Reglas de implementación detalladas de las regulaciones de administración de propiedades del área residencial de Shenzhen
"Reglas de implementación detalladas del Reglamento de administración de propiedades residenciales de la zona económica especial de Shenzhen", emitidas por la Orden No. 52 del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen el 20 de septiembre de 2004 de 1996, 26 de agosto de 2004 Revisado por la Orden No. 135 del Gobierno Popular Municipal de Shenzhen. Los siguientes son los detalles de las reglas:
Capítulo 1 Principios generales
Artículo 1 De acuerdo con el artículo 51 del "Reglamento de administración de propiedades residenciales de la Zona Económica Especial de Shenzhen" (en adelante, el “Reglamento”) Lo dispuesto en el presente artículo se formulará de conformidad con lo dispuesto en el presente artículo.
Artículo 2 El término “administración de la propiedad” tal como se menciona en este Reglamento se refiere al mantenimiento, reparación y mejora de diversos tipos de viviendas y de apoyo a las instalaciones públicas, equipamiento, paisajismo, saneamiento ambiental y orden público en áreas residenciales. para garantizar que siga siendo normal.
La empresa franquicia mencionada en el artículo 26 del Reglamento se refiere a una empresa encargada por una empresa administradora de propiedades para realizar servicios especiales de mantenimiento y administración tales como equipos mecánicos y eléctricos, limpieza y saneamiento, paisajismo, proyectos de mantenimiento, y servicios de seguridad en zonas residenciales.
El término "check-in" como se menciona en el artículo 3 del "Reglamento" significa que el inquilino recibe el aviso de check-in (ocupación) por escrito y realiza los trámites correspondientes; se considerará como check-in.
El término “un hogar, un voto” mencionado en el artículo 12 del Reglamento se refiere al principio de un hogar, un voto para las viviendas tipo unidad.
Artículo 4 La unidad de desarrollo y construcción, el comité de administración, la empresa administradora de propiedades y la empresa franquiciada, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento y estas Reglas de Desarrollo, asumirán la responsabilidad de la administración, reparación, mantenimiento y rectificación. Para garantizar la seguridad del uso de la casa, mantener el uso normal de la propiedad.
Al utilizar, reparar, transformar, construir e instalar propiedades, los propietarios, arrendatarios, demás no propietarios y unidades de construcción deberán observar lo dispuesto en este Reglamento y en el Convenio de Propietarios, vivir en un ambiente civilizado. construir de manera civilizada y cuidar la propiedad.
Artículo 5 La Oficina de Gestión de la Zona Residencial es responsable de la gestión específica de las propiedades de la zona residencial y de la contabilidad económica independiente.
Las calificaciones del director de la oficina de gestión de zonas residenciales serán determinadas por el departamento municipal de vivienda.
Artículo 6 La Autoridad Municipal de Vivienda establecerá un sistema de aprobación y registro de grados de calificación de administración de propiedades y emitirá certificados de calificación de administración de propiedades de Clase A, Clase B y Clase C a las empresas de administración de propiedades que cumplan con las condiciones prescritas.
Aquellos que no hayan obtenido el certificado de calificación de administración de propiedades no podrán participar en negocios de administración de propiedades en áreas residenciales.
Capítulo 2 Junta de Propietarios y Comité de Gestión
Artículo 7 El departamento de gestión residencial del distrito deberá, dentro de los seis meses siguientes a la entrega del área residencial para su uso y la tasa de ocupación alcanza lo estipulado en el "Reglamento". Convocar a la primera junta de propietarios junto con la unidad de desarrollo y construcción o la sociedad administradora de inmuebles a su cargo.
Artículo 8 El convocante de la primera asamblea de propietarios deberá comunicar la hora, lugar, contenido, formato, lista de candidatos a miembros del comité de gestión, derechos de voto, derechos y obligaciones de los electores, etc. Notificar a cada propietario por escrito 14 días antes de la reunión.
Los propietarios que se hayan mudado deberán asistir a la junta de propietarios y votar de acuerdo con el Reglamento y estos estatutos.
Los propietarios pueden elegir un edificio, una unidad o un piso como unidad y elegir un director o representante del edificio para participar en la reunión de propietarios, pero deben pasar por los procedimientos de la agencia y aclarar los asuntos de la agencia y acciones de derechos de propiedad.
Artículo 9 Los miembros del Comité Administrativo serán preseleccionados.
Los candidatos a miembros del comité de gestión son recomendados por el convocante de la junta de propietarios; más de diez propietarios con derecho a voto pueden nominar candidatos de forma conjunta.
Artículo 10 Los asuntos diarios del Comité Directivo serán asumidos por el Secretario Ejecutivo.
Si hay un director del comité de dirección con dedicación exclusiva, sólo se podrá contratar un secretario ejecutivo; si no hay un director del comité de dirección con dedicación exclusiva, el comité de dirección podrá contratar personal temporalmente para emprender; el trabajo único del comité de gestión basado en la situación real.
La comisión directiva deberá firmar un contrato de trabajo al contratar al secretario ejecutivo y demás personal.
Artículo 11 El monto de las asignaciones para el director y el secretario ejecutivo del comité de gestión a tiempo completo será determinado por la asamblea de propietarios; las asignaciones temporales únicas para los demás empleados serán determinadas por la dirección; comité.
La asignación podrá abonarse con cargo a honorarios por servicios de gestión.
Artículo 12 El número de miembros del comité provincial será impar.
Si un miembro del comité de gestión no trabaja con conciencia y responsabilidad o no asiste a tres reuniones consecutivas del comité de gestión sin motivos justificables, o comete actos ilegales, el comité provincial podrá recomendar a la junta de propietarios que el miembro sea removido.
Artículo 13 El comité de dirección no realizará actividades empresariales con ánimo de lucro.
Artículo 14 La asamblea de propietarios puede modificar y complementar el pacto de propietarios.
El pacto de propietarios, revisado y aprobado por la junta de propietarios, es vinculante para todos los propietarios y los propietarios no necesitan firmar por separado.
Artículo 15 Cuando la junta de propietarios y el comité de gestión decidan cuestiones de gestión de propiedades residenciales, escucharán plenamente las opiniones de los departamentos pertinentes, los arrendatarios u otros no propietarios.
Cuando la junta de propietarios o el comité de gestión tome decisiones importantes, como la destitución o el nombramiento de miembros o secretarios ejecutivos, deberá informar a la oficina municipal de gestión de vivienda o al departamento de gestión de vivienda del distrito para enviar personal para asistir y guiar el trabajo. Sus decisiones se comunicarán de inmediato a todos los propietarios y no propietarios. El propietario lo anunciará y lo informará al departamento de administración de vivienda del distrito para su registro. En forma de avisos de publicación, no habrá menos de un aviso por cada edificio. Todos los anuncios se emiten previa firma del director del Comité Directivo y sellados con el sello oficial del Comité Provincial del Partido.
Capítulo 3 Unidades de Desarrollo y Construcción y Sociedades Administradoras de Propiedades
Artículo 16 La unidad de desarrollo y construcción no entregará el conjunto residencial al propietario sin la aceptación escalonada, el desarrollo; y la unidad de construcción deberá completar el desarrollo y la construcción a tiempo de acuerdo con el contrato.
Artículo 17 Si una unidad de desarrollo y construcción realiza por sí sola la administración de la propiedad de áreas residenciales de acuerdo con el "Reglamento", deberá solicitar un "Certificado de Calificación de Administración de la Propiedad" de acuerdo con las disposiciones de este normas.
La unidad de desarrollo y construcción establecerá una oficina de gestión de zona residencial en su propia zona residencial.
La oficina de administración de la zona residencial debe participar en la aceptación de finalización de varias propiedades en las zonas residenciales.
Artículo 18 A partir de la fecha de constitución del comité de gestión de una zona residencial, la unidad de desarrollo y construcción deberá proporcionar la siguiente información a la sociedad administradora de propiedades encomendada por ella o a la oficina de administración de zona residencial autoestablecida. :
Materiales de construcción del proyecto especificados en el artículo 36 del "Reglamento";
(2) Lista de varios tipos de casas en zonas residenciales;
(3 ) Alcance de los derechos de propiedad o costo de las casas en venta Lista contable;
(4) Lista de instalaciones públicas, equipos y lugares públicos en áreas residenciales;
(5) Lista de casas sin terminar , instalaciones públicas, equipos y lugares públicos en áreas residenciales Fecha de finalización;
(6) Lista de edificios comerciales y otras instalaciones, equipos y lugares públicos que pueden utilizarse para negocios según lo estipulado en el artículo 46 de la " Reglamento".
En el plazo de dos meses desde la fecha de constitución del Comité Administrativo, se dará traslado al Comité Administrativo de la información señalada en el párrafo anterior.
Artículo 19 Al entregar un área residencial, el comité de administración y la empresa de administración de propiedades y la oficina de administración del área residencial contratadas por él deben verificar y aceptar cuidadosamente la transferencia. La unidad de desarrollo y construcción y su unidad de construcción deben. Resolver con prontitud las cuestiones planteadas por el comité de gestión cuestiones de calidad y diseño de la propiedad y otras cuestiones pendientes.
La unidad de desarrollo y construcción y su unidad de construcción pueden confiar a la empresa de administración de la propiedad que asuma la responsabilidad de la garantía durante el período de garantía y entregue el dinero de la garantía a la oficina de administración del área residencial para su uso de acuerdo con las regulaciones.
Debido a que la unidad de desarrollo y construcción alquila y vende casas desocupadas, los honorarios del servicio de administración correrán a cargo de la unidad de desarrollo y construcción.
Artículo 20 La unidad de desarrollo y construcción, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de establecimiento del comité de gestión, asignará fondos especiales para instalaciones públicas en zonas residenciales al comité provincial del partido de conformidad con las disposiciones del Regulaciones. Algunas viviendas comerciales se proporcionarán en una proporción de tres milésimas del área total de construcción del distrito y dos milésimas del área total de construcción de áreas residenciales de gran altura o áreas de villas. Si existen circunstancias especiales, la transferencia de vivienda comercial puede ampliarse, pero el período de extensión no excederá los seis meses.
El área total de construcción a que se refiere el párrafo anterior se refiere a la suma de las áreas totales de construcción de todo tipo de viviendas en el área residencial.
Antes de la implementación del "Reglamento", si no hay edificios de oficinas y edificios comerciales en el área residencial, deben construirse de acuerdo con el plan, si no se pueden construir de acuerdo con el plan; La unidad de desarrollo y construcción negociará con el comité provincial del partido para proporcionar una compensación igual en otros aspectos.
Artículo 21 La unidad de desarrollo y construcción deberá proporcionar casas de administración de propiedades en áreas residenciales al comité de administración de acuerdo con las disposiciones del Reglamento dentro de los dos meses siguientes a la fecha de establecimiento del comité de administración.
La fórmula de cálculo para la vivienda de gestión inmobiliaria es: superficie de vivienda de gestión (metros cuadrados) = ¿indicador de planificación de vivienda de gestión per cápita? El número total de viviendas en zonas residenciales se ajusta al tamaño medio del hogar.
Los coeficientes de cálculo pertinentes del párrafo anterior se basarán en los últimos datos publicados por los departamentos correspondientes del gobierno municipal.
Artículo 22 La diferencia entre los fondos públicos especiales de apoyo asignados al comité de gestión por la unidad de desarrollo y construcción y el precio de la vivienda especial proporcionada y la vivienda comercial de mercado puede incluirse en el costo de desarrollo.
Artículo 23 Las condiciones de calificación para la obtención de "Certificados de Calificación de Administración de Propiedades" de Grado A, B y C serán formuladas y anunciadas por el departamento municipal de administración de vivienda. Las empresas de administración de propiedades establecidas antes de la implementación de estas reglas solicitarán al departamento municipal de administración de vivienda el correspondiente certificado de calificación de administración de propiedades dentro de los dos meses a partir de la fecha de implementación de estas reglas; las empresas de administración de propiedades establecidas después de la implementación de estas reglas; el certificado de calificación de administración de propiedad correspondiente a partir de la fecha de establecimiento. Dentro de los 30 días, solicite al departamento de administración de vivienda municipal un certificado de calificación de administración de propiedad Clase C.
La dirección municipal de bienes raíces aprobará y expedirá un certificado dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de aceptación de la solicitud; si la desaprueba, se dará respuesta por escrito.
El departamento municipal de administración de vivienda debe realizar inspecciones anuales de las empresas de administración de propiedades. Aquellos que no pasen la inspección anual deben ser degradados hasta que se retire el certificado de calificación.
Artículo 24 Para participar en la licitación de administración de propiedades y negocios de administración de comunidades residenciales, villas y edificios de gran altura relacionados con el extranjero, se debe tener un "Certificado de calificación de administración de propiedades" de grado B o superior.
Artículo Segundo 15 Las empresas de administración de propiedades podrán contratar compañías de franquicia para realizar el negocio especial de administración de propiedades residenciales mediante licitación pública, pero no podrán transferir las responsabilidades y beneficios generales de la administración de propiedades residenciales a otras personas o unidades.
Artículo 26 Cuando el contrato de administración encomendado se rescinda de conformidad con la ley, el comité de administración tiene derecho a designar una firma de contabilidad para auditar las actividades financieras de la sociedad administradora de propiedades durante el período de administración. La sociedad gestora de la propiedad deberá entregar al comité de gestión todos los expedientes, documentos, registros y cuentas financieras de gestión del conjunto residencial.
El departamento administrativo de vivienda municipal y el departamento administrativo de vivienda del distrito supervisarán los trabajos de revisión y transferencia enumerados en el párrafo anterior y podrán tomar decisiones sobre las disputas relevantes.
Artículo 27 El departamento municipal de precios y el departamento municipal de bienes raíces podrán formular estándares de referencia para los márgenes de ganancias de las empresas de administración de propiedades de acuerdo con el principio de pequeñas ganancias. Los estándares de ganancias específicos se determinan mediante negociación entre el comité de administración y la empresa de administración de propiedades en función del nivel del certificado de calificación de la empresa de administración de propiedades, el nivel real del servicio de administración, la demanda real del propietario de servicios de administración de propiedades y los ingresos por honorarios de servicios de administración.
Capítulo 4 Uso y Gestión de Viviendas e Instalaciones en Zonas Residenciales
Artículo 28 Las viviendas de uso especial en zonas residenciales se utilizarán y operarán de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento y estos Reglas y no Transferencias y Cambios.
Para la parte del edificio de administración de la propiedad utilizada por la oficina de administración de la zona residencial, la empresa administradora de la propiedad y el comité de administración firmarán un acuerdo.
Si la empresa de administración de propiedades alquila algunos edificios comerciales al precio de alquiler de mercado de acuerdo con el contrato de administración encomendado, el alquiler debe pagarse a la tarifa del servicio de administración. Sin embargo, a partir del primer año de alquiler, el 30% del alquiler se utilizará para recuperar el fondo especial para equipamientos públicos utilizado para adelantar el precio de compra cada año. La sociedad gestora de la propiedad liquidará el acuerdo cada tres meses y lo entregará. al comité de gestión, y transferirlo a la cuenta del fondo especial para equipamientos públicos hasta su recuperación total.
Artículo 29 Cualquier instalación, equipo y lugar (lugares) públicos aprobados por el departamento de planificación del gobierno municipal para brindar servicios de apoyo a los residentes en áreas residenciales no podrán usarse para otros fines sin la aprobación del original. Si se utiliza para otros fines sin autorización antes de la implementación del Reglamento, las funciones originales de planificación y diseño se restablecerán en el plazo de un año y se entregarán al Comité de Gestión para su gestión de conformidad con el Reglamento y estas normas.
Los ingresos de explotación de las instalaciones, equipos y lugares (lugares) públicos a que se refiere el párrafo anterior estarán incluidos en la tarifa del servicio de gestión, y ninguna unidad o particular podrá apropiarse o apropiarse de ellos.
Artículo 30 Los propietarios, arrendatarios y demás edificios ajenos a su propiedad no podrán alterar la estructura, apariencia y uso del edificio, ni dañar los muros de carga internos y externos, vigas, columnas y pisos de el edificio. , balcones, tejados, tejados y pasillos.
Artículo 31 La gestión de los estacionamientos en zonas residenciales aceptará la orientación y supervisión unificada del departamento municipal de seguridad pública y gestión del tráfico.
Los vehículos que ingresan a zonas residenciales deberán estacionarse en estacionamientos o lugares con señales de estacionamiento de acuerdo con la normativa; no se deben estacionar en zonas residenciales vehículos que transporten materiales inflamables, explosivos, tóxicos o contaminantes.
La oficina de administración del área residencial debe aclarar la relación entre la custodia del vehículo o el uso pago de los espacios de estacionamiento con los propietarios, y cobrar las tarifas de custodia o uso de los espacios de estacionamiento correspondientes de acuerdo con la reglamentación.
Artículo 32 Cuando la empresa administradora de propiedades y su oficina de administración de áreas residenciales realicen inspecciones o construcción de áreas residenciales dentro de un tiempo razonable debido a mantenimiento u otras necesidades de administración de propiedades, los propietarios o no propietarios deberán brindar comodidad. no ser rechazado ni obstruido injustificadamente. Los métodos de inspección o construcción específicos deben acordarse en el acuerdo del propietario o notificarse con antelación por escrito.
Capítulo 5 Alcance y Responsabilidades del Mantenimiento en Áreas Residenciales
Artículo 33 El responsable del mantenimiento de las partes e instalaciones de los edificios residenciales (en adelante "partes de uso personal" ) es el propietario.
Las piezas privadas se refieren a todas las piezas, instalaciones y equipos de uso propio dentro y fuera de la puerta, incluidos balcones, puertas, ventanas, redes antirrobo, tabiques interiores, paredes (tableros), etc. .
El mantenimiento de las piezas de uso propio debe ser realizado y asumido por el propietario, o se debe encomendar a la empresa administradora de la propiedad la organización y ejecución del mismo.
Las responsabilidades de mantenimiento entre el propietario y los usuarios no propietarios se determinan de conformidad con la ley y el contrato.
Artículo 34* *(Público) Las partes e instalaciones de la casa (en adelante denominadas ?* * *¿Partes?) son responsables del mantenimiento de todos los propietarios de la propia casa.
* * *El uso de partes se refiere a partes, instalaciones y equipos que están conectados estructuralmente entre sí o tienen * * * * propiedades, incluyendo: partes estructurales de la casa que soportan carga (incluidos cimientos, techos, vigas, columnas, muros, etc.), partes estructurales sismorresistentes (incluidas columnas estructurales, vigas, muros, etc.), paredes exteriores, escaleras, pasajes públicos, * * *.
* * *El mantenimiento de las piezas usadas lo organiza e implementa la empresa administradora de la propiedad, y los costos se deducen del fondo de mantenimiento residencial.
* * *Para `techos sin barreras* * * que no se utilizan en todos los pisos, el costo de las reparaciones lo comparten los propietarios de ese piso y el resto se paga con cargo al fondo de mantenimiento residencial. ; las escaleras dedicadas a algunos pisos o pasillos de residentes, serán asignadas proporcionalmente por sus propietarios dedicados.
Artículo 35 El responsable del mantenimiento de las partes e instalaciones adyacentes de la casa (en adelante, ¿partes adyacentes?) será el propietario adyacente.
Las partes adyacentes se refieren a las partes, instalaciones y equipos en el cuerpo principal del edificio que no son * * * partes usadas y partes de uso propio.
El mantenimiento de las partes e instalaciones adyacentes será organizado por los propietarios adyacentes o personas responsables relevantes * * * o confiado a la empresa administradora de la propiedad, y los costos se compartirán proporcionalmente. Una vez que los muros de ambos lados se dividen en partes iguales, los propietarios de ambos lados lo comparten proporcionalmente. Si hay piso, el propietario de ese piso es responsable del cobertizo y el techo suspendido, y los propietarios de los pisos adyacentes comparten proporcionalmente la parte estructural.
Si la persona responsable del mantenimiento de las partes adyacentes no participa en el * * * mantenimiento, otras partes pueden organizar e implementar el mantenimiento ellos mismos, o pueden confiar a la empresa administradora de la propiedad para que realice el mantenimiento. La persona de mantenimiento responsable de no participar en el mantenimiento * * * deberá pagar el costo de mantenimiento al implementador del mantenimiento o a la empresa de administración de la propiedad.
Artículo 36 Si las partes de uso propio y las partes adyacentes ponen en peligro la casa y la seguridad pública, dañan los derechos e intereses legítimos de otros, obstaculizan la apariencia de la ciudad o violan las normas de administración de la propiedad de las áreas residenciales. , la persona responsable del mantenimiento deberá realizar las reparaciones o rectificaciones con prontitud, o el comité de gestión (la unidad de gestión encargada original sin un comité de gestión) encomienda a la empresa administradora de la propiedad la realización de reparaciones o rectificaciones, y el costo correrá a cargo de la persona responsable del mantenimiento.
Artículo 37 El comité de gestión será responsable del mantenimiento de las instalaciones, equipos y lugares públicos (terrenos) en las zonas residenciales.
Las instalaciones públicas, equipos y lugares (lugares) públicos en áreas residenciales incluyen: carreteras (excepto carreteras municipales), alumbrado público, acequias, piscinas, pozos, áreas ajardinadas, lugares deportivos y de entretenimiento cultural, estacionamientos, y pasillos, cuarto de bicicletas (cobertizo), tuberías de drenaje subterráneo, etc.
El mantenimiento de las instalaciones, equipos y lugares públicos mencionados anteriormente es organizado e implementado por la empresa de administración de propiedades. Los costos de mantenimiento diario se pagan con cargo a la tarifa del servicio de administración (incluidos). los que deban ser sufragados por la unidad de desarrollo y construcción) Los costos de proyectos de renovación, reconstrucción y ampliación) serán pagados con cargo al fondo especial para instalaciones públicas.
El alcance de los proyectos de reparación importantes lo determina el Departamento de Vivienda de la ciudad.
Artículo 38: Los departamentos de suministro de agua residencial, suministro de energía, suministro de gas (incluidas comunicaciones, televisión por cable) y otros departamentos de suministro de vida residencial realizarán la lectura de medidores de los usuarios residenciales en sus hogares.
El responsable del mantenimiento de las instalaciones del párrafo anterior es el departamento de abastecimiento correspondiente, pero los costes de mantenimiento de las instalaciones de las tuberías interiores y exteriores (incluida la primera válvula de fuera de balance) corren a cargo de los usuarios residenciales; los costos de mantenimiento de las instalaciones y equipos de tuberías fuera de balance corren a cargo del departamento de suministro correspondiente.
El mantenimiento y construcción de los correspondientes departamentos de suministro en zonas residenciales estará sujeto a la dirección y supervisión de las empresas administradoras de propiedades.
Capítulo 6 Honorarios por servicios de administración de áreas residenciales
Artículo 39 Las principales fuentes de ingresos totales por tarifas por servicios de administración de áreas residenciales incluyen:
Parte 1 Alquiler de viviendas comerciales ;
(2) Ingresos de explotación de instalaciones, equipos y lugares públicos (lugares);
(3) Cobro de tarifas por servicios de gestión a los propietarios;
(4) Otros ingresos legales de zonas residenciales.
Artículo 40 Los gastos básicos de las tarifas del servicio de gestión de áreas residenciales incluyen:
(1) Gestión diaria, mantenimiento y conservación de instalaciones, equipos y lugares (lugares) públicos en áreas residenciales Gastos (incluidos honorarios de materiales, honorarios de servicios públicos, honorarios por pérdida de equipos, honorarios de limpieza de basura, honorarios de mantenimiento ecológico, etc.);
(2) Asignaciones de personal, salarios, prestaciones y beneficios estipulados por el Comité de Gestión y la Dirección Oficina Gastos de oficina;
(3) Gastos de empresas de franquicia y otro personal administrativo empleado;
(4) Tarifas de seguro necesarias e impuestos legales para instalaciones y equipos públicos en áreas residenciales <; /p>
(5) Gastos necesarios de actividades culturales comunitarias en zonas residenciales;
Los honorarios por servicios de gestión no incluyen seguros personales, almacenamiento de bienes ni honorarios de seguros para propietarios y usuarios no propietarios.
Artículo 41 Los elementos y estándares de las tarifas por servicios de administración cobrados a los propietarios, así como los elementos y estándares de las tarifas básicas anuales, serán determinados por el comité de administración en función del nivel de calificación de la empresa administradora de propiedades. y los requisitos del propietario para los servicios de administración de propiedades. Las necesidades reales se revisarán, determinarán e implementarán después de ser presentadas a la reunión de propietarios para su aprobación.
Las empresas administradoras de propiedades y sus oficinas de administración no aumentarán las tarifas de los servicios de administración ni elevarán los estándares de cobro sin autorización.
Artículo 42 Durante el período de autogestión del área residencial, la unidad de desarrollo y construcción cobrará las tarifas por servicios de administración a los propietarios que se muden de acuerdo con los estándares establecidos por el departamento de precios municipal y el departamento municipal de gestión de vivienda, y el déficit será asumido por sí mismo. Sin embargo, el nivel de gestión y el nivel de servicio no se pueden reducir.
Después de la expiración del período de autogestión de la unidad de desarrollo y construcción, si no se establece un comité de gestión o la entrega no se puede completar por sus propios motivos, la unidad de gestión original continuará gestionando y el estándar de la tarifa del servicio de administración puede ser recalculado y determinado por la unidad de administración original después de la revisión por parte del departamento de administración de vivienda municipal, sin embargo, se informará al departamento de precios municipal para su aprobación e implementación; establecido debido a la unidad de desarrollo y construcción, el estándar de tarifa de servicio de administración original no deberá aumentarse, y los estándares de administración y niveles de servicio no deberán reducirse.
El departamento de gestión residencial del distrito supervisará la transferencia de la gestión de la propiedad en las zonas residenciales.
Artículo 43 El saldo del ingreso total anual por honorarios de servicios de administración de áreas residenciales menos los impuestos a pagar, los honorarios básicos de áreas residenciales y los honorarios de administración de las empresas de administración de propiedades se transferirán a los honorarios de servicios de administración del próximo año; Las deficiencias se pueden resolver aumentando las tarifas del servicio de gestión durante el próximo año.
Artículo 44: Las cuentas de ingresos y gastos de los honorarios del servicio de administración del área residencial se publicarán al menos una vez cada tres meses después de ser firmadas y selladas por el director del comité de administración y el director del área residencial. oficina de administración; las cuentas anuales serán publicadas por el director de la comisión administradora y se darán a conocer previa firma y sello del representante legal de la sociedad administradora de inmuebles.
Artículo 45 Los propietarios, arrendatarios y demás no propietarios de zonas residenciales podrán cuestionar las cuentas publicadas por el comité de gestión y la empresa administradora de propiedades, o presentar quejas ante la Oficina Municipal de Gestión de Vivienda o el departamento de gestión de vivienda del distrito. El comité de gestión y la empresa de gestión de la propiedad deben dar una respuesta dentro de los siete días siguientes a la recepción del problema, y la oficina municipal de gestión de la vivienda y el departamento de gestión de la vivienda del distrito deben tramitar la queja inmediatamente después de recibirla.
Capítulo 7 Fundación Especial para Equipamientos Públicos en Zonas Residenciales
Artículo 46 Al asignar fondos especiales al comité de gestión, la unidad de desarrollo y construcción deducirá la compra de viviendas de gestión y la compra parte El pago por adelantado y los fondos restantes para viviendas comerciales deben transferirse directamente a la cuenta del fondo especial establecida por el departamento de administración de vivienda del distrito dentro de los dos meses posteriores al establecimiento del comité de administración.
Artículo 47 Los gastos del fondo especial se utilizan para comprar casas administradoras y pagar por adelantado parte de las casas comerciales, y deberán recuperarse dentro de un plazo. Cuando se utilice para proyectos mayores de mantenimiento de instalaciones públicas en zonas residenciales, sólo se podrá utilizar el valor incrementado del fondo, debiendo ser aprobado por la asamblea de propietarios y firmado por el director de la comisión administradora y el representante legal del inmueble. empresa gestora. Si la parte de valor añadido fuera insuficiente, se abonará con la acumulación de honorarios por servicios de gestión.
El comité de administración y la sociedad administradora de propiedades no utilizarán fondos especiales para fines distintos a los especificados en el Reglamento y este Reglamento por ningún motivo o forma.
Artículo 48 Las cuentas de ingresos y gastos del fondo especial serán publicadas por el comité de administración y la empresa administradora de propiedades al menos una vez cada tres meses.
El departamento de administración de vivienda del distrito presentará las cuentas de ingresos y gastos de los fondos especiales bajo su custodia al departamento de administración de vivienda municipal para su registro una vez al año.
Capítulo 8 Fondo de Mantenimiento de la Residencia
Artículo 49 Si el pago por terminación de la residencia excede de un año, el propietario pagará cuotas mensuales a partir del primer mes posterior al vencimiento de la garantía. período, la oficina de administración residencial paga el fondo de mantenimiento residencial, si el propietario cambia, el fondo de mantenimiento residencial pagado por el propietario original no será reembolsado.
Los propietarios que se mudaron antes de la implementación de las regulaciones deberán pagar los fondos de mantenimiento residencial a partir de la fecha de implementación de estas regulaciones.
Artículo 50 El departamento municipal de bienes raíces, junto con el departamento municipal de precios, emitirá directrices y normas de cobro para los fondos de mantenimiento residencial cada dos años.
El comité de gestión puede ajustar los estándares de cobro del fondo de mantenimiento residencial en función del uso de la casa y los estándares de cobro rectores, e implementarlos después de la aprobación de la junta de propietarios.
Artículo 51 El fondo de mantenimiento residencial se utiliza para el mantenimiento de las instalaciones públicas de la propia casa. Cuando el fondo de mantenimiento residencial sea insuficiente para los gastos, será decidido por la asamblea de propietarios y compartido por los propietarios de acuerdo con el reglamento.
Artículo 52: Para el uso de fondos de mantenimiento residencial, la empresa administradora de propiedades deberá delinear el plan de mantenimiento y presentarlo al comité de administración para su revisión y decisión antes de su implementación. La empresa deberá escuchar plenamente los planos de la casa que se está reparando.
Artículo 53: La oficina de administración de la zona residencial abrirá una cuenta especial para el fondo de mantenimiento residencial para administrar la propia vivienda. La gestión y el uso de los fondos de mantenimiento residencial se anunciarán a los propietarios al menos una vez cada tres meses y estarán sujetos a supervisión e investigación por parte de los departamentos y propietarios pertinentes.
Capítulo 9 Responsabilidades Legales
Artículo 54 Si alguien se dedica a negocios de administración de propiedades residenciales sin obtener un certificado de calificación de administración de propiedades, el departamento municipal de administración de vivienda podrá dar una advertencia e imponer una multa de 2.000 yuanes Se impone una multa de no menos de 20.000 yuanes pero no más de 20.000 yuanes.
Artículo 55 Si el departamento de gestión de vivienda del distrito viola el "Reglamento" y estas reglas y no convoca la primera junta de propietarios dentro del tiempo prescrito, el departamento de gestión de vivienda municipal podrá ordenar que la convoque dentro del plazo tiempo prescrito y recomendar a los departamentos pertinentes O la agencia puede responsabilizar a la persona a cargo y a la persona directamente responsable de la responsabilidad administrativa.
Artículo 56 Si el comité de gestión viola las disposiciones del artículo 13 de estas reglas y realiza actividades comerciales sin autorización, el departamento de administración de vivienda del distrito deberá detenerlo y hacer correcciones dentro de un plazo si se causan pérdidas; el personal responsable relevante asumirá la responsabilidad Responsabilidad.
Artículo 57 Si la unidad de desarrollo y construcción viola las disposiciones del párrafo 1 del artículo 20 y el párrafo 1 del artículo 21 de estas Reglas detalladas, la Oficina Municipal de Administración de Vivienda podrá realizar la violación dentro de un plazo. Si no cumple con el plazo dentro del plazo, puede solicitar al Tribunal Popular la ejecución obligatoria y tiene derecho a cobrar una tarifa diaria por pago atrasado de tres milésimas por día a la unidad de desarrollo y construcción.
La comisión por mora por pago aplazado del párrafo anterior no estará incluida en el coste del desarrollo.
Artículo 58 Si una empresa de administración de propiedades viola las disposiciones de estas reglas y comete cualquiera de los siguientes actos, el comité de administración tiene el derecho de detenerse y hacer correcciones dentro de un plazo si no las hace. dentro del plazo, el comité de gestión podrá rescindir el contrato de gestión encomendado; el departamento municipal de bienes raíces podrá dar una advertencia, hacer correcciones dentro de un plazo, revocar el certificado de calificación de administración de la propiedad, confiscar los ingresos ilegales e imponer una multa no menor; de 2.000 yuanes pero no más de 20.000 yuanes, si el propietario causa pérdidas, también será responsable de la compensación:
(1) Ampliar el alcance de las tarifas y elevar los estándares de tarifas sin autorización;
(2) Cambiar el propósito de los fondos especiales para instalaciones públicas y fondos de mantenimiento residencial, y no publicar periódicamente las cuentas de ingresos y gastos de acuerdo con las regulaciones;
(3) Cambiar el propósito de los fondos dedicados casa y no operar el negocio de arrendamiento de acuerdo con las regulaciones;
(4) El sistema de gestión no es sólido, la gestión es caótica y la vivienda en la zona residencial está mal administrada, mantenida y mantenida.
Artículo 59 Falta de pago de tasas por servicios de administración, fondos de mantenimiento residencial y otras tasas prescritas sin motivo alguno. La unidad de administración de la propiedad puede pagar dentro de un plazo, y si el pago no se realiza durante tres meses consecutivos, se cobrará una tarifa por pago atrasado de tres milésimas por día, el pago se podrá realizar de acuerdo con los propietarios de la vivienda; convenio y el contrato de gestión encomendada.
La unidad de administración de la propiedad firma un contrato de lectura y carga de medidores con los departamentos de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y otros departamentos, y toma las medidas correspondientes para supervisar el pago de acuerdo con el contrato.
Artículo 60 Si se realiza una decoración ilegal en violación del artículo 30 de estas normas, la sociedad administradora de la propiedad tiene derecho a detenerla y realizar correcciones dentro de un plazo si no las realiza dentro del plazo; plazo, puede basarse en las disposiciones del pacto del propietario y el contrato de gestión encomendada restauración obligatoria si la decoración ilegal causa pérdidas a otros, serán responsables de la indemnización.
Artículo 61 Si se viola cualquier violación del artículo 31 de estas reglas, la empresa administradora de propiedades tiene derecho a detenerse y hacer correcciones dentro de un plazo; si las correcciones no se realizan dentro del plazo, podrá; ser reintegrado por la fuerza de acuerdo con lo establecido en el pacto del propietario y el contrato de administración encomendado, y reportarse a las autoridades competentes correspondientes para su sanción de acuerdo con la reglamentación.
Artículo 62: Las unidades o personas físicas que se dediquen a obras de mantenimiento e instalación en zonas residenciales que causen daños a vías, zonas verdes y otras instalaciones en zonas residenciales, serán restituidas a su estado original si se causan pérdidas; ser responsable de la indemnización.
Capítulo 10 Disposiciones complementarias
Artículo 63 La Asociación de Administración de Propiedades de Shenzhen es una organización autorreguladora de la industria de administración de propiedades en Shenzhen y está sujeta a la orientación, supervisión y asistencia del gobierno municipal. departamento de gestión de vivienda.
Artículo 64: La Dirección Municipal de Bienes Raíces podrá formular normas industriales, reglas y especificaciones técnicas pertinentes para la administración de inmuebles residenciales de conformidad con el Reglamento y este Reglamento.
Artículo 65 Corresponde al gobierno municipal la interpretación de estas normas.
Artículo 66 Las presentes normas detalladas entrarán en vigor en la fecha de su promulgación.
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