La cantidad de terreno adquirido por una empresa de bienes raíces no excederá el 40% de las ventas anuales.
Recientemente, los rumores de que "la cantidad de terreno adquirido por las empresas inmobiliarias no excederá el 40% de las ventas anuales" en las "nuevas regulaciones" han desencadenado acalorados debates. De hecho, aunque los canales oficiales no han emitido un aviso al respecto, ya el 20 de agosto de 2020, en un simposio sobre empresas inmobiliarias realizado conjuntamente por el Banco Central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se mencionó que "la relación entre adquisición de terrenos y ventas no excederá el 40%". Línea roja auxiliar.
Algunas inmobiliarias aún superan la línea roja.
Las 12 empresas inmobiliarias que participaron en el simposio del día 20 se convirtieron en el primer grupo de empresas piloto, a saber, Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly Development, Seazen Holdings, Overseas Chinese Real Estate. , OCT, Greenland Holdings, China Resources Land, Sunshine City. El 365438 de junio y el 31 de febrero de 2020, los departamentos pertinentes celebraron otro simposio "Tres líneas rojas" y declararon que ampliarían el número de empresas piloto, y que el número podría ampliarse de 12 a 30. Los nuevos participantes en el simposio incluyen China Fortune Land Development, Jinmao, Shimao, China Merchants Shekou, Longfor y otras empresas inmobiliarias.
Los datos de ese momento mostraban que si el índice de ventas de terrenos en el último año era superior al 40% o el flujo de caja operativo era negativo durante tres años consecutivos, las empresas inmobiliarias debían explicar la fuente de fondos para adquisición de tierras.
Los expertos de la industria dijeron que la tasa de transferencia de tierras es del 40% y que la inversión y las ventas están vinculadas para estabilizar los precios de la tierra y reducir el apalancamiento. En el corto plazo, las empresas con gran capacidad de suelo se verán muy afectadas. En el futuro, las grandes inmobiliarias se harán cada vez más fuertes y será más difícil para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias "contraatacar".
En el contexto de tres líneas rojas y dos ofertas de suelo centralizadas, las empresas inmobiliarias fueron más cautelosas a la hora de adquirir terrenos en el primer semestre del año, y las empresas individuales adquirieron más terrenos. En la primera mitad del año, el índice promedio de transferencia de tierras del primer grupo de 12 empresas piloto fue del 28,8%, inferior a la línea roja del 40%. Sólo tres de las 12 empresas estaban ligeramente por encima de la línea roja.
Los datos del CRIC muestran que entre las 30 principales empresas inmobiliarias que recibieron terrenos en el primer semestre de 2021, 12 empresas pasaron la línea. Las empresas inmobiliarias que cruzaron la línea tuvieron la mayor proporción de ventas de terrenos, 93,8%, 89,5% y 70,6% respectivamente. Algunas empresas inmobiliarias acaban de cruzar la línea roja.
¿Es destacado el “Efecto Matthew” de las empresas inmobiliarias?
Ding Zuyu, director ejecutivo de la Asociación de Investigación de Bienes Raíces de China, escribió en su cuenta oficial personal de WeChat que las empresas de bienes raíces con una escala de 100 mil millones pueden gastar 40 mil millones para adquirir terrenos cada año, mientras que el anual Las ventas de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias pueden ser inferiores a 40 mil millones. La brecha entre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias y las grandes empresas inmobiliarias se ampliará aún más.
Ding Zuyu cree que, a largo plazo, para aquellas empresas inmobiliarias con productos sólidos y alto reconocimiento en el mercado, es necesario igualar el valor de reserva de terrenos de las empresas inmobiliarias con el rendimiento de ventas, de modo que aquellas con Las fuertes capacidades de ventas y ventas pueden. En realidad, es beneficioso para las empresas inmobiliarias adquirir terrenos con confianza. Señaló además que este indicador controla rígidamente la velocidad de expansión de escala de las empresas inmobiliarias, incluso para las empresas inmobiliarias líderes, las empresas estatales y las empresas centrales con abundante flujo de caja, la cantidad de terreno adquirido está limitada por las ventas.
Ding Zuyu le dijo a un periodista del China Times que con la desaparición de los dividendos del apalancamiento en el futuro, las empresas inmobiliarias con reservas de suelo ricas tendrán una mayor flexibilidad en los ajustes de inversión, y las empresas inmobiliarias comprometidas con una gestión eficiente están se espera que destaque.
En un artículo en la cuenta oficial de WeChat de la región de Guangzhou-Foshan, el analista jefe Xiao predijo que el 40% del monto de la adquisición de tierras representará el límite superior, lo que permitirá que los recién llegados superen rápidamente en un rango cada vez más estrecho. esquina. La oportunidad es que bajo supervisión, la distribución de las empresas inmobiliarias que principalmente proporcionan tierras puede volverse más dispersa, reduciendo la posibilidad de que existan unas pocas empresas monopolísticas y ayudando a cultivar un mercado más competitivo.
“El límite del 40 % en el índice de adquisición y venta de terrenos es muy hostil para los promotores inmobiliarios comerciales. Dado que los inmuebles comerciales son autosuficientes y no se venden al mundo exterior, los promotores tienen que seguir adquiriendo terrenos. a gran escala y consumirlo a gran escala. El costo de mantener bienes raíces comerciales ". Un usuario expresó su opinión sobre la línea roja del índice de ventas de terrenos del 40% en la plataforma Snowball. Otro usuario dijo: "La relación entre adquisición de tierras y ventas es 0,4, que es un indicador más apropiado. Y después de que se lanzaron las tres líneas rojas el año pasado, algunos lugares se han estado refiriendo a la relación del 40% entre adquisiciones de tierras y ventas y la de los primeros tres años de la empresa para controlar el flujo de caja de la empresa para adquirir terrenos”.
Según la investigación y el análisis de Han Yi Think Tank, la cantidad de terreno comprado no debe exceder el 40% de las ventas anuales. , lo que sin duda limitará la velocidad de expansión y el entusiasmo de las empresas inmobiliarias en el corto plazo, pero a largo plazo, se puede establecer un mecanismo de desarrollo más saludable y ordenado para las empresas inmobiliarias para ayudar al buen funcionamiento de la "vivienda para". "Tono de vida, no de especulación".
Además, cabe señalar que “la incorporación de letras comerciales a la supervisión de la deuda de las empresas inmobiliarias” también fue una línea roja auxiliar mencionada en el simposio del 20 de agosto de 2020.
Información relevante muestra que el papel comercial, como canal de financiación que no está regulado por el banco central y no está incluido en la categoría de pasivos que devengan intereses, tiene las características de no estar restringido por líneas de crédito bancarias. y políticas regulatorias. Por lo tanto, bajo la presión financiera de las "tres líneas rojas", muchas empresas inmobiliarias han aumentado el uso de papel comercial, reduciendo así el índice de deuda neta y aumentando el índice de deuda en efectivo a corto plazo.
Un informe de investigación de Zhongda Securities muestra que de 2016 a 2020, la escala total de facturas pagaderas por las empresas inmobiliarias ha seguido aumentando, de 70.400 millones de yuanes en 2016 a 393.200 millones de yuanes a finales de 2020. , con una tasa de crecimiento compuesta del 53,7%.
Al mismo tiempo, según datos de la Bolsa de Papel Comercial de Shanghai, el importe total de aceptaciones en el mercado de billetes de China en 2020 fue de 22,09 billones de yuanes, un aumento interanual del 8,41%, de cuyo monto de emisión de papel comercial fue de 3,62 billones de yuanes, un aumento interanual del 19,77%.
Entre las 19 principales empresas inmobiliarias, el saldo total de aceptación de facturas comerciales alcanzó los 335.574 millones, un aumento del 36,59% en comparación con 2019.
Desde 2021, se han producido con frecuencia problemas como impagos de bonos corporativos inmobiliarios y efectos comerciales. Ding Zuyu escribió en su cuenta oficial personal de WeChat: "Dado que las facturas comerciales se incluyen en la supervisión, si continúa dependiendo demasiado de las facturas comerciales, habrá riesgos políticos. En el futuro, las empresas de bienes raíces deben reducir su dependencia excesiva en letras comerciales No deben emitir grandes cantidades de letras Las letras comerciales se utilizan para ocultar los riesgos de deuda y transferir los riesgos actuales al futuro. Volver al negocio es la tarea clave de las empresas inmobiliarias.
”