Interpretación Judicial de la Sección de Derechos de Propiedad del Código Civil
La "Ley de Derechos de Propiedad" tiene dos interpretaciones judiciales: 1. "Interpretación sobre Varias Cuestiones Relativas a la Aplicación Específica del Derecho en el Juicio de Casos sobre Controversias sobre la Propiedad Diferenciada de Edificios" e "Interpretación sobre Varias Cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de casos relativos a disputas sobre servicios de propiedad" 》.
Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de casos de disputa sobre propiedad de vivienda
Regla 1. Una persona que se registre de conformidad con la ley u obtenga la propiedad de la parte exclusiva del edificio de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo 2, Sección 3 de la Ley de Derechos de Propiedad, será reconocida como propietario según lo mencionado en el Capítulo 6 de la Propiedad. Ley de Derechos.
Con base en el acto jurídico civil de compra y venta de vivienda comercial con la unidad de construcción, una persona que ocupa legalmente la parte exclusiva del edificio pero no registra la propiedad de acuerdo con la ley puede ser reconocida como el propietario en virtud del Capítulo 6 de la "Ley de Derechos de Propiedad".
Regla 2. Espacios específicos como casas, estacionamientos, puestos, etc. dentro de la zona de construcción que cumplan con las siguientes condiciones serán reconocidos como partes exclusivas bajo el Capítulo 6 de la Ley de Propiedad: (1) Estructuralmente independientes y pueden distinguirse claramente;
(2) Uso independiente, puede ser utilizado exclusivamente;
(3) Puede registrarse como objeto de propiedad de un propietario específico.
El balcón que pertenece a una casa específica en el plano y ha sido incluido en el contrato de compraventa de la casa específica según el plano cuando la unidad constructora lo vende, debe reconocerse como parte integral del mismo. llamada parte exclusiva en el Capítulo 6 de la "Ley de Propiedad".
La casa mencionada en el primer párrafo de este artículo incluye todo el edificio.
Regla 3. Además de las * * * partes previstas en leyes y reglamentos administrativos, también se reconocerán como * * * partes a que se refiere el Capítulo 6 de la "Ley de Derechos de Propiedad" las siguientes partes dentro de la zonificación de la edificación:
(1) Edificios Partes estructurales básicas como cimientos, estructuras de carga, paredes exteriores y techos; partes de transporte público como pasillos, escaleras y vestíbulos; instalaciones y equipos auxiliares como protección contra incendios y alumbrado público; tales como pisos de refugio, pisos de equipos y cuartos de máquinas;
(2) Otros lugares e instalaciones que no pertenecen a la parte exclusiva del propietario, ni a las partes públicas municipales, u otros titulares de derechos.
Los propietarios de los terrenos dentro de la zona de construcción tendrán derecho a utilizarlos para la construcción de acuerdo con la ley, excepto los terrenos previstos para ocupar la totalidad del edificio propiedad del propietario o los terrenos que ocupen vías urbanas. o espacios verdes.
¿Artículo 4? Con base en las necesidades razonables de las funciones de uso específico de partes exclusivas como residencias y edificios comerciales, el libre uso por parte del propietario de los techos y paredes exteriores correspondientes a sus partes exclusivas no debe considerarse como infracción. Sin embargo, se excluyen las violaciones de leyes, reglamentos y normas de gestión, o los daños a los derechos e intereses legítimos de terceros.
¿Artículo 5? Si la unidad constructora distribuye plazas de aparcamiento y garajes a los propietarios según la proporción de prorrateo mediante venta, cesión, arrendamiento, etc., se considerará que su comportamiento cumple con lo dispuesto en el artículo 74, párrafo 1 de la Ley de Propiedad, que "Primero hay que satisfacer las necesidades de los propietarios".
El ratio de asignación a que se refiere el párrafo anterior se refiere a la proporción de plazas de aparcamiento, garajes y viviendas previstas para el estacionamiento de vehículos dentro de la superficie edificable prevista.
¿Artículo 6? Además de las plazas de aparcamiento previstas para el estacionamiento de vehículos dentro de la zona de construcción, las plazas de aparcamiento añadidas por el propietario en las carreteras u otros lugares se reconocerán como plazas de aparcamiento a que se refiere el párrafo 3 del artículo 74 de la Ley de Propiedad.
¿Artículo 7? Cambiar el uso de parte de * * *, usar la parte * * * para dedicarse a actividades comerciales y disponer de la parte * * *, asuntos que deben ser decididos por el propietario o determinados por el acuerdo de administración de acuerdo con la ley, deben Se determinará como artículo 76 de la Ley de Propiedad "Otros asuntos importantes" relacionados con los derechos de explotación de * * * según lo estipulado en el numeral 7) del primer párrafo.
¿Artículo 8? El área de la parte exclusiva y el área de construcción común estipuladas en el artículo 76, párrafo 2 y el artículo 80 de la "Ley de Propiedad" se pueden determinar de acuerdo con los siguientes métodos:
(1) El área de la parte exclusiva se determinará de acuerdo con el registro de bienes raíces. Si los derechos de propiedad aún no han sido registrados, se calculará temporalmente el área medida por la agencia de topografía y cartografía si aún no se ha realizado la medición real; el área registrada en el contrato de compraventa de la casa se calculará temporalmente;
(2) El área total de construcción se calculará de acuerdo con el cálculo de la suma estadística.
¿Artículo 9? El número de propietarios y el número total de propietarios especificados en el párrafo 2 del artículo 76 de la "Ley de derechos de propiedad" se pueden determinar de las siguientes maneras:
(1) El número de propietarios se calcula en base a el número de personas en la parte exclusiva. Una persona cuenta. Sin embargo, para la porción de la unidad de construcción que aún no ha sido vendida y ha sido vendida pero no entregada, si un mismo comprador posee más de una porción exclusiva, se computará como una sola persona
( 2) El número total de personas se calculará con base en la suma estadística del párrafo anterior.
¿Artículo 10? De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley de Propiedad, si una vivienda se convierte en edificio comercial sin el consentimiento del interesado, y éste solicita retirar la obstrucción, eliminar el peligro, restablecer el estado original o compensar la pérdida, el tribunal popular sustentará la solicitud.
Si el propietario más interesado acepta transformar la residencia en un edificio comercial para defenderse, el Tribunal Popular no lo apoyará.
¿Artículo 11? Si un propietario cambia su residencia a un edificio comercial, deberá identificar a los demás propietarios del edificio como "propietarios interesados" como se menciona en el artículo 77 de la Ley de Propiedad. En las distinciones de edificios, los propietarios fuera del edificio que reclamen un interés deben demostrar que el valor de su vivienda y su calidad de vida se han visto afectados o es probable que se vean afectados negativamente.
¿Artículo 12? Si un propietario solicita al tribunal popular que revoque una decisión tomada por la asamblea de propietarios o el comité de propietarios por considerar que infringe sus derechos e intereses legítimos o viola los procedimientos estipulados por la ley, el propietario deberá, en el plazo de un año, desde la fecha en que conoció o debió saber que la asamblea de propietarios o el comité de propietarios tomó la decisión.
Artículo 13 Si el propietario solicita la divulgación o inspección de la siguiente información y materiales que deben ser revelados al propietario, el tribunal popular lo apoyará:
(1) Edificios y sus anexos Recaudar y utilizar fondos para el mantenimiento de las instalaciones;
(2) Reglamento de gestión, reglamento de la junta de propietarios, decisiones y actas de la junta de propietarios o del comité de propietarios;
(3) Contrato de servicios inmobiliarios Entre ellos, el uso y renta de la parte * * *;
(4) La configuración de plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches en la zona del edificio;
(5) Otros deben ser reportados al propietario Información y materiales disponibles públicamente.
Artículo 14 Si la unidad de construcción u otros actores ocupan o disponen de la parte del propietario sin autorización, cambian su función de uso o realizan actividades comerciales, y el titular del derecho solicita eliminar la obstrucción, restaurar el estado original , confirmar que la disposición no es válida o compensar las pérdidas, el Tribunal Popular debe respaldarla.
Para las actividades comerciales no autorizadas especificadas en el párrafo anterior, si el titular del derecho solicita al actor que utilice las ganancias después de deducir gastos razonables para complementar los fondos especiales de mantenimiento o para otros fines determinados por el propietario, el Tribunal Popular apoyará la solicitud. El autor asumirá la carga de la prueba del gasto y de su razonabilidad.
Artículo 15 Si un propietario u otro actor viola leyes, reglamentos, normas nacionales obligatorias pertinentes y reglamentos de gestión, o viola las decisiones tomadas por la asamblea de propietarios o el comité de propietarios de conformidad con la ley, y comete los siguientes actos, podrán ser considerados como Otros "actos que lesionan los derechos e intereses legítimos de otros" según lo mencionado en el Artículo 83, Párrafo 2 de la "Ley de Propiedad":
(1) Daño a la estructura portante del edificio, daños o uso ilegal de electricidad, gas e instalaciones contra incendios, colocación de elementos peligrosos y radiactivos en el edificio, poniendo en peligro la seguridad del edificio o dificultando el uso normal del edificio;
(2) Violar las regulaciones para destruir, cambiar la forma, color, etc. del edificio para dañar la apariencia del edificio;
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(3) Violación de la casa regulaciones de decoración;
(4) Construcción, reconstrucción, ocupación, excavación ilegal de vías públicas, caminos, sitios u otros * * * lugares.
Artículo 16 Las controversias sobre la propiedad dividida de inmuebles que involucren a arrendatarios, prestatarios y demás usuarios de inmuebles de la parte exclusiva se tratarán con referencia a esta interpretación.
Los arrendatarios, prestatarios y demás usuarios de la propiedad de la parte exclusiva gozarán de los derechos correspondientes y asumirán las responsabilidades de conformidad con las leyes, reglamentos, reglamentos de administración, decisiones tomadas por la asamblea de propietarios o comité de propietarios de conformidad con la ley, y los acuerdos con los propietarios de las obligaciones correspondientes.
¿Artículo 17? Las unidades de construcción mencionadas en esta interpretación incluyen unidades de suscripción que compran propiedades no vendidas al precio de suscripción especificado en el contrato de suscripción después de que expire el período de suscripción y luego las venden en su propio nombre.
¿Artículo 18? Cuando el Tribunal Popular conozca de casos relacionados con la división de la propiedad de edificios y disputas sobre la propiedad de derechos de propiedad, se basará en las leyes y reglamentos administrativos.
Artículo 19 Esta interpretación entrará en vigor el 10 de junio de 2009.
Esta interpretación se aplicará a las controversias sobre la división de la propiedad de inmuebles que surjan de actos realizados con posterioridad a la aplicación de la Ley de Propiedad.
Para los casos que han finalizado antes de la implementación de esta Interpretación, si las partes solicitan un nuevo juicio después de la implementación de esta Interpretación o deciden realizar un nuevo juicio de acuerdo con los procedimientos de supervisión del juicio, esta Interpretación no se aplicará.
Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los juicios de casos de disputas sobre servicios de propiedad
El Tribunal Popular Supremo de la República Popular China promulgó la "Interpretación Suprema La "Aplicación específica de la ley por parte del Tribunal Popular en el juicio de casos de disputas sobre servicios de propiedad" "Interpretación de varias cuestiones jurídicas" fue adoptada por la 1466ª reunión del Comité Judicial del Tribunal Supremo Popular el 20 de abril de 2009. Por la presente se anuncia y vendrá En vigor desde el 65438 de junio + 1 de octubre de 2009. 15 de mayo de 2009
Con el fin de conocer correctamente los casos de controversias sobre servicios patrimoniales y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes conforme a la ley, de conformidad con los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular de China", "Ley de Propiedad de la República Popular China" y "Ley de Contratos de la República Popular China" "y otras disposiciones legales, esta interpretación se formula con base en la práctica de los juicios civiles.
Regla 1. Se consideran el contrato preliminar de servicios inmobiliarios firmado por la unidad constructora y la empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con la ley, y el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada por la asamblea de propietarios de conformidad con la ley. vinculante para los propietarios. Si el propietario plantea una defensa alegando que no es parte en el contrato, el Tribunal Popular no la apoyará.
Regla 2. En cualquiera de las siguientes circunstancias, si el comité de propietarios o los propietarios solicitan confirmar que el contrato o las cláusulas pertinentes del contrato son inválidas, el tribunal popular lo apoyará:
(1) La empresa de servicios inmobiliarios confía todos los negocios de servicios inmobiliarios dentro del área de servicios inmobiliarios al contrato de encomienda de terceros;
(2) Las cláusulas del contrato de servicios inmobiliarios que eximen de responsabilidad a la empresa de servicios inmobiliarios aumentan las responsabilidades del comité o propietarios , y excluir los principales derechos de la junta de propietarios o propietarios.
El contrato de servicios inmobiliarios a que se refiere el párrafo anterior incluye el contrato preliminar de servicios inmobiliarios.
Regla 3. Si la empresa de servicios inmobiliarios no cumple o no cumple plenamente las obligaciones de reparación, mantenimiento, administración y reparación estipuladas en el contrato de servicios inmobiliarios o determinadas por las leyes, reglamentos y estándares industriales pertinentes, y el propietario solicita a la empresa de servicios inmobiliarios que asuma la responsabilidad por incumplimiento de contrato, como continuar actuando, tomar medidas correctivas o compensar pérdidas, etc. El Tribunal Popular debería apoyarlo.
Los compromisos de servicio y las reglas de servicio formuladas por las empresas de servicios inmobiliarios se considerarán parte integrante del contrato de servicios inmobiliarios.
¿Artículo 4? El tribunal popular apoyará la violación por parte del propietario del contrato de servicios inmobiliarios o de las leyes, reglamentos y acuerdos de administración, y llevará a cabo acciones que obstaculicen los servicios y la administración de la propiedad. La empresa de servicios inmobiliarios solicitará al propietario que asuma las responsabilidades civiles correspondientes, como la restauración de la propiedad. estado original, cesando la infracción y eliminando la obstrucción.
¿Artículo 5? Si una empresa de servicios a la propiedad viola las disposiciones del contrato de servicios a la propiedad o las disposiciones de las leyes, reglamentos y normas departamentales, amplía el alcance del cobro, eleva los estándares de cobro o cobra repetidamente sin autorización, y si el propietario presenta una defensa sobre el por motivos de acusación ilegal, el tribunal popular la apoyará.
Si un propietario solicita a una empresa de servicios inmobiliarios que le reembolse los honorarios ilegales que ha cobrado, el Tribunal Popular debería apoyarlo.
¿Artículo 6? Si un propietario se niega a pagar los derechos de propiedad sin razones justificables o no los paga dentro de un período de tiempo razonable después de recibir un recordatorio por escrito, y la empresa de servicios inmobiliarios solicita al propietario que pague los derechos de propiedad, el Tribunal Popular apoyará la solicitud. Si una empresa de servicios inmobiliarios ha prestado servicios de conformidad con el contrato y las normas pertinentes, y el propietario sólo presenta una defensa alegando que no disfruta o no necesita recibir los servicios inmobiliarios pertinentes, el Tribunal Popular no la apoyará.
¿Artículo 7? Si el propietario y el arrendatario de la propiedad, el prestatario u otro usuario acuerdan que el usuario de la propiedad pagará los derechos de propiedad y la empresa de servicios inmobiliarios solicita al propietario que asuma la responsabilidad solidaria, el Tribunal Popular apoyará la solicitud.
¿Artículo 8? Después de que la asamblea de propietarios decida despedir a la empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con los procedimientos estipulados en el artículo 76 de la Ley de Propiedad, si el comité de propietarios solicita rescindir el contrato de servicios inmobiliarios, el tribunal popular lo apoyará.
Si una empresa de servicios inmobiliarios reclama honorarios de propiedad al comité de propietarios, el Tribunal Popular le informará para reclamar sus derechos contra los propietarios que estén atrasados en el pago de honorarios de propiedad.
¿Artículo 9? Una vez rescindidos los derechos y obligaciones del contrato de servicios inmobiliarios, si el propietario solicita a la empresa de servicios inmobiliarios que reembolse los honorarios de propiedad que se han cobrado por adelantado pero que aún no han prestado servicios inmobiliarios, el Tribunal Popular respaldará la solicitud.
Si una empresa de servicios inmobiliarios exige a los propietarios el pago de los derechos inmobiliarios en mora, se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de esta Interpretación.
¿Artículo 10? Una vez rescindidos los derechos y obligaciones del contrato de servicios inmobiliarios, si el comité de propietarios solicita a la empresa de servicios inmobiliarios que se retire del área de servicios inmobiliarios y entregue las instalaciones de servicios inmobiliarios y las instalaciones relacionadas, así como la información relevante necesaria para la propiedad. servicios y los fondos especiales de mantenimiento que le encomiende, el Tribunal Popular lo apoyará.
Una vez rescindidos los derechos y obligaciones del contrato de servicios inmobiliarios, si la empresa de servicios inmobiliarios se niega a retirar o entregar la propiedad alegando que existe una relación de servicios inmobiliarios de facto y solicita al propietario que pagar derechos de propiedad, el Tribunal Popular no lo apoyará.
¿Artículo 11? Las disposiciones de esta Interpretación sobre empresas de servicios inmobiliarios se aplicarán a los demás administradores especificados en los artículos 76, 81 y 82 de la Ley de Propiedad.
¿Artículo 12? El Tribunal Popular se remitirá a las disposiciones de esta Interpretación sobre propietarios para manejar las disputas sobre servicios de propiedad que surjan de la violación de contratos y leyes de servicios de propiedad, reglamentos o acuerdos de administración por parte de arrendatarios, prestatarios u otros usuarios de la propiedad.
Artículo 13 Esta interpretación entrará en vigor el 10 de junio de 2009.
Esta Interpretación no se aplica a los casos que hayan finalizado antes de la implementación de esta Interpretación, así como a los casos en los que las partes soliciten un nuevo juicio o decidan realizar un nuevo juicio de acuerdo con los procedimientos de supervisión del juicio después de la implementación. de esta Interpretación.