Derecho de propiedad y gestión de tierras y recursos (2): las licitaciones, subastas y transferencias de listados son más estrictas y estandarizadas.
En primer lugar, la licitación, subasta y cotización de tierras de propiedad estatal es una opción inevitable para el desarrollo de la economía de mercado.
La "Ley de Gestión de Tierras" revisada en 1998 estipula claramente: El estado implementa un sistema de uso pago de tierras de propiedad estatal de acuerdo con la ley. El uso pago de los derechos de uso de la tierra incluye la transferencia, el arrendamiento, inversión de valoración (participación), etc. El 30 de mayo de 2001, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de los activos territoriales de propiedad estatal" (Guofa [2001] No. 15), que establecía claramente que para reflejar los principios de la economía de mercado y garantizar la apertura , equidad y apertura en las transacciones de derechos de uso de la tierra. Para ser justos, todas las localidades deben promover vigorosamente la licitación, subasta y cotización de los derechos de uso de la tierra. La oferta de terrenos de construcción de propiedad estatal debe hacerse pública, salvo requisitos de seguridad nacional y confidencialidad. Una vez anunciado el plan de suministro de terrenos para el desarrollo de bienes raíces comerciales y otros terrenos, si dos o más personas planean utilizar el mismo terreno, debe ser proporcionado por el departamento de administración de tierras del gobierno popular municipal o del condado mediante licitación, subasta y cotización. De conformidad con la ley, la licitación, subasta y cotización de los derechos de uso de tierras de propiedad estatal deben realizarse en público. El Documento No. 15 del Consejo de Estado propuso clara y específicamente el alcance y los límites de la licitación, subasta y cotización de tierras de propiedad estatal por primera vez, y por primera vez encendió la "luz roja" para la transferencia de acuerdos de tierras comerciales. fue la primera política nacional en implementar una asignación de tierras de propiedad estatal orientada al mercado y se convirtió en la primera política nacional en implementar una asignación de tierras de propiedad estatal orientada al mercado. El hito en la transformación de la tierra comercial de una asignación no de mercado a una de mercado. La asignación tiene una gran importancia histórica para el establecimiento de un sistema de asignación de recursos terrestres basado en el mercado.
Para implementar el espíritu del aviso del Consejo de Estado y promover la asignación de recursos de tierra orientada al mercado, el Ministerio de Tierras y Recursos ha emitido regulaciones departamentales para limitar el alcance del uso de la tierra asignada, establecer y mejorar el sistema de licitación, subasta y cotización, y estandarizar los acuerdos de transferencia de tierras. El "Catálogo de Asignación de Tierras" publicado el 22 de octubre de 2001 detalla el alcance de la asignación y la compensación. Los terrenos para construcción que no cumplan con el catálogo de asignación deben utilizarse mediante pago. El 9 de mayo de 2002 se emitió el "Reglamento sobre la licitación, subasta y cotización de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" (Orden del Ministerio de Tierras y Recursos No. 11, en adelante denominada No. 11), que estipula claramente que todo tipo de terrenos comerciales, como comerciales, turísticos, de entretenimiento y viviendas comerciales, deben transferirse mediante licitación, subasta o cotización. 11 En junio de 2003, el "Reglamento sobre la transferencia de acuerdos de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" estipuló que sólo las tierras de propiedad estatal que no cumplan las condiciones para la licitación, subasta y cotización pueden transferirse mediante acuerdo. No es difícil ver que en los últimos tres años se ha aclarado aún más el alcance de la asignación y el uso de tierras de propiedad estatal, se ha establecido inicialmente el sistema de licitación, subasta y cotización, la transferencia de tierras de propiedad estatal mediante acuerdo se ha estandarizado aún más y la reforma del sistema de uso de la tierra orientado al mercado ha logrado avances significativos a nivel institucional.
Con el desarrollo de la economía de mercado, las condiciones para la asignación de recursos terrestres orientada al mercado se han vuelto cada vez más maduras, y el alcance de la licitación, subasta y cotización de tierras se ha ampliado gradualmente. En 2004, el Consejo de Estado emitió la "Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión de la tierra" (Guofa [2004] Nº 28), que exige la promoción de una asignación de los recursos de la tierra basada en el mercado. Además de los suelos que deben traspasarse mediante licitación, subasta y cotización según la normativa vigente, también se deben crear las condiciones para que el suelo industrial se vaya implementando paulatinamente la licitación, subasta y cotización. En 2006, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento del control de la tierra" (Guofa [2006] Nº 31), que estipulaba claramente que los terrenos industriales deben transferirse mediante licitación, subasta y cotización. Estos dos documentos del Consejo de Estado no sólo demuestran la determinación del país de implementar la más estricta gestión de la tierra, sino que también aclaran el contenido básico y las tendencias de la reforma del sistema de uso de la tierra, es decir, establecer y mejorar el mecanismo de mercado para la asignación de recursos de la tierra y dar pleno juego al papel fundamental del mercado en la asignación de recursos territoriales. La Ley de Propiedad aprobada por la Quinta Sesión del Décimo Congreso Nacional del Pueblo estipula: "El derecho a utilizar terrenos edificables puede establecerse mediante transferencia o asignación. Terrenos comerciales como industria, comercio, turismo, entretenimiento, vivienda comercial, etc., como así como dos o más usuarios previstos de la tierra en la misma parcela "La ley de derechos de propiedad aclara el alcance de la transferencia de tierras mediante licitación, subasta o cotización a nivel legal, y limita aún más el alcance de la transferencia de tierras mediante asignación". El alcance de la forma de dotar de terreno.
El 28 de septiembre de 2007, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió el "Reglamento sobre la licitación, subasta, cotización y transferencia de derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal" (Orden del Ministerio de Tierras y Recursos No. 39, en adelante Orden No. 39). Desde junio de 2007 Entrará en vigor el 1 de octubre de 2020. Con la promulgación de la Orden No. 39, la construcción del sistema de mercado de tierras ha dado otro paso importante y el método de transferencia de los derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal ha sufrido cambios importantes.
Dos. El contenido principal de la Orden No. 39
En los cinco años posteriores a la emisión de la Orden No. 2001, 11 localidades promovieron vigorosamente el establecimiento de un sistema de transferencia de tierras mediante licitación, subasta, cotización y cotización, y El sistema de transferencia mediante licitación, subasta, cotización y cotización se estableció generalmente en todo el país. Se ha implementado plenamente el terreno comercial para el comercio, el turismo, el entretenimiento, la vivienda comercial, etc. Se ha formado inicialmente un mecanismo de precio del suelo que refleja la oferta y la demanda del mercado y la escasez de recursos. Se ha creado el papel básico del mercado en la asignación de los recursos del suelo. se ha puesto efectivamente en juego. Según las estadísticas, la superficie y el precio de la tierra transferida mediante licitación, subasta y subasta en China aumentaron de 66.600 hectáreas y 49,2 millones de yuanes en 2006 a 66.500 hectáreas y 549,2 millones de yuanes en 2006, un aumento de 9 veces y 654,38 millones de yuanes respectivamente. . La práctica ha demostrado que el sistema de licitación, subasta y cotización está en consonancia con la dirección de desarrollo de establecer y mejorar el sistema económico de mercado socialista y ha promovido eficazmente la reforma del sistema de uso de la tierra orientada al mercado.
Debido a esto, el sistema de licitación, subasta y transferencia de listado ha sido afirmado y aceptado por la Ley de Propiedad y se ha convertido en un requisito legal. Por lo tanto, la Orden No. 39, si bien mantiene los principios básicos, el marco general y el contenido principal de la Orden No. 11, implementa principalmente las nuevas disposiciones de la Ley de Propiedad sobre la transferencia de derechos de uso de terrenos para la construcción en las políticas del Ministerio de Tierras y Recursos, y mejora aún más las disposiciones de la Orden No. 11. Regulaciones donde los enlaces individuales no están estrechamente conectados. De acuerdo con el principio de los derechos de propiedad legales, la Orden No. 39 cambió primero todas las expresiones de "derechos de uso de tierras de propiedad estatal" en la Orden No. 11 a "derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal", y el nombre revisado fue "Reglamentos sobre la transferencia de derechos de uso de suelos de construcción de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización." Al igual que la Orden No. 11, la Orden No. 39 también tiene * * 28 artículos, que incluyen principalmente la base legal para las licitaciones, subastas y transferencias de cotización, el alcance y los principios de las licitaciones, subastas y transferencias de cotizaciones, la preparación y publicación pública. de planes de transferencia y planes de transferencia, y la preparación de documentos de licitación, subasta, listado y listado y divulgación pública, procedimientos de licitación, procedimientos de subasta, procedimientos de listado, anuncio de resultados de transferencia, pago y emisión de certificados de uso de suelo, responsabilidades legales, etc.
Tres. Varias cuestiones importantes en la Orden No. 39
Sobre el alcance del establecimiento de derechos de uso de suelo para construcción
La Orden No. 11 se titula "Reglamento sobre la Licitación, Subasta y Cotización de la Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal" y el contenido trata sobre tierras de propiedad estatal Disposiciones específicas sobre la transferencia de derechos de uso mediante licitación, subasta y cotización. El capítulo 12 de la Ley de Derechos de Propiedad no sólo aclara el nombre del derecho de uso de terrenos de construcción, sino que también estipula que el derecho de uso de terrenos de construcción puede establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno. Según la Ley de Derechos de Propiedad, el establecimiento de derechos de uso de terrenos para la construcción no es un concepto bidimensional o bidimensional, sino un concepto espacial o tridimensional. Por lo tanto, el artículo 2 de la Orden No. 39 aclara que el derecho de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal puede establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno mediante licitación, subasta o cotización. La “ubicación”11 del terreno a vender en los artículos 6, 9, 15 y 17 del Decreto debería cambiarse a “límites y extensión espacial”.
En el futuro, deberíamos prestar atención a dos aspectos a la hora de llevar a cabo actividades de transferencia de terrenos de construcción de propiedad estatal. Primero, al formular un plan de transferencia de tierras, preparar los documentos de transferencia y firmar un contrato de transferencia de tierras, es necesario aclarar los límites y el alcance espacial de las tierras a transferir de acuerdo con los requisitos de la Orden No. 39, reemplazar el área plana con volumen espacial, y delimitar y señalizar el terreno para la construcción. El alcance del derecho de uso y servir de base para el cálculo del canon de transferencia. En el registro de tierras, no solo se deben registrar los datos y cifras utilizados para determinar la superficie del terreno, sino también la elevación vertical para formar un espacio tridimensional para indicar el alcance de los derechos de uso de la tierra para la construcción. En segundo lugar, en términos de oferta de terrenos de construcción de propiedad estatal, es necesario cambiar los conceptos y modelos originales, estudiar y formular activamente políticas y medidas específicas, como el establecimiento y registro de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal, y preparar Los planes de suministro de terrenos de construcción de propiedad estatal y los documentos de transferencia de terrenos de construcción de propiedad estatal reflejan plenamente las disposiciones de la Orden No. 39 de la Ley de Propiedad, firman un contrato de transferencia de derecho de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal o emiten una asignación de terrenos de construcción de propiedad estatal. decisión, gestionar el registro de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal y emitir un certificado de derecho de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal.
(2) Respecto al alcance de la licitación, subasta y suspensión.
De acuerdo con la "Ley de Derechos de Propiedad", la Orden No. 39 y el "Reglamento sobre la Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad Estatal mediante Licitación, Subasta y Cotización", etc.
, determinar si se transfiere el terreno mediante convenio o mediante licitación, subasta o cotización. En términos generales, se deben enumerar seis tipos de terrenos mediante licitación, subasta y cotización, a saber: ① suministrar varios tipos de terrenos comerciales, como industrias, comercios, turismo, entretenimiento y viviendas comerciales (2) después de que se anuncien otros planes de suministro de terrenos; la misma parcela de tierra Hay más de dos usuarios previstos de la tierra (3) Los derechos de uso de la tierra asignados se cambian para el uso, y la decisión de asignación de tierras de propiedad estatal o las leyes, reglamentos y regulaciones administrativas estipulan claramente que los derechos de uso de la tierra deben; ser recuperado o transferido mediante licitación, subasta o cotización (4) ) La transferencia de los derechos de uso de la tierra asignados, la decisión de asignación de tierras de propiedad estatal o las leyes, reglamentos y normas administrativas estipulan claramente que los derechos de uso de la tierra deben recuperarse; y transferidos mediante licitación, subasta o listado (5) Los derechos de uso de la tierra transferidos cambian el uso y los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. El contrato de transferencia de derechos o las leyes, regulaciones y regulaciones administrativas estipulan claramente que los derechos de uso de la tierra deben; ser recuperado y transferido mediante licitación, subasta o cotización ⑥ Otras situaciones en las que la licitación, subasta o cotización deben realizarse de conformidad con la ley; Lo que es necesario aclarar especialmente es que en 2006, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió las "Especificaciones para la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización", que establecían un procedimiento de identificación colectiva para la transferencia de derechos estatales. -terreno propio. Para parcelas de tierra específicas que no se puede determinar que cumplan con el acuerdo o el alcance de la licitación, subasta y cotización, el organismo de coordinación y toma de decisiones de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal determinará colectivamente el método de transferencia específico. Por lo tanto, es imposible determinar si la parcela de tierra a transferir cumple con las seis condiciones anteriores de licitación, subasta y cotización, y debe ser determinada colectivamente por el organismo de toma de decisiones y coordinación de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. la determinación colectiva debe hacerse mediante licitación, subasta y cotización, también debe transferirse mediante licitación, subasta y cotización.
(3) Principios que se deben seguir en las licitaciones, subastas y cotizaciones.
La Orden No. 11 establece claramente que la licitación, subasta y transferencia de cotización seguirá los principios de apertura, equidad e imparcialidad, y todos los solicitantes de ofertas calificados pueden participar en la actividad de licitación, subasta y transferencia de cotización. El autor cree que entre los tres principios de apertura, equidad e imparcialidad, la apertura es el más importante. Sin una divulgación completa, no se puede discutir la equidad y no se puede lograr la justicia. Sin embargo, en la práctica, algunos lugares violan el principio de las "tres publicidades" y establecen restricciones exclusivas sobre el capital registrado, las calificaciones de desarrollo inmobiliario, los lugares de registro fiscal, la escala de inversión, las calificaciones de petróleo refinado, etc. en el anuncio de transferencia, hecho a medida para específicos. los postores y excluir a los postores no deseados que participen en la subasta. Algunos lugares incluso estipulan en el anuncio de transferencia que el solicitante debe estar entre los cinco primeros en la industria minorista nacional y debe pagar 65,438+0. Este tipo de licitación, subasta, cotización y venta es nominalmente una venta pública, pero en realidad no es una asignación real orientada al mercado. A tal efecto, la Orden No. 39 agrega específicamente una cláusula que no impondrá restricción alguna a los solicitantes de ofertas. El artículo 11 estipula: “Las personas chinas, las personas físicas, las personas jurídicas y otras organizaciones nacionales y extranjeras, a menos que las leyes y reglamentos dispongan lo contrario, podrán solicitar participar en las actividades de licitación, subasta y cotización del derecho a utilizar obras de construcción de propiedad estatal. El cedente no participará en las licitaciones. "Establecerá restricciones que afecten la competencia justa y equitativa en las subastas, cotizaciones y anuncios de transferencias. Esta disposición favorece la apertura de las actividades de licitación, subastas y cotizaciones y garantiza la equidad y la justicia". .
(4) Cuestiones relativas al pago de tasas de transferencia y emisión de certificados de derecho de uso de suelo para construcción.
Artículo 23 del Decreto N° 23. 11 Está claramente estipulado que: después de que el cesionario pague todas las tarifas de transferencia de acuerdo con el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, deberá solicitar el registro de la tierra, obtener el certificado de derecho de uso de la tierra y obtener los derechos de uso de la tierra. Este reglamento ha aclarado que el cesionario debe pagar la tarifa de transferencia completa antes de recibir el certificado de uso de suelo. Sin embargo, en los últimos años, ha habido un fenómeno en algunos lugares en el que el cesionario solo paga parte de la tarifa de transferencia y obtiene el certificado de derecho de uso de la tierra, y luego utiliza el certificado de derecho de uso de la tierra para solicitar un préstamo hipotecario sobre la tierra. Esto crea peligros ocultos para el pago oportuno de todas las tarifas de transferencia y también deja margen para que los promotores utilicen una pequeña cantidad de fondos para acaparar terrenos. Una vez que las condiciones no sean propicias para el desarrollo y la construcción, el terreno permanecerá inactivo. La tierra no puede desarrollarse y utilizarse de manera oportuna, lo que no puede formar una oferta de vivienda efectiva. También aumenta los riesgos financieros y no favorece el uso económico e intensivo de la tierra. Con este fin, la Orden No. 39 aclara el pago de las tasas de transferencia de terrenos y la emisión de certificados de derecho de uso de terrenos para la construcción. El artículo 23 estipula: "Una vez que el cesionario haya pagado todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal de acuerdo con el contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal, deberá solicitar el registro de la tierra de acuerdo con la ley y obtener una certificado de derecho de uso de suelo de construcción de propiedad estatal Incumplimiento del contrato Si se acuerda el pago completo de la tarifa de transferencia, no se emitirá el certificado de derecho de uso de suelo de construcción de propiedad estatal, ni tampoco el uso de suelo de construcción de propiedad estatal. El certificado de derecho se dividirá según la proporción de la tarifa de transferencia.
"
Después de la emisión de la Orden No. 39, algunos medios informaron que después de la implementación de la Orden No. 39, los desarrolladores deben pagar todas las tarifas de transferencia de una sola vez, pero no se les permite "pagar a plazos". para la tierra. Esta declaración en realidad interpreta mal esto. El artículo 15 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula claramente: "Los usuarios de la tierra pagarán la tarifa de transferencia de conformidad con el contrato de arrendamiento en 2000, el Ministerio de Tierras y Recursos y". La Administración Estatal de Industria y Comercio emitió conjuntamente la "Ley de gestión de bienes de propiedad estatal "Contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra (texto modelo)", que estipula claramente que el método de pago de la tasa de transferencia será acordado por el cedente. y el cesionario, y podrá pagarse en una sola suma o en cuotas si el contrato de transferencia estipula el pago en cuotas si se acuerda pagar en una sola suma, se pagará en una sola suma; ya sea un pago global o un pago a plazos, solo puede obtener el certificado de derecho de uso de la tierra después de pagar todas las tarifas de transferencia de la parcela. Si no lo paga, no lo obtendrá. proporción a la tarifa de transferencia En otras palabras, los desarrolladores pueden pagar a plazos según el contrato, pero no pueden obtener el certificado a plazos. Además, debe quedar claro que, de acuerdo con las leyes pertinentes de gestión de tierras, todas las transferencias de tierras deben. completarse con base en la parcela, es decir, el plan de transferencia debe formularse de acuerdo con la parcela, la transferencia debe organizarse de acuerdo con la parcela, el contrato de transferencia debe firmarse de acuerdo con la parcela y el certificado de uso de la tierra debe ser. emitido de acuerdo con la parcela La ley actual no permite que se transfiera toda la parcela antes de que se pague la tarifa de transferencia en su totalidad. El terreno se subdivide en varias parcelas y los certificados de uso de la tierra se pueden emitir individualmente. 11 o Orden No. 39, es una reafirmación de las leyes y políticas de gestión de tierras existentes, en lugar de una revisión del pago y certificación de la tarifa de transferencia.
Aunque la Orden 39 es solo. El desarrollo y mejora de la Orden 11 de acuerdo con la Ley de Propiedad y las leyes y regulaciones pertinentes, no es una nueva política para la regulación del mercado. Objetivamente hablando, la Orden 39 enfatiza la apertura y la transparencia. Un mecanismo de asignación de mercado justo y equitativo, que incluye la reafirmación de la tierra. Las regulaciones de transferencia, la firma de contratos basados en parcelas y no emitir certificados hasta que se pague el precio de transferencia de la tierra favorecen el papel del mecanismo de mercado.