Disposiciones específicas del Reglamento de gestión de propiedades de la provincia de Henan
Artículo 1 Con el fin de estandarizar el comportamiento de administración de propiedades, aclarar los derechos y obligaciones de los propietarios, usuarios y empresas de administración de propiedades, y crear y mantener una vida y un trabajo seguros, limpios, civilizados y cómodos. Medio ambiente. Estas regulaciones se formulan de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales pertinentes y en conjunto con las condiciones reales de esta provincia.
Artículo 2 El presente reglamento se aplica a las actividades de administración de propiedades dentro de la región administrativa de esta provincia.
Si un inmueble construido por un promotor inmobiliario se vende o alquila a dos o más propietarios con el mismo fin, estará sujeto a administración de propiedad.
Las viviendas públicas y otras propiedades se venden de acuerdo con la política de reforma del sistema de vivienda y los propietarios implementan voluntariamente la gestión de la propiedad.
Artículo 3 Los bienes a que se refiere este reglamento se refieren a las casas, edificios y sus instalaciones auxiliares, equipos y sitios conexos que hayan sido terminados y puestos en uso.
El término "administración de propiedades", tal como se menciona en este reglamento, se refiere a las actividades en las que los propietarios o las organizaciones de propietarios encomiendan a empresas de administración de propiedades la gestión de * * * partes de sus propiedades y * * * los mismos asuntos.
El término “dueño” como se menciona en este reglamento se refiere al dueño de la propiedad. Se hacen excepciones para los propietarios de propiedades que se han construido para la venta o el arrendamiento pero que aún no se han vendido ni arrendado.
El término “usuario” mencionado en este Reglamento se refiere al arrendatario del inmueble u otras personas que efectivamente utilicen el inmueble.
El término "empresa de administración de propiedades", tal como se menciona en este Reglamento, se refiere a una organización establecida de conformidad con la ley, capaz de asumir responsabilidades civiles de forma independiente y que se dedica a servicios de administración de propiedades.
Artículo 4 La administración de propiedades implementará un sistema de supervisión por parte de los departamentos administrativos gubernamentales, la autonomía de los propietarios y los servicios prestados por las empresas de administración de propiedades.
Fomentar el desarrollo de la gestión inmobiliaria hacia la socialización, la especialización y la comercialización.
Artículo 5 El departamento administrativo de construcción del Gobierno Popular Provincial supervisará y gestionará las actividades de gestión de propiedades en la provincia.
Los departamentos de administración de bienes raíces de los gobiernos populares municipales y del condado (ciudad) supervisarán y guiarán las actividades de administración de propiedades dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Artículo 6 Los departamentos pertinentes de los gobiernos populares en todos los niveles deberán, de acuerdo con sus respectivas responsabilidades, hacer un buen trabajo en el trabajo relevante dentro del área de administración de propiedades.
Capítulo 2 Propietarios, Asamblea de Propietarios y Comité de Propietarios
Artículo 7 Los propietarios supervisarán y administrarán algunos * * y * * asuntos de la propiedad. Los propietarios gozan de los siguientes derechos:
(1) Participar en la asamblea de propietarios y tener derecho a votar.
(2) Tener derecho a elegir y ser elegidos como miembros de; del comité de propietarios;
(3) Disfrutar de los servicios correspondientes a los honorarios pagados por el servicio de administración de propiedades;
(4) Supervisar la gestión del comité de propietarios;
(5) Supervisar la gestión de las actividades de servicios de la empresa de administración de propiedades;
(6) Otros derechos estipulados en las leyes, reglamentos y normas.
El propietario tendrá las siguientes obligaciones:
(1) Cumplir con las leyes, reglamentos y normas de administración de la propiedad;
(2) Cumplir con las acuerdo del propietario;
(3) Cumplir con el sistema de administración de la propiedad y las reglas y regulaciones en el área de administración de la propiedad;
(4) Implementación de las resoluciones y decisiones relevantes de la junta de propietarios ;
(5) Pagar los honorarios del servicio de administración de la propiedad en su totalidad y a tiempo;
(6) Otras obligaciones estipuladas en leyes, reglamentos y normas.
Artículo 8 La junta de propietarios estará compuesta por todos los propietarios que se encuentren dentro del área de administración de la propiedad. La asamblea de propietarios desempeñará las siguientes funciones:
(1) Elegir o reemplazar a los miembros del comité de propietarios.
(2) Revisar y aprobar o modificar los estatutos de la sociedad; el comité de propietarios y el pacto de propietarios;
(3) Supervisar el trabajo del comité de propietarios, escuchar y revisar el informe de trabajo del comité de propietarios y cambiar o revocar decisiones inapropiadas del comité de propietarios ;
(4) Decidir o autorizar al comité de propietarios para seleccionar, contratar y despedir a los propietarios Administrar la empresa
(5) Discutir y decidir el plan del fondo de mantenimiento para * * *; ubicaciones e * * * instalaciones y equipos;
(6) Determinar otros asuntos de administración de propiedades dentro del área de administración de propiedades.
Artículo 9 En un área de administración de propiedad, más del 50% del área de construcción ha sido entregada al propietario, o más del 30% pero menos del 50% del área de construcción ha sido entregada al propietario , pero 12 Si la primera junta de propietarios no se ha celebrado durante más de tres meses, el departamento de administración de bienes raíces local guiará a los propietarios para que celebren la primera junta de propietarios.
Artículo 10 A la asamblea de propietarios deberán asistir más de la mitad de los propietarios con derecho a voto. Los propietarios pueden confiar a un agente la asistencia a la reunión de propietarios.
Los propietarios que no tengan capacidad de conducta civil o tengan capacidad de conducta limitada deberán ser atendidos por sus representantes legales o tutores.
La junta de propietarios es convocada por el comité de propietarios. Si el comité de propietarios lo considera necesario, oa propuesta de más del 15% de los propietarios, convocará a asamblea de propietarios.
El pacto de propietarios y las decisiones tomadas en la junta de propietarios son válidos para todos los propietarios. Los procedimientos para que la asamblea de propietarios decida asuntos serán formulados por la asamblea de propietarios.
Al convocar una junta de propietarios, se debe invitar a asistir a representantes de los propietarios de propiedades que han sido construidas para la venta o arrendadas pero que aún no han sido vendidas o arrendadas. También se puede invitar a asistir a empresas de administración de propiedades.
Artículo 11 Los derechos de voto de los propietarios podrán calcularse según las siguientes disposiciones. Si las leyes y reglamentos administrativos establecen lo contrario, prevalecerán las siguientes disposiciones:
(a) La propiedad residencial se calculará en función del número de personas con derecho a voto en un hogar;
(2 ) Cálculo del área de construcción de propiedad no residencial.
El método específico para determinar los derechos de voto de los propietarios será formulado por la conferencia de propietarios.
Artículo 12 El comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la conferencia de propietarios. Es elegido por la conferencia de propietarios y registrado en el departamento de administración de bienes raíces.
El comité de propietarios deberá llevar a cabo actividades de acuerdo con las leyes y reglamentos nacionales pertinentes y este reglamento, y desempeñará las siguientes funciones:
(1) Convocar y presidir la junta de propietarios. junta;
( 2) Implementación de acuerdos y decisiones de la junta de propietarios;
(3) Escuchar las opiniones y sugerencias de propietarios y usuarios;
>(4) Otras responsabilidades que le asigne la asamblea de propietarios.
Artículo 13 Sólo podrá constituirse un comité de propietarios en una zona de administración de fincas. Los miembros del comité de propietarios serán los propietarios dentro del área de administración de la propiedad.
El número y duración de los miembros del comité de propietarios serán determinados por la asamblea de propietarios.
Artículo 14 El comité de propietarios deberá realizar los trámites de registro ante el departamento de administración de bienes raíces local dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la elección.
Artículo 15 El comité de propietarios solicitará el grabado del sello con base en el certificado de registro emitido por el departamento de administración de bienes raíces.
El comité de propietarios presentará el patrón de sello al departamento de administración de bienes raíces local para su registro.
Artículo 16 El comité de propietarios aceptará la orientación y supervisión del departamento de administración de bienes raíces local y no realizará ninguna actividad comercial.
Artículo 17 El comité de propietarios se reunirá de conformidad con las decisiones de la asamblea de propietarios y lo dispuesto en su estatuto. A la reunión deberán asistir más de la mitad de los miembros y sus decisiones deberán ser adoptadas por más de la mitad de todos los miembros.
Se darán a conocer las decisiones tomadas por el comité de propietarios.
Artículo 18 Las decisiones tomadas por el comité de propietarios con base en las responsabilidades encomendadas por la junta de propietarios son vinculantes para los propietarios y usuarios de la propiedad dentro del área de administración de la propiedad.
Las decisiones de la asamblea de propietarios, del comité de propietarios y del pacto de propietarios no entrarán en conflicto con las leyes, reglamentos y reglas.
Artículo 19 Cuando se transfiera un inmueble, el nuevo propietario deberá notificarlo a la junta de propietarios y a la sociedad administradora de la propiedad dentro de los treinta días siguientes a la transferencia.
Capítulo 3 Uso y Mantenimiento de Propiedades
Artículo 20 El uso y mantenimiento de propiedades deberá cumplir con las regulaciones nacionales sobre apariencia urbana y saneamiento ambiental, protección ambiental, manejo de vivienda, manejo de incendios, y gestión de la seguridad pública y otras leyes, reglamentos y normas.
Artículo 21 Los gastos de mantenimiento, actualización y transformación de las * * * piezas usadas y * * instalaciones y equipos después del vencimiento del período de garantía legal, se incluirán en el fondo de mantenimiento, y la parte restante estará cubierto por * **Participación del propietario.
La gestión, mantenimiento y reparación de las instalaciones y equipos exteriores de agua, electricidad, gas, calefacción y comunicación del propietario serán responsabilidad del propietario según la propiedad, a menos que las leyes, reglamentos y normas.
Artículo 22 El propietario o usuario no podrá realizar los siguientes actos:
(1) Dañar la estructura portante de la casa, dañar la apariencia de la casa o cambiar el uso de la casa sin autorización;
(2) Cincelado, demolición, ocupación ilegal, etc. Muros de carga internos y externos, vigas, columnas, pisos, balcones, techos, etc. Viviendas;
(3) Almacenar mercancías peligrosas inflamables, explosivas, altamente tóxicas y radiactivas;
(4) Utilizar viviendas para realizar actividades que pongan en peligro los intereses públicos e infrinjan los derechos legítimos. e intereses de otros Actividad.
Artículo 23 Están prohibidos en el área de administración de la propiedad las siguientes conductas:
(1) Pisotear e invadir espacios verdes;
(2) Dañar árboles y jardines;
(3) Ocupar * * * lugares como pasillos
(4) Tirar basura y escombros
(5) Producir desechos que excedan el límite; normas prescritas Ruido;
(6) Descarga de sustancias tóxicas y nocivas que contaminan el medio ambiente;
(7) Publicación, escritura y grabado en edificios y estructuras;
( 8) Otras conductas prohibidas por leyes, reglamentos, reglas y pactos de propietarios.
Artículo 24 Al decorar o renovar la propiedad, el propietario o usuario deberá respetar las disposiciones pertinentes del pacto de propietario sobre el uso de la casa e informar previamente a la empresa administradora de la propiedad. La empresa administradora de propiedades informará a los propietarios o usuarios de la empresa sobre las precauciones pertinentes, y los propietarios o usuarios deberán cumplirlas.
Artículo 25: El propietario será responsable de la reparación y actualización de las partes de uso propio del inmueble y de las instalaciones y equipos de uso propio una vez vencido el período de garantía. Salvo pacto en contrario en el contrato de servicio de administración de la propiedad.
Capítulo 4 Empresas de administración de propiedades
Artículo 26 Las empresas de administración de propiedades deben tener las calificaciones requeridas para el registro de conformidad con la ley, y solo después de obtener el certificado de calificación podrán realizar las actividades correspondientes. a sus calificaciones actividades de administración de propiedades.
Los estándares de calificación y la gestión de calificaciones de las empresas de administración de propiedades se implementarán de acuerdo con las regulaciones nacionales y provinciales pertinentes.
Si una empresa de administración de propiedades de fuera de la provincia ingresa a esta provincia para aceptar la encomienda de participar en actividades de administración de propiedades, debe registrarse en el departamento administrativo de construcción provincial con su certificado de calificación y los documentos pertinentes.
Artículo 27 Las empresas de administración de propiedades disfrutarán de los siguientes derechos:
(1) Cobrar los honorarios del servicio de administración de propiedades de acuerdo con el contrato de servicios de administración de propiedades;
( 2) Detener conductas que dañen la propiedad o interfieran con la administración de la propiedad;
(3) Otros derechos que le otorgan las leyes, reglamentos y normas y la junta de propietarios.
Artículo 28 Las empresas de administración de propiedades tendrán las siguientes obligaciones:
(1) Ejecutar plenamente el contrato de servicios de administración de propiedades y proporcionar servicios de administración de propiedades;
( 2 ) Aceptar la supervisión de los propietarios, el congreso de propietarios y el comité de propietarios;
(3) Aceptar consultas de los propietarios, el congreso de propietarios y el comité de propietarios sobre los ingresos y gastos de los servicios de administración de propiedades;
(4) ) Cualquier violación de leyes, reglamentos y normas deberá detenerse de inmediato e informarse a los departamentos administrativos pertinentes;
(5) Otras obligaciones estipuladas en las leyes, reglamentos y normas.
Capítulo 5 Servicios de administración de propiedades
Artículo 29 Antes de la primera reunión de propietarios, la unidad de desarrollo y construcción seleccionará una empresa de administración de propiedades para brindar servicios de administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades deben firmar acuerdos preliminares de servicios de administración de propiedades con los propietarios uno por uno, y los acuerdos que involucren los intereses de los propietarios deben ser consistentes.
Artículo 30 Sólo después de que el edificio y sus instalaciones auxiliares pasen la inspección de aceptación integral, la unidad de construcción podrá transferir los derechos de gestión al comité de propietarios. La unidad constructora no entregará inmuebles que no hayan pasado la inspección integral y seguirá asumiendo los gastos de administración de inmuebles que le correspondan.
Cuando la unidad constructora transfiera los derechos de administración de la propiedad al comité de propietarios, también deberá entregar los expedientes integrales de aceptación de la propiedad y el manual de instrucciones de la casa.
Artículo 31 Si el comité de propietarios u otra organización encomienda a una empresa de administración de propiedades la prestación de servicios de administración, deberá firmar un contrato de servicios de administración de propiedades con la empresa de administración de propiedades encomendada.
Un contrato de servicio de administración de fincas que cumpla con las decisiones o autorizaciones de la junta de propietarios es vinculante para todos los propietarios.
Artículo 32 Al firmar un contrato de servicios de administración de propiedades o un acuerdo preliminar de servicios de administración de propiedades, puede utilizar el texto modelo especificado por el estado e informar al departamento de administración de propiedades local.
Artículo 33 El contrato de servicio de administración de propiedades incluirá el siguiente contenido:
(1) Información básica sobre las partes y la propiedad;
(2) Propiedad Gestión de servicios y requisitos de calidad del servicio;
(3) Estándares y métodos de cobro de tarifas de servicios de administración de propiedades;
(4) Período del contrato, cambios y terminación del contrato, y derechos de propiedad. cuando se rescinde el contrato Método de entrega de información;
(5) Alcance de la responsabilidad de la administración de la propiedad;
(6) Responsabilidad por incumplimiento del contrato y método de resolución de disputas;
(7) Ambas partes Otros asuntos acordados.
Artículo 34 Los servicios de administración de propiedades podrán incluir los siguientes contenidos:
(1) Mantenimiento y administración diarios de las partes utilizadas de la propiedad;
(2) Gestión de propiedades Mantenimiento y gestión de rutina de instalaciones y equipos usados y su operación y uso;
(3) Servicios de gestión ecológica y de saneamiento ambiental;
(4) Asistencia en la gestión de servicios públicos orden y orden público en el área de administración de propiedades Asuntos de transporte;
(5) Estacionamiento de vehículos y administración del sitio;
(6) Otros asuntos de servicios que acuerden ambas partes.
Artículo 35 La empresa de administración de propiedades deberá, dentro de los treinta días posteriores a la terminación o rescisión del contrato de servicios de administración de propiedades, tramitar los procedimientos de entrega con el comité de propietarios y notificar al departamento de administración de bienes raíces local.
Capítulo 6 Honorarios de administración de propiedades y casas especiales
Artículo 36 Los honorarios de administración de propiedades serán cobrados por la empresa de administración de propiedades a los propietarios de acuerdo con el contrato de servicio de administración de propiedades.
Si el propietario y el usuario acuerdan que el usuario pagará la tarifa de administración de la propiedad, prevalecerá el acuerdo, pero el propietario será responsable del costo final.
Los propietarios de propiedades desocupadas que no hayan sido vendidas o alquiladas deben compartir las tarifas de servicio de la empresa administradora de la propiedad, y la proporción de participación no deberá ser inferior al 50 % del estándar de cobro. Ambas partes pueden acordar la proporción específica, pero no debe aumentar la carga para los demás propietarios.
Artículo 37 Los cargos por servicios de administración de propiedades seguirán los principios de ser razonables, abiertos y proporcionales al contenido y la calidad de los servicios de administración de propiedades.
Los elementos de cobro y las normas por los servicios de administración de propiedades deberán ser negociados y acordados por ambas partes. También se pueden implementar precios guiados por el gobierno. Los conceptos y montos de cobro específicos serán acordados por el comité de propietarios o los propietarios y la empresa administradora de la propiedad en el contrato de servicio de administración de la propiedad.
Artículo 38 En las zonas donde se implementa la gestión de la propiedad, si el suministro de agua, suministro de energía, gas, calefacción, comunicaciones y otras unidades cobran tarifas a los propietarios, se cobrarán a cada propietario.
Cuando lo encomienden las unidades pertinentes antes mencionadas, la empresa administradora de propiedades deberá firmar un contrato para el cobro de agua, electricidad, gas, calefacción, comunicaciones, televisión por cable, etc., y la tarifa del servicio de agencia. cláusula estará estipulada en el contrato. No se podrán cobrar tarifas adicionales por servicios de agencia a propietarios o usuarios.
Artículo 39 Si en un área de administración de inmuebles existieran más de dos propietarios, se establecerá un fondo de mantenimiento. El fondo de mantenimiento pertenece a todos los propietarios. Antes del establecimiento del comité de propietarios, es administrado por el departamento de administración de bienes raíces y se almacena en una cuenta especial. Después del establecimiento del comité de propietarios, debe entregarse a los propietarios. ' comité de gestión.
Artículo 40 La unidad de desarrollo y construcción deberá encomendar a la empresa de administración de la propiedad que asuma las obligaciones de garantía durante el período de garantía de la propiedad, pague las tarifas de garantía a la empresa de administración de la propiedad de acuerdo con las regulaciones y acepte la supervisión del comité de propietarios.
Artículo 41 Las unidades de desarrollo y construcción de propiedades deberán, de acuerdo con las normas pertinentes, construir edificios de soporte con un área no menor de dos milésimas a cuatro milésimas del área total de construcción para la supervisión y propiedad autónoma del propietario. administración, el costo está incluido en los costos de desarrollo y construcción, y los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios.
Los edificios de administración de la propiedad proporcionados por el propietario deben quedar claramente estipulados en el contrato.
Capítulo 7 Responsabilidades Legales
Artículo 42 Daños a instalaciones públicas, equipos, flores, árboles, etc. dentro del área de administración de la propiedad. , debe restaurarse a su estado original; si no se restaura a tiempo, la empresa administradora de la propiedad lo restaurará, y el costo correrá a cargo de la persona responsable; si no se puede restaurar a su estado original, la pérdida será pagada; compensado.
Artículo 43 Si surge una controversia entre propietarios, usuarios, empresas administradoras de propiedades y unidades constructoras, las partes podrán resolverla mediante negociación o solicitar mediación al departamento de administración inmobiliaria. También podrán solicitar arbitraje en. de conformidad con la ley o presentar una demanda ante el Tribunal Popular.
Artículo 44 Si una empresa de administración de propiedades que no ha obtenido un certificado de calificación, no completa los procedimientos de verificación de calificación o realiza servicios de administración de propiedades más allá del alcance del certificado de calificación, se le ordenará que realice correcciones. dentro de un plazo, si no realiza las correcciones dentro del plazo o no está calificado para el trabajo, si se cumplen las condiciones, se le ordenará que deje de participar en actividades de administración de propiedades y se le impondrá una multa de no menos de 2.000 yuanes; no se impondrán más de 10.000 yuanes.
Artículo 45 Una empresa de administración de propiedades operará dentro del área de administración de propiedades sin el consentimiento del comité de propietarios y la aprobación de los departamentos de planificación urbana y otros departamentos pertinentes. El que construya edificios o estructuras sin autorización u ocupe * * * sitios y espacios verdes sin autorización, estará obligado a realizar las correcciones dentro de un plazo y a restaurarlos a su estado original, si no las hiciere dentro del plazo, la calificación; El nivel puede reducirse o el certificado de calificación puede ser revocado, y los departamentos pertinentes pueden desmantelarlos por la fuerza de conformidad con la ley.
Artículo 46 Si una empresa administradora de propiedades no presta los servicios previstos en el contrato, la junta de propietarios tiene derecho a exigirle que haga las correcciones, deduzca los honorarios correspondientes a la administración de la propiedad y persiga la responsabilidad por incumplimiento de contrato según lo estipulado en el mismo.
Artículo 47 Si el propietario, usuario o usuario de propiedad desocupada no paga la tarifa del servicio de administración de propiedad en su totalidad y a tiempo, la empresa de administración de propiedades podrá notificar por escrito al propietario, usuario o usuario de propiedad desocupada para pagar dentro de un plazo y cobrar cargos por pagos atrasados de acuerdo con el contrato, las empresas de administración de propiedades también pueden presentar demandas ante el Tribunal Popular de conformidad con la ley;
Artículo 48 Quien viole las disposiciones de este reglamento malversando fondos de manutención o causando pérdidas a los fondos de manutención deberá devolver el principal y los intereses y compensar las pérdidas. Las responsabilidades administrativas del responsable directo y demás personal responsable serán investigadas conforme a la ley; si se constituye un delito, la responsabilidad penal será investigada conforme a la ley;
Artículo 49 Si el departamento de administración inmobiliaria y su personal no cumplen con sus funciones de acuerdo con las disposiciones de este reglamento y afectan gravemente la administración de la propiedad de la región administrativa, las responsabilidades administrativas de la persona directamente responsable el personal a cargo y demás personal responsable será investigado de conformidad con la ley; si el incumplimiento del deber, el abuso de poder o la mala práctica para beneficio personal constituyen un delito, la responsabilidad penal se perseguirá de conformidad con la ley.
Artículo 50: Las sanciones administrativas previstas en este reglamento serán decididas por el departamento de administración de bienes raíces de conformidad con el ámbito de competencia establecido; la reducción del nivel de calificación o la revocación del certificado de calificación serán decididas por la autoridad que emitió el certificado de calificación.
Si los interesados no están satisfechos con la decisión de sanción administrativa, podrán solicitar una reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa de conformidad con la ley. Si no solicita una reconsideración, presenta una demanda o no cumple con el plazo, la agencia que tomó la decisión de sanción solicitará al Tribunal Popular la ejecución obligatoria.
Capítulo 8 Disposiciones complementarias
Artículo 51 El significado de los términos profesionales relevantes en este reglamento:
(1) La parte de uso * * * de la propiedad es Se refiere a las principales partes estructurales de carga de la propiedad (incluidos cimientos, muros de carga internos y externos, columnas, vigas, pisos, techos), paredes exteriores, vestíbulos, escaleras, ascensores, pasillos, pozos tubulares, etc.
(2) * *Las instalaciones y equipos de propiedad se refieren a tuberías de agua, bajantes, antenas, tanques de agua, bombas de presión, ascensores, instalaciones de iluminación, instalaciones de protección contra incendios, caminos, espacios verdes y zanjas utilizadas por los propietarios. dentro del área de administración de la propiedad, piscinas, pozos, estacionamientos no operativos (bodegas) y otras * * * instalaciones.
Artículo 52 El presente Reglamento entrará en vigor el 6 de mayo de 2006.