La antigua reforma y la nueva política de Shenzhen: aclarar el estándar de compensación mínima y imponer una tasa de firma de contratos del 95%
Específicamente, el "Reglamento" aclaró los estándares para la inclusión de proyectos antiguos, redujo los estándares para el establecimiento y demolición de proyectos y estableció el estándar de compensación mínima por primera vez. La aprobación del Reglamento se considera una señal importante para que los funcionarios de Shenzhen promuevan la renovación y aumenten la oferta de viviendas.
El 30 de febrero de 65438, Luo Yu, director general de Heyi Urban Renewal Group, le dijo a un periodista del Times Weekly que los "Reglamentos" son de gran importancia para resolver el mayor problema de la renovación urbana, es decir , la dificultad de la demolición es de gran importancia para toda la ciudad. La industria tiene un efecto estimulante. Al mismo tiempo, el "Reglamento" propone que "el gobierno coordinará la planificación y dará prioridad a los intereses públicos", mientras que las "Medidas de Renovación Urbana de Shenzhen" anteriores lo indicaban como "orientación gubernamental". Desde la perspectiva del gobierno que promueve la realización de los intereses públicos, es necesario que el gobierno mejore la viabilidad de los proyectos y la realización de los intereses públicos a través de la planificación general.
El mismo día, el Comité de Asuntos Legales del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen interpretó las regulaciones, diciendo que la legislación del Comité de Asuntos Legales del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen era emprender la misión de la zona de demostración pionera y practicar la * * * construcción * * * Adherirse al concepto de desarrollo, ampliar el espacio de desarrollo urbano, promover la transformación y mejora urbana, resolver los obstáculos profundamente arraigados a la renovación urbana y promover la necesidad para un desarrollo urbano de alta calidad. En el futuro, el gobierno seguirá promoviendo la transformación de la renovación urbana de un desarrollo de alta velocidad a un desarrollo de alta calidad, brindará protección legal para la renovación urbana y mejorará aún más la calidad y la competitividad urbanas.
Reducir la dificultad de la demolición
La renovación urbana de Shenzhen ha marcado el comienzo de un nuevo hito. El "Reglamento" redujo los requisitos para la tasa de firma de contratos de proyectos de renovación antiguos y propuso un plan para resolver el problema de la demolición difícil.
El “Reglamento” estipula que si el terreno es un solo terreno, se debe obtener el consentimiento de todos los * * * propietarios o * * * propietarios que compartan más de las 3/4 partes de los derechos de propiedad. . Si se divide la propiedad de un edificio, se deberá obtener el consentimiento de los propietarios que ocupen más de las tres cuartas partes del área exclusiva y más de las tres cuartas partes del número total de personas. Entre ellos, la parcela de terreno donde se ubica la antigua zona residencial debería representar más del 95% del área exclusiva y el 95% del número total de hogares.
Además, si el número de propietarios que han firmado acuerdos de compensación por demolición representa no menos del 95% de las casas legales y edificios históricos ilegales en las aldeas urbanas, el gobierno popular del distrito puede expropiar las viviendas no firmadas. viviendas de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior.
Es decir, cuando la superficie contratada y el número de personas contratadas supongan el 95% del proyecto, se podrá realizar la demolición. Hace diez años, el estándar para la demolición era que la superficie contratada y el número de contratistas debían llegar al 100%. Debido a las duras condiciones, actualmente solo cuatro proyectos en Shenzhen cumplen con los requisitos del "Doble Cien": la comunidad de Hetanling, el área residencial de Xingye, el proyecto de renovación urbana del distrito de Qiaodong y el proyecto de renovación del jardín Laiying de la calle Guangdong.
La gente ha estado debatiendo el ratio de compensación durante mucho tiempo, y el "Reglamento" aclaró el estándar de compensación por primera vez.
El "Reglamento" estipula que si los derechos de propiedad registrados de edificios residenciales comerciales se intercambian por los derechos de propiedad originales, la compensación se basará en la proporción del área dentro de la casa no menos de 1 a 1; el área real del intercambio de derechos de propiedad no será menor que el área acordada. Si el área excedente es inferior al 3% debido a errores, el propietario ya no podrá pagar por el área excedente.
"El "Reglamento" fue pionero en el modelo de 'expropiación individual + litigio administrativo' y propuso estándares de compensación adecuados, que ayudarán a resolver el mayor problema de la renovación urbana, es decir, la dificultad de la demolición el 30 de febrero." , 65438 El mismo día, Luo Yu le dijo a un periodista del Times Weekly que la introducción de las regulaciones promoverá la industria de la renovación urbana. Resolver el problema de la demolición ayudará a mejorar la confianza en las inversiones de la industria.
Acortar el tiempo de la antigua reforma
Shenzhen es una ciudad que ha sido demolida. En 2009, Shenzhen promulgó las "Medidas de Renovación Urbana de Shenzhen", tomando la delantera en proponer el concepto de "renovación urbana" en el país.
En los últimos 10 años, Shenzhen ha liberado continuamente recursos terrestres y optimizado el espacio urbano a través de la renovación urbana. Los datos del bufete de abogados Anyun Gengxin muestran que entre 2009 y 2019, se renovaron integralmente 3,4 millones de metros cuadrados de las antiguas zonas industriales de Shenzhen y se aprobó para su planificación 117 proyectos de mejora industrial que fueron demolidos y reconstruidos. Tras la renovación, se habilitarán 18,4 millones de metros cuadrados de naves industriales y las correspondientes instalaciones industriales.
A través de la renovación urbana, Shenzhen ha construido 130 escuelas, 271 jardines de infancia, 8,49 millones de metros cuadrados de viviendas asequibles y 870.000 metros cuadrados de viviendas industriales innovadoras.
Debido al gran número de partes interesadas involucradas, procedimientos complejos y amplia cobertura, el largo ciclo de desarrollo se ha convertido en una de las características más importantes de la renovación urbana de Shenzhen.
Luo Yu dijo que el ciclo de renovación urbana de Shenzhen tiene un promedio de 8 a 10 años. El "Reglamento" ayudará a acortar el ciclo de renovación de los proyectos de renovación de aldeas, y se espera que acorte el tiempo en más de 1/3.
“La magnitud de los fondos necesarios para la renovación actual del modelo tradicional de renovación de la ciudad antigua es enorme y es difícil sostenerla basándose únicamente en la inversión gubernamental. Además, el problema histórico del uso del suelo de Shenzhen es prominente. Y es difícil resolverlo basándose únicamente en una única política de renovación, demolición y reasentamiento de la ciudad antigua. Como parte importante de la reforma agraria de Shenzhen, la renovación urbana activa objetivamente el suelo existente y mejora la eficiencia del uso del suelo. es propicio para mejorar las instalaciones de servicios públicos, promover la transformación y modernización industrial, mejorar el entorno de inversión urbana y el entorno de vida y promover el desarrollo sostenible. El Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen interpretó las regulaciones y. Enfatizó que la introducción de las regulaciones es la necesidad de ampliar el espacio de desarrollo urbano y promover la transformación y mejora urbana.
Para resolver el problema de la difícil renovación y demolición urbana, el Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shenzhen declaró que las regulaciones creaban un sistema de "expropiación personal + litigio administrativo", estipulando que los propietarios individuales de proyectos de renovación urbana en antiguas zonas residenciales deben ser responsables de los asuntos administrativos si no se ha firmado un acuerdo de compensación por demolición después de la mediación, con el fin de salvaguardar y mejorar los intereses públicos y promover la implementación de la planificación urbana, el gobierno popular del distrito. Puede expropiar algunas casas no firmadas.