Introducción a los métodos de expropiación y evaluación de viviendas para ayudarle a proteger sus derechos e intereses
En la vida real, con la continua expansión de la construcción urbana, el continuo aumento de los proyectos de construcción de bienestar público y la construcción de grandes proyectos, es inseparable de la expropiación de terrenos y casas para implementar proyectos y promover el la economía, las iniciativas sociales y el desarrollo general de los medios de vida de las personas. A continuación, el editor le presentará los conocimientos relevantes sobre la expropiación de viviendas, incluido qué es la expropiación de viviendas, cuáles son los métodos para evaluar la expropiación de viviendas y a qué cuestiones se debe prestar atención durante el proceso de expropiación de viviendas. cierta comprensión de la expropiación de viviendas después de leer esto.
1. ¿Qué es la expropiación de viviendas?
La expropiación de viviendas se refiere a los derechos de uso de la tierra de las casas de los residentes que son expropiadas por el departamento de expropiación de viviendas, generalmente el departamento de construcción urbana del gobierno, en la base de la aprobación preliminar del proyecto.
2. ¿Cuáles son los métodos para la expropiación y evaluación de viviendas?
El artículo 1 tiene como objetivo regular las actividades de expropiación y evaluación de viviendas en terrenos de propiedad estatal y garantizar que los resultados de la expropiación de viviendas. y la evaluación son objetivos y justos de acuerdo con el "Reglamento de Expropiación y Compensación de la Cámara de Expropiación y Evaluación de Tierras de Propiedad del Estado" y la formulación de estas Medidas.
Artículo 2: Estas Medidas se aplicarán a la evaluación del valor de las casas expropiadas en terrenos de propiedad estatal y a las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad, el cálculo del precio de mercado de bienes inmuebles similares de las casas expropiadas y la revisión y evaluación de los resultados de evaluación relevantes.
Artículo 3 Las agencias de evaluación de precios inmobiliarios, los tasadores inmobiliarios y los miembros del Comité de Expertos en Evaluación de Precios Inmobiliarios (en adelante, el Comité de Expertos en Evaluación) llevarán a cabo de forma independiente, objetiva e imparcial la evaluación de expropiación de viviendas. y trabajos de tasación, y emisión Responsable de los dictámenes de evaluación y tasación.
Ninguna unidad o individuo podrá interferir con las actividades de evaluación y tasación de expropiación de viviendas. Se recusarán quienes tengan interés en las partes involucradas en la expropiación de vivienda.
Artículo 4 La agencia de evaluación de precios de bienes raíces será seleccionada por los expropiados mediante negociación dentro del tiempo prescrito, si la negociación fracasa dentro del tiempo prescrito, el departamento de expropiación de viviendas organizará a los expropiados para que voten; de acuerdo con el principio de sumisión mayoritaria, o determinar mediante métodos aleatorios como lotería o sorteo. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.
Las agencias de evaluación de precios inmobiliarios no pueden realizar negocios de expropiación y evaluación de viviendas por medios inadecuados, como atender demandas indebidas de las partes expropiadoras, propaganda falsa, tarifas maliciosamente bajas, etc.
Artículo 5: En principio, los trabajos de expropiación y valoración de la vivienda para un mismo proyecto de expropiación serán realizados por una agencia evaluadora de precios inmobiliarios. Si el alcance de la expropiación de una vivienda es grande, puede ser asumido conjuntamente por dos o más agencias de tasación de precios inmobiliarios.
Si dos o más agencias de evaluación de precios inmobiliarios asumen la responsabilidad, negociarán y determinarán conjuntamente una agencia de evaluación de precios inmobiliarios como unidad principal, la unidad principal organizará las agencias de evaluación de precios inmobiliarios pertinentes para; discutir los objetos de evaluación, los momentos de evaluación y comunicar y unificar estándares sobre connotación de valor, base de evaluación, supuestos de evaluación, principios de evaluación, ruta técnica de evaluación, método de evaluación, selección de parámetros importantes, método de determinación de resultados de evaluación, etc.
Artículo 6: Una vez seleccionada o determinada la agencia de evaluación de precios de bienes raíces, el departamento de expropiación de viviendas generalmente actuará como director, emitirá una carta de encomienda de evaluación y expropiación de viviendas a la institución de evaluación de precios de bienes raíces, y firmar con ella un contrato de encomienda de expropiación y tasación de vivienda.
El poder para la expropiación y tasación de vivienda deberá expresar el nombre del cliente, el nombre de la agencia tasadora de bienes inmuebles encargada, el objeto de la tasación, el alcance de los objetos de tasación, los requisitos de tasación y la fecha de encomienda.
El contrato de encomienda de expropiación y tasación de vivienda deberá especificar las siguientes materias:
(1) Información básica del cliente y de la agencia evaluadora de precios inmobiliarios;
(2) Responsabilidades del tasador de bienes raíces registrado para este proyecto de tasación;
(3) Asuntos básicos de la tasación, como el propósito de la tasación, el objeto de la tasación, el momento de la tasación, etc.;
(4 ) Información de tasación que el cliente debe proporcionar Información requerida;
(5) Derechos y obligaciones de ambas partes durante el proceso de evaluación;
(6) Honorarios de evaluación y métodos de cobro;
(6) Honorarios de evaluación y métodos de cobro;
(7) Informe de evaluación Plazo y método de entrega;
(8) Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
(9) Métodos para resolver disputas;
(10) Otros asuntos que deben indicarse.
Artículo 7: Las agencias tasadoras de precios inmobiliarios asignarán un número suficiente de tasadores inmobiliarios registrados y proporcional a la carga de trabajo del proyecto de tasación de expropiación de viviendas para realizar los trabajos de tasación.
Las agencias tasadoras de precios inmobiliarios no podrán ceder ni ceder disfrazadamente el negocio de expropiación y tasación de viviendas encomendadas.
Artículo 8 El propósito de la valoración de las casas expropiadas debe ser establecido como “proporcionar una base para que el departamento de expropiación de casas y la persona expropiada determinen la compensación por el valor de las casas expropiadas, y para evaluar el valor de las casas expropiadas”.
El propósito de evaluar el valor de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad debe expresarse como “proporcionar una base para que el departamento de expropiación de viviendas y la persona expropiada calculen la diferencia entre el valor de las casas expropiadas y el valor de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad. Evaluar el valor de intercambio de las casas utilizadas para los derechos de propiedad”.
Artículo 9: Antes de la expropiación y evaluación de viviendas, el departamento de expropiación de viviendas organizará las unidades pertinentes para investigar la situación de las viviendas expropiadas y aclarar los objetos de evaluación. Los objetos de la evaluación deben ser integrales y objetivos, no permitiéndose omisiones ni elementos ficticios.
El departamento de expropiación de viviendas deberá proporcionar a la agencia de evaluación de precios inmobiliarios encargada el estado de las casas dentro del alcance de la expropiación, incluido el estado de las casas registradas y los resultados de identificación y procesamiento de los edificios no registrados. Los resultados de la investigación se anunciarán a las personas expropiadas en el ámbito de la expropiación de viviendas.
Para las casas registradas, la naturaleza, el uso y el área de construcción generalmente se basan en los registros del certificado de propiedad de la casa y del libro de registro de la casa si el certificado de propiedad de la casa no coincide con los registros del libro de registro de la casa; , excepto A menos que haya evidencia que demuestre que hay un error en el libro de registro de la casa, prevalecerá el libro de registro de la casa. Los edificios no registrados se evaluarán de acuerdo con los resultados de identificación y procesamiento de los gobiernos populares a nivel municipal y de condado.
Artículo 10: El momento para tasar el valor de las viviendas expropiadas es la fecha en que se anuncia la decisión de expropiar las viviendas.
El momento de evaluación del valor de la casa para el intercambio de derechos de propiedad debe ser consistente con el momento de evaluación del valor de la casa expropiada.
Artículo 11 El valor de la casa expropiada se refiere al valor de la casa expropiada y los derechos de uso del suelo dentro de su área ocupada en condiciones normales de transacción, y se determina voluntariamente en el momento de la tasación por ambas partes que Están familiarizados con la situación en una transacción justa El monto de la transacción, pero no tiene en cuenta el impacto de factores como el arrendamiento de la casa expropiada, la hipoteca y la incautación.
El párrafo anterior no considera el impacto de los factores de arrendamiento, que se refiere a la valoración del valor de la casa expropiada sin restricciones de arrendamiento, no considera el impacto de los factores de hipoteca y embargo, lo que significa que el El valor tasado no deduce de la casa expropiada el importe de los créditos garantizados por hipotecas, los atrasos en los precios de los proyectos de construcción y otros pagos prioritarios legales.
Artículo 12 La agencia de tasación de precios inmobiliarios dispondrá que los tasadores inmobiliarios registrados realicen inspecciones in situ de las casas expropiadas, investiguen las condiciones de las casas expropiadas, tomen fotografías y otros materiales de imagen que reflejen el interior. y condiciones externas de las viviendas expropiadas, y llevar buenos registros de inspección in situ y conservarlos adecuadamente.
La persona expropiada deberá asistir al tasador registrado de bienes raíces en la realización de inspecciones in situ de las casas expropiadas, y proporcionar o ayudar en la recopilación de información e información necesaria para la evaluación del valor de las casas expropiadas.
El departamento de expropiación de vivienda, el expropiado y el tasador inmobiliario registrado firmarán o sellarán el acta de investigación de terreno para su confirmación. Si el expropiado se niega a firmar o sellar el acta de inspección in situ, será presenciado por el departamento de expropiación de vivienda, un tasador inmobiliario registrado y un tercero desinteresado, y las circunstancias pertinentes se explicarán en el informe de tasación.
Artículo 13 Un tasador de bienes raíces registrado deberá, con base en el objeto de evaluación y las condiciones del mercado inmobiliario local, realizar un análisis de idoneidad del método de mercado, método de ingresos, método de costo, método de desarrollo hipotético y otros métodos de evaluación. y luego seleccione uno de ellos. Se utilizan uno o más métodos para evaluar el valor de las casas expropiadas.
Si se comercializan inmuebles similares a la casa expropiada, se debe utilizar el método de mercado para su evaluación; si la casa expropiada o su inmueble similar tiene beneficios económicos, se debe utilizar el método de renta si; la casa expropiada está en construcción. Para la evaluación se debe utilizar el método de desarrollo de hipótesis.
Si se pueden usar dos o más métodos de evaluación para la evaluación al mismo tiempo, se deben usar más de dos métodos de evaluación para la evaluación y los resultados de la evaluación deben determinarse razonablemente después de verificar y comparar los resultados del cálculo de diversos métodos de evaluación.
Artículo 14 La evaluación del valor de las casas expropiadas deberá considerar la ubicación, uso, estructura de la edificación, condición, área de edificación y superficie de piso de las casas expropiadas, derechos de uso del suelo y demás factores que afecten el Valor de las casas expropiadas.
El valor del adorno interior de las casas expropiadas, los costos de reubicación de maquinarias, equipos, materiales, etc., así como la compensación por pérdidas por suspensión de producción y actividad comercial, se determinarán mediante negociación entre las partes involucradas en la expropiación; si la negociación fracasa, se podrá encomendar a una agencia tasadora de precios inmobiliarios la determinación mediante tasación.
Artículo 15: El valor tasado de una casa para expropiación se denominará en RMB, al yuan más cercano.
Artículo 16: La agencia de evaluación de precios de bienes raíces proporcionará los resultados de la evaluación preliminar de cada hogar al departamento de expropiación de vivienda de acuerdo con la carta de encomienda o contrato de encomienda para la evaluación de expropiación de vivienda. Los resultados de la tasación preliminar de una división de viviendas incluirán la composición del objeto de tasación, su situación básica y su valor de tasación. El departamento de expropiación de viviendas publicará los resultados de la evaluación preliminar de cada hogar a las personas expropiadas dentro del alcance de la expropiación.
Durante el período de anuncio público, la agencia de tasación de precios inmobiliarios hará arreglos para que un tasador inmobiliario registrado proporcione explicaciones in situ de los resultados de la tasación preliminar para cada hogar. Si hay errores, la agencia tasadora de precios inmobiliarios deberá corregirlos.
Artículo 17: Una vez transcurrido el período de publicidad de los resultados de la tasación preliminar de los hogares individuales, la agencia de tasación de precios inmobiliarios deberá proporcionar al departamento de expropiación de viviendas el informe de tasación general y el informe de tasación individual de la viviendas expropiadas dentro del ámbito de la evaluación encomendada. El departamento de expropiación de viviendas enviará el informe de evaluación de la vivienda a la persona expropiada.
El informe de tasación global y el informe de tasación de vivienda deberán estar firmados por más de dos tasadores inmobiliarios colegiados responsables del proyecto de tasación de expropiación de vivienda, y deberán llevar el sello oficial de la agencia tasadora de bienes inmuebles. . No se podrá utilizar un sello en lugar de una firma.
Artículo 18 Una vez finalizada la actividad de expropiación y tasación de la vivienda, la agencia de tasación de precios inmobiliarios deberá archivar y archivar el informe de tasación y los materiales pertinentes para su custodia.
Artículo 19: Si el expropiado o el departamento de expropiación de vivienda tienen alguna pregunta sobre el informe de tasación, la agencia tasadora de precios inmobiliarios que emitió el informe de tasación les dará explicaciones y explicaciones.
Artículo 20 Si la persona expropiada o el departamento de expropiación de vivienda tiene objeciones a los resultados de la tasación, deberá solicitar a la agencia de tasación de precios inmobiliarios la revisión de la tasación dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción del informe de evaluación.
Si solicita revisión y evaluación, debe enviar una solicitud por escrito de revisión y evaluación a la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original y señalar los problemas en el informe de evaluación.
Artículo 21: La agencia original de tasación de precios inmobiliarios deberá revisar los resultados de la tasación dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud por escrito de revisión de tasación. Después de la revisión, si se modifica el resultado de la evaluación original, se emitirá un nuevo informe de evaluación; si el resultado de la evaluación no ha cambiado, se informará por escrito al solicitante de la revisión y la evaluación.
Artículo 22 Si la persona expropiada o el departamento de expropiación de viviendas tiene objeciones a los resultados de la revisión de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original, deberán, dentro de los 10 días a partir de la fecha de recepción de los resultados de la revisión, presentar Se solicita tasación al lugar donde se encuentra la casa expropiada. Si el expropiado aún tuviera objeciones a la indemnización, ésta se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado".
Artículo 23: Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural de cada provincia y región autónoma y los departamentos de gestión inmobiliaria de las ciudades distritales organizarán y establecerán un comité de expertos evaluadores para valorar los resultados de la revisión realizada por los reales. agencia de tasación de precios inmobiliarios.
La Comisión de Expertos en Tasación está compuesta por tasadores inmobiliarios y expertos en precios, inmuebles, suelo, urbanismo, derecho, etc.
Artículo 24: El comité de expertos evaluadores seleccionará miembros para formar un grupo de expertos para evaluar los resultados de la revisión. El grupo de expertos estará integrado por un número impar de 3 o más personas, de las cuales no menos de la mitad serán tasadores de bienes raíces.
Artículo 25 El comité de expertos en evaluación deberá, dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud de evaluación, revisar los procedimientos de evaluación, las bases de evaluación, los supuestos de evaluación, la ruta técnica de evaluación, la selección del método de evaluación y la revisión técnica. cuestiones tales como la selección de parámetros y los métodos de determinación de resultados de evaluación, y emitir opiniones de tasación por escrito.
Si después de la tasación por parte del comité de expertos en tasación no hay problemas técnicos en el informe de tasación, se mantendrá el informe de tasación; si hay problemas técnicos en el informe de tasación, la agencia de tasación de bienes raíces; que emitió el informe de tasación corregirá los errores y volverá a emitir el informe de tasación.
Artículo 26: Durante el proceso de tasación y tasación de expropiación de vivienda, la agencia tasadora de bienes inmuebles explicará los asuntos relacionados con la tasación involucrados en la tasación de acuerdo con los requisitos del comité pericial de tasación. Si es necesario realizar inspecciones e investigaciones in situ de las casas expropiadas, las unidades e individuos pertinentes deben brindar asistencia.
Artículo 27 Si es necesario consultar sobre la propiedad de casas expropiadas y casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad y la información de transacciones inmobiliarias relacionadas debido a la evaluación de expropiación de la casa, la evaluación de revisión y el trabajo de tasación, la propiedad El departamento de gestión y otros departamentos relevantes proporcionarán comodidad.
Artículo 28: Durante el proceso de expropiación y evaluación de la vivienda, si el departamento de expropiación de la vivienda o la persona expropiada no coopera o no proporciona información relevante, la agencia evaluadora de precios inmobiliarios explicará la situación relevante en la evaluación. informe.
Artículo 29: A menos que el gobierno tenga regulaciones especiales sobre el precio de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad, el valor de mercado de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad se determinará mediante evaluación.
Artículo 30 Bienes inmuebles similares a la casa expropiada se refieren a bienes inmuebles iguales o similares a la casa expropiada en términos de ubicación, finalidad, naturaleza de los derechos, calidad, antigüedad, escala, estructura de la edificación, etc.
El precio de mercado de un inmueble similar a la casa expropiada se refiere al precio promedio de transacción de un inmueble similar a la casa expropiada al momento de la tasación. Para determinar el precio de mercado de las casas expropiadas similares a los inmuebles, deben eliminarse los factores accidentales y anormales.
Artículo 31: El costo del peritaje y tasación de expropiación de la vivienda será de cargo del cliente. Sin embargo, si la tasación cambia el resultado de la tasación original, los honorarios de tasación correrán a cargo de la agencia tasadora de precios inmobiliarios original. Los costos de reevaluación correrán a cargo de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original. Las tasas de evaluación y tasación de expropiación de viviendas se aplicarán de acuerdo con las normas de cobro estipuladas por el departamento de precios del gobierno.
Artículo 32 Durante las actividades de expropiación y tasación de viviendas, las actividades ilegales de las agencias tasadoras de precios inmobiliarios y de los tasadores inmobiliarios serán sancionadas de conformidad con el "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas de Propiedad del Estado". Terrenos" y el "Reglamento sobre la Gestión de las Agencias de Tasación de Bienes Raíces" ", las "Medidas Administrativas para los Tasadores Inmobiliarios Registrados" y otras disposiciones estipulan sanciones. Cualquier persona que cobre en violación de las regulaciones será castigada por el departamento de precios del gobierno de conformidad con la Ley de Precios de la República Popular China.
Artículo 33: Las presentes Medidas entrarán en vigor a partir de la fecha de su promulgación. Al mismo tiempo, se abolieron los "Dictamenes orientativos sobre la valoración de la demolición de viviendas urbanas" emitidos por el antiguo Ministerio de la Construcción el 1 de diciembre de 2003. Sin embargo, los proyectos que hayan obtenido permisos de demolición de viviendas de conformidad con la ley antes de la implementación del Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad Estatal seguirán utilizando el reglamento original.
3. ¿A qué cuestiones hay que prestar atención durante el proceso de expropiación de una vivienda?
(1) Algunas personas expropiadas se resisten a la expropiación de una vivienda, e incluso la malinterpretan, pensando que la El gobierno está negociando basándose en circunstancias específicas. Intente hacer algunas demandas irrazonables. Algunas personas todavía tienen la mentalidad poco realista de enriquecerse mediante impuestos.
(2) Cada vez hay más casos de construcción ilegal y “renovación de edificios residenciales” que requieren compensación. En las áreas de planificación urbana, es común que las personas expropiadas se apresuren a construir edificios ilegales y cambien repentinamente de uso comercial en violación de las regulaciones. En algunas áreas, todavía existen muchas operaciones de puertas, procesamiento de viviendas y talleres. , causando enormes consecuencias El desperdicio de recursos también ha provocado un aumento en el costo de la expropiación de viviendas y ha aumentado las demandas excesivas de compensación por expropiación, lo que ha afectado los deseos psicológicos de otras personas expropiadas, lo que ha resultado en una gama más amplia de competencia por ganancias. y dificultando la expropiación.
(3) En la zona urbana-rural, las tierras colectivas y las tierras de propiedad estatal están entrelazadas. Se estipulan normas de compensación para la expropiación de casas urbanas en tierras de propiedad estatal, mientras que las casas de los aldeanos. en tierras colectivas se compensan de acuerdo con los estándares estipulados por el departamento de tierras. Hay dos tipos de compensación. La brecha estándar es grande y es difícil para los aldeanos aceptarla.
(4) Un pequeño número de peticionarios presentaron repetidas peticiones sin razón. Algunos han respondido a las peticiones en tres niveles y todavía no están satisfechos, y han solicitado repetidamente que se retiren las opiniones de revisión; algunos han emitido sentencias definitivas del Tribunal Popular, pero no estaban satisfechos con la sentencia y han vuelto a presentar la petición; llegó a un acuerdo pero luego se arrepintió y solicitó. El acuerdo fue revocado y reorganizado algunas demandas eran demasiado altas y no se rendirían hasta lograr el objetivo; A medida que los problemas restantes aumentan gradualmente, los juicios y peticiones son frecuentes, lo que requiere mucha energía por parte de la oficina de cobranza y ejerce una gran presión sobre el tiempo y los fondos.
Lo anterior es la introducción relevante sobre la expropiación de viviendas resumida por el editor. Incluyendo qué es la expropiación de vivienda, el proceso de expropiación de vivienda y algunas cuestiones a las que se debe prestar atención a la hora de realizar la expropiación de vivienda. La expansión continua de la construcción urbana, el aumento continuo de los proyectos de construcción de bienestar público y la construcción de grandes proyectos son inseparables de la expropiación de tierras y casas para implementar proyectos y promover el desarrollo general de la economía, las empresas sociales y los medios de vida de las personas. . Se puede ver que la expropiación de viviendas juega un papel muy importante en el desarrollo económico. ¡Espero que el contenido anterior le resulte útil!
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