Se informa que el banco central incluirá los proyectos de ley piloto de las empresas de vivienda de las "tres líneas rojas" dentro del alcance del seguimiento.
Ya en agosto de 2020, para controlar la escala de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias, los reguladores gestionaron la financiación de las empresas inmobiliarias clave de acuerdo con "rojo, naranja, amarillo y verde". y establecer "tres líneas rojas", eliminando específicamente los pagos anticipados: el ratio final activo-pasivo es superior al 70% y el ratio de apalancamiento neto es superior al 100%;
Las empresas inmobiliarias piloto de las "Tres Líneas Rojas" son Country Garden, Evergrande, Vanke, Sunac, Zhongliang, Poly, Xincheng, China Overseas, OCT, Greenland, China Resources y Sunshine City. Estas empresas piloto de vivienda deben completar sus objetivos de reducción de deuda antes del 30 de junio de 2023.
Existe la opinión en el mercado de que los datos de las facturas comerciales actualmente no se incluyen en el cálculo de las "tres líneas rojas" y no se puede descartar la posibilidad de incluirlos en el cálculo en el futuro. Sin embargo, Song Hongwei, director de investigación del Instituto de Investigación Tongce, analizó Investor.com y dijo: "Las letras comerciales pertenecen a la categoría de financiación de la cadena de suministro y son la dirección del apoyo político actual del país. En el futuro, desde la perspectiva del atributos de las facturas, no entrarán en el rango de restricción de las tres líneas rojas. Sólo se desarrollará en la dirección de una mayor regulación y estandarización."
La escala de las facturas comerciales para las empresas inmobiliarias ha aumentado<. /p>
Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, dijo a "Investors News". com: “Las nuevas regulaciones de las tres líneas rojas han reducido en gran medida el espacio de financiación de la deuda de las empresas inmobiliarias, lo que ha obligado a las empresas inmobiliarias a utilizar su propio crédito para emitir una gran cantidad de facturas de aceptación comercial en las fases anterior y posterior de la cadena industrial para fines encubiertos. financiación de deuda y transferencia de la cadena de capital corporativo y riesgos operativos a empresas relacionadas "
"En la actualidad, muchas empresas inmobiliarias han incumplido con el pago de facturas comerciales y el stock de facturas comerciales de algunas empresas ha superado los 200 mil millones. Si no se incluyen en el ámbito regulatorio a tiempo, el riesgo crediticio general del mercado puede salirse de control, y luego el riesgo crediticio general del mercado se saldrá de control, lo que desencadenará riesgos de operaciones macroeconómicas. Esta es la razón principal por la que el banco central ha incluido los datos de las facturas comerciales de las empresas de vivienda piloto de las 'Tres Líneas Rojas' en su alcance de seguimiento y exige que las empresas de vivienda pertinentes informen los datos de las facturas comerciales cada mes. En el futuro, las empresas de vivienda en general. Los datos del billete comercial también podrán incluirse en el indicador de cálculo de las 'tres líneas rojas' ”
¿Qué es un billete comercial? Las letras comerciales deben basarse en actividades comerciales reales. El tenedor puede conservar la letra hasta su vencimiento y ser aceptada por el aceptante, o puede endosarse o descontarse a un banco antes del vencimiento. Debido a la naturaleza adimensional del papel comercial, sus atributos financieros han aumentado gradualmente en los últimos años. La financiación de letras comerciales incluye principalmente cinco métodos de financiación: promesa de descuento de letras comerciales, compra de capital privado, plataforma de letras de Internet, titulización de activos de letras y letras estandarizadas.
Song Hongwei analizó la red de inversores: "La financiación de facturas comerciales de bienes raíces se ha desarrollado rápidamente en los últimos dos años, especialmente después de las tres líneas rojas, porque la financiación de facturas no se puede incluir en la deuda que devenga intereses (financiación de facturas se incluye en activos y pasivos) Cuentas por pagar y facturas por pagar en la tabla), por lo que las empresas de bienes raíces se han vuelto más inclinadas al financiamiento de facturas comerciales”.
Al mismo tiempo, en opinión de Song Hongwei, “porque El financiamiento de letras tiene un umbral bajo y es fácil de operar, fuerte liquidez y otras ventajas naturales. Al mismo tiempo, el financiamiento de papel comercial actualmente no está sujeto a supervisión y no necesita ingresar al sistema de informes crediticios del banco central. La financiación de papel comercial para empresas inmobiliarias ha alcanzado más de 100 mil millones y sigue creciendo rápidamente”.
En los últimos años, con el continuo endurecimiento de las políticas de financiación, la escala de aceptación de letras comerciales por parte de las empresas inmobiliarias ha aumentado. generalmente crece exponencialmente. Según las estadísticas de la Bolsa de Letras Comerciales de Shanghai, en 2020, el saldo total de aceptación de letras comerciales de las 19 principales empresas inmobiliarias alcanzó los 335.574 millones de yuanes, un aumento del 36,59% en comparación con 2019, lo que representa el 9,27% del total comercial. aceptación de facturas a nivel nacional.
¿Qué impacto tendrá en las empresas inmobiliarias?
En los últimos años, bajo la presión de las tres líneas rojas y el pico de vencimiento de la deuda, las empresas inmobiliarias han comenzado a reducir el apalancamiento y la deuda. Desde una perspectiva integral, los pasivos de las empresas inmobiliarias incluyen tanto pasivos que devengan intereses como pasivos que no devengan intereses, y el papel comercial entra en la categoría de pasivos que no devengan intereses. En el proceso de reducción de los pasivos de las empresas inmobiliarias, algunas empresas inmobiliarias han reducido sus pasivos que devengan intereses, pero han aumentado sus pasivos que no devengan intereses. Los datos de Essence Securities muestran que a finales de 2020, la escala de facturas pagaderas por las 50 principales empresas inmobiliarias era de 40.135 millones, un aumento interanual del 33,8%.
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo a Investor.com: “Las empresas inmobiliarias están reduciendo el apalancamiento y los pasivos a expensas de aumentar los pasivos sin intereses. Los pasivos libres son los que los promotores deben a los proveedores upstream y downstream. La deuda se manifiesta en la prolongación del ciclo de liquidación con el contratista general, formándose obligaciones con el upstream y el downstream en forma de facturas comerciales, las llamadas facturas de aceptación comercial. ”
En opinión de Li, en forma de facturas comerciales, en forma de incumplimiento de pago a los proveedores, es una forma encubierta de financiación para algunas empresas inmobiliarias. Esta forma de financiación solía ser relativamente rara, pero ha aumentado significativamente últimamente, principalmente debido a las tres líneas rojas y la llegada del ciclo de pago de la deuda. Además, las empresas inmobiliarias se encuentran en una posición sólida en la cadena industrial, lo que se traduce en atrasos en los servicios de pago y compra upstream y downstream. Cuando este tipo de deuda se acumula hasta cierto punto, puede causar problemas sociales como deuda triangular, trabajadores inmigrantes que exigen salarios y cierres de obras de construcción. Fortalecer la supervisión de las facturas comerciales puede reducir efectivamente el índice de apalancamiento de las empresas inmobiliarias y estabilizar el nivel de apalancamiento de toda la industria.
Sun Yang, analista jefe de bienes raíces de Kerui Securities, expresó la misma opinión a "Investors News". com: “Después de incluir las facturas comerciales en el seguimiento, las autoridades reguladoras imponen requisitos más estrictos sobre las obligaciones ocultas de las empresas inmobiliarias, en pocas palabras, si una empresa inmobiliaria emite una factura comercial y retrasa el pago de esta deuda durante medio año o más. un año, equivale a una refinanciación.
Si las empresas inmobiliarias no pueden cobrar después del vencimiento, los proveedores de la cadena industrial experimentarán presión en la cadena de capital, lo que generará riesgos sistémicos en toda la industria inmobiliaria. Incluir las facturas comerciales en el seguimiento equivale a endurecer aún más los pasivos ocultos de las empresas inmobiliarias y promover una financiación más estandarizada de las empresas inmobiliarias. También puede entenderse como que las empresas inmobiliarias reducen aún más su apalancamiento. ”
Bai Wenxi cree: “Las facturas comerciales de las empresas inmobiliarias están incluidas en el seguimiento. Por un lado, las actividades de las empresas inmobiliarias que utilizan su propio crédito para financiar deudas y facturas comerciales estarán sujetas a supervisión y ciertas restricciones, lo que también ejercerá cierta presión sobre la liquidez de las empresas inmobiliarias. A su vez, también se puede instar a las empresas inmobiliarias a que devuelvan los indicadores financieros a un rango operativo estable lo antes posible. Para algunas empresas inmobiliarias que no pueden adaptarse a tiempo, también puede haber tormentas eléctricas. Si se restringe la financiación de la deuda y de las letras, pueden producirse impagos de efectos comerciales e incluso impagos de préstamos bancarios y de deuda crediticia. ”
“Incluir bajo vigilancia las facturas comerciales de las empresas inmobiliarias equivale a imponer una ‘maldición más estricta’ a la financiación de las facturas de las empresas inmobiliarias. "Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate, analiza en Investor.com: "Las 'tres líneas rojas' se superponen al seguimiento de las facturas comerciales. Las empresas inmobiliarias necesitan reducir el apalancamiento dentro del alcance y la financiación puede ser limitada. La cadena de capital de la empresa dependerá principalmente de su propia sangre. ”
La supervisión financiera mejora día a día.
El 29 de junio, Sanshu (603737.SH) anunció que en el primer trimestre de 2021, debido a las dificultades de flujo de caja del downstream Clientes, las cuentas por cobrar de la empresa vencidas. Al 30 de marzo de 2021, las cuentas por cobrar vencidas de la empresa ascendían a 53,6372 millones de yuanes. De hecho, muchas empresas de bienes raíces no han pagado las facturas comerciales a tiempo desde este año. >Song Hongwei cree que la financiación de papel comercial de las empresas inmobiliarias es una financiación atípica. El mercado actual no está estandarizado, hay fenómenos como cuotas infladas por parte de los intermediarios y también hay casos de impagos por parte de las empresas inmobiliarias que se niegan. Para pagar las facturas comerciales, por lo tanto, continuamos regulando la financiación de las empresas de bienes raíces y rectificando el negocio. La financiación en el mercado de facturas es el objetivo principal de la supervisión financiera. En opinión de Song Hongwei, la inclusión de las facturas comerciales en la supervisión.
El analista Zhang Dawei, jefe de Zhongyuan Real Estate, cree que el seguimiento de las facturas comerciales es un gesto de mosaico y representa una solución. tendencia de una regulación estricta. “Sin embargo, actualmente solo se monitorean las facturas comerciales y no hay una cobertura de toda la industria ni una línea roja de supervisión. La inclusión de los efectos comerciales en el seguimiento tendrá un impacto en las empresas inmobiliarias, pero el impacto será limitado. ”
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a Investor News.com que el riesgo de incumplimiento de las facturas comerciales es en realidad el incumplimiento de los bienes, lo que tiene un gran impacto. en el mercado financiero y también tiene un impacto negativo en las propias empresas de bienes raíces. Si no se lleva a cabo la rectificación, las facturas comerciales en sí mismas pueden generar riesgos financieros para las empresas y eventualmente traerán muchos impactos negativos.
Yan Yuejin cree que la supervisión de las facturas comerciales tiene un significado positivo, lo que ilustra plenamente los tres principios. El alcance regulatorio de la línea roja se está ampliando. Se espera que haya varias reformas en el futuro: primero, la escala. y el funcionamiento de las letras comerciales estará sujeto a una mayor supervisión, lo que se convertirá en algo a lo que los financistas de las empresas inmobiliarias deberán prestar atención. En segundo lugar, algunas empresas inmobiliarias posteriormente emitirán letras comerciales Los costos aumentarán, incluidas las tasas de interés de emisión y los descuentos. tasas, etc., lo que afecta aún más el costo del uso de facturas comerciales. En tercer lugar, las empresas de bienes raíces deben seleccionar activamente las herramientas de financiamiento interno y detener activamente las herramientas de financiamiento con riesgos potenciales.