El impacto de la nueva epidemia de coronavirus en la industria inmobiliaria de Guangdong Hongyuan Company
Análisis del impacto de la epidemia de COVID-19 en el sector inmobiliario
(1) El cierre a corto plazo de las oficinas de ventas tiene un impacto significativo y los ingresos de los reales empresas inmobiliarias ha disminuido significativamente durante el mismo período.
El desarrollo de la epidemia está más allá de la imaginación, y el impacto más directo en el sector inmobiliario es el cierre de oficinas de ventas y la suspensión de proyectos de desarrollo. Si se bloquean las ventas, significa que también se bloquearán futuros desarrollos y adquisiciones de terrenos. Combinando 65438 + datos de ventas de empresas inmobiliarias de octubre, el volumen de ventas mensual de las 100 principales empresas inmobiliarias fue de 509,75 mil millones de yuanes. El rendimiento general de las 100 principales empresas inmobiliarias cayó casi un 12% en comparación con el mismo período del año pasado. Afectada por la epidemia, es evidente que la industria inmobiliaria se encuentra en un período de inactividad.
(2) La epidemia ha roto la alta tasa de rotación y ha puesto a prueba la capacidad de financiación de las empresas inmobiliarias.
El sector inmobiliario es un sector típicamente muy endeudado y los promotores buscan una rotación extremadamente alta. Muchos promotores inmobiliarios están siguiendo el ejemplo de Country Garden, desde la adquisición del terreno, la financiación, el diseño y la construcción hasta el lanzamiento, el tiempo del ciclo es de medio año o incluso menos. El propósito de una alta rotación es minimizar la presión sobre el inventario y los intereses;
El flujo de caja es la clave para la supervivencia y el desarrollo sostenible de las empresas inmobiliarias, especialmente en industrias donde las ventas casi se han estancado debido a la repentina La epidemia y el cobro de ventas se han bloqueado. Con la presión del flujo de caja aumentando y los niveles de deuda en aumento, las capacidades y los costos de financiación son cruciales para las empresas inmobiliarias. Debido al impacto negativo de la epidemia en la economía, se espera que los costos de capital de mercado disminuyan gradualmente en el futuro y que el banco central libere liquidez hasta cierto punto. En el futuro, la capacidad de financiación de las empresas inmobiliarias en el mercado afectará en cierta medida el ritmo de desarrollo de las empresas inmobiliarias.
(3) Se espera que las empresas inmobiliarias con fondos suficientes avancen adquiriendo terrenos.
A juzgar por la situación de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias en junio 5438 + octubre, debido al pico de la Fiesta de la Primavera y la reducción de la jornada laboral, las empresas inmobiliarias tienen menos adquisiciones de terrenos. Empresas inmobiliarias bien financiadas como Poly Development, China Railway Construction y Vanke han mantenido las adquisiciones de terrenos hasta cierto punto. Afectadas por la epidemia, los cobros de ventas se han visto obstaculizados y las empresas inmobiliarias no pueden reponer sus fondos de manera efectiva. A corto plazo, el número total de adquisiciones de terrenos por parte de empresas inmobiliarias disminuirá y el mercado del suelo seguirá enfriándose. Algunas empresas inmobiliarias bien financiadas pueden aprovechar oportunidades en este proceso para reponer inventario, con relativamente poca presión competitiva, con el fin de lograr un desarrollo a largo plazo.
(4) Descripción general del Instituto de Investigación Puhua China
No hay duda de que lo más importante para las empresas inmobiliarias en la actualidad es centrarse en el flujo de caja. Teniendo en cuenta la situación económica del primer trimestre, creo que el gobierno también introducirá algunas políticas de estímulo a relativamente gran escala, como recortes de tipos de interés y RRR, y es muy probable que relaje adecuadamente los controles sobre el sector inmobiliario e introduzca políticas pertinentes. para estimular el crecimiento inmobiliario. Preste atención a las políticas del banco central y a las políticas locales de control inmobiliario.
La inversión inmobiliaria es la inversión en terrenos y desarrollo inmobiliario, operaciones inmobiliarias y compras de inmuebles con el fin de obtener los rendimientos esperados. En términos generales, los beneficios esperados de la inversión inmobiliaria varían de un inversor a otro. La inversión gubernamental se centra en los beneficios macroeconómicos, los beneficios sociales y los beneficios ambientales se centran en los indicadores de ganancias; quienes compran bienes inmuebles para uso propio deben prestar atención a sus beneficios; utilizar funciones. Aunque los intereses que se persiguen son diferentes, varios intereses se cruzan y se influyen entre sí. La inversión inmobiliaria en sentido estricto se refiere principalmente a inversiones realizadas por empresas con el fin de obtener beneficios. La inversión inmobiliaria es una parte importante de la inversión en activos fijos y generalmente representa más del 60% de la inversión en activos fijos de toda la sociedad. Requiere movilizar una gran cantidad de recursos sociales (incluidos fondos, tierras, materiales, mano de obra, tecnología, información y otros recursos) para lograr una alta eficiencia de la inversión.
Cómo realizar la inversión inmobiliaria y la gestión financiera
De hecho, existe un largo debate sobre si el sector inmobiliario es consumo o inversión. En China, los bienes raíces en realidad tienen tanto atributos de productos básicos como de inversión. En primer lugar, las necesidades diarias de las personas incluyen alimentación, vestido, vivienda y transporte. La vivienda es una de las necesidades básicas más importantes, por lo que los bienes inmuebles deben tener atributos de productos básicos.
Pero al mismo tiempo, debido a la apertura del sector inmobiliario en China y la construcción de un gran número de viviendas comerciales, los precios inmobiliarios siguen siendo los mismos todos los días. El editor leyó una historia sobre un hombre que quería comprar una casa, pero ya había decidido comprarla. Pero como el dinero de la tarjeta bancaria aún no había sido transferido, salió a comer y pagó por la tarde. Como resultado, aceptó el contrato por la tarde, que era 50.000 yuanes más que por la mañana.
Se desconoce la autenticidad de esta historia, pero al menos ilustra la viabilidad de la inversión inmobiliaria desde un aspecto.
El papel de la inmobiliaria tiene dos puntos:
1. Comprar una casa para vivir. No importa lo barato que sea, sólo puedes usar un juego. No importa lo caro que sea, tenemos que comprarlo.
2. Compre una casa ahora, véndala más tarde cuando el valor aumente y gane la diferencia después de cobrarla, o guárdela para que otros la usen y ganen el alquiler. En términos generales, los precios de la vivienda tienden a subir. Sin embargo, debido al loco aumento de los precios de la vivienda en China, a juzgar por el reciente macrocontrol nacional y los ajustes o incluso descensos de los precios de la vivienda en algunas ciudades, es poco probable que las casas sólo suban pero no bajen. La clave depende del momento de la compra, el tipo de casa, la ubicación, el entorno de vida y otros factores. Además, últimamente el Estado regula el mercado inmobiliario. Con la introducción de medidas como el ajuste de las tasas de interés y la reducción de los préstamos, los riesgos de invertir en bienes raíces son cada vez mayores y los rendimientos son cada vez menores. Según la teoría costo-beneficio, es probable que la ganancia supere la pérdida.
El estallido de la burbuja inmobiliaria en 1997 y la reciente caída de los precios de la vivienda en Estados Unidos causada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo nos han hecho sonar la alarma. Sin embargo, a juzgar por la tendencia actual, la tendencia creciente de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel se ha contenido básicamente, mientras que los precios de la vivienda en las ciudades de segundo y tercer nivel han aumentado significativamente, especialmente en las ciudades de tercer nivel. sobre la situación inmobiliaria en diferentes regiones antes de tomar una decisión.
Consejo de experto: Siempre que cumpla con sus requisitos de vida, debe tener cuidado al invertir en bienes raíces a través de préstamos en esta etapa. Teniendo en cuenta que la liquidez de la casa es débil, se debe tener cuidado al comprar una propiedad al mismo tiempo.
Análisis del estado de desarrollo actual y las perspectivas de mercado de la industria de financiación inmobiliaria.
La financiación inmobiliaria consiste en financiación inmobiliaria y financiación inmobiliaria. La financiación inmobiliaria desempeña un papel cada vez más destacado en la economía nacional y en la vida cotidiana de las personas. El comportamiento financiero inmobiliario afecta directamente a la vivienda individual, a la gestión empresarial inmobiliaria y a la eficacia del mercado económico. La gran cantidad de fondos que requiere la industria inmobiliaria y el "principio de apalancamiento financiero" aplicado en el desarrollo inmobiliario determinan que los fondos inmobiliarios no pueden depender únicamente de los fondos propios de los promotores, sino que deben depender de instrumentos financieros para su financiación.
En la actualidad, la mayoría de las empresas de desarrollo inmobiliario en mi país tienen capital social insuficiente, canales de financiación estrechos y una dependencia excesiva de los préstamos bancarios para los fondos operativos. financiación debido a su alto rendimiento sobre el capital. Una dependencia excesiva de los préstamos bancarios para la financiación inmobiliaria puede poner en peligro el funcionamiento seguro del sistema financiero. Hasta ahora, nuestro país no ha establecido verdaderamente un conjunto completo de políticas sistemáticas de financiación de la vivienda y sistemas de apoyo financiero relacionados. No existen procedimientos en términos de fuentes de fondos inmobiliarios y de vivienda, garantías de crédito gubernamentales, reducción de las cargas de pago de préstamos y. Sistemas de crédito personal. Además, la política financiera inmobiliaria de mi país nunca ha sido relativamente independiente de la política económica, por lo que cada regulación del mercado inmobiliario es esencialmente una cooperación industrial en el contexto de una "macroregulación" macroeconómica, en lugar de una regulación del mercado inmobiliario verdaderamente independiente.
Después de más de 20 años de desarrollo, nuestro país ha formado básicamente un mercado financiero inmobiliario dominado por la financiación del crédito bancario y complementado por acciones, fideicomisos y bonos. En el contexto del rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, China siempre debe estar alerta a sus riesgos. En el mercado financiero inmobiliario de mi país, las instituciones financieras que participan en negocios de crédito inmobiliario incluyen bancos comerciales, centros de gestión de fondos de previsión para vivienda, cajas de ahorro para vivienda y otras instituciones financieras. En el proceso de desarrollo inmobiliario, casi todos los bancos comerciales han participado en el crédito, y el crédito se ha convertido en el principal proveedor de fondos requeridos por el mercado inmobiliario de mi país, los otros canales de financiación mencionados anteriormente acaban de aparecer. iniciado, y los préstamos inmobiliarios que proporcionan sólo un pequeño porcentaje.
En los últimos años, el mercado inmobiliario de mi país se ha desarrollado rápidamente, lo que también ha promovido el desarrollo general de la industria financiera inmobiliaria y se ha convertido en el pilar del sector financiero del país. Sin embargo, dado que nuestro país se encuentra actualmente en la etapa primaria del socialismo, aún es necesario mejorar el correspondiente sistema económico de mercado. Por tanto, para lograr un gran desarrollo en la financiación inmobiliaria, es necesario reforzar continuamente la innovación financiera. En el desarrollo del sector inmobiliario, la financiación inmobiliaria desempeña un papel cada vez más destacado. Por lo tanto, los departamentos nacionales pertinentes deben acelerar la innovación en la financiación inmobiliaria de acuerdo con los cambios en el entorno del mercado. Teniendo en cuenta los numerosos problemas que existen en la innovación financiera inmobiliaria, al mejorar la naturaleza científica de los productos de innovación financiera, planificar racionalmente los fondos y optimizar científicamente la estructura del mercado financiero, podemos mejorar eficazmente la rotación de capital de la industria inmobiliaria, acelerar el sector inmobiliario. la innovación financiera, y promover el desarrollo sano y estable de la industria inmobiliaria.
La regulación del mercado inmobiliario seguirá siendo el tono principal en 2019. Las instituciones financieras seguirán controlando la financiación relacionada con el sector inmobiliario. Aunque puede haber una mejora, es poco probable que liberen fondos de forma significativa; Al mismo tiempo, la tendencia actual del mercado inmobiliario ha disminuido y los proyectos inmobiliarios. Ante la presión de ventas y los riesgos de pérdidas, las instituciones financieras serán más cautelosas en sus elecciones, lo que dificultará que las empresas inmobiliarias recauden fondos.
Con el rápido desarrollo de la economía social y la mayor mejora de la productividad social, el desarrollo de la industria financiera inmobiliaria ha logrado una serie de excelentes resultados, pero también inevitablemente surgen algunos problemas. En esta etapa, problemas como la innovación insuficiente de los productos financieros inmobiliarios y la concentración de riesgos financieros son comunes en el desarrollo de la industria financiera inmobiliaria, lo que agrava la aparición de activos improductivos y restringe el mejor desarrollo de la financiación inmobiliaria. industria.
El Banco Popular de China lleva mucho tiempo aplicando una política prudente de crédito inmobiliario. La calidad crediticia inmobiliaria de mi país es generalmente buena y los riesgos financieros inmobiliarios son controlables. La tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios de las instituciones financieras bancarias es inferior al 1%, y la tasa de morosidad de todo el sector bancario es del 1,85%, incluidos los bancos de política, y del 1,74% sin incluir los bancos de política. Es obvio que la tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios es mejor que la de los préstamos en general, y la tasa de morosidad de los préstamos personales es sólo del 0,3%. Según las estadísticas a largo plazo, la proporción de préstamos morosos en el sector bancario de China sigue siendo baja. En particular, la proporción de préstamos inmobiliarios es menor que la de los préstamos morosos en general, y la proporción de préstamos personales es aún menor. Esto demuestra que los riesgos crediticios inmobiliarios de China son generalmente controlables en esta etapa, y los riesgos de la financiación inmobiliaria de China no necesitan preocuparse demasiado. Las autoridades reguladoras también concederán gran importancia a los riesgos potenciales y los niveles de apalancamiento de la financiación inmobiliaria para garantizar la seguridad y el desarrollo sostenible de la financiación inmobiliaria.