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Servicios de consultoría de información del mercado inmobiliario de Jinan

Desde mediados de septiembre, muchas ciudades han introducido sucesivamente políticas para "relajar" el mercado inmobiliario.

En esta ronda de "relajación", ciudades calientes como Ningbo, Qingdao, Suzhou, Jinan y Zhengzhou han introducido políticas correspondientes para cancelar total (o parcialmente) la política de restricción de compra del mercado inmobiliario.

Por ejemplo, la "Mejora dinámica de la política inmobiliaria de nuestra ciudad" publicada por Qingdao el 15 de septiembre mencionaba que ya no existen restricciones a la compra de casas de segunda mano. El 14 de septiembre se informó en Suzhou que la ciudad había cancelado la restricción de compra de viviendas por primera vez y que los centros comerciales de los seis distritos bajo su jurisdicción habían comenzado a implementar la política.

En ese momento, muchas voces en la industria gritaron: "La marea de cancelación total de las restricciones de compra ha comenzado".

Sin embargo, no pasó mucho tiempo para que los dos lugares anteriores llegaran. de retirar sus políticas de "relajación" del mercado inmobiliario atrajeron una atención generalizada.

La intensidad de la "relajación" es mucho mayor que antes.

Lo que se diferencia del pasado es que esta ronda de "relajación" del mercado inmobiliario tiene características significativas.

Li, director del Centro de Investigación de Políticas Inmobiliarias de la provincia de Guangdong, dijo a China News que las ciudades que recientemente han relajado las políticas de restricción de compras son ciudades regionales, no las ciudades de tercer y cuarto nivel del pasado. .

“El trasfondo de esta ronda de relajación de las restricciones de compra es principalmente que la reunión ejecutiva del Consejo de Estado en agosto propuso claramente que varias localidades puedan implementar 'una ciudad, una política' e implementar políticas flexibles de regulación inmobiliaria en etapas. ", Dijo Li Dui.

Para estas ciudades con puntos críticos, esta ronda de políticas para relajar las restricciones de compra es mucho más fuerte que antes.

Se entiende que Ningbo ha relajado completamente las restricciones de compra a partir del 8 de septiembre, y las familias ya no están restringidas en la cantidad de casas que pueden comprar. Aunque la "relajación" de Ningbo no se ha anunciado públicamente, de acuerdo con las políticas específicas implementadas en el mercado local de comercio de bienes raíces, Ningbo ha relajado completamente las restricciones de compra en el mercado inmobiliario.

El 13 de septiembre, Zhengzhou emitió las "Opiniones de implementación de la Oficina Municipal de Seguridad Pública de Zhengzhou sobre una mayor profundización de la reforma del sistema de registro de hogares", relajando aún más las condiciones para establecerse en la ciudad central: cualquier persona con antecedentes legales y empleo estable o residencia legal y estable (incluido si es alquiler), no hay restricciones en cuanto al número de años de pago de la seguridad social y la duración de la residencia que la persona y su cónyuge, hijos y padres que viven juntos pueden solicitar. registro de residente urbano.

Esto significa que Zhengzhou se ha convertido en la primera megaciudad del país en alcanzar verdaderamente un asentamiento de "umbral cero".

Anteriormente, las restricciones de compra en el mercado inmobiliario de Zhengzhou incluían un límite de 2 unidades para los hogares registrados en la ciudad y un límite de 1 unidad para los residentes no locales que quisieran comprar una casa. 24 meses de seguridad social o impuestos personales en Zhengzhou. Una vez que se levanten las restricciones a los asentamientos, se reducirá directamente el umbral para que los extranjeros compren casas en Zhengzhou.

La política de restricción de compras “relajada” de Suzhou propuso el 14 de septiembre que los residentes no residentes de Suzhou compraran su primera casa en los seis distritos de Suzhou (distrito de Wuzhong, distrito de Wujiang, distrito de Gusu, distrito de Xiangcheng, zona de alta tecnología). , y Parque Industrial) no pueden proporcionar un certificado de seguridad social o un certificado de impuesto sobre la renta personal, pero compran 1 juego. Las familias con residencia permanente registrada local en Suzhou pueden comprar hasta 3 unidades.

El 15 de septiembre, Jinan también anunció que el área de restricción de compras se ajustaría de los ocho distritos anteriores a dos distritos, el distrito de Lixia y el distrito de Shizhong, dentro de la segunda carretera de circunvalación.

Cabe señalar que Qingdao y Suzhou rápidamente retiraron sus políticas de "relajación" y reapareció el fenómeno del "viaje de un día" en las políticas del mercado inmobiliario.

Qingdao eliminó las palabras "No más restricciones a la compra de casas de segunda mano" un día después de que se publicara la nueva política de control del mercado inmobiliario. Suzhou revirtió la política dos días después de cancelar por completo las restricciones a la compra y anunció que lo haría; Continuar implementando restricciones de compra.

Después del reajuste, la política de Suzhou es: excepto el distrito de Wujiang, los otros cinco distritos, a saber, Wuzhong, Suzhou, Xiangcheng y el Parque Industrial Gaoxinhe, restablecerán la política de restricción de compras anterior.

El personal de la Oficina de Gestión de Vivienda de Suzhou Xiangcheng dijo que en la actualidad, los extranjeros que compran una casa todavía necesitan 6 meses de seguridad social o certificados de impuestos.

Detrás de la "relajación" y la retirada de emergencia

¿Por qué estas ciudades han "relajado" significativamente las restricciones de compra en el mercado inmobiliario? ¿Por qué se retiran urgentemente las políticas pertinentes después de su promulgación?

Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que tales ajustes muestran que en el proceso de relajación de las políticas, varios lugares están preocupados por el caos del mercado, como la especulación inmobiliaria.

Los datos publicados en el sitio web de la Oficina Nacional de Estadísticas el 16 de septiembre mostraron que en agosto, entre las 70 ciudades grandes y medianas de todo el país, el número de ciudades con precios de venta reducidos de viviendas comerciales aumentó.

En concreto, en agosto, entre las 70 ciudades grandes y medianas, el precio de venta de la vivienda comercial nueva cayó en 49 ciudades. Hubo 61 ciudades donde el precio de venta de viviendas de segunda mano cayó interanual; la superficie de venta de viviendas comerciales a nivel nacional creció un -23,0% interanual.

La caída del mercado inmobiliario se transmite directamente al mercado de subastas local.

De junio a agosto de este año, la tasa de crecimiento interanual del área de adquisición de terrenos por parte de empresas inmobiliarias en todo el país fue del -49,7%. El mercado de subastas local afecta directamente los ingresos fiscales de los gobiernos locales en varias ciudades.

Las ciudades antes mencionadas que han relajado las restricciones de compra no son una excepción. Tomando a Qingdao como ejemplo, el tercer lote de suministro centralizado de tierras en 2022 finalizó oficialmente el 16 de septiembre. En esta subasta centralizada de suministro de tierras, alrededor del 85% de las parcelas se vendieron al precio más bajo. La tasa de prima general de las parcelas fue tan baja como el 1,14%, que fue más baja que la primera y segunda rondas de suministro centralizado de tierras. año.

Desde la perspectiva de las empresas de adquisición de terrenos, de las 30 parcelas de terreno negociadas, las empresas de plataforma participaron en 22 parcelas.

Las empresas de plataforma generalmente se refieren a entidades económicas con personalidad jurídica independiente que son establecidas por los gobiernos locales y sus departamentos y agencias a través de asignaciones financieras o la inyección de activos como tierras y capital. Asumen las funciones financieras del gobierno. proyectos de inversión.

Por ejemplo, Qingdao Chengtou Real Estate Development Co., Ltd. ganó una parcela de terreno en Loushan Second Branch Road, distrito de Licang, Qingdao, a un precio de reserva de 690 millones de yuanes. El control real de Qingdao Chengtou Real Estate Development Co., Ltd. pertenece al 100% a Qingdao SASAC.

Anteriormente, el número 1 de Nanjing Road, CBD, distrito de Shinan, una parcela de tierra popular en el centro de Qingdao, también se vendió a un precio de reserva. La empresa que adquirió la tierra fue Qingdao Hainuo Rongjian Real Estate. Co., Ltd., que es Qingdao Hainuo Investment Development Co., Ltd. La filial de propiedad absoluta de la empresa está controlada al 100 % por la Oficina de Finanzas del Distrito de Qingdao Shinan.

En opinión de muchas personas en la industria, el terreno adquirido por las empresas locales de inversión urbana sólo puede desempeñar un papel fundamental.

Según las estadísticas del China Real Estate Information Group (CRIC), la tasa general de puesta en marcha de proyectos de suministro de suelo centralizado en 2021-2022 es del 33%, mientras que la tasa de puesta en marcha de terrenos obtenidos por plataforma empresas es sólo el 16%.

“El mercado está tan mal ahora que muchas empresas de plataformas locales tienen miedo de adquirir terrenos y están luchando para mantenerse a sí mismas”.

Los expertos de la industria mencionados anteriormente también revelaron que para la industria inmobiliaria, la tasa de rotación es muy importante. Si la construcción tarda demasiado en comenzar y los fondos no se pueden retirar a tiempo, el siguiente paso será una mayor presión sobre las empresas de plataformas y las finanzas locales.

En vista de la tendencia a la baja del mercado, muchas ciudades tienen grandes esperanzas en la total liberalización del mercado inmobiliario. Algunos analistas señalaron que muchas ciudades están tratando de aliviar la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario relajando las restricciones a las compras. Pero, por otro lado, me preocupa que la "relajación" general de las políticas pertinentes provoque un resurgimiento de la especulación inmobiliaria.

“No se descarta que en el proceso de flexibilización de diversas políticas se puedan formar nuevos comportamientos de especulación inmobiliaria, lo que generará nuevas presiones sobre la regulación del mercado inmobiliario”, afirmó Yan Yuejin.

De hecho, tras la liberación de las restricciones de compra, los compradores de viviendas en muchas ciudades se están preparando. El día después de que Suzhou anunciara el levantamiento de su política de restricción de compras, un vendedor de bienes raíces local dijo a China Newsweek que ese día recibió muchas consultas telefónicas de compradores de viviendas en la provincia de Jiangsu y Shanghai.

El 5 de agosto, el gobierno municipal de Langfang anunció que relajaría completamente las restricciones de compra en el mercado inmobiliario y cancelaría las condiciones restrictivas para la compra de viviendas, como el registro de hogares y la seguridad social (impuesto individual). Los datos muestran que desde entonces, el volumen de transacciones locales de viviendas nuevas ha aumentado significativamente, especialmente durante las vacaciones del Festival del Medio Otoño. Muchos agentes de Yanjiao informaron que muchos inquilinos procedían de Beijing.

"No lo coloques en áreas urbanas y suburbanas"

Sin embargo, Li cree que el volumen general actual del mercado sigue siendo lento y la razón no se debe exclusivamente a la compra. política de restricción. En su opinión, el problema más fundamental reside en el impacto del riesgo en el lado de la oferta y las débiles expectativas en el lado de la demanda. Las razones detrás de esto son la desaceleración de los ingresos debido a la crisis económica causada por la epidemia y el poco optimismo de los compradores potenciales sobre los ingresos futuros y las perspectivas laborales.

En los últimos años, las políticas en varias ciudades han tratado de encontrar un equilibrio entre "vivienda para vivir, no especulación" y el impulso del mercado inmobiliario.

Entonces, ¿cómo reforzar el posicionamiento básico de que "la vivienda es para vivir, no para especular" e impulsar en cierta medida el mercado inmobiliario?

"China News Weekly" señaló que muchas ciudades han optado por la estrategia de relajar las restricciones de compra regionales.

Por ejemplo, en Jinan, a excepción del distrito de Lixia y el distrito de Shizhong, no hay restricciones para conducir en otras áreas o dentro de la segunda carretera de circunvalación. Para las áreas sin restricciones de compra, Qingdao aclara que los residentes con registro de hogar local y registro de hogar no local pueden comprar tres o más propiedades.

Li cree que la actual tendencia a la baja en el mercado inmobiliario en las principales áreas urbanas de las ciudades más importantes es de naturaleza gradual, porque la demanda en las principales áreas urbanas está relativamente concentrada y la oferta de viviendas nuevas es relativamente pequeño. Es sólo cuestión de tiempo que la situación mejore y la política regional de restricción de compras desempeñe realmente un papel de "aislamiento".

“La liberalización integral de las zonas centrales de las ciudades cálidas sin restricciones sobre cuántas unidades se pueden comprar puede conducir fácilmente a fuertes fluctuaciones en los precios de la vivienda en un corto período de tiempo, lo que va en contra del principio de 'vivienda'. es para vivir, no para especular".

Sin embargo, la oferta en las zonas suburbanas es relativamente grande y las perspectivas actuales de la demanda no son optimistas. Estos ámbitos pueden liberalizarse completamente. Li le dijo a Li.

Yan Yuejin también cree que una característica importante de la reciente relajación de las restricciones de compra es que "no se permite el uso de áreas urbanas en los suburbios".

Li Dijo que no importa cómo se ajuste la política, "la vivienda "Vivir sin especular" y no utilizar los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía siempre ha sido la política establecida en el país y el principio de regulación local.

Sin embargo, cómo definir un mercado estable requiere un marco de referencia razonable. Muchas personas en la industria creen que el mercado inmobiliario actual no solo puede compararse con los máximos históricos

“En los últimos cinco años. urante seis años, las ventas en el mercado inmobiliario han estado rondando niveles históricamente altos. En comparación con el año pasado y el anterior, las ventas de este año han disminuido, pero en comparación con 2019, 2018 e incluso con 2017 y 2016, todavía están en un máximo histórico. Para muchas ciudades, siguen siendo el tercer o cuarto mejor resultado de la historia. . Li le dijo a Li.

Yan Yuejin dijo que en el futuro, la relajación de las políticas de restricción de compras pondrá más énfasis en la relajación gradual que en la relajación única.

(Pregunta original : "Relajación" del mercado inmobiliario, Qingdao, etc. ¿Por qué está la tierra al revés 》)