Enlaces de operación del informe del estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario
Directorio:
Enlace de acción 1: Da el primer paso hacia una inversión exitosa.
El segundo eslabón operativo: Malentendidos y contramedidas en los estudios de viabilidad
El tercer eslabón operativo: Análisis estratégico de los estudios de viabilidad inmobiliaria
Paso 4: Diseñar un proyecto exitoso proceso de estudio de viabilidad.
Paso 5: Redactar un excelente informe de estudio de viabilidad.
Operación 6: Cómo coordinar el presupuesto de inversión para el estudio de viabilidad
Paso 7: Realizar el estudio de viabilidad desde una perspectiva global.
Guía de uso
Un estudio de viabilidad suele ser un juego en el que se señala hacia dónde disparar, se dispara primero la flecha y luego se dibuja la diana. Las restricciones periódicas al desarrollo inmobiliario en China han generado muchas incertidumbres en el mercado y también hay mucho margen de maniobra en el éxito o el fracaso de los proyectos. Por tanto, lo más peligroso es que el estudio de viabilidad se convierta en pura retórica. El "Manual de operación práctica para el estudio de viabilidad inmobiliaria" resume los puntos y procedimientos clave del estudio de viabilidad inmobiliaria desde una perspectiva práctica y los integra en el diseño estratégico general.
El enlace de la primera operación: el primer paso para una inversión exitosa.
1. Perspectiva del estudio de viabilidad inmobiliario privado
El estudio de viabilidad de proyectos de desarrollo inmobiliario consiste en realizar una investigación y un análisis exhaustivos y sistemáticos del proyecto de desarrollo propuesto antes de la decisión de inversión. realizando, utilizando el método de evaluación científico técnico, obtener una serie de indicadores de evaluación, y finalmente determinar si el proyecto es factible.
En general, los estudios de viabilidad se basan en la oferta y la demanda del mercado, limitados por el aporte de recursos, los métodos científicos como medio y una serie de indicadores de evaluación como resultados. Por lo general, tiene que abordar dos cuestiones:
La primera es determinar si el proyecto puede implementarse técnicamente;
La segunda es cómo lograr los mejores beneficios (principalmente beneficios económicos). .
A juzgar por la situación real del desarrollo de proyectos inmobiliarios, en términos de tecnología de construcción únicamente, generalmente no hay dificultades importantes que no puedan superarse en un tiempo. Ya sea un puente de gran tramo o un edificio de gran altura, como los puentes Yangpu y Nanpu, la Torre Jinmao de 420 metros y 88 pisos y la Torre Perla Oriental de 468 metros, todos son buenas pruebas. Se puede ver que la clave está en el retorno de la inversión, es decir, si se pueden lograr los mejores beneficios económicos teniendo en cuenta los beneficios sociales y ambientales.
2. La inversión en proyectos es la primera arma mágica para ganar.
Antes de la ejecución de un proyecto inmobiliario se debe realizar un análisis de viabilidad de la inversión. En esta etapa, se realiza un análisis de viabilidad para abordar la probabilidad de éxito de un proyecto específico. Por supuesto, el hecho de que un plan de inversión tenga probabilidades de éxito o sea factible no significa que el proyecto sea adecuado. ——En circunstancias normales, el análisis de viabilidad requiere no solo estudiar un plan, sino también estudiar varios planes al mismo tiempo. A veces, varias opciones pueden resultar viables y atractivas. Para seleccionar el plan óptimo entre múltiples planes viables, los investigadores científicos sólo pueden considerar de manera integral el mercado, la financiación, el riesgo y otras cuestiones basándose en el análisis de viabilidad, y evaluar de manera integral las opciones razonables. Un estudio de viabilidad puede responder con precisión al menos a estas tres preguntas:
¿Es viable este proyecto?
Si es posible, ¿en qué medida es posible?
c. Si invierte, ¿cuál es el peor escenario que puede enfrentar y qué debe hacer para planificarlo?
Malentendidos y contramedidas en el estudio de viabilidad del segundo enlace de operación
2. Malentendidos comunes
Malentendido 1: Análisis de beneficios estándar
Si el informe del estudio de viabilidad de su proyecto le dice con certeza cuánto dinero puede ganar en el futuro, y definitivamente ganará esa cantidad de dinero, definitivamente no es un informe realista. Un informe de estudio de viabilidad de proyecto profesional y serio no puede ser simplemente un estándar de beneficios. Durante el estudio de viabilidad nos encontramos con demasiadas incertidumbres. Estas incertidumbres hacen que el precio futuro y el proceso de ventas del proyecto sean relativamente inciertos. Entonces, ¿un estudio de viabilidad? ¿Análisis de beneficios? No puede ser muy seguro, sólo puede ser una predicción razonable, y estas predicciones requieren suposiciones, es decir, valores esperados.
Los estudios de viabilidad dan diferentes pronósticos de los beneficios esperados basados en diferentes expectativas.
Malentendido 2: Estudio de viabilidad de ideas preconcebidas
El autor visitó más de una docena de inversiones inmobiliarias a gran escala fallidas y descubrió que la mayoría de los fracasos fueron causados por algunos factores previsibles. . Estos factores incluyen: las villas de alta gama están ubicadas en grandes áreas industriales, lo que resulta en la destrucción del entorno de las villas y a nadie le importan las villas que se construyen en apartamentos de gran altura en un municipio a muchos kilómetros de la ciudad, pero a nadie le importa; sobre ellos; preparar zonas residenciales para agricultores cuya planificación está fuera de control ¿Resulta más barato? ¿Vivienda para recaudar fondos? Fue abandonado a mitad de camino bajo el impacto de...; al mismo tiempo, la oferta de bienes raíces similares en la misma ciudad era demasiado grande, lo que resultó en una demanda insuficiente, el costo de construcción excedió con creces el presupuesto, lo que resultó en una falta de fondos; ; un viaducto recién construido pasó por la cintura, invalidando las ventajas de las tiendas Meilou. Resultó que el terreno comercial fue demolido a gran escala debido a la construcción del metro y se convirtió en? ¿Un rincón esperado? Espera un momento. Cuando se comunican con los desarrolladores de estos proyectos, ¿normalmente se lamentan de las dificultades que encuentran? Qué sorpresa. Sin embargo, debería haberlo pensado hace mucho tiempo. ¿Echar otro vistazo a estos proyectos? ¿Informe de pobreza del estudio de viabilidad? Casi todos tienen el mismo tono: citando clásicos y clásicos, describiendo las buenas perspectivas de inversión en este proyecto desde varios ángulos, pero sin mencionar las desventajas de invertir en este proyecto. ¿Como esto? ¿Estudio de factibilidad? El proyecto demostró ser factible de principio a fin. Para 7, ¿culpable? ¿inclinación? Gran tabú.
* * *Los estudios de viabilidad preconcebidos suelen estar provocados por los siguientes motivos.
La voluntad subjetiva de los líderes de las empresas de inversión inmobiliaria está en juego. ¿A menudo porque? ¿Señor, Will? En cuanto al impacto en el proyecto, a los investigadores del proyecto les preocupaba que ser críticos con el proyecto ofendiera a sus jefes, por lo que aprendieron a vigilar sus acciones y justificar todo lo relacionado con las intenciones del líder. Por lo tanto, para evitar el desarrollo de esta situación, los líderes de la empresa deberían brindar más apoyo y menos intervención, permitiendo al equipo de investigación dejar de lado sus cargas y utilizar métodos científicos para investigar y analizar.
El nivel profesional de los miembros del equipo de investigación no es suficiente. El estudio de viabilidad de algunos proyectos no se deja en manos de expertos que realmente lo hagan, sino de algunos profesores universitarios o personas de nuestra empresa para realizarlo. Al hacerlo, la estructura de inteligencia y capacidad del equipo de investigación es muy irrazonable y es imposible esperar que produzcan un informe de estudio de viabilidad verdaderamente creíble.
Algunos desarrolladores confían los estudios de viabilidad a algunas agencias de consultoría de construcción. La capacidad de investigación científica de estas agencias es demasiado fuerte, pero porque el proyecto significa negocio para ellos, a menos que el desarrollador declare de antemano que participarán en el. estudio de viabilidad La unidad no puede asumir la consultoría de ingeniería para este proyecto, de lo contrario es poco probable que mantenga una actitud de investigación neutral.
Para evitar problemas, algunos desarrolladores piden a la otra parte con la que cooperan que les proporcione un informe de estudio de viabilidad. Aquí es cuando hay contacto intencional. Es necesario, pero debe quedar claro que el estudio de viabilidad realizado por la otra parte se basa únicamente en su propio comportamiento de inversión y no es adecuado para los desarrolladores actuales, a veces, para ganar la inversión de otras personas, la otra parte puede exagerar unilateralmente el precio; Valor de inversión del proyecto. Tal estudio de viabilidad no puede ser neutral.
3. Las contramedidas correspondientes
Acelerar la especialización y el cultivo del mercado, promover la escala y la especialización de la industria, son mejorar el nivel de la investigación de viabilidad, garantizar su precisión, profundidad y controlar los errores. garantía fundamental. En la actualidad, el mercado se está estandarizando y madurando gradualmente, y la competencia de mercado cada vez más feroz se ha convertido en una motivación externa para que las empresas fortalezcan la investigación de viabilidad. Mejorar la calidad de los empleados. Esta es la garantía básica para controlar los errores de viabilidad. En cierto sentido, ¿qué debería ser un investigador de viabilidad? Los profesionales polivalentes deben tener conocimientos profesionales considerables en tecnología de ingeniería, economía, desarrollo y gestión inmobiliaria, leyes y reglamentos, fiscalidad, finanzas, etc.
Crear una base de datos de estudios de viabilidad. En la actualidad, la transparencia del mercado inmobiliario nacional no es alta y, a menudo, a los investigadores de viabilidad les resulta difícil recopilar información de mercado completa y precisa (en Hong Kong, ¿los topógrafos pueden obtener información del Registro de la Propiedad de Hong Kong durante el análisis? 1. Equivalente a la Autoridad de Vivienda y Tierras Continentales, consulte Información sobre transacciones recientes y propiedades pasadas). La falta de información o los errores pueden provocar enormes errores en el análisis de viabilidad. En este caso, es aún más necesario que los analistas de viabilidad fortalezcan la recopilación y organización de la información: mediante el proceso de eliminar lo aproximado y seleccionar la esencia, y eliminar lo falso y retener lo verdadero, la información dispersa en el mercado puede ser organizados en datos utilizables.
Además, las empresas calificadas también pueden fortalecer la evaluación posterior al proyecto y extraer información útil mediante análisis y comparación para mejorar aún más la practicidad de los estudios de viabilidad.
El tercer eslabón operativo: análisis estratégico del estudio de viabilidad inmobiliaria.
Ángulo de análisis 1: El impacto de la economía social y la protección del medio ambiente en el mercado inmobiliario
La industria inmobiliaria no es una industria aislada. ¿Este libro enfatiza en muchos lugares que la industria inmobiliaria debe considerarse como la economía nacional? ¿Industria de boquillas? No está bien mirarlo. Esta no es sólo una cuestión de argumento, sino una pregunta de comprensión básica: ¿la industria inmobiliaria impulsa el desarrollo de la economía nacional o el crecimiento de la economía nacional impulsa el desarrollo de la industria inmobiliaria? Si se le da la vuelta a este problema, habrá un error fundamental al juzgar la situación. Tanto los gobiernos como las empresas lo causarán. ¿Antepasado? Tendencias en la toma de decisiones. Por ejemplo, en Hainan, Huizhou, Beihai y otros lugares a principios de la década de 1990, la expansión anormal y los altibajos de la industria inmobiliaria fueron consecuencias de descuidar el desarrollo económico nacional local, invertir prioridades y no poner la industria inmobiliaria en en el lugar que le corresponde.
Ángulo de análisis dos: el impacto de las acciones administrativas de los gobiernos locales en el mercado.
Los niveles de planificación urbanística y control urbanístico de algunos gobiernos locales inciden directamente en el desarrollo inmobiliario local. Como todos sabemos, en las ciudades de Zhangjiagang y Jiangyin, que cuentan con una mejor planificación y gestión urbana, el desarrollo inmobiliario se ha mantenido en un estado relativamente estable. La planificación científica y avanzada, el control eficaz de la escala y la gestión estricta de la planificación han evitado el desarrollo inmobiliario ciego y apresurado en estas dos ciudades. Basado en el principio de apoyar las instalaciones, desarrollarlas y administrarlas en conjunto, aquí básicamente no hay exceso de oferta en el mercado residencial y los resultados de preventa de todas las propiedades son muy buenos. Por el contrario, la escala de las transferencias de tierras en muchas ciudades está seriamente fuera de control y la gestión del mercado inmobiliario es caótica, lo que lleva a una grave especulación de tierras, una oferta excesiva de viviendas comerciales, fuertes fluctuaciones en los precios del mercado y una planificación y gestión inadecuadas por parte de las autoridades. gobiernos locales, lo que ha traído enormes riesgos a los desarrolladores.
Ángulo de análisis tres: el impacto del entorno vecinal en el marketing inmobiliario.
El Nuevo Distrito de Gubei no es el centro de Shanghai. ¿Por qué los precios de las propiedades son tan caros? ¿Resulta que la primera Zona de Comercio Exterior de Shanghai se desarrolló por primera vez en la década de 1980? A medida que más y más empresarios extranjeros trabajan en la Zona de Desarrollo de Hongqiao, el cercano Nuevo Distrito de Gubei se ha convertido naturalmente en el principal objetivo para que los empresarios extranjeros compren o alquilen casas. La zona está llena de casas de lujo y la mayoría de los residentes son compatriotas de Hong Kong y Taiwán y extranjeros, lo que la hace única en Shanghai. Una auténtica zona residencial extranjera. Esto hace que la Nueva Área de Gubei disfrute de una gran reputación y, naturalmente, forme un círculo social y una comunidad viva únicos. La calidad de la construcción en la zona es bastante buena y hay muchos demandantes dispuestos a pagar mucho dinero. Por eso los precios y los alquileres han aumentado constantemente. Después de entrar en 1996, aunque los precios de la vivienda en esta comunidad han bajado, sigue siendo el lugar más caro del país.
Como se puede ver en el ejemplo del nuevo distrito de Gubei, el valor de la propiedad no parece depender enteramente del grado y la calidad del edificio en sí, sino también del entorno del vecindario circundante. Es precisamente debido al desarrollo de la Zona de Desarrollo de Hongqiao que existe una demanda de residencias de alto nivel en el Nuevo Distrito de Gubei. Existe una relación funcional complementaria obvia entre la Zona de Desarrollo de Hongqiao y el Nuevo Distrito de Gubei. La función vecinal es la fuerza impulsora externa para la realización del valor de mercado inmobiliario.
* * * *Investigación de la situación del propio inversor
1. Pon a prueba tu experiencia
Es difícil comprar ganado al otro lado de las montañas. Es imposible que cualquier empresa invierta en un área que no comprende en absoluto, y lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria. Incluso para una empresa con ciertas calificaciones en la industria de bienes raíces, si la empresa solía desarrollar edificios de oficinas en áreas urbanas y ahora apunta a villas en áreas suburbanas, ¿se puede considerar? Depende de si la dirección de la empresa tiene talentos con experiencia en el desarrollo de villas; de lo contrario, es mejor tener cuidado. Por supuesto, las cosas no son absolutas, ¿cuándo lo piensas? ¿Experiencia? Cuando vale la pena correr el riesgo, no hay necesidad de pensar demasiado en ello.
2. Revise su enfoque de inversión.
Debido a los diferentes orígenes y fortalezas corporativas, los métodos de inversión en proyectos de las empresas de inversión inmobiliaria también son diferentes. Tal vez su empresa nunca alquile un edificio para obtener rendimientos a largo plazo, sino que construya algunos y venda otros, o incluso desarrolle mediante preventa, por lo que debe pensar dos veces antes de los proyectos adecuados para el desarrollo a largo plazo y las áreas adecuadas para el largo plazo. inversión a plazo OK. A veces un buen proyecto se convierte en una mierda apestosa en manos de algunas inmobiliarias y no se puede tirar a la basura aunque así lo quieran.
3. Comprueba tus capacidades de financiación.
El desarrollo de todo proyecto inmobiliario se encontrará con problemas de endeudamiento y financiación. La pregunta es si sus canales de endeudamiento y financiación son confiables. Si el proyecto está a la mitad y no se le proporcionan los fondos de seguimiento, será fatal. He visto muchas cosas así: un proyecto a medio construir se suspendió durante dos o tres años porque no había fondos de seguimiento y el costo inicial aumentó a la mitad, por lo que incluso si se construyó, no hubo ninguna ganancia. y obviamente era un negocio que generaba pérdidas. Ángulo de análisis cuatro: ¿Cuál es el impacto de las propias condiciones de los inversores en el marketing? ¿Demasiado caro y consciente de sí mismo? . Es imposible que los promotores inmobiliarios no analicen sus propias condiciones al realizar el análisis del proyecto. Es imposible que una empresa desarrolle varios proyectos y asuma diversos riesgos. Por lo tanto, al examinar si vale la pena invertir en una región o un proyecto, también se debe sopesar si la empresa es adecuada para invertir en esa región.
El cuarto eslabón operativo es el éxito del proceso de estudio de viabilidad.
Paso 1: Disposición y combinación de personal
Tasadores inmobiliarios certificados, ingenieros de costos, investigadores y analistas de mercado, analistas económicos, productores, sociología, medio ambiente y otros expertos.
Paso b: Análisis de mercado
1. Análisis de factores macro
Cuando los desarrolladores inmobiliarios planean invertir en una determinada región de un país, lo primero que deben hacer es Se consideran los factores macro del país, como la política, la economía, la cultura, la geografía, las costumbres y las creencias religiosas, así como la posibilidad de conflictos o guerras regionales.
B. Análisis de factores regionales
En general, el desarrollo entre el país y las regiones donde se ubica el proyecto es desequilibrado, existiendo siempre diferencias en distintos grados. No basta sólo con estudiar sus factores macro, sino que también es necesario analizar los factores de la región donde se ubica el proyecto. Esto se debe a que: en primer lugar, el impacto de la macroeconomía en las economías regionales es diferente, con un impacto grande en algunas áreas y un impacto pequeño en otras; en segundo lugar, el desarrollo económico regional se ve afectado por la macroeconomía; ¿Retraso de tiempo? Fenómeno: la situación macroeconómica a menudo tarda mucho en tener un impacto en el desarrollo de la economía regional. Algunas regiones responden rápidamente y algunas regiones se quedan muy atrás, lo que debe tenerse en cuenta al invertir, en tercer lugar, las economías regionales específicas de las tres; Los países forman algunas economías regionales o se ven más o menos afectados por las fluctuaciones macroeconómicas, e incluso forman una tendencia opuesta a la tendencia macroeconómica. Las zonas económicas especiales, los sindicatos libres y las zonas aduaneras de China dependen relativamente poco del capital internacional. Incluso durante el período de ajuste macroeconómico de China, cuando los fondos internos son escasos, su capital internacional se ve menos afectado y los proyectos en estos campos también se ven menos afectados.
C. Análisis del micromercado
El análisis del micromercado inmobiliario en la zona donde se ubica el proyecto de inversión propuesto se puede dividir en las siguientes dos partes: una es el análisis del mercado inmobiliario a invertir, y el otro es el análisis del mercado inmobiliario del mismo tipo que el proyecto de inversión.
Paso c: Previsión del mercado
Previsión de la demanda
La previsión de la demanda se basa en la información, datos y materiales del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos para analizar y predecir los patrones de demanda del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de bienes raíces, infiriendo así la demanda del mercado para este tipo de bienes raíces.
Pronóstico de Oferta
El pronóstico de oferta se basa en la información y los datos del estudio del mercado inmobiliario, utilizando métodos científicos para analizar las reglas de oferta del mercado y las tendencias cambiantes de un determinado tipo de propiedad. , prediciendo así este tipo de oferta inmobiliaria en el mercado.
cMétodos de previsión
Normalmente se pueden dividir en análisis de series temporales y análisis de causalidad. Los métodos de análisis de series de tiempo se pueden dividir en: método de media móvil, método de suavizado exponencial, etc. El análisis de relaciones causales se puede dividir en método de regresión lineal, método de regresión no lineal, método de simulación, etc.
Paso d: Cálculo de costos
En el estudio de viabilidad de un proyecto de desarrollo inmobiliario, el cálculo de costos del proyecto es un eslabón importante, que es completado por el tasador y el ingeniero de costos. Si el cálculo de costos es correcto o no, al igual que la predicción del mercado de alquiler y venta, tiene un gran impacto en los beneficios económicos del proyecto, pero en términos relativos, el cálculo de costos es más fácil de entender.
En términos generales, la estructura de costos incluye las siguientes cuatro partes:
a Costo previo al terreno: se refiere a obtener un certificado de propiedad del terreno razonable y completar la demolición de los edificios existentes en el terreno. El costo de abrir la construcción de agua, electricidad, caminos y completar la nivelación del sitio. Según las diferentes formas de adquirir tierras, se pueden dividir en tres tipos: tarifa inicial para la adquisición de nuevas tierras, tarifa inicial para la reconstrucción de áreas antiguas y tarifa de arrendamiento de tierras.
b. Costos de diseño, construcción e instalación: se refiere a los costos desde la planificación y el diseño hasta la ingeniería civil, la instalación de equipos, la ingeniería de decoración, las instalaciones de apoyo comunitario y la ecologización comunitaria después de la finalización de las tres conexiones y. una nivelación del sitio.
cCuotas de apoyo municipal: se refiere a las cuotas de apoyo que se deben pagar a la construcción municipal urbana cuando se desarrolla el proyecto, principalmente las cuotas de agua y electricidad generadas por nuevos proyectos inmobiliarios.
Paso e: Evaluación financiera
Los indicadores para la evaluación del plan de inversión de un proyecto generalmente se dividen en dos categorías:
Una es un índice dinámico que considera 7 factores de descuento. Es decir, un índice que considera siete factores del valor temporal del dinero, incluido el valor actual neto, el índice de ganancias, el período de recuperación dinámico, las recompensas incorporadas y otros indicadores.
El otro son los indicadores estáticos sin descuento, que son indicadores que consideran el valor temporal del dinero, como el período de recuperación estático, la tasa de beneficio de la inversión, etc. En la evaluación de proyectos de desarrollo inmobiliario se utilizan principalmente indicadores dinámicos y se complementan con indicadores estáticos. La siguiente es una breve introducción a tres indicadores de evaluación estática de uso común.
Paso f: Análisis del punto de equilibrio
El análisis del punto de equilibrio, también conocido como análisis de cantidad, costo y beneficio en la gestión financiera, se refiere al análisis de la relación entre la producción ( cantidad), costo (gasto) e ingreso (beneficio) es un método para juzgar la calidad y rentabilidad de un proyecto propuesto.
La clave del análisis del punto de equilibrio es encontrar el punto de equilibrio (BPe0K-evenP0iDt), es decir, el punto en el que la ganancia del proyecto alcanza el estado de equilibrio es cero. En términos generales, bajo la premisa de una determinada capacidad de producción del proyecto, cuanto menor sea el punto de equilibrio, mayor será la rentabilidad del proyecto y mejor será la seguridad operativa. En el estudio de viabilidad de un proyecto inmobiliario, el llamado análisis de equilibrio se refiere a encontrar el volumen de ventas cuando los ingresos por ventas esperados pueden cubrir el costo de un proyecto específico, lo que también se denomina volumen de ventas garantizado.
Paso g: Análisis de sensibilidad
El análisis de sensibilidad consiste en estudiar los cambios correspondientes en los beneficios económicos del proyecto cuando ciertos factores cambian, y determinar el grado de impacto de estos factores en los objetivos económicos del proyecto. El análisis de sensibilidad no solo permite a los desarrolladores comprender el impacto de los cambios de factores en los indicadores de evaluación financiera del proyecto, sino que también les permite volver a estudiar cuidadosamente esos factores más sensibles para mejorar la precisión de los estudios de viabilidad del proyecto.
El indicador de la sensibilidad de la respuesta es el coeficiente de sensibilidad:
Coeficiente de sensibilidad = porcentaje de cambio del valor objetivo/porcentaje de cambio del valor del parámetro.
Por ejemplo, tomando el precio de venta como valor parámetro y el valor presente del flujo de caja neto del proyecto como valor objetivo, se sabe que el precio de venta aumenta en 10,
Si el valor presente del flujo de caja neto aumenta 20, entonces el coeficiente de sensibilidad del precio de venta=20/10=2.
El coeficiente de sensibilidad puede ser positivo o negativo. Si el coeficiente de sensibilidad es negativo, significa que el valor objetivo cambia en la dirección opuesta al valor del parámetro.
Cuanto mayor sea el coeficiente de sensibilidad, más sensible será el parámetro al valor objetivo y más cauteloso debe ser en el estudio de viabilidad.
Paso h: Análisis de riesgos
El análisis de riesgos, también conocido como análisis de probabilidad, utiliza valores de probabilidad para estudiar cuantitativamente la distribución de probabilidad de diferentes factores deterministas que cambian en diferentes rangos y su impacto. sobre los efectos económicos del programa. Impacto, descripción probabilística de los indicadores de efectos económicos del plan, para poder emitir un juicio más preciso sobre el estado de riesgo del plan.
El quinto eslabón de la operación: redactar un excelente informe de estudio de viabilidad.
b.El órgano elaborador del informe del estudio de viabilidad.
El texto principal es la parte central del informe del estudio de viabilidad. Hay mucho contenido y es bastante complejo.
1. Información general:
(1) Antecedentes del estudio de viabilidad.
(2) Nombre, naturaleza, dirección, instalaciones municipales circundantes y condiciones de infraestructura, transporte. y entorno circundante;
(3) Nombre, dirección, representante legal, número de registro de licencia comercial y persona de contacto de la parte encargada;
(4) Nombre del fiduciario, dirección, representante legal , número de registro de licencia comercial y persona de contacto;
(5) Propósito del estudio de factibilidad;
(6) Lista del personal que prepara el estudio de factibilidad
(7) Bases para la preparación del estudio de viabilidad;
(8) Supuestos y explicaciones del informe de investigación.
2. Investigación y análisis de mercado: el proyecto requiere análisis e investigación de mercado macro, regional y micro. La predicción de la oferta, la demanda y el precio futuros requiere no solo un análisis cualitativo, sino también una derivación cuantitativa.
3. Plan de planificación y diseño: Se requiere anotar el plan de planificación y diseño del proyecto y si cumple con las condiciones municipales durante el proceso de construcción. Las condiciones municipales incluyen agua, electricidad, carbón, saneamiento, comunicaciones, calefacción (en algunas zonas) y carreteras. El informe debe incluir documentación escrita de si se cumplen estas condiciones municipales.
4. Modelo y cronograma de construcción: Los profesionales pueden hacer sugerencias sobre el modelo de construcción del proyecto o el cliente puede proporcionar el modelo y cronograma de construcción, se prepararán estimaciones de inversión posteriores.
5. El presupuesto de inversión y la recaudación de fondos requieren anotar todos los gastos en los que se debe incurrir durante el proceso de construcción del proyecto, calcular la parte de recaudación de fondos uno por uno y hacer un cálculo del monto de inversión del total. proyecto y el plazo de pago correspondiente. Realizar las gestiones de financiación. Por ejemplo, la disposición de las tres fuentes principales de fondos: fondos propios, préstamos e ingresos de preventa.
6. Evaluación financiera del proyecto: se requiere anotar los resultados del cálculo de los principales indicadores de evaluación financiera, como el valor actual neto, los indicadores de rentabilidad, la tasa interna de retorno y el período de recuperación dinámico.
7. Análisis de riesgos: generalmente se requiere calcular el volumen mínimo de ventas, el punto de equilibrio, el análisis de sensibilidad de los principales factores sensibles en circunstancias favorables y desfavorables y calcular los indicadores de evaluación financiera correspondientes.
8. Conclusión: Se requiere redactar la conclusión del estudio de viabilidad del proyecto, indicando claramente si el proyecto es viable y tiene una gran capacidad para resistir riesgos.
9. Sugerencias relevantes: Algunas sugerencias encontradas por profesionales de instituciones profesionales durante el estudio de viabilidad pueden ayudar al proyecto a lograr mejores beneficios económicos, sociales y ambientales y pueden usarse como referencia para el cliente. Anexo: Hay muchas tablas de cálculo involucradas en el informe del estudio de viabilidad, como la tabla de estimación de inversiones, la tabla de ingresos por ventas, la tabla de recaudación de fondos, la tabla de cálculo de intereses, el estado de flujo de efectivo, la tabla de cálculo del análisis de sensibilidad, etc.
El sexto paso operativo: Cómo coordinar el presupuesto de inversión del estudio de viabilidad
En algunos informes de estudio de viabilidad de proyectos inmobiliarios no estándar, el presupuesto de inversión del proyecto solo incluye el presupuesto de inversión de 7 proyectos. Este no es un buen método de liquidación. Un proyecto inmobiliario no es igual a un simple edificio, requiere costos de comercialización, costos financieros y costos de construcción para cubrir estos costos. Además, la estimación del presupuesto del proyecto no necesariamente equivale a la inversión real del desarrollador en la construcción del proyecto. Partiendo de la premisa de que se demuestra que es factible, también se puede adoptar un modelo de desarrollo de inversiones continuas de inversión adicional y recuperación simultánea de fondos, de modo que la inversión total real del desarrollador en la construcción del proyecto sea mucho menor. El fenómeno de utilizar estimaciones de proyectos en lugar de estimaciones de inversión de proyectos es extremadamente grave. Sala
El séptimo eslabón de la operación: realizar un estudio de viabilidad desde una perspectiva global.
Estudio de viabilidad realista previo a la captura
De hecho, un buen especialista en marketing es el mejor creador y buscador de beneficios. Están comprometidos a analizar el potencial de ganancias de diversas oportunidades de marketing y capturar oportunidades de ganancias. Casas como ésta están construidas con un propósito. Las empresas inmobiliarias excelentes deben observar su negocio tanto desde dentro como desde fuera de la organización, monitorear el entorno cambiante y aprovechar las mejores oportunidades. La principal responsabilidad de los especialistas en marketing de la empresa es identificar cambios importantes en el entorno externo y afrontar nuevos desafíos y oportunidades en el entorno de marketing mediante el establecimiento de sistemas de alerta temprana y el cambio de estrategias de marketing. El análisis del mercado de consumo es tan importante como el análisis del entorno de marketing.
El mercado de consumo incluye individuos y familias, y los consumidores varían mucho en edad, ingresos, educación, estatus migratorio, intereses y pasatiempos. Es muy útil para los especialistas en marketing diferenciar entre diferentes grupos de consumidores en mercados pequeños y desarrollar productos y servicios de acuerdo con sus necesidades. Sobre la base del análisis del comportamiento del consumidor, partiendo de la psicología de compras del consumidor, analizamos cómo los planificadores de marketing formulan los planes de marketing. En concreto, es necesario estudiar las siguientes cuestiones: ¿Qué comprar? ¿Por qué comprarlo? ¿Quiénes son los compradores? ¿Cómo comprar? ¿Dónde comprar? ¿Dónde comprar?
Realizar estudios de viabilidad para la selección de mercados y desarrollo de estrategias.
Sobre esta base, realizar investigaciones de mercado detalladas y específicas, realizar análisis de mercado, seleccionar mercados objetivo apropiados y formular estrategias de posicionamiento de productos, desarrollo de productos y estrategias de precios, estrategias de canales de marketing y combinaciones de promoción. servicio de ventas, es decir, estrategia de gestión de propiedades. La empresa debe desarrollar una estrategia de posicionamiento de productos para cada segmento de mercado seleccionado. Necesita explicar a los clientes en qué se diferencia la empresa de los competidores existentes y potenciales. El posicionamiento es el acto de delinear la imagen de una empresa y el valor que ésta aporta para que los clientes de este segmento de mercado puedan comprender y reconocer correctamente las características de la empresa que la distinguen de sus competidores. La tarea de posicionamiento consta de tres pasos:
Identificar algunas ventajas competitivas disponibles;
Seleccionar varias ventajas aplicables;
Presentar eficazmente el posicionamiento de la empresa a la idea de mercado.
El producto es el primer y más importante factor en el marketing. La estrategia de producto inmobiliario requiere decisiones sobre la selección del tipo de producto, los riesgos de desarrollo, la formulación del plan de desarrollo y el análisis de beneficios. Los tipos de productos inmobiliarios se pueden clasificar en términos generales en terrenos, casas, apartamentos, centros comerciales y tiendas, edificios industriales, hoteles y otras propiedades para fines especiales. La selección de riesgos en el desarrollo de productos inmobiliarios está estrechamente relacionada con los canales de financiación de los fondos de promoción inmobiliaria. El riesgo y el rendimiento son directamente proporcionales. Un proyecto se considera sobrefinanciado si no genera suficientes ingresos para pagar la hipoteca y generar un flujo de caja positivo, o si la deuda total del proyecto excede su valor. Es aconsejable ganar tanto dinero como sea posible dentro de los límites de su preparación para afrontar el riesgo y retener algo de efectivo y propiedades de gran liquidez. La estrategia de desarrollo inmobiliario consiste en tomar diversas decisiones de inversión y planes preestablecidos: ¿cuánto invertir? ¿Qué tipo de inversión? ¿Dónde invertir y cómo empezar? Los planes de desarrollo generalmente incluyen lo siguiente: objetivos de desarrollo, escala y monto de inversión, gastos e impuestos operativos, métodos de ingresos por inversiones y escala de ingresos, y análisis de flujo de efectivo durante el período operativo.
Incorporar el estudio de viabilidad en el plan general de marketing
Un buen plan de marketing inmobiliario debe contar finalmente con una buena planificación, de manera que se pueda captar toda la actividad de marketing como un todo. El plan generalmente debe incluir los siguientes ocho elementos:
1. Resumen del plan (facilita una navegación rápida para los tomadores de decisiones)
2. Estado de marketing (proporciona información general)
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3. Análisis de oportunidades y problemas
4. Objetivos, volumen de ventas, cuota de mercado y nivel de beneficios
5. Plan de acción: ¿qué hacer? ¿Quién lo hará? ¿Cómo hacerlo? ¿Cuándo hacerlo? ¿Cuánto cuesta esto?
7. Estado de pérdidas y ganancias proyectado
8. Medidas de gestión
¿La estrategia implica actividades de marketing? ¿Qué es esto? Entonces qué. ¿Por qué? Pregunta, ¿qué implica la implementación? OMS. ¿tiempo? ¿Dónde? Cómo esperar. Los principales factores que afectan la implementación efectiva de los planes de marketing son: habilidades para descubrir y diagnosticar problemas; habilidades para evaluar los problemas existentes; habilidades para ejecutar planes; habilidades para evaluar los efectos de la implementación;