Un caso de responsabilidad legal de administración de propiedades
Caso 1 Un joven profesor de una universidad fue asesinado por mafiosos a plena luz del día en su casa de una zona residencial. Aunque el asesino fue llevado ante la justicia, la pérdida de un hijo en su vejez causó un gran dolor a los padres de la víctima. Creen que la razón por la que el asesino tuvo la confianza de irrumpir en una casa para matar y robar a plena luz del día tiene relación directa con el hecho de que la comunidad no tiene guardias de seguridad, el portero está fuera de servicio y los forasteros pueden entrar y salir libremente. . Por lo tanto, se quejaron ante el promotor comunitario y la empresa administradora de propiedades comunitarias. El tribunal popular local celebró dos sesiones para conocer el caso. Después del juicio, el tribunal sostuvo que el asesinato de la víctima en su hogar fue un resultado directo e inevitable del delito del delincuente, y que la responsabilidad civil y penal derivada del delito recayó en el delincuente. La empresa promotora o la empresa de administración de propiedades demandada no tiene intención subjetiva ni comportamiento objetivo relacionado con el delincuente. Los motivos del demandante para exigir que el demandado sea responsable de una indemnización son insuficientes. No existe una relación causal directa entre las lesiones personales de la víctima y el comportamiento gerencial de los dos acusados. Por tanto, el demandado no debe asumir responsabilidad civil por infracción. La solicitud del demandante de que el demandado asuma la responsabilidad civil por la infracción no tiene fundamento jurídico y no será respaldada.
Caso 2: Después de premeditación, dos delincuentes llegaron a un edificio en cierta comunidad de cierta ciudad portando cuchillos afilados y otras armas homicidas. Debido a que el guardia de seguridad de servicio en el edificio no revisó, se hicieron pasar por personal de administración de la propiedad, ingresaron a la casa del propietario con el pretexto de reparar tuberías de gas, robaron al propietario y mataron al único hijo del propietario y a su esposa. Posteriormente, el tribunal condenó a muerte a los dos criminales y les ordenó pagar una indemnización de 40.000 yuanes por pérdidas económicas. El propietario y su esposa creyeron que una empresa responsable de la gestión comunitaria no cumplía con sus responsabilidades de gestión de la seguridad, por lo que llevaron el caso a los tribunales. El tribunal local dictaminó en primera instancia que una empresa responsable de la gestión comunitaria debería pagar una indemnización por fallecimiento y otros gastos * * * por un total de 16.000 yuanes. El tribunal concluyó que la seguridad del edificio no controló a los dos delincuentes. Las instalaciones de seguridad, el sistema de control de acceso y el sistema de videoportero del edificio han sido destruidos y no pueden usarse normalmente, lo que permite a los delincuentes ingresar a la casa donde vive el demandante para cometer delitos durante mucho tiempo sin ninguna investigación. Por lo tanto, la empresa debe asumir la responsabilidad correspondiente de indemnización por las pérdidas del demandante.
Análisis de casos Los dos casos anteriores fueron casos en los que el propietario fue asesinado en su casa y la familia de la víctima exigió que la empresa de administración de la propiedad asumiera la responsabilidad legal correspondiente. Sin embargo, las sentencias de los tribunales en los dos. Los lugares eran completamente diferentes. Los mismos casos han ocurrido muchas veces en todo el país y los veredictos son los mismos que en los dos casos anteriores. Algunos determinan que la empresa administradora de la propiedad es responsable, mientras que otros determinan que la empresa administradora de la propiedad no es responsable. Si un propietario muere en su casa, ¿debería la empresa administradora de la propiedad asumir la responsabilidad legal? Para este número, lo analizamos desde los siguientes aspectos.
1) ¿Qué responsabilidades deben desempeñar los guardias de seguridad de administración de propiedades?
La seguridad es una de las funciones básicas de la gestión inmobiliaria y uno de los contenidos importantes de los servicios inmobiliarios prestados por las empresas de gestión inmobiliaria. Entonces, ¿qué protegen los guardias de seguridad de la empresa inmobiliaria?
El artículo 2 del "Reglamento de administración de la propiedad" estipula: "El término "administración de la propiedad" mencionado en este Reglamento se refiere a la empresa de administración de la propiedad seleccionada por el propietario, y el propietario y la empresa de administración de la propiedad conducen Gestión de la casa, instalaciones de apoyo y servicios relacionados de conformidad con el contrato de servicios de propiedad Llevar a cabo el mantenimiento, conservación y gestión del sitio, y mantener el saneamiento ambiental y el orden en las áreas pertinentes. "El artículo 47 estipula: "Las empresas de administración de propiedades deberán. ayudar en el trabajo de prevención de seguridad en el área de administración de propiedades. Las empresas deben informar rápidamente a los departamentos administrativos pertinentes mientras toman medidas de emergencia para ayudar en las operaciones de rescate. El personal de seguridad empleado por las empresas de administración de propiedades debe cumplir con las regulaciones nacionales pertinentes y debe cumplir con sus deberes y no infringirlas. sobre el orden público en el área de administración de la propiedad, los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos”.
Con base en las disposiciones anteriores, creemos que las responsabilidades de la seguridad de la administración de la propiedad son:
( 1) Mantener el orden. Esto es mantener el orden normal de trabajo y vida en el área de la propiedad y esforzarse por crear un ambiente de trabajo y vida bueno y estable para los propietarios.
(2) Colaborar en las precauciones de seguridad. Esto es para ayudar a los órganos de seguridad pública a tomar precauciones de seguridad.
③ Respuesta de emergencia a incidentes de seguridad. Cuando ocurre un incidente de seguridad, se deben tomar medidas de emergencia de inmediato, informar a los departamentos administrativos pertinentes de manera oportuna y ayudar a los departamentos pertinentes en el trabajo de rescate.
2) Las responsabilidades de seguridad de la administración de la propiedad deben determinarse de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos y las estipulaciones del contrato de servicios de la propiedad.
La responsabilidad legal de la administración de la propiedad se refiere a las consecuencias legales que las partes de la administración de la propiedad deben soportar debido a la violación de las leyes y regulaciones de administración de la propiedad o las disposiciones del contrato de administración de la propiedad. La violación de las leyes y regulaciones de administración de propiedades es ilegal y la violación de los contratos de administración de propiedades es un incumplimiento de contrato.
Los actos ilegales y el incumplimiento de contrato son la base de la responsabilidad legal, y las sanciones legales son el resultado inevitable de la responsabilidad legal.
La responsabilidad legal de la administración de propiedades es una condición necesaria para garantizar la implementación efectiva de las leyes y regulaciones de administración de propiedades, el pleno cumplimiento de los contratos de administración de propiedades y la protección de los derechos e intereses legítimos de las entidades legales de administración de propiedades. Si las normas jurídicas y los contratos sólo tienen los derechos y obligaciones del sujeto de la relación jurídica, pero no la responsabilidad legal por el uso indebido de los derechos o el incumplimiento de las obligaciones, entonces los derechos y obligaciones se convertirán en un trozo de papel sin fuerza vinculante. . Las funciones más básicas de la responsabilidad jurídica se reflejan en cuatro aspectos: En primer lugar, aclarar las consecuencias de la infracción de las leyes y del incumplimiento del contrato. La responsabilidad legal generalmente aclarará si existe algún incumplimiento ilegal del contrato o qué tipo de incumplimiento ilegal del contrato debe tener qué consecuencias. En segundo lugar, castigar las violaciones de las leyes y reglamentos. Implementar sanciones y penalizaciones económicas, administrativas o legales por violaciones a las leyes y reglamentos. En tercer lugar, compensar las pérdidas. Los infractores de las leyes y reglamentos deben compensar las diversas pérdidas causadas por sus violaciones de las leyes y reglamentos a las personas que respetan la ley y los contratos, incluidas las pérdidas directas y las pérdidas indirectas. Cuarto, educar a la gente para que obedezca la ley. El propósito de aclarar las responsabilidades legales no es castigar y castigar, sino educar a las personas para que conozcan y cumplan la ley, para que comprendan los límites entre cumplir la ley y violarla, y conocer las graves consecuencias de violar la ley. ley e incumplimiento de contrato, para que puedan cumplir conscientemente la ley y cumplir el contrato.
La responsabilidad legal de la administración de propiedades tiene las siguientes características:
(1) La responsabilidad legal de la administración de propiedades debe estar estipulada previamente en las normas legales de la administración de propiedades y del servicio inmobiliario. contrato.
Las responsabilidades legales de la administración de la propiedad deben acordarse previamente. En primer lugar, las normas legales prescriben los tipos de responsabilidades legales de administración de la propiedad y no se perseguirán nuevas responsabilidades legales de administración de la propiedad que no estén estipuladas en las normas legales; en segundo lugar, el contenido de las responsabilidades legales de la administración de la propiedad debe estar estipulado de antemano por las normas legales; y no se pueden perseguir responsabilidades legales distintas a las especificadas en las normas legales. En tercer lugar, el alcance y los estándares de las sanciones por responsabilidad legal de administración de propiedades deben estar estipulados de antemano por las normas legales, y las responsabilidades legales que exceden el alcance y los estándares estipulados. en las normas legales no se perseguirán. Por lo tanto, las leyes y reglamentos de administración de propiedades y los contratos de servicios inmobiliarios deben tener disposiciones y cláusulas claras sobre responsabilidad legal o responsabilidad por incumplimiento de contrato. Sin las normas legales sobre administración de propiedades y el acuerdo previo en el contrato de servicios inmobiliarios, no se puede exigir a las partes que asuman la responsabilidad legal por la administración de propiedades.
(2) La responsabilidad legal de la administración de la propiedad debe basarse en el comportamiento ilegal de la administración de la propiedad.
El incumplimiento de contrato de la administración de la propiedad se refiere a la negativa de las partes de la administración de la propiedad a cumplir con sus obligaciones o el comportamiento prohibido por las leyes, reglamentos y contratos. Hay tres elementos constitutivos del incumplimiento ilegal del contrato: El primero es el incumplimiento ilegal del contrato, es decir, la parte interesada viola las disposiciones de las leyes y reglamentos de administración de la propiedad o las disposiciones del contrato de servicios de la propiedad. El segundo es la nocividad, es decir, por incumplimiento ilegal de contrato se vulneran derechos e intereses legítimos del país, colectivos o individuos, lo que genera consecuencias perjudiciales. El tercero es la punibilidad, es decir, el incumplimiento ilegal del contrato por parte de las partes cumple con las normas legales de administración de la propiedad y las condiciones de sanción pactadas en el contrato de servicios de la propiedad. Sólo cuando se cumplan simultáneamente los requisitos anteriores las partes podrán asumir la responsabilidad legal de la administración del inmueble.
(3) La responsabilidad legal de la administración de fincas es una sanción para las partes que violan la ley y el incumplimiento del contrato.
La responsabilidad legal de la administración de propiedades requiere que las partes que violan la ley y el incumplimiento de contrato asuman consecuencias legales, lo que refleja la autoridad de las leyes y regulaciones de administración de propiedades y la seriedad de los contratos de servicios de propiedad. Si las partes que administran la propiedad violan la ley e incumplen el contrato, serán sancionadas en consecuencia.
(4) La responsabilidad legal de la administración de la propiedad está garantizada por la fuerza obligatoria del Estado.
La responsabilidad jurídica es la fuerza imperativa y vinculante que otorga la legislación nacional. Cualquiera que viole las leyes y reglamentos de administración de propiedades será considerado legalmente responsable ante los órganos judiciales nacionales y otros organismos autorizados por las leyes y reglamentos. En caso de violación de las disposiciones del contrato de administración de la propiedad, la parte que no incumple deberá solicitar al Tribunal Popular que responsabilice a la parte que incumple por incumplimiento del contrato de conformidad con la ley.
Con base en el análisis anterior, creemos que en este caso:
En primer lugar, la empresa administradora de la propiedad no asume responsabilidad ilegal. Las leyes y regulaciones actuales de administración de propiedades de mi país no estipulan que las empresas de administración de propiedades sean responsables de la seguridad personal de los propietarios dentro del área de administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades deben asumir la responsabilidad legal por los daños causados por los delincuentes a las vidas de los propietarios. Obviamente, si un propietario resulta herido, es el criminal el responsable de la infracción, no la empresa administradora de la propiedad.
En segundo lugar, la responsabilidad de la empresa de administración de la propiedad por incumplimiento de contrato depende de los términos del contrato de servicios de la propiedad. Un contrato es un acuerdo para establecer, cambiar y rescindir derechos y obligaciones civiles entre personas físicas, jurídicas y otras organizaciones como sujetos iguales. El contrato de servicios inmobiliarios es firmado voluntariamente por el demandante y el prestador de servicios inmobiliarios y es la verdadera expresión de la intención de ambas partes. Los contratos de servicios inmobiliarios establecidos de conformidad con la ley están protegidos por la ley.
Si la parte del servicio de propiedad viola los términos del contrato, debe asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Por lo tanto, la confirmación de la responsabilidad legal de la administración de la propiedad debe basarse en el contrato o en el contenido de la responsabilidad estipulado en el contrato, a menos que las leyes y reglamentos pertinentes dispongan lo contrario, pero los términos acordados en el contrato no deben violar las leyes y reglamentos pertinentes. De lo contrario, aunque se establezca el contrato, se declara inválido. No está protegido por las leyes y reglamentos nacionales y no tiene efecto legal. La responsabilidad por incumplimiento de contrato se refiere a la responsabilidad que asumirá una parte para continuar con el cumplimiento, tomar medidas correctivas o compensar las pérdidas de acuerdo con la ley si no cumple con sus obligaciones en virtud del contrato de servicios de propiedad o no cumple con sus obligaciones contractuales. La responsabilidad por incumplimiento de contrato se transforma de las obligaciones contractuales y es esencialmente acordada por ambas partes, en lugar de exigida por la ley. Por lo tanto, ambas partes del servicio inmobiliario deben aclarar sus derechos y obligaciones y no pueden prometer arbitrariamente obligaciones que no puedan cumplir. Una vez prometidos derechos y obligaciones, deberán cumplirse, de lo contrario serán responsables por incumplimiento de contrato y serán sancionados según el contrato.
El artículo 106 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: "Los ciudadanos o personas jurídicas que infrinjan contratos o no cumplan otras obligaciones soportarán la responsabilidad civil. Los ciudadanos o personas jurídicas que infrinjan los derechos estatales o colectivos propiedad o propiedad de otros debido a culpa, si no hay culpa, pero la ley exige responsabilidad civil, el artículo 36 del "Reglamento de administración de propiedad" estipula: "La empresa de administración de propiedad asumirá la responsabilidad civil". con lo estipulado en el contrato de servicio de propiedad, si la empresa administradora de propiedad no cumple con lo estipulado en el contrato de servicio de propiedad y causa daño a la seguridad personal o de la propiedad del propietario, asumirá la responsabilidad legal correspondiente de acuerdo con la ley ”. >
Según las disposiciones anteriores, el contrato es la base más fundamental para perseguir la responsabilidad por incumplimiento del contrato. El contrato de servicios inmobiliarios puede proporcionar disposiciones más específicas sobre las medidas de protección para la seguridad personal y de la propiedad del propietario, y también puede estipular que la empresa de administración de la propiedad debe asumir cierta responsabilidad por la compensación si la persona o la propiedad del propietario son infringidas ilegalmente. Si existiera acuerdo al respecto y se diera la situación prevista en el contrato, la sociedad gestora de la finca asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato.
3) Las empresas de administración de propiedades deben fortalecer y mejorar las precauciones de seguridad en las áreas de propiedad.
En la actualidad, los contratos de servicios de propiedad generalmente estipulan los servicios de seguridad de la administración de la propiedad, como personal de servicio dedicado las 24 horas, patrullas regulares, gestión ambiental y de seguridad pública, prevención de incendios y robos, y fortalecimiento de la Gestión de accesos de personal, artículos, vehículos, etc. Sin embargo, la seguridad de la gestión de la propiedad no puede prevenir todo tipo de casos de seguridad pública y casos penales, sólo puede evitar que ocurran en la mayor medida posible. En la actualidad, un número considerable de empresas de administración de propiedades no han cumplido con sus obligaciones preventivas y no han cumplido seriamente con sus deberes de seguridad. Por ejemplo, no han contratado personal de seguridad capacitado profesionalmente, no han controlado ni registrado a los extraños que entran y salen de la comunidad. Rara vez patrullan la comunidad, y el personal de seguridad se ha ido sin permiso, mala gestión de las instalaciones de seguridad, etc. Esta es una de las razones por las que muchos propietarios se muestran emocionales con las empresas de administración de propiedades y se niegan a pagar los honorarios de administración de la propiedad.
Por lo tanto, las empresas de administración de propiedades deben ser plenamente conscientes del papel extremadamente importante que desempeña la seguridad en la administración de propiedades.
(1) Unos buenos servicios de seguridad favorecen la mejora de la imagen corporativa. La calidad de los servicios de seguridad refleja directamente la calidad de la gestión de la propiedad. Los buenos servicios de seguridad y la excelente calidad del personal de seguridad recibirán elogios y un amplio apoyo de los residentes y la sociedad, mejorando así la imagen corporativa de las empresas de administración de propiedades.
②Un buen servicio de seguridad puede hacer que los propietarios y usuarios se sientan seguros. Los buenos servicios de seguridad brindan buena seguridad, permitiendo a los propietarios y usuarios evitar lesiones personales y daños a la propiedad, satisfaciendo así las necesidades de seguridad de los propietarios y usuarios y mejorando su sentido de seguridad y pertenencia.
③Los buenos servicios de seguridad pueden generar buenos beneficios económicos y sociales. Buenos servicios de seguridad, un orden social estable y una baja tasa de criminalidad pueden hacer que las personas vivan y trabajen en paz y satisfacción, y que estén dispuestas a trabajar o vivir aquí, aumentando así efectivamente la tasa de ventas y la tasa de alquiler de la comunidad o edificio. Al mismo tiempo, unos buenos servicios de seguridad pueden detectar o evitar rápidamente la aparición de casos penales, proteger eficazmente las vidas y propiedades de los propietarios y usuarios contra pérdidas, y reducir y evitar en gran medida las disputas de compensación causadas por propietarios y usuarios debido a lesiones a la vida y a la propiedad. pérdidas. Además, la gestión de la seguridad de los barrios o edificios residenciales es una parte integral de la gestión de la seguridad social. La prestación de servicios de seguridad a los barrios o edificios residenciales contribuye a promover la paz y la estabilidad a largo plazo de toda la sociedad.
Al mismo tiempo, es necesario establecer y mejorar las normas y reglamentos pertinentes, fortalecer la educación y capacitación del personal de seguridad y esforzarse por brindar buenos servicios de seguridad. La clave de los servicios de seguridad es tomar precauciones y cortar los problemas de raíz. Un criterio importante para un buen servicio de seguridad es que dentro del área de la propiedad ocurran pocos o ningún caso criminal o incidentes de seguridad.
Hacer un buen trabajo en diversos trabajos preventivos es la clave para los servicios de seguridad. Se deben tomar varias medidas efectivas para prevenir la ocurrencia de diversos casos penales y accidentes de seguridad.