Riesgos hipotecarios
A juzgar por los problemas descubiertos en la práctica bancaria, los riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios existen principalmente en los siguientes cuatro aspectos, que se detallan a continuación:
(1) Es difícil Determinar la prioridad de los préstamos hipotecarios bancarios. Riesgo de realización. Los derechos hipotecarios son garantías reales basadas en el acuerdo contractual entre un banco comercial y el prestatario (o un tercero que proporciona garantía hipotecaria al prestatario). Detrás de ello está la prioridad legal basada en el orden de ejercicio directamente estipulado por la ley. En un caso de préstamo, una vez que se cumplen la prioridad legal y la prioridad hipotecaria, la prioridad hipotecaria es relativamente baja, lo que puede provocar la pérdida de la garantía del crédito del banco en cierta medida o incluso por completo, es decir, el crédito. está suspendido.
(2) El riesgo de una revisión insuficiente durante el proceso de préstamo bancario. El artículo 36 de la "Ley de Bancos Comerciales" estipula que los bancos comerciales tienen la obligación legal de examinar estrictamente la propiedad, el valor y la viabilidad de las garantías para garantizar que la función de garantía de las garantías para los préstamos pueda ejercerse plena y eficazmente. En la práctica, existen muchos problemas operativos y enormes riesgos en el negocio de revisión de hipotecas de préstamos bancarios. Los problemas y riesgos más destacados incluyen principalmente: primero, la desalineación de la titularidad de los préstamos; segundo, la sobrevaluación de las garantías causa directamente riesgos crediticios; tercero, la viabilidad del ejercicio de la hipoteca tiene un impacto proporcional inverso significativo en el perfil de riesgo del préstamo;
(3) Riesgos legales del registro de hipotecas de préstamos bancarios. Riesgos al celebrar el contrato y registrar la hipoteca. En la práctica, los riesgos pendientes en la firma de contratos y el registro de hipotecas incluyen principalmente: primero, el riesgo de que el contrato de préstamo o hipoteca sea inválido; segundo, el riesgo de no registro o falta de registro; tercero, el riesgo de que se repita el registro; , el riesgo de reembolso de préstamos o reclamaciones de préstamos Riesgos en el negocio de transferencia en quinto lugar, el riesgo de "dos certificados" de hipotecas de bienes raíces;
(4) Gestión de riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios. Debido a que la hipoteca es una garantía mobiliaria que no transfiere la posesión del objeto hipotecario, una vez que la hipoteca se establece efectivamente y se emite el préstamo, la hipoteca todavía está en posesión del deudor hipotecario. La forma de existencia física, la forma de valor y el mantenimiento de los derechos hipotecarios de la garantía tienen un gran impacto en la efectividad real y legal de la garantía, por lo que la gestión de la garantía enfrenta grandes riesgos. Los riesgos que se enfrentan en la práctica de la gestión hipotecaria posterior al préstamo incluyen principalmente: el riesgo de que el deudor hipotecario disponga a voluntad de la garantía debido a un concepto débil de crédito y legalidad; el riesgo de pérdida de la garantía; el riesgo de perder las restricciones de los derechos hipotecarios; ; el riesgo de que la hipoteca sea declarada inválida ilegalmente; los riesgos de aplicar el principio de "los créditos siguen a los activos" y la regla del "período ex-derechos" en la reestructuración empresarial.
¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios?
Préstamo hipotecario inmobiliario: se refiere a un préstamo hipotecario otorgado por un banco u otra institución financiera (prestamista) que utiliza un inmueble como garantía material de pago. Pague el capital y los intereses al prestamista en cuotas con ingresos estables. Si el principal y los intereses no se pueden pagar según lo acordado, el prestamista puede vender la propiedad para compensar la deuda.
Préstamo hipotecario inmobiliario: se refiere a un préstamo hipotecario otorgado por un banco u otra institución financiera (prestamista) utilizando el inmueble proporcionado por el prestatario como garantía material de pago. El prestatario paga el capital y los intereses al prestamista en cuotas con ingresos estables. Si el prestatario no paga el capital y los intereses según lo acordado, el prestamista puede vender la propiedad para saldar la deuda.
Al igual que otras actividades comerciales, los préstamos hipotecarios inmobiliarios también tienen ciertos riesgos, que incluyen principalmente:
1 Evaluación de riesgos
La agencia de evaluación se rige por intereses. , No dudan en emitir informes de tasación falsos, elevando deliberadamente el precio de tasación de la propiedad para que el prestatario pueda solicitar más préstamos, o cuando el prestamista subasta la propiedad hipotecada, la agencia de tasación baja deliberadamente el precio de tasación de la propiedad.
2. El riesgo de enfrentamiento por arrendamiento
Según el principio de "comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento", si "el alquiler es lo primero", incluso si el prestatario Si no paga a tiempo, el prestamista tendrá dificultades para deshacerse de la garantía ya que el contrato de arrendamiento aún está vigente.
Al mismo tiempo, si el prestatario firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con el arrendatario antes de firmar un contrato de préstamo con el prestamista, exigiendo que el arrendatario pague el alquiler de una vez, o el prestatario alquila la propiedad a un alquiler significativamente inferior al precio de mercado, el alquiler recibido por el prestamista no será suficiente para pagar el préstamo.
3. Riesgos de registro
El primero es el registro falso, y el segundo es el riesgo de "múltiples apuestas sobre una misma cosa". Cuando el prestatario quiebra y necesita disponer de la propiedad hipotecada, el registro falso impide que se protejan los derechos e intereses del prestamista, y la "hipoteca única" dificulta la disposición de la propiedad hipotecada.
4. Riesgo de compensación prioritaria
Según la "Ley de Garantías" de mi país, después del registro de la hipoteca por parte del departamento competente, se puede dar prioridad a los préstamos hipotecarios. Sin embargo, según el artículo 286 de la "Ley de Contratos de la República Popular China", la prioridad del contratista del proyecto de construcción es superior a reclamaciones como los derechos hipotecarios, al mismo tiempo, según el artículo 45, párrafo 1, de la Ley; "Medidas de gestión de recaudación de impuestos", si un contribuyente no paga los impuestos primero y su propiedad se establece como garantía, los impuestos tendrán prioridad sobre la garantía mobiliaria.
5. Riesgo de valor de la garantía
Con el desarrollo de la economía de mercado, los precios de las materias primas fluctúan con frecuencia y el valor de los bienes inmuebles también fluctúa en consecuencia, y existe un gran riesgo de valor. fluctuaciones.
6. Riesgo de liquidación
La enajenación de la propiedad hipotecada debe pasar por al menos varios pasos, como la evaluación y la subasta. Cada paso requiere mucho tiempo y es laborioso, lo que genera altos costos de liquidación. capacidades de liquidación reducidas y ejecución deficiente de la liquidación. Es difícil esperar por muchos riesgos de liquidación.
7. Gestión de riesgos posteriores al préstamo
Si el oficial de crédito carece de conciencia sobre la prevención de riesgos y la responsabilidad, fácilmente conducirá al riesgo de robo, daño y reducción del valor del préstamo. colateral.
En resumen, aunque el riesgo de los préstamos hipotecarios sea pequeño, no significa que no exista riesgo. Como prestamista, debes ser consciente de la prevención de riesgos. Todos los aspectos de la investigación, revisión e inspecciones de seguimiento posteriores al préstamo deben ser monitoreados estrictamente y no se puede relajar la vigilancia.
Los peligros de los préstamos hipotecarios para vivienda
Los peligros de los préstamos hipotecarios para vivienda son:
1. Riesgo de impago: Aunque el acreedor hipotecario sea un banco, el prestatario. se aplica a una hipoteca inmobiliaria. Existen riesgos de incumplimiento, incluido el incumplimiento forzoso y el incumplimiento racional. Incumplimiento forzoso significa que el prestatario se ve obligado a incumplir debido a una capacidad de pago insuficiente, lo que significa que el prestatario está dispuesto a pagar pero no puede hacerlo. El incumplimiento racional se refiere al incumplimiento activo del prestatario. La teoría de la equidad sostiene que en un mercado de capitales perfecto, un prestatario puede decidir si incumple sus obligaciones únicamente comparando el valor único de su vivienda con la deuda hipotecaria.
2. Riesgo de liquidez: existen algunos riesgos de liquidez en los préstamos hipotecarios inmobiliarios, incluido el riesgo de liquidez y el riesgo de liquidez se refiere al riesgo de que los depósitos a corto plazo y los préstamos a largo plazo sean difíciles de realizar. . Los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles en China provienen principalmente de fondos de previsión y depósitos de ahorro. Los depósitos de ahorro tomados por los bancos son depósitos a corto plazo con vencimientos de sólo tres a cinco años, mientras que los préstamos hipotecarios para vivienda son préstamos a largo plazo.
3. Riesgo de ciclo económico: El riesgo de ciclo económico es relativamente raro y se refiere al riesgo causado por fluctuaciones cíclicas en el nivel general de la economía nacional. En comparación con otras industrias, la industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos.
4. Riesgo de tasa de interés: Creo que todos entienden que el riesgo de tasa de interés se refiere al riesgo que los cambios en las tasas de interés de los préstamos traen al valor de los activos del banco. El riesgo de tasa de interés está determinado por su estructura de capital de depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo. Las fluctuaciones de las tasas de interés, ya sea que suban o bajen, pueden causar pérdidas a los bancos. Si las tasas de interés aumentan, las tasas de las hipotecas también aumentarán, lo que podría aumentar las presiones de pago de los prestatarios. Cuanto mayor sea el monto del préstamo y cuanto más largo sea el plazo del préstamo, mayor será su influencia, aumentando así el riesgo de incumplimiento.
¿En qué debes prestar atención a la hora de conseguir un préstamo hipotecario?
1. El crédito es una base importante para que los bancos aprueben préstamos. Para evitar riesgos de financiación, los bancos revisarán el crédito del prestamista. Si hay muchos préstamos vencidos o listas negras, los bancos rechazarán los préstamos, por lo que el crédito es una condición muy importante.
2. ¿Se puede hipotecar la propiedad? Algunas propiedades no se pueden hipotecar sin un certificado de título. Por lo tanto, primero debe obtener el certificado de propiedad de la propiedad antes de poder presentar la solicitud al banco.
3. Para otras propiedades, si la tasa de aprobación única es alta, se pueden proporcionar y reconocer otras propiedades bajo el nombre. Sin embargo, es necesario obtener el consentimiento de todos los propietarios y preparar materiales escritos antes de que el banco lo apruebe.
4. Materiales proporcionados. Al presentar la solicitud, el banco le solicitará información de identidad, certificado de propiedad inmobiliaria y otros materiales. Todos los materiales proporcionados deben ser verdaderos y correctos y no se permiten materiales falsos. Si el banco lo descubre, el préstamo será directamente rechazado, incluido en la lista negra y ya no podrá solicitar un préstamo. Quienes causen pérdidas económicas también asumirán las responsabilidades legales pertinentes.
¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios de los bancos comerciales y cómo prevenirlos?
Desde la perspectiva del desarrollo de los bancos comerciales de mi país, los riesgos que enfrentan los bancos comerciales de mi país se concentran en el riesgo de crédito, el riesgo de mercado, el riesgo operativo y el riesgo de liquidez.
1. Riesgo de crédito
El riesgo de crédito, también conocido como riesgo de incumplimiento, se refiere a la posibilidad de que los acreedores sufran pérdidas debido a la dificultad o falta de voluntad de la contraparte (deudor) para realizar los pagos. . El riesgo de crédito bancario se refiere principalmente al riesgo de pérdidas por préstamos bancarios causadas por el incumplimiento por parte del deudor de pagar el préstamo en su totalidad y a tiempo. El negocio crediticio es el negocio tradicional y principal de los bancos. Los bancos son los centros de crédito de la sociedad y la concentración de riesgos crediticios. Por lo tanto, en las condiciones de la economía crediticia moderna, el riesgo crediticio que enfrentan los bancos es un riesgo importante, y las pérdidas causadas por el riesgo crediticio a los bancos también son enormes.
2. Riesgo de mercado
El riesgo de mercado se refiere a las pérdidas que sufren los negocios dentro y fuera de balance de los bancos debido a cambios adversos en los precios de mercado (tipos de interés, tipo de cambio). tipos de interés, precios de acciones y precios de materias primas). El riesgo de mercado existe en las actividades comerciales y no comerciales de los bancos. El Comité de Basilea define el riesgo de mercado como el riesgo de pérdidas en posiciones dentro y fuera de balance debido a cambios en los precios de mercado.
3. Riesgo operativo
Según el tipo de riesgo, el riesgo operativo se puede dividir en cuatro categorías, a saber, procesos operativos internos, factores humanos, factores institucionales y eventos externos. Los factores de riesgo se pueden dividir en siete categorías, que incluyen: fraude interno; problemas de seguridad en las actividades de los empleados y lugares de trabajo; problemas de seguridad en los clientes, productos y actividades comerciales; daños a los activos físicos mantenidos por el banco; ; Administración, gestión de entregas y procesos, etc.
4. Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es uno de los principales riesgos que enfrentan los bancos comerciales en mi país. A medida que los mercados financieros se vuelven cada vez más abiertos, una vez que el riesgo de liquidez evolucione hacia una crisis de liquidez, causará pérdidas irreversibles. En comparación con el riesgo de crédito, el riesgo de mercado y el riesgo operativo, las causas del riesgo de liquidez son más complejas y extensas, y generalmente se consideran un riesgo integral.
Basándonos en el análisis de riesgos de los préstamos hipotecarios, podemos prevenir riesgos provenientes de los siguientes aspectos.
① Revisión estricta. El examen estricto de las garantías, los derechos de propiedad, los contratos hipotecarios y los documentos relacionados son medidas fundamentales para prevenir los riesgos de los préstamos hipotecarios.
En cuanto a la hipoteca en sí, el oficial de crédito debe revisar la autenticidad del certificado de derechos hipotecarios y verificar la autenticidad de la hipoteca correspondiente al certificado de derechos (como casas, derechos de uso de suelo, etc.). ) mediante visitas in situ; en segundo lugar, el personal de crédito también debe revisar la garantía en estricta conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes para ver si la garantía está permitida por las leyes y reglamentos pertinentes y si está dentro del alcance de la garantía permitida por el banco.
En cuanto a los derechos de propiedad de la propiedad hipotecada, si es propiedad de * * * (como una casa), debe haber un poder de otras * * * personas que acepten la hipoteca. Si es propiedad de una sociedad, debe haber otros socios. Un poder que autorice a la persona a aceptar la hipoteca. Si se trata de hipoteca de empresa estatal o de empresa colectiva, deberá existir certificado de autorización de la SASAC competente y del congreso de trabajadores acordando la hipoteca si se trata de hipoteca de sociedad de responsabilidad limitada o de sociedad anónima; sociedad, deberá ser aprobado por la asamblea de accionistas o el consejo de administración de conformidad con los estatutos de la sociedad. Constancia de autorización.
Los agentes de crédito deben examinar estrictamente los distintos documentos de la garantía y exigir que los documentos pertinentes estén completos. Este requisito debe determinarse en función de la garantía específica. Por ejemplo, una hipoteca para un automóvil importado requiere un certificado de operación, certificado de producto, contrato de compraventa, formulario de declaración de aduana, factura y muchos otros trámites.
Para los contratos hipotecarios, los oficiales de crédito deben revisar estrictamente las condiciones relevantes del contrato de préstamo, especialmente sus términos efectivos adicionales y el alcance comercial de la licencia comercial del prestatario. Además, es necesario prestar especial atención al hecho de que el período de validez del contrato de hipoteca debe cubrir el período de validez del contrato de préstamo.
(2) Haz un buen trabajo en el registro. Según las disposiciones de la Ley de Garantía, los bienes muebles como inmuebles, árboles, aeronaves, barcos, vehículos y equipos empresariales deben registrarse de conformidad con la ley, y el contrato de hipoteca entrará en vigor a partir de la fecha de registro. Por lo tanto, cuando los bancos solicitan préstamos hipotecarios, deben prestar especial atención a si es necesario registrar la garantía para que sea efectiva. Además, es necesario confirmar si el contrato de préstamo y el contrato de garantía deben certificarse ante notario de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes.
③ Realiza una buena valoración del valor. La evaluación del valor de la garantía es el medio más utilizado para prevenir el riesgo hipotecario. Para ello, los bancos primero deben establecer un sistema de gestión interno completo para la evaluación del valor de las garantías y realizar evaluaciones periódicas del valor de las garantías. Las unidades que tengan las condiciones y necesidades también deben establecer un sistema diario de valoración a precios de mercado y prestar atención a la capacitación del personal en esta área. En segundo lugar, es necesario reforzar el contacto, el conocimiento y la evaluación de las empresas de tasación de activos para prevenir riesgos de fraude en la subcontratación del negocio de tasación de valores de garantías. En tercer lugar, no se puede ignorar por completo al departamento gubernamental que emite el certificado de propiedad de la propiedad hipotecada. En particular, se debe analizar la posibilidad de que el prestatario soborne a personal clave del departamento gubernamental para emitir certificados de propiedad falsos o hipotecas duplicadas.
④ Garantizar la preservación de los activos. La preservación de activos para préstamos bancarios implica la disposición de garantías. En caso de incumplimiento del prestatario, el banco debe embargar rápidamente la garantía para proteger sus derechos como primer beneficiario. Al deshacerse de la garantía, se deben hacer esfuerzos para coordinar la relación con las partes interesadas relevantes, considerar plenamente los costos de disposición, los impuestos y las pérdidas de intereses después del incumplimiento del préstamo, y evitar el riesgo de ventas baratas de la garantía.
Datos ampliados
La gestión del riesgo operativo de un banco involucra no sólo los procedimientos y procesos internos del banco, sino también la estructura organizacional, las políticas y los procesos de gestión del riesgo operativo del banco. Para las instituciones, deben existir políticas apropiadas para hacer frente a los riesgos operativos. Estas políticas primero deben determinarse y comunicarse a todos los empleados del banco. En este proceso, hay varios aspectos a considerar: Primero, debe haber una estructura de gobierno clara y se debe saber a quién reportar y bajo qué circunstancias.
En un caso bancario típico, debería haber una organización separada de gestión del riesgo crediticio, con diferentes departamentos comerciales responsables de la gestión del negocio diario. Es decir, existen dos mecanismos de presentación de informes, respectivamente, a la gestión. dichos departamentos comerciales. El gerente informa sobre las operaciones diarias;
En cuanto al crédito, debe informarse al gerente de crédito correspondiente. Otro punto muy importante sobre la información involucrada en los bancos es la persona que obtiene la información y los diferentes niveles de detalle de la información. Por ejemplo, la junta directiva necesita un mensaje general y es imposible dar el mismo mensaje a todos. Además, la información debe ser flexible y se requieren métodos flexibles para recopilarla.