Técnicas o reglas tácitas para los procedimientos operativos en las primeras etapas del desarrollo inmobiliario
El certificado de terreno y el permiso de planificación del terreno de construcción, además de la aprobación de los puntos de planificación, son los requisitos previos para el desarrollo inmobiliario. Pero el orden en que se recogen estas cosas es muy aprendido. Los camaradas experimentados básicamente pueden contar la historia detrás de la trama simplemente mirando el momento en que se publicaron estas cosas. Estos tres incidentes involucran luchas de poder prolongadas entre el Departamento de Tierras y el Departamento de Planificación. Actualmente, las leyes de nuestro país no regulan muy bien este tema.
Bueno, en pocas palabras, el certificado de propiedad lo emite el departamento de tierras. Es un certificado de propiedad de la tierra e indica el uso de la tierra y el período de uso (solo indique el permiso de planificación del terreno); es emitida por el departamento de planificación, es la base legal para aprobar el uso de la tierra y los límites de uso de la tierra, la aprobación de los puntos clave de la planificación es emitida por el departamento de planificación, y es la base legal para determinar los indicadores de intensidad del uso de la tierra, como la proporción de superficie construida. , densidad de edificación y requisitos de configuración de espacios de estacionamiento. Todos estos indicadores se reflejan en esta aprobación, incluidos los requisitos actuales del límite de proporción de apartamentos pequeños, que también se reflejarán en este documento.
En términos generales, un terreno debe ser aprobado por el departamento de planificación y emitido un permiso de planificación territorial de construcción (en adelante, el certificado de planificación territorial) antes de poder recibir un certificado de derecho de uso de la tierra. Definitivamente este debería ser un procedimiento obligatorio. Debido a que el departamento de tierras debe calcular la tarifa de transferencia de tierras en función de la función de la tierra y la intensidad del uso de la tierra aprobada por el departamento de planificación, el uso y la edad de la tierra se pueden indicar en el certificado de la tierra.
Sin embargo, en realidad, esta idea sólo puede ser un estado ideal. Porque, en primer lugar, cuando los departamentos de tierras realizan transferencias de tierras en muchos lugares, no consideran la planificación en absoluto y transfieren directamente las tierras en su conjunto. Luego, entrégueles un certificado de derecho de uso del suelo para terrenos comerciales y residenciales. Este incomprensible modelo de transferencia de tierras alguna vez fue muy popular. Luego el promotor del terreno lo transfirió, y luego fui al departamento de planificación y trabajé duro, ya fuera para modificar el plan o no planificarlo en absoluto. De todos modos, ya pagué la tarifa de transferencia de la tierra y el departamento de planificación aún tiene que hacerse cargo del resto.
No estoy criticando este modelo de transferencia de tierras por ser propenso a la corrupción. Debe saber que la transferencia formal de tierras en nuestro país no comenzó hasta 1990, y la transferencia de tierras en forma de transacciones públicas no comenzó hasta 1997. El primer terreno que cotiza en bolsa en Beijing no se incluyó en la lista hasta después del año 2000. Solo dije que nuestro país carece de experiencia en este tema y no hay nada que aprender a nivel internacional. Porque el sistema de gestión inmobiliaria de China es absolutamente único en el mundo. No me juzguéis aquí, cínicos. Llevo muchos años inmerso en esta industria. Al menos personalmente siento que si me pongo en el contexto de los años 90, no puedo pensar en un mejor modelo de transacción de tierras. El concepto de planificación urbana no se ha arraigado hasta ahora, y mucho menos entonces.
Sin embargo, en cualquier caso, este modelo de transacción de tierras ya es historia.
Artículo 38 de la nueva "Ley de Planificación Urbana": Si los derechos de uso del suelo de propiedad estatal se otorgan mediante transferencia dentro de la ciudad o área de planificación urbana, antes de la transferencia de los derechos de uso del suelo de propiedad estatal, el planificación urbana y rural del gobierno popular de la ciudad o condado. El departamento competente propondrá condiciones de planificación tales como la ubicación, la naturaleza del uso y la intensidad del desarrollo del terreno a transferir con base en el plan regulatorio detallado como parte integral del estado. contrato de transferencia de derechos de uso de suelo propio. Para parcelas con condiciones de planificación inciertas, no se transferirán los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal.
Para proyectos de construcción que obtienen derechos de uso de suelo estatal mediante transferencia, luego de firmar un contrato de transferencia de derecho de uso de suelo estatal, la unidad constructora deberá presentar los documentos de aprobación, aprobación y presentación del proyecto de construcción y el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal al proyecto de construcción. Los departamentos de planificación urbana y rural de los gobiernos populares municipales y del condado deberán obtener el permiso de planificación de la tierra de construcción.
Los departamentos de planificación urbana y rural de los gobiernos populares de las ciudades y condados no cambiarán arbitrariamente las condiciones de planificación en el permiso de planificación de terrenos de construcción que forman parte del contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal.
Espero que en mi futura carrera no vaya al departamento de planificación con un certificado de terreno para terrenos comerciales y residenciales. Amén.
2. Establecimiento de la empresa del proyecto, aprobación del proyecto, evaluación de impacto ambiental y calificaciones del desarrollo inmobiliario
Estos cuatro elementos deben realizarse al comienzo de casi todos los proyectos. Muy socialista. Pero aquí también hay cosas interesantes que tienen mucho que ver con el derecho, como por ejemplo la creación de empresas de proyectos. Lo que hay que señalar aquí es que el terreno adquirido por la empresa matriz se transfiere al nombre de su empresa de proyecto de propiedad absoluta, lo que no constituye una transacción según la legislación china. Vuelvo a subrayar que una transferencia de terreno entre una empresa matriz y su filial de propiedad absoluta no es una transacción. Nuevamente: esto no es un trato.
Por lo tanto, las empresas inmobiliarias pueden establecer filiales de proyectos a voluntad y luego destruir físicamente la casa una vez vendida, dejando sólo un cascarón vacío. Este modo de operación no tiene riesgos legales y es muy económico y práctico, por lo que ahora todas las empresas inmobiliarias nacionales de cierto tamaño lo están haciendo.
Además, el establecimiento del proyecto es puramente un legado de la era de la economía planificada. Es molesto y no sé qué debería ser esto. La aprobación del proyecto examina principalmente el monto de la inversión y la viabilidad del proyecto. No sé desde qué ángulo gestionará el gobierno la viabilidad en el mercado actual. De todos modos, debido a la diferente profundidad de las economías de mercado, la gestión de este asunto también es diferente en diferentes lugares. Algunos lugares no tienen mucho control, mientras que otros tienen un control muy estricto. Además, nadie puede decir qué materiales se necesitan para el proyecto. La relación entre la aprobación de proyectos y otros procedimientos es aún más informal. Por ejemplo, las políticas nacionales recientes exigen primero una evaluación del impacto ambiental y luego la aprobación del proyecto. Esto se basa en fortalecer la protección del medio ambiente y promover el desarrollo sostenible. Pero en muchos lugares, un requisito previo importante para la evaluación del impacto ambiental es la aprobación del proyecto. Si el proyecto no puede aprobarse, no se puede realizar la evaluación de impacto ambiental en absoluto. Pero hay políticas desde arriba y contramedidas desde abajo, y todo lo hace la gente. De todos modos, hasta ahora se han lanzado proyectos de construcción uno tras otro, no sé cómo todos han sobrevivido a estas políticas inexplicables. De todos modos, si hago estas cosas yo mismo, básicamente voy directamente a estos departamentos, como el departamento de planificación, y les pido que me recomienden una empresa que prepare un informe de estudio de viabilidad. Voy a la Oficina de Protección Ambiental y les pido que me recomienden una. empresa que prepara un informe de evaluación de impacto ambiental, y luego dejar que estas empresas se encarguen de estos procedimientos. No importa si el coste de preparación es un poco mayor. En resumen, me da un fuerte dolor de cabeza cuando veo estos programas.
Las calificaciones en desarrollo inmobiliario son relativamente técnicas. La clave es que es difícil encontrar personal profesional y técnico. La información de este personal profesional y técnico ya se encuentra en la página web provincial. Es básicamente imposible que unos pocos golfistas engañen al departamento de construcción, y el departamento de construcción no se atreve a meterse en este asunto, porque cualquiera puede comprobar online qué cualificación profesional tiene XXX y para qué empresa trabaja. Hoy en día es difícil encontrar ingenieros estructurales. Lo siento por una persona. oye oye.
3. Etapa de revisión del diseño general
En esta etapa, los nombres varían de un lugar a otro. De lo que más he oído hablar es de “revisión constructiva y detallada de la planificación”. Esta etapa consiste en revisar el plano general del área residencial, es decir, examinar cómo están dispuestos los edificios en un área residencial, qué tan alto y grande es cada edificio individual, qué tan grande es el espacio entre cada edificio individual y si hay suficiente luz solar, cuál es la proporción de superficie total, si excede la proporción de superficie prescrita, qué tan alta es la densidad de construcción, cómo están dispuestas las carreteras de entrada y salida de la zona residencial, si cumple con las normas contra incendios, etc. . Estas cosas son muy profesionales.
Aquí me gustaría dar un ejemplo, como la densidad de edificación. Esto parece simple, ¿verdad? Es la proporción del área base del edificio con respecto a toda el área residencial. Por ejemplo, si esta comunidad tiene 1.000 metros cuadrados y hay 3.000 metros cuadrados de edificios en el terreno, la densidad de edificación es del 30%. Parece que este cálculo no debería ser controvertido. Pero espera. Mi edificio de 3.000 metros cuadrados cubre un área de 2.000 metros cuadrados. Es una gran plataforma elevada con espacios de estacionamiento debajo del piso elevado y una plaza verde arriba. Ahora viene la polémica. ¿Mis 2.000 metros cuadrados son el sótano de un edificio? La razón por la que limitan la densidad de mis edificios es simplemente para garantizar la ecologización y proteger el espacio de ocio de los residentes. Ahora parece que estoy construyendo algo en el suelo, pero lo mío es verde arriba. Mi vegetación no se ha reducido y mi espacio de ocio no se ha reducido, por lo que estos 2.000 metros cuadrados no se pueden contar en la densidad de construcción. ¿Este tipo de piso elevado similar a un jardín elevado debe considerarse como densidad de construcción? De todos modos, las especificaciones técnicas no son limitadas y hay un espacio infinito para perforar.
Otro ejemplo es la relación de superficie construida, que es la superficie total de construcción dividida por la superficie neta del terreno. También parece sencillo. Pero en realidad, ¿qué es la superficie terrestre neta? ¿Por dónde empezamos? ¿Es puramente el área del certificado de derecho de uso de la tierra, o es un poco más grande que esta área, hasta la línea central de las carreteras circundantes? Esto no está nada claro, no importa cómo lo calcules. A medida que aumenta la superficie neta del terreno, la superficie total de construcción aumentará naturalmente. Todos estos son lugares que se pueden perforar.
En otros lugares, como en las escaleras de incendios, se deben establecer carriles circulares contra incendios alrededor de edificios de gran altura. Pero con esto básicamente se destruye la ecologización de la comunidad. ¿Qué debemos hacer? Establecer carriles invisibles contra incendios, plantar pasto sobre ellos para mantenerlos verdes, señalar el dibujo y decir que este es un carril contra incendios. ¿Qué tal esto? De todos modos, personalmente no sé si funcionará. La capacidad de carga de las vías cortafuegos tiene requisitos de diseño muy estrictos. De todos modos, personalmente no sé si esta hierba aguantará un camión de bomberos.
La revisión del plano general es la actividad más técnica de todo el proceso de desarrollo y construcción.
Este proceso suele tardar de dos a tres meses y a menudo requiere revisiones repetidas y disputas con el departamento de planificación hasta que ambas partes pierden los estribos. De todos modos, rara vez he visto a alguien que pueda pasar la revisión del plan maestro sin hacer ningún trabajo. Nunca he visto un diseño gráfico genérico y sin fallos. Siempre que esté dispuesto, no importa qué empresa sea la empresa de diseño gráfico general, ya sea Vanke, R&F o Agile, siempre que la elija, el problema se resolverá. O la distancia de protección contra incendios no es suficiente, o las ventanas se abren donde no se pueden abrir, o el radio de giro del camino de entrada es demasiado pequeño, etc. Me estoy jactando de mi incompetencia aquí. Intenté completar este trabajo en 10 días y sigue siendo legendario. Jaja)
4. Permiso de drenaje y revisión integral de tuberías
La revisión integral de tuberías es uno de los contenidos de revisión profesional del departamento de planificación. Lo sacaré ahora porque esto es muy. , muy profesional. Si no lo haces bien, la gente realmente morirá. Además, hay muchas empresas que han muerto por esto. No creas que grandes empresas como Poly y Hesheng no cometerán grandes errores de principios en este tema. De hecho, no importa qué tipo de empresa inmobiliaria sea, la probabilidad de tropezar con este tema es la misma. Esto es como entregar un paquete, muere en una ronda.
Después de hablar durante mucho tiempo, ¿qué es la síntesis de tuberías? Incluyendo tres elementos principales: tuberías de drenaje y suministro de agua residencial, líneas de corriente fuerte y líneas de corriente débil. Se consideran exhaustivamente y se organizan científicamente de acuerdo con varias especificaciones de diseño y se colocan en el mismo dibujo. No es necesario explicar el suministro de agua y el drenaje. Se trata de cómo introducir agua del grifo en la comunidad y luego cómo drenar las aguas residuales domésticas y el agua de lluvia en la comunidad. La electricidad fuerte es la electricidad doméstica, dónde entra la línea y cómo; suba las escaleras y cómo ingresar; hay muchos contenidos de electricidad débiles, como líneas de televisión por cable, varias líneas de comunicación, líneas de red, líneas de monitoreo interno, etc. Para que las tres cosas anteriores sean científicas, todas deben realizarse bajo tierra, penetrando desde el suelo hasta los edificios individuales y luego conectadas a miles de hogares.
Estas rutas deben organizarse de forma razonable y no pueden recorrerse al azar. Como no profesional, para juzgar si el diseño integral de la línea oficial de una comunidad es bueno o no, sólo hay que fijarse en dos puntos: 1. Puedes entrar a una zona residencial y ver si hay cables entre los edificios. Mientras tengas esto, básicamente no tendrás que pensar en esta comunidad.
2. ¿Las tapas de alcantarilla están dispuestas básicamente a lo largo de las carreteras de la comunidad, en lugar de en todas partes? Si el suelo está cubierto con tapas de alcantarilla, escapar es casi imposible. Básicamente, puedes considerar renunciar a esta comunidad.
¿Por qué hago tanto hincapié en esta síntesis del pipeline? ¿Qué pasa si el diseño es malo? En primer lugar, pueden ocurrir problemas de agua y drenaje a lo largo del día. He visto demasiadas comunidades convertirse en estanques cuando llueve; entonces, para mí, cuando era joven, la red fallaba todo el día y los operadores de la red comunitaria no tenían otra opción, porque solo una tubería estaba enterrada y otra red. Los operadores no pueden venir y brindar un servicio de calidad. Ahora, o la línea está rota aquí o allá, y hay que repararla todo el día. Estaba desempeñando un papel extraño aquí y luego, boom, Internet se cayó. Entonces, no enciendas el aire acondicionado en verano. Tan pronto como se abra, se cortará la energía y se disparará el disyuntor. Los aparatos eléctricos del hogar deben usarse por turnos y no deben encenderse al mismo tiempo. Nunca enciendas tu computadora mientras miras televisión, de lo contrario pasarás la noche a oscuras. Todas estas son señales de que la síntesis de tuberías no se realiza bien. ¿Piensas, es posible vivir en una comunidad como esta?
Dado que la síntesis de canalizaciones es tan importante, ¿por qué no pensamos en ella y la estudiamos detenidamente al diseñar? En realidad, no puedo. ¿Por qué? Porque todos los cables deben introducirse desde el exterior y debes tener una interfaz con el exterior. ¿Pero dónde están las interfaces? Déjame decirte ahora que no importa cuánta preparación e investigación haga el desarrollador de antemano, no hay garantía de que la interfaz reservada no cambie. Lo más común es que las tuberías de aguas residuales municipales sean reconstruidas y reubicadas repentinamente. Aunque no cambies la ubicación, quedará elevado unos centímetros en horizontal. El sistema de drenaje de este complejo está a punto de finalizar debido a pendiente insuficiente. Este tipo de cosas es demasiado común. A menudo hay que ver cómo se construyen tuberías municipales y se excavan carreteras aquí hoy y mañana. De todos modos, esta cosa me asustó. En este caso, perder dinero es imposible. Inicialmente se acordó que la línea de alta tensión se conectaría desde una determinada subestación. Cuando se completa la construcción y se conecta oficialmente, de repente descubre que la subestación se ha movido o se ha excedido la capacidad y ya no puede conectarse. Tienes que conectarlo desde otro lugar. En este momento, solo puedes gastar dinero y liderar al azar. Calcula cuánta electricidad se consume. En cuanto a qué tipo de problemas causará en la vida, no lo sé.
Hablemos primero del permiso de drenaje. Esto lo emite el departamento municipal y se utiliza especialmente para el drenaje en zonas residenciales. Hoy en día, el agua de lluvia y las aguas residuales se separan en dos tuberías.
Esta tubería de este a oeste se refiere al diámetro de la tubería y al caudal, así como a la ubicación de la conexión a la tubería municipal. Entonces, esto a su vez afecta el diseño integral del oleoducto, que en realidad es lo mismo. No diré más.
5. Permiso de revisión individual y planificación del proyecto de construcción
El departamento de planificación también es muy estricto en la revisión de diseños individuales, pero en general es más fácil de aprobar que el plan maestro.
¿Qué es el diseño monolítico? Se trata de implementar el plan de diseño de un solo edificio basado en el plan maestro. ¿Cuáles son los contenidos principales de la solución única? Personalmente lo resumo así: la clave es implementar el tamaño de cada espacio. Algunas cosas son problemáticas en esta etapa, y la más problemática es la plaza de aparcamiento. En la actualidad, las principales ciudades de China tienen una gestión muy estricta de las plazas de aparcamiento. Por lo general, cada hogar debe tener una plaza de aparcamiento y los edificios comerciales suelen tener 100 metros cuadrados. Los requisitos de configuración generales son básicamente los mismos y las ciudades son similares. No hay suficientes plazas de aparcamiento, por lo que básicamente ni siquiera puedes pensar en una sola reseña.
Por supuesto, cuando se revisa el plan general, también hay que revisar las plazas de aparcamiento, pero en esa etapa lo principal es el valor de la experiencia. Evalúe el área del sótano con base en el valor empírico de 35 a 45 metros cuadrados para un espacio de estacionamiento. En general, al departamento de planificación no le importa demasiado si hay suficientes plazas de aparcamiento, ni cuenta cuidadosamente los números en los planos. Pero la etapa única era diferente, así que comencé a contar. En este momento se utilizará cualquier truco. Por ejemplo, en la denominada plaza de aparcamiento infantil no se puede aparcar nada, pero se puede poner una plaza de aparcamiento en la esquina del coche, etc. Pero a veces, no importa lo que digas, no es suficiente, así que hay una manera de declarar aquí que quiero hacer un espacio de estacionamiento mecánico tridimensional. Creo que mucha gente ha visto plazas de aparcamiento mecánicas tridimensionales, que son muy difíciles de utilizar. Es normal estar entrando y saliendo media hora seguida. Sin embargo, innumerables desarrolladores sólo hablan de boquilla. Mientras pasen la aprobación de la unidad, este dispositivo de estacionamiento mecánico nunca se instalará.
Entonces, ¿por qué los promotores son tan reacios a construir sótanos más grandes? Porque construir un sótano es una pérdida. Pocas personas lo compran. Sé que tan pronto como dije esto, los idiotas comenzaron a atacarme, diciendo que el desarrollador gastó entre 100.000 y 200.000 yuanes para comprar un espacio de estacionamiento del tamaño de la palma de la mano y aun así perdió dinero. La verdad es que aparcar un coche sólo requiere menos de 10 metros cuadrados de espacio. Sin embargo, si desea aparcar este coche, necesitará otros 30 metros cuadrados de camino de entrada. Por tanto, según la experiencia, la superficie asignada a cada plaza de aparcamiento es básicamente de 35 a 45 metros cuadrados. El departamento de planificación es muy competente. Este vehículo no puede despegar ni aterrizar verticalmente. Esta es una ley objetiva.
Por supuesto, esta es mi experiencia general. En algunas ciudades, las plazas de aparcamiento todavía pueden generar dinero. Por ejemplo, se dice que algunos proyectos inmobiliarios en ubicaciones privilegiadas de Guangzhou, Shenzhen y Shanghai cuestan 400.000 yuanes por plazas de aparcamiento. Pero esto no representa una regla universal. oye oye.
Una vez que la empresa de diseño haya revisado el diseño individual y perfeccionado los planos de construcción, puede solicitar un permiso de planificación del proyecto de construcción. El proceso es de baja tecnología. No vale la pena decirlo. Simplemente lo descarté.
6. Revisión especial de la protección contra incendios y la defensa aérea civil.
Estas dos cosas matan a la gente. Llegué directamente a dos conclusiones: ningún diseño residencial de protección contra incendios ni defensa civil cumple con los estándares. Ninguno de los equipos de protección contra incendios y defensa civil de la comunidad está a la altura. Voy a ir directo al grano: solicitar protección contra incendios es el más difícil de todos los periódicos profesionales, pero puede ser fácil si es fácil. En cuanto a la solicitud para la construcción de defensa aérea civil, esto es desconcertante. No sé qué es esto. Me siento mal por cualquier cosa que se prepare para la guerra.
Hablemos primero de protección contra incendios. El departamento de bomberos es una fuerza policial armada, no una agencia gubernamental. Todo el mundo debería saber esto. La revisión de la protección contra incendios en China suele ser una tontería y una burocracia. Además, los desarrolladores somos realmente indignantes. Si se quiere cumplir con las normas contra incendios, la inversión es demasiado grande. Además, nuestros consumidores no se dan cuenta. Debido a que muchos requisitos de protección contra incendios son muy perjudiciales de usar, como instalar una puerta contra incendios entre la sala del ascensor y el hueco de la escalera, es muy inconveniente para los propietarios entrar y salir. Básicamente, es absolutamente imposible realizar un diseño adecuado de protección contra incendios estrictamente de acuerdo con las normas. En este sentido, el escrutinio está aumentando. En general, las empresas constructoras de protección contra incendios encargan a los promotores la solicitud de obras. ¿Por qué? Debido a que estas empresas han estado tratando con el departamento de bomberos durante mucho tiempo y tienen una relación de larga data con el departamento de bomberos, a menudo confían en ellos para hacer las cosas. Pero permítanme ser justo: básicamente nadie se atreve a alterar las normas de seguridad contra incendios que afectan a la seguridad humana. Por ejemplo, se deben instalar ascensores exclusivos contra incendios sobre el piso 12 y escaleras de tijera sobre el piso 17. Estas normas obligatorias ya son leyes de hierro. Personalmente, nunca he visto a un desarrollador eludir estas especificaciones obligatorias. Incluso si pudiera sortearlos, obtendría enormes recompensas, como un tramo de escaleras menos.
Eso es bueno, pero casi nadie se atreve a hacerlo. Al menos yo no me atrevo. Más adelante en mi carrera, no me atrevería.
El proyecto de defensa aérea civil es muy importante, como algo con características chinas. No sé qué es esto. Si hubiera un ataque aéreo, nunca me quedaría en el sótano de un edificio alto. La arquitectura del 911 fue un movimiento profético. Si realmente quieres que te exploten, quédate en el sótano y te enterrarán vivo. Por supuesto, esta es sólo mi impresión personal, así que no te preocupes.
El departamento de defensa aérea civil es un departamento gubernamental, no un establecimiento militar. La parte del sótano destinada a defensa civil también se puede utilizar como plaza de aparcamiento, pero esta parte debe reservarse y no se puede expedir ningún certificado de propiedad. Esta parte de la plaza de aparcamiento sólo tiene derecho de uso. El derecho a utilizar los espacios de estacionamiento de la defensa aérea civil es muy controvertido. Hay varias voces en la sociedad, especialmente aquellas que creen entender el derecho de propiedad. Ya les digo, todo lo que se utiliza para la defensa civil pertenece al estado. Para animar a la gente a participar en proyectos de defensa aérea civil, el estado permite su uso temporal. Pero este derecho de propiedad, en cualquier caso, no puede pertenecer a todos.
Debido a que los espacios de estacionamiento de la defensa aérea civil son solo temporales y no se pueden vender, los desarrolladores definitivamente encontrarán formas de reducir el área de defensa aérea civil. Además, los equipos de defensa aérea civil también son una locura, como las puertas de seguridad de la defensa aérea civil. No sé qué es eso. Si realmente estuviera colocado en el sótano, realmente sería un búnker. No sé qué podría haber evitado.
7. Revisión del ahorro de energía, revisión de los planos de construcción
Después de obtener el permiso de planificación del proyecto de construcción, la empresa de diseño refinará los planos de construcción nuevamente y completará toda la construcción, incluidos los planos de construcción estructurales y el agua. y planos de construcción de electricidad, etc. Cálculos de gráficos y estructuras. , complete el diseño de ahorro de energía y haga un cálculo de ahorro de energía para que pueda comenzar estas dos revisiones.
La auditoría de ahorro energético, desde mi experiencia personal, significa que todo se puede auditar. Hoy en día, nuestro país está poniendo cada vez más énfasis en el desarrollo sostenible y el estado de conservación de energía de los edificios también es cada vez mayor. Digámoslo de esta manera: las ventanas de 360 grados del piso al techo, los balcones completamente abiertos y los atrios no cerrados definitivamente no están a la altura desde una perspectiva de ahorro de energía. Con estas cosas, el aire acondicionado se volverá loco en verano. Pero a la gente le gusta esta novedad. Bueno, aquí la diferencia entre el Norte y el Sur es muy obvia: en términos generales, el Norte puede cumplir con los estándares en las revisiones de ahorro de energía, y la gente del Norte puede aceptarlo en concepto, porque en el Norte hay problemas de calefacción. y las casas que no cumplan las normas de ahorro energético tendrán que pagar la calefacción en invierno. Pero a los sureños no les gustan este tipo de cosas. Me gusta esto. No es asunto tuyo.
Dicho esto, no puedo evitar decir unas palabras sobre la póliza 9070 que cubre una superficie de menos de 90 metros cuadrados y representa más del 70%. Los funcionarios del Ministerio de Construcción deben tener fuertes características del norte en la formulación de políticas. Teniendo en cuenta las necesidades de calefacción en invierno, los norteños no están acostumbrados a vivir en grandes superficies. La calefacción en un salón de más de 6 metros de ancho definitivamente no está a la altura. Al mismo tiempo, sin considerar los requisitos de iluminación y ventilación del baño, Xingtao puede diseñar un muy buen apartamento de tres habitaciones con una superficie de 90 metros cuadrados. Esto concuerda con los hábitos de uso y el clima de los norteños: el aire es seco y la frecuencia de uso del baño es baja, por lo que la mayoría de la gente no está acostumbrada a bañarse todos los días. (Le expliqué que esto no es discriminación regional, me refiero puramente a la situación. Pero en el sur, es casi imposible diseñar una casa de tres dormitorios de 90 metros cuadrados simplemente agregando una ventana de baño de este tipo. Simplemente dibuje una Punto en el mapa. La casa da al exterior. La ubicación está a solo unos pisos de distancia. Cuando hay varias habitaciones ocupadas, no sé dónde está el baño. Para cumplir con los requisitos de 9070. Sólo se pueden construir grandes cantidades de unidades de dos dormitorios. Por supuesto, se pueden vivir en ellas, pero no pueden criar a los niños. Esta es la realidad. una regla objetiva.
Para evitar este 9070, algunas empresas han ideado algunos trucos, como diseñar dos casas y venderlas juntas, en la propaganda de algunos malos medios, este enfoque se llama The The. El desarrollador no tiene conciencia.
Bueno, dije mucho sobre la revisión del ahorro de energía. Ahora hablemos de la revisión del plano de construcción. Sin embargo, la unidad de revisión del plano de construcción también debe ser responsable de los resultados de la revisión. La tecnología de revisión nacional está muy atrasada, bueno, incluso la tecnología de diseño y construcción está muy atrasada, por lo que esta revisión es realmente una cuestión de opinión, así que no puedo revisarla. La siguiente es una historia que experimenté ese año. , se construyó una torre paisajística en la entrada de un proyecto de villa en una ciudad de tercer nivel en el delta del río Perla. ¿Qué tal esa torre gruesa en el medio y delgada en ambos extremos?
El equipo de inspección de la oficina de construcción local llevó a la gente a inspeccionar el sitio de construcción y subió a los andamios de la torre. De repente, la torre se derrumbó y todo el equipo de inspección murió. Este es un incidente grande, por lo que el gobierno ha iniciado una gran investigación para descubrir la causa del accidente. La primera es, por supuesto, diseñar desde la fuente. Result Design insiste en que no hay problemas de diseño. Entonces envié los dibujos para su revisión. Si lo reviso, el examinador dirá: no, hay algún problema con esta imagen. Estalló una pelea. Al final, ninguna de las partes pudo convencer a la otra. Suponiendo que este dibujo viole un código obligatorio, no es así. ¿Pero violar las normas obligatorias no significa que sea seguro? No creo que nadie se atreva a decir eso. Al final, sólo pudimos retirar la unidad de construcción y condenar a algunas personas a pagar algo de dinero para resolver el asunto. Ahora Hesheng planea construir una torre de este tipo frente a un proyecto inmobiliario en Guangzhou. Había mucho ruido cuando miré hacia atrás. Al final no se hizo nada porque no estaba claro si era seguro. De todos modos, yo personalmente no lo sé.
La revisión de los planos de construcción es un elemento de pago y muy costoso, por lo que siempre ha sido una comercialización de nombre, pero un monopolio de facto. Al revisar los planos de construcción, además de la tarifa de revisión, los expertos también recibirán sobres rojos.
8. Descarga de lodos, descarga de ruido y permiso de construcción continua nocturna
Barro y ruido, estas dos cosas se mencionan aquí porque son las más perturbadoras. Sé que en muchas ciudades hay dos cosas que a casi nadie le importan: el barro y el ruido. Pero ahora, cada vez más ciudades están empezando a fortalecer la gestión de estas dos cosas.
La descarga de lodos se está convirtiendo en la principal forma de ganar dinero para los principales departamentos de gestión de carreteras, incluidos los de autopistas, tráfico y policía. Los vehículos que transportan lodo de construcción sólo pueden circular por carreteras prescritas durante los horarios prescritos. Pero muchas veces es imposible estar tan estandarizado. Especialmente cuando el proyecto es urgente, es necesario transportar barro día y noche. No hay otro camino que atravesar a todos los dioses.
El barro restante puede contaminar fácilmente la superficie de la carretera durante el transporte. Una vez vi un coche en Guangzhou, conduciendo desde Tianhe hasta Panyu. Como resultado, fue multado con más de 50.000 yuanes. Es inútil por mucho que lo intente el contratista. El departamento de tráfico probablemente estaba furioso y estrelló el cañón.
El permiso de emisión de ruido significa que la construcción sólo se puede realizar de forma estandarizada y menos ruidosa dentro de un tiempo determinado. Esta es responsabilidad del departamento de protección ambiental. Muchas ciudades han prohibido el uso de pilotes con martillo. Es difícil luchar contra esa cosa. Cuando entré por primera vez en esta industria, me paré en el sitio de construcción y escuché el sonido de los martillazos todo el día. Al día siguiente, me zumbaban los oídos y un martillo casi me deja inconsciente. Por supuesto, los pilotes martillados son los más económicos. Mientras a nadie le importe, el desarrollador definitivamente martillará los pilotes. Por eso, personalmente apoyo el fortalecimiento de la gestión en este ámbito, pase lo que pase. Además, también se debe controlar a las personas que trabajan continuamente de noche. Algunas ciudades ahora tienen muy buena gestión de la construcción continua por la noche, como Guangzhou y Shenzhen. Esa es realmente una buena gestión. No importa cómo encuentres una relación, será difícil criticarla. ¿Y si te atreves a hacer algo por la noche sin permiso? Eso es porque tienes demasiado dinero y quieres apoyar a funcionarios gubernamentales pobres. Pero, lamentablemente, la mayoría de las ciudades quedan en un estado de casi ingobernabilidad.
Como una de las ciudades teóricamente avanzadas de las Tres Representaciones, fui a algunas ciudades de segundo y tercer nivel y tontamente pregunté a la gente sobre los procedimientos para las emisiones de ruido nocturno y la construcción continua. Como resultado, se rieron de mí varias veces. Gaga, debe haber gente aquí que se reirá de mí después de leer este párrafo y dirá con aire de suficiencia: ¿Existe tal programa? No lo tengo aquí, es muy simple, como las caras engreídas de algunas personas de arriba.
9. Supervisión de calidad y supervisión de seguridad
Estaba cansado de escribir para sacar rápidamente la parte del permiso de construcción pero no había nada que pudiera hacer. El procedimiento es paso a paso. Eso es lo que pensé después de obtener el permiso de construcción. Joder, me pregunto cuántos programas quedan. Inspección de línea, control de termitas, protección contra rayos, mapa de pronóstico, preventa, aceptación de profesionales diversos, presentación y aceptación de proyectos, hasta la entrega a domicilio. Esto debe matarme. ¿Por qué de repente no tengo el coraje de escribir algo como esto? Ni yo mismo lo entiendo. Ni yo mismo lo entiendo. Me quejé por más de cien palabras. Gracias a todos.
La Estación de Supervisión de Calidad y la Estación de Supervisión de Seguridad son agencias subordinadas al Ministerio de la Construcción. Antes de obtener el permiso de construcción, debes acudir a dos estaciones para su aprobación. No podría decirles la verdad sobre la división del trabajo entre las dos estaciones. En mi opinión, las cuestiones de calidad son todas cuestiones de seguridad. Simplemente no entiendo por qué hay dos estaciones responsables una de la otra. Por ejemplo, no seguí los procedimientos prescritos para el pilotaje, lo que provocó que la carga del pilote no alcanzara el estándar. ¿Es esto un problema de seguridad o un problema de calidad? De todos modos, no puedo decirlo claramente. En resumen, había que engatusar a ambas instituciones. Por supuesto, todavía existen algunas diferencias entre los dos departamentos en algunos detalles.
Por ejemplo, algunas cuestiones de seguridad tienen poco que ver con la calidad de la construcción, como que los trabajadores no usen cascos de seguridad y que los materiales no se apilen de acuerdo con las regulaciones. Pero en mi opinión, no existen dificultades lógicas ni operativas para que la supervisión de la seguridad y la supervisión de la calidad se conviertan en una organización.
En la operación real, siempre que se trate de pruebas, la oficina de supervisión de calidad será responsable de manejarlas sin pruebas, es responsabilidad del departamento de supervisión de seguridad encontrar fallas a simple vista; Debido a que la supervisión de calidad es responsable de las pruebas, como las pruebas de carga de pilotes y las pruebas de cemento, estos son elementos imputables, por lo que la supervisión de calidad no es tan estricta en la gestión. ¿Por qué? Porque las inspecciones de calidad dependen principalmente de estos elementos de pago para mantenerse. Sea amable al recoger dinero, etc. Básicamente, no hay ningún cargo por la supervisión de seguridad, pero también pueden proporcionar muchos servicios pagos, como capacitación en producción de seguridad, trabajadores que usan tarjetas inteligentes de seguridad para trabajar, etc. En resumen, cada uno se sale con la suya.
Ahora, en algunas ciudades, la función de inspección de calidad ha comenzado a comercializarse y unidades de prueba calificadas pueden realizar pruebas. La mejor ciudad que he visto es Guangzhou. El coste de una prueba es sólo el 1% del coste de las ciudades circundantes. Bien, en caso de que alguien no entienda, dije que la prueba debe realizarse después de que se complete la pila. Sólo cuando la prueba sea calificada se podrá hacer la plataforma de la tapa y continuar con la construcción. Todos, ¿entienden?
Sin embargo, en la mayoría de las ciudades, esta función está firmemente controlada por la estación de inspección de calidad. Esta es también la principal forma de ganar dinero para el sector de la construcción. Si fuera director, no dejaría pasar esto. oye oye.
10. Licitación de obra, supervisión de obra
11.