Cómo proteger los derechos hipotecarios del banco durante la ejecución de casos financieros
En el proceso de enajenación de un bien hipotecado se dan dos situaciones habituales: una es que el deudor hipotecario lo transfiere o lo alquila sin el consentimiento del acreedor hipotecario, es decir, el banco, o el banco se lo ha notificado al banco del acreedor hipotecario pero el No acuerda transferirlo ni arrendarlo. En este sentido, de acuerdo con el artículo 49, párrafo 1, de la Ley de Garantía, el artículo 37, párrafo 2, y el 49 de las "Medidas de Gestión de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas", y el artículo 6, párrafo 1, de la "Transmisión de Bienes Raíces Urbanos". Reglamento de Gestión" Punto 7. Del artículo 6, apartado 7 de las "Medidas de Ordenación del Arrendamiento de Vivienda Urbana", es nula la transmisión o arrendamiento por parte del deudor hipotecario del inmueble hipotecado. En este caso, el banco hipotecario tiene derecho a solicitar al tribunal que determine que disfruta de los derechos hipotecarios de conformidad con la ley, y notificar con prontitud al cesionario o arrendatario para evitar una posible infracción de la realización de los derechos hipotecarios del banco causada por inválidos. transferencia o arrendamiento. Si se produce una disputa hipotecaria con un deudor hipotecario o un tercero, el banco puede solicitar al tribunal que confirme que la transferencia o el arrendamiento del deudor hipotecario no es válido de conformidad con la ley para proteger la seguridad de los derechos hipotecarios del banco. Otra situación es que el deudor hipotecario notifique inmediatamente al banco del acreedor hipotecario la transferencia o arrendamiento de la propiedad hipotecada, y el banco acepta. Luego, de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo 3 del artículo 49 de la "Ley de Garantías", el precio de la transferencia o arrendamiento del bien hipotecado por parte del deudor hipotecario se pagará por adelantado al banco hipotecario por los derechos del acreedor garantizados. Si no se reembolsan las cantidades anteriores, el deudor deberá reembolsar la garantía hipotecaria aprobada por el banco hipotecario. En caso contrario, el banco hipotecario podrá negarse a aceptar la transmisión o arrendamiento del inmueble hipotecado. Para evitar que el precio de transferencia de la garantía sea significativamente menor que su valor, el banco hipotecario debe solicitar proactivamente al tribunal que participe, recuperar la garantía transferida o arrendada de manera oportuna y evitar pérdidas irrazonables causadas por la transferencia o el arrendamiento. de la garantía.
2. Para los bienes inmuebles nuevos dentro del ámbito del terreno hipotecado original, los derechos hipotecarios del banco estarán protegidos de conformidad con la ley.
Según el artículo 55 de la “Ley de Seguridad”, el artículo 51 de la “Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana”, y el artículo 44 de las “Medidas de Gestión Hipotecaria Inmobiliaria Urbana”, después del contrato de hipoteca inmobiliaria Se firma, la hipoteca original Se construyen casas nuevas en el terreno dentro del alcance (incluidas casas nuevas en el terreno ocupado por la casa como hipoteca, o casas nuevas en terrenos divididos como hipoteca). Si no se trata de una propiedad hipotecada, el banco no tiene derecho a hipotecar ni prioridad de reembolso sobre la propiedad recién agregada. Sin embargo, en el proceso de implementación real, para facilitar la realización efectiva de la liquidez de la hipoteca, el banco hipotecario tiene derecho a solicitar al tribunal que venda o subaste las casas recién agregadas en el terreno junto con el inmueble hipotecario original. El banco hipotecario será responsable del producto de la venta y subasta del inmueble original hipotecado. Gozará del derecho de prioridad al reembolso de conformidad con la ley para garantizar la oportuna realización de los derechos hipotecarios del banco.
3. El deudor hipotecario no goza de la propiedad del bien hipotecado, y los derechos e intereses hipotecarios del banco están protegidos conforme a la ley.
En los préstamos hipotecarios, algunos deudores hipotecarios disfrutan de derechos de usufructo sobre el inmueble hipotecado, aunque no sean propietarios de la propiedad, y este derecho de usufructo puede reportar beneficios explotables al obligante. El deudor hipotecario no tiene otros bienes contra los cuales hacer valer la deuda. Aunque la Ley de Garantías no prevé este tipo de hipotecas, no existen restricciones. Durante el proceso de ejecución, para garantizar la realización de los créditos del banco de conformidad con la ley, el tribunal debe reconocerlo y aplicarlo activamente. Y utilizar el producto de la venta y subasta de la propiedad hipotecada para liquidar rápidamente las reclamaciones legales del banco hipotecado.
En cuarto lugar, saldar deudas, devolver el alquiler y realizar los derechos hipotecarios bancarios.
El arrendamiento de deuda es un nuevo método de ejecución, es decir, la hipoteca inmobiliaria originalmente fijada por el deudor hipotecario se vende o subasta directamente al banco del acreedor hipotecario después de una evaluación legal debido a su gran valor de propiedad del hipotecado. La propiedad (la tierra es generalmente el derecho a usarla) pertenece al banco del acreedor, y el banco del acreedor luego la alquila a otros. En las mismas condiciones, la empresa originaria tiene prioridad sobre el inmueble arrendado. Pagar deudas y devolver alquileres puede implementar de manera realista derechos financieros, armonizar aún más la relación entre bancos y empresas y ayudar a mejorar el entorno financiero. Actualmente, en los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles, hay muchos fenómenos en los que la propiedad de las fábricas de las empresas municipales y los derechos de uso de la tierra dentro del ámbito de su ocupación se utilizan como hipotecas. Además, la mayoría de estas empresas obtienen los derechos de uso de la tierra. gratis, y la mayoría de los demás bienes inmuebles de las empresas son propiedad del gobierno. Esto le permite intervenir en la producción y operación de las empresas con confianza. Una vez reembolsado y arrendado de nuevo el inmueble hipotecado original, la empresa, como arrendatario, sólo es responsable ante el banco acreedor y ya no está sujeta a intervención administrativa. Con el apoyo de los bancos, invertiremos audazmente en producción y operaciones, enderezaremos las relaciones acreedor-deuda entre empresas nuevas y antiguas y estandarizaremos y mejoraremos la reestructuración empresarial. Se puede decir que este método de manejar los activos reparados de deudas es la mejor manera para que el departamento financiero realice los derechos hipotecarios sobre empresas en dificultades, especialmente empresas municipales y rurales, en las circunstancias actuales en las que la quiebra corporativa está restringida.
Sin embargo, al implementar el método específico de pago de deudas y devolución del alquiler, se debe prestar atención a las siguientes cuestiones: 1. Debe determinarse la naturaleza de la garantía. Por ejemplo, si pertenece al deudor hipotecario, si ha sido embargado por otros juzgados, si ha sido arrendado a otros terceros, etc. 2. Si el derecho de uso de la tierra del edificio de la fábrica hipotecada no pertenece a la empresa, primero se debe obtener el consentimiento del derecho de uso de la tierra y del propietario (principalmente en el caso de las empresas municipales). 3. La ley de reembolso de deuda y arrendamiento posterior solo se aplica a empresas que no tienen esperanzas de pagar los préstamos y no se aplica a empresas con producción normal.
En resumen, para garantizar la realización efectiva de los derechos hipotecarios y evitar la pérdida de una gran cantidad de activos estatales en la ejecución de casos financieros, el autor cree que el tribunal debe aumentar la intensidad de la ayuda pública en la ejecución de casos financieros. La conciencia de la protección de los derechos de otras partes debe tratarse de la misma manera durante la ejecución. La aplicación de la ley debe realizarse sin violar las leyes, reglamentos y políticas financieras nacionales pertinentes. Sólo así se podrán ejecutar con prontitud y eficacia los casos de reclamaciones financieras.