Shen Guanhui Consultoría de información sobre el mercado inmobiliario
Para sorpresa del mercado, el mercado inmobiliario de Huizhou se ha convertido nuevamente en un punto de moda recientemente. El último objetivo de la nueva política regulatoria es optimizar las reglas de competencia territorial, limitar los precios de venta de terrenos residenciales y suspender la venta de viviendas comerciales nuevas a residentes no locales que posean una o más viviendas en áreas clave. Las "áreas clave" esta vez son principalmente Daya Bay y Huiyang. Dado que Dongguan ha implementado estrictas medidas de restricción de compras, la incorporación de Daya Bay y Huiyang finalmente formó el "Círculo de restricción de compras de Linshen". En el marco del "Círculo de restricción de compras de Linshen", ¿cómo han cambiado las opiniones de la gente de Shenzhen sobre el mercado inmobiliario en el distrito de Linshen?
Los invitados de Shenzhen responden racionalmente
"Te daré algunos platos nuevos vendidos en Daya Bay. Si tienes tiempo de verlos, iré a recogerte a Luohu". El gerente del distrito de East Lake, Huang, un agente de bienes raíces, está muy entusiasmado. "Las casas en Shenzhen no son fáciles de vender este año, por lo que también representamos nuevos proyectos en Shenzhen".
La investigación del periodista encontró que Daya Bay y Huiyang se unieron al "Círculo restringido de compras de Linshen", pero se convirtieron en promotores. herramienta para muchos agentes inmobiliarios: "Ahora sólo puedo comprar un juego, de lo contrario no tendré ninguna posibilidad. No sólo eso, con la apertura del tren de alta velocidad y la mejora gradual de las instalaciones habitables, junto con las expectativas para Shenzhen". Interconexión del metro de Huizhou, muchos turistas en Shenzhen todavía prestan más atención a Daya Bay y Huiyang.
Sin embargo, en comparación con el entusiasmo de los agentes inmobiliarios, las respuestas obtenidas por los periodistas después de entrevistar aleatoriamente a muchos compradores de viviendas parecían un poco tranquilas. La mayoría de los encuestados dijeron que con los precios actuales, no comprarían más de dos casas en Daya Bay y Huiyang. Además, todavía hay una gran oferta de casas nuevas en Daya Bay y Huiyang. Se puede observar que a pesar de la implementación de restricciones de compra, la respuesta de los clientes de Shenzhen sigue siendo relativamente racional.
El periodista descubrió que el precio actual de las casas nuevas en las áreas de Huiyang y Daya Bay está en su mayoría entre 15.000 y 22.000 yuanes por metro cuadrado, y los precios de las casas nuevas cerca de la estación de tren sur de Huizhou y el distrito de Pingshan de Shenzhen son más altos. Según datos del Centro de Investigación Leyoujia, el precio medio de transacción de propiedades residenciales de primera mano en Huizhou en el primer semestre del año fue de aproximadamente 12.000 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 9%. El volumen de transacciones de viviendas de primera mano en el distrito de Huiyang y el distrito de Daya Bay, que están sujetos a restricciones de compra, superó las 10.000 unidades. Más importante aún, el precio promedio de las transacciones en las dos regiones aumentó en más del 10%, lo que puede ser la razón por la cual Daya Bay y Huiyang implementaron "restricciones de compra".
Jiang, director general de Midland Realty Shenzhen Guanhui, señaló que la proporción de compradores locales en Daya Bay y el distrito de Huiyang es relativamente pequeña y, según estadísticas incompletas, la proporción de clientes extranjeros que compran segundas viviendas en la bahía de Daya y el distrito de Huiyang la proporción no debe exceder el 10%. "De hecho, la política tiene un mayor impacto en el mercado y la psicología de los compradores de viviendas. El mercado será estable en el futuro".
Las transacciones de viviendas de segunda mano en el área de Linshen se han convertido en un " punto débil"
Elija Huizhou Entre los compradores de viviendas de Shenzhen que compran casas, hay inversores que se ven afectados por las tendencias de inversión y también hay clientes que necesitan urgentemente los altos precios de la vivienda en Shenzhen. Según los datos de transacciones de Leyoujia, en el primer semestre de 2021, los compradores de Shenzhen continuaron siendo la fuerza principal en el mercado de Huizhou, representando el 52,8%, mientras que la proporción de compradores de Shenzhen que se dirigieron al distrito de Daya Bay y al distrito de Huiyang fue del 33% y 19 % respectivamente. En un nuevo proyecto de viviendas cerca del gobierno del distrito de Huiyang con vistas principalmente al río, un gerente de ventas dijo a los periodistas que el precio de venta promedio del proyecto es de aproximadamente 16.500 yuanes por metro cuadrado, y la proporción de clientes de Shenzhen es de aproximadamente el 40%, y los locales de Huizhou los clientes representan aproximadamente la mitad.
Entre estos clientes de Shenzhen, la mayoría compra casas nuevas de primera mano. Al ingresar al mercado de viviendas de segunda mano, se enfrentarán a la situación de no poder vender y el precio no es alto. La experiencia de Huang Hua (seudónimo) también puede ser un retrato fiel de muchos clientes de Shenzhen.
Huang Hua, que decidió comprar una casa en Daya Bay en 2018, se emocionó especialmente cuando recordó la escena cuando se mudó por primera vez a Daya Bay. "En ese momento, me levantaba a las 6 en punto todas las mañanas, salía a tomar el autobús de la línea 1 de Shenzhen-Huizhou hasta la estación de metro Shuanglong a las 6:30, luego hacía transbordo a varias estaciones de metro en la estación Jixiang y llegaba a la compañía alrededor de las 8:30", dijo Huang Hua. En ese momento, Huang Hua compró un apartamento de tres habitaciones con un precio unitario de casi 14.000 para autoocupación e inversión. En la actualidad, la mayoría de las cotizaciones de esta comunidad en varias plataformas intermediarias oscilan entre 15.000 y 17.000 yuanes por metro cuadrado. Sólo en la plataforma Lianjia, hay cerca de 250 casas de segunda mano a la venta en la primera fase del proyecto.
"Incluyendo intereses, de hecho perdí dinero". Hablando de esto, Huang Hua parecía un poco arrepentido.
"Si hubiera usado los 10.000 yuanes como pago inicial para comprar una casa en Shenzhen en ese momento, ahora se habría duplicado. Sólo me culpo por no ser lo suficientemente valiente".
El gerente Huang, quien Está familiarizado con el mercado inmobiliario de Huizhou y también dijo que la mayoría de las casas de segunda mano en Huizhou están sobrevaloradas, los bajos valores, las altas tasas de interés y la dificultad para obtener préstamos básicamente han bloqueado la liquidez, ya sea que compre una casa nueva o. una casa de segunda mano, te enfrentarás a este problema. Además, el proceso de transacción de casas de segunda mano en Huizhou es complicado y el precio de tasación de algunas casas de segunda mano sólo puede alcanzar entre el 70 y el 80% del precio de transacción. Por tanto, las viviendas de segunda mano no están incluidas en el ámbito de aplicación de este reglamento.
De hecho, no sólo en Huiyang y Daya Bay, el mercado de viviendas de segunda mano en el distrito de Linshen, Dongguan, que ha implementado restricciones de compra, también enfrenta problemas similares. La ciudad de Fenggang en Dongguan está conectada con Pinghu en Shenzhen, lo que naturalmente atrae una gran cantidad de demanda indirecta de Shenzhen. Si comparamos los precios de la vivienda, los precios de la vivienda en el distrito de Linshen, Dongguan, son mucho más altos que los de Daya Bay y Huiyang. Sin embargo, dado que existen restricciones a la compra de casas nuevas y de segunda mano en Dongguan por parte de clientes extranjeros, también es difícil realizar transacciones con casas de segunda mano aquí.
Algunos participantes del mercado dijeron que el fenómeno de que los clientes de Shenzhen se desborden para comprar casas en las áreas circundantes ha entrado en un período estable después de haber alcanzado su punto máximo en los últimos años. He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación Midland Realty, dijo que Huiyang y Daya Bay tienen restricciones en la compra de viviendas nuevas, pero no existen requisitos fiscales o de seguridad social, por lo que el impacto puede ignorarse. Las restricciones de compra en Dongguan son mucho más estrictas y, desde que la política de restricción de compras se hizo más estricta en julio del año pasado, el número de clientes de Shenzhen que compran casas en Dongguan ha disminuido. Después de volver a endurecerse este año, se espera que se rechacen más clientes de Shenzhen. Dongguan y Huizhou han estado asumiendo la demanda indirecta de algunos clientes que no pueden permitirse una vivienda en Shenzhen, pero ahora están bloqueados. Para estos clientes, además de seguir mudando de casa, quedarse en Shenzhen para comprar una casa puede convertirse en una opción. Además, la oferta de viviendas en Shenzhen aumentará considerablemente en los próximos 10 años, por lo que quedarse en Shenzhen y comprar una casa también es una opción que se puede considerar.