el proceso de desarrollo de proyectos y servicios de gestión. A través de la gestión y producción de marca, cumplimos con los objetivos comerciales y de eficiencia del cliente en la agencia. proyecto de construcción, y cobrar una cierta cantidad de acuerdo con los términos del contrato. Cargo por servicio proporcional.
Durante el proceso de construcción del proyecto, el cliente es responsable de recaudar todos los fondos necesarios para el desarrollo del proyecto, tiene derecho a invertir en la toma de decisiones, supervisión, sugerencias e información durante el desarrollo del proyecto, disfruta de los ingresos por inversiones de el proyecto y asume los riesgos del mismo. Los agentes son los principales responsables de toda la gestión del proceso de establecimiento del equipo de gestión de proyectos, gestión de planificación y diseño, gestión de la construcción del proyecto, gestión de costos, gestión de marketing y gestión de finalización y entrega.
2. Estructura de agencia comercial basada en acciones
También conocida como "transacción de acciones pequeñas", significa que las empresas inmobiliarias solo poseen una pequeña proporción de acciones en proyectos cooperativos. Aunque de acuerdo con las reglas pertinentes del desarrollo inmobiliario, la participación de pequeñas acciones no puede obtener directamente los derechos comerciales reales del proyecto, de acuerdo con el acuerdo de encomienda correspondiente entre el principal y el agente, el proyecto aún es comercializado por el equipo de pequeñas acciones. , utilizando la marca, el sistema de productos y la gestión de la empresa, disfrute de los recursos crediticios y de adquisiciones de la empresa y mejore el rendimiento del proyecto.
(3) Construcción de agencias de capital
El modo de operación de la construcción de agencias de capital es básicamente el mismo que el de la construcción de agencias de proyectos tradicionales. La principal diferencia es que los directores de la construcción de agencias de capital son en su mayoría capital externo y no tienen entidades económicas reales, por lo que es posible que no puedan obtener los derechos de uso de la tierra de las parcelas objetivo. Por lo tanto, el ámbito de gestión de la construcción de agencias también incluirá consultas de inversión, formación de empresas de proyectos, gestión de etapas iniciales, etc.
Entre ellos, el capital externo se refiere a diversas instituciones financieras con capacidad de inversión inmobiliaria, incluidas sociedades fiduciarias, compañías de seguros, etc. En la actualidad, la construcción de capital dentro del sector también puede establecerse tras la "unión" de las empresas inmobiliarias y el capital. Las empresas de desarrollo confían en años de experiencia en gestión e inversión de proyectos para identificar proyectos inmobiliarios con valor de inversión, encontrar proyectos de inversión inmobiliaria para instituciones financieras con sólida solidez financiera y brindar servicios de desarrollo inmobiliario de proceso completo para sus proyectos, obteniendo así "capital". + construcción de agencia" "Modelo win-win.
3. Pros y contras de los proyectos de construcción de agencias inmobiliarias
(1) Ventajas
1. ) Lograr la prima de marca. A través de la cooperación con grandes empresas inmobiliarias, podemos lograr una prima en las ventas de bienes raíces y aumentar los precios de los inmuebles circundantes en diversos grados.
(2) Mejorar las capacidades de desarrollo.
(3) Mejorar las capacidades de financiación.
2. Al agente.
(1) Los ingresos son relativamente estables y el riesgo es pequeño. Las principales fuentes de ingresos son los honorarios de gestión, los honorarios de construcción de las agencias y las primas de ventas. Excepto las primas de ventas, todo es relativamente estable. En este proceso se fortalece la gestión de gastos y costos y se pierde poco.
(2) Lograr una rápida expansión de escala. Por lo general, los proyectos suelen calcularse a partir del desarrollo de la inversión, es decir, de la ubicación. Los proyectos de construcción de agencias pueden acortar en gran medida el ciclo de desarrollo, realizar rápidamente el proyecto y garantizar el desarrollo a gran escala de la empresa.
Desventajas
1. La naturaleza del agente y el método de encomienda deben ser claros. La determinación de la naturaleza del agente constructor afectará directamente la formulación de las especificaciones generales del sistema de construcción del agente. Bajo diferentes naturalezas, el modo de operación y los mecanismos de control relacionados del sistema de agencia serán diferentes, y el tiempo, los métodos de acceso, el contenido de la autorización de encomienda, los estándares de cobro, etc. del sistema de agencia también serán diferentes.
Además, existen diferentes opiniones y controversias sobre qué tipo de organización es más adecuada para el sistema de agencias. No existe una regulación unificada sobre las tarifas de gestión del sistema de construcción de agencias, lo que ha provocado una competencia desordenada de servicios en la implementación del sistema de construcción de agencias.
2. En términos del mercado de la construcción, mi país no cuenta con documentos normativos unificados que orienten el sistema de construcción de agencias. El entorno legal para que las unidades de construcción de agencias realicen sus funciones es imperfecto y no tiene estatus legal. los procedimientos de construcción de capital nacional. El sistema de construcción de la agencia está específicamente relacionado con el plan de inversión actual, la liberación del presupuesto, la asignación de fondos, la gestión financiera y otros sistemas relacionados. Las prácticas de varios departamentos locales son inconsistentes y confusas. Por lo tanto, la fortaleza general de las agencias de construcción es débil y no existe un mercado de agencias de construcción maduro, estandarizado y competitivo. Algunas agencias de construcción tienen calificaciones generales más bajas. Muchas agencias de construcción se transforman a partir de unidades de construcción originales, agencias de consultoría de ingeniería, empresas de supervisión de obras, empresas contratistas de ingeniería, etc. Y la solidez económica, el sistema de trabajo, el equipo de personal, etc. de algunas unidades no pueden alcanzar completamente el nivel esperado de las unidades de agencias de construcción. Hay un número insuficiente de agentes de la construcción en algunos sectores, y un mercado de la construcción efectivamente competitivo requiere un número razonable de agentes de la construcción en cada industria. Sin embargo, el número de instituciones de construcción que cumplen con los requisitos de calificación en nuestro país es todavía muy limitado y es necesario cultivarlo y desarrollarlo.
3. Las políticas y medidas de apoyo relacionadas con el sistema de construcción de agencias son imperfectas, falta una evaluación cuidadosa de los proyectos de construcción de agencias, el sistema de supervisión no es estricto ni estandarizado y el sistema de seguros de agencias no aún no se ha establecido completamente. Según el contrato de agencia, el agente será responsable de la compensación por las inversiones innovadoras, pero si el monto de la compensación es demasiado grande, es posible que el agente no pueda soportarla y se necesita un sistema de seguro correspondiente para transferir el riesgo de compensación. Hay poca exploración en esta área en China y faltan documentos de orientación operativa.
(Parte del contenido está extraído de Internet)