Salir del proyecto de gestión de propiedades
Una característica importante de la economía de mercado es la competencia, que acompaña todo el proceso de la economía de mercado. El resultado de la competencia es la supervivencia del más apto, y los sujetos inadecuados serán eliminados, optimizando y reasignando así los recursos sociales. Por tanto, la salida de las entidades del mercado se ha convertido en una necesidad objetiva. Hay dos tipos de salida de proyectos de administración de propiedades: salida normal y salida anormal. El retiro normal se refiere al vencimiento del contrato, la junta de propietarios no renovará el nombramiento y la empresa de servicios inmobiliarios se retira del proyecto de administración de la propiedad o antes de que expire el contrato, tanto la parte de oferta como la de demanda acuerdan rescindir el contrato en; avance, y la empresa de servicios inmobiliarios se retira del proyecto de gestión de la propiedad. La retirada anormal se refiere al proyecto de gestión de la propiedad. Durante la ejecución del contrato, la empresa de servicios se retiró sin negociación entre las dos partes o fue expulsada del proyecto de gestión de la propiedad. comité de propietarios.
(1) La salida para los proyectos de administración de propiedades
1. Después de la expiración del contrato de servicios inmobiliarios inicial, las dos partes no renovarán el contrato de servicios inmobiliarios.
De acuerdo con el "Reglamento de Administración de la Propiedad", "El contrato preliminar de servicios inmobiliarios puede acordar un límite de tiempo; si el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios entra en vigor antes de que expire el período , se rescindirá el contrato preliminar de servicios inmobiliarios". La denominada empresa de servicios inmobiliarios puede ser la empresa de servicios inmobiliarios original o puede ser una nueva empresa de servicios inmobiliarios seleccionada por la junta de propietarios. La renovación del contrato por parte de la junta de propietarios y de la empresa de servicios inmobiliarios original depende de la expresión de los deseos de ambas partes. Si cualquiera de las partes no acepta continuar ejecutando el contrato, la otra parte no solicitará el cumplimiento forzoso. En este caso, la empresa de servicios inmobiliarios en etapa inicial (la empresa de servicios inmobiliarios original) se retiró de los servicios de gestión del proyecto después de completar los procedimientos de transferencia.
2. Durante el período de ejecución, la oferta y la demanda negocian la resolución del contrato.
Un contrato es un acuerdo pactado por ambas partes. Según el principio de voluntariedad en los contratos, las partes tienen derecho a rescindir voluntariamente el contrato en el ámbito previsto por la ley. La "selección y despido de empresas de servicios inmobiliarios" la deciden todos los propietarios. Durante la vigencia del contrato de servicios inmobiliarios, cuando la junta de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios lleguen a un acuerdo sobre la terminación del contrato, se dará por terminado el contrato de servicios inmobiliarios.
3. Salida anormal
Antes de finalizar el plazo del contrato, el proveedor se marcha sin negociación entre proveedor y comprador, o el comprador expulsa al proveedor del proyecto. Además, si se producen pérdidas de propiedad debido a fuerza mayor como terremotos e inundaciones, así como debido a planificación gubernamental, demolición y otras razones, es inevitable que las empresas de servicios inmobiliarios se retiren del proyecto.
(2) Análisis de los motivos por los que las empresas de servicios inmobiliarios se retiran de los proyectos
Los motivos por los que las empresas de servicios inmobiliarios se retiran de los proyectos son muy complicados. A primera vista, debido al bajo nivel de las tarifas inmobiliarias, es difícil cobrarlas y las empresas de servicios inmobiliarios no pueden llegar a fin de mes, lo que lleva a que las empresas de servicios inmobiliarios se retiren de los proyectos. De hecho, existen razones profundamente arraigadas. Por ejemplo, algunos de los problemas que quedaron de algunas unidades iniciales de desarrollo y construcción incluyen cuestiones de calidad del desarrollo, cuestiones de planificación y diseño, etc. , como el número de entradas y salidas de una comunidad y el grado de inteligencia, están todos relacionados con el costo de los servicios inmobiliarios. En segundo lugar, las diferencias en los códigos de conducta de los propietarios y el nivel profesional de los comités de propietarios también desempeñan un papel decisivo. Si los propietarios y los comités de propietarios no saben lo suficiente sobre las leyes y regulaciones relacionadas con la propiedad, la gestión y protección de equipos e instalaciones, y buscan ciegamente servicios de bajo precio y alta calidad, inevitablemente restringirán el desarrollo normal de los servicios inmobiliarios. Además, cuando las empresas de servicios inmobiliarios se quejan de los atrasos de los propietarios en las tarifas inmobiliarias, a menudo no mejoran la calidad de su propio servicio, lo que hace que los propietarios pierdan la confianza en las empresas de servicios inmobiliarios, lo que también es un factor que conduce al abandono de la gestión.
1. Análisis de las razones de la política
(1) El mecanismo de precios de las tarifas del servicio de administración de propiedades no es razonable.
La administración de propiedades es una industria de servicios especiales. Afectados por el sistema tradicional, los cargos por servicios en la mayoría de las áreas siguen siendo precios fijados por el gobierno o precios guiados por el gobierno. Las autoridades gubernamentales de precios rara vez consideran la situación básica de la administración de propiedades, el nivel de servicio de la administración de propiedades y los cambios dinámicos en las tarifas de propiedad al fijar los precios. A menudo, con el fin de estabilizar el orden social u otras consideraciones, los estándares de tarifas para la administración de propiedades en áreas residenciales se fijan generalmente en niveles muy bajos. Existen diferencias entre los cargos por servicios de administración de propiedades y los estándares de cobro, y los intereses corporativos no pueden protegerse. Para alcanzar el punto de equilibrio, las empresas sólo pueden reducir los estándares de servicio. Junto con el bajo nivel de las tarifas de los servicios de administración de propiedades, las empresas de servicios inmobiliarios han estado operando con pérdidas durante mucho tiempo, no tienen potencial de desarrollo y tienen que optar por salir.
(2) Las responsabilidades sociales de las empresas de servicios inmobiliarios son demasiado pesadas.
En el proceso de desarrollo inmobiliario, muchos propietarios creen que la administración de la propiedad debe ser totalmente responsable de los asuntos públicos de la comunidad, lo que amplía de manera poco realista la extensión y la connotación de la administración de la propiedad, incluida la seguridad social, la gobernanza ambiental, y disputas vecinales a empresas de servicios inmobiliarios. Los propietarios comunitarios a menudo presionan a las empresas de servicios inmobiliarios negándose a pagar las tarifas de gestión de propiedades o quejándose ante los departamentos administrativos. Algunos departamentos administrativos, porque no entienden la industria de gestión de propiedades o no quieren evitar problemas, echan toda la culpa a las empresas de servicios inmobiliarios. Las limitaciones impuestas por los departamentos de gestión de la industria a las empresas de servicios inmobiliarios se reflejan en el fenómeno común de la gestión de múltiples cabeceras, múltiples cabeceras y múltiples portales, que conduce a responsabilidades irrazonables de las empresas de servicios inmobiliarios y se desvía de los principios de la gestión orientada al mercado. funcionamiento de las empresas.
(3) El rígido coste de la gestión inmobiliaria está aumentando.
Debido a factores como la caída de los precios de las tarifas de servicios inmobiliarios en lugar de aumentar, el aumento de los costos laborales y otras razones, el margen de beneficio de la industria de administración de propiedades se ha reducido significativamente. Los datos del "Estudio de la situación de supervivencia de la industria de administración de propiedades" organizado por la Sociedad de Administración de Propiedades de China en 2007 muestran que la tasa de ganancia promedio de la industria de administración de propiedades de mi país ha ido disminuyendo en los últimos años. Entre las 4.600 empresas encuestadas, sólo el 40,07% eran rentables, con una ganancia media de 812.800 yuanes al año; el 40,76% de las empresas estaban perdiendo dinero, con una pérdida media de 372.200 yuanes al año. La industria de administración de propiedades enfrenta una tremenda presión para sobrevivir. Además, los datos relevantes muestran que de 2005 a 2008, el IPP y el IPC de mi país entraron en un proceso ascendente continuo, y muchos servicios, productos y precios de la energía entraron en un canal ascendente. El aumento promedio de tres años en los costos laborales para las empresas de servicios inmobiliarios fue del 24%, mientras que el aumento promedio en los gastos totales fue del 17%. En otras palabras, en esta industria intensiva en mano de obra, el aumento de los costos laborales es significativamente mayor que el aumento de los gastos totales, lo que hace que los costos laborales sean un lastre para las condiciones operativas generales. Según la regla generalmente reconocida en la industria, los costos laborales a menudo representan el 50% o incluso más del costo total. Para los puestos con el mayor número de empleados, como el mantenimiento de pedidos y la limpieza, los salarios generalmente han aumentado entre un 20% y 40. % debido al aumento de los estándares de salario mínimo estipulados por el gobierno %, y algunos incluso llegan a más del 60%. Debido a la regulación del gobierno y la postura de los propietarios, es difícil que aumenten las tarifas de servicios inmobiliarios correspondientes, lo que erosiona gravemente las ganancias de las empresas de servicios inmobiliarios "de baja rentabilidad". Antes de esto, el beneficio medio del negocio principal de las empresas de servicios inmobiliarios no superaba el 15%. Por lo tanto, muchas empresas del sector están experimentando actualmente pérdidas en sus negocios principales y es posible que algunas de ellas opten por no salir.
(4) El mecanismo de coordinación de disputas de gestión de propiedades está rezagado y el método de resolución de disputas es único.
Los conflictos y disputas en el campo de la administración de propiedades involucran una amplia gama de áreas, incluso entre propietarios, entre propietarios y empresas de servicios inmobiliarios, entre unidades de desarrollo y construcción, entre empresas de servicios inmobiliarios y servicios públicos, y entre Los partidos que administran la propiedad y el gobierno tienen una relación compleja entre ellos. Sin embargo, el actual mecanismo de resolución de disputas de mi país no es perfecto y las disputas entre empresas de servicios inmobiliarios y propietarios a menudo no tienen intermediarios. Debido a diferencias en la comprensión y distribución de intereses, las entidades relevantes tienen diferentes interpretaciones de algunas cuestiones, y muchas cuestiones no pueden ser resueltas adecuadamente por las empresas de servicios inmobiliarios por sí solas. En ausencia de una comunicación adecuada entre las agencias de gestión pertinentes y la falta de coordinación oportuna entre las partes pertinentes y los propietarios, algunos conflictos que podrían haberse eliminado de raíz escalaron y eventualmente se convirtieron en conflictos agudos, causando grandes repercusiones en la sociedad. Los gobiernos populares de los municipios y las oficinas subdistritales, como unidades administrativas de base, aún no han desempeñado el papel que les corresponde debido a poderes y responsabilidades poco claros. Incluso cuando median en disputas, a menudo se centran en las demandas de los propietarios e ignoran los intereses de la empresa, y la orientación a la conferencia de propietarios y al comité de propietarios es sólo una formalidad. Cuando los conflictos entre las dos partes son agudos y prominentes, a menudo son llevados a litigios. Además de los altos costos, los litigios para resolver conflictos de administración de propiedades también tienen muchos problemas ocultos. Por ejemplo, el Beijing Times informó el 6 de julio de 2009 que el Tribunal del Distrito de Tongzhou de Beijing introdujo el "principio del precedente" para unificar los estándares para la reparación del propietario en litigios sobre honorarios de propiedad. Siempre que la comunidad tenga un precedente de reducir o eximir las tarifas de propiedad según corresponda, otros propietarios pueden proponer directamente reducir o reducir las tarifas de propiedad de acuerdo con los mismos estándares. Generalmente, se puede reducir el 8% de las tarifas de propiedad. Esta práctica prácticamente aumenta los riesgos operativos de las empresas de servicios inmobiliarios y puede llevar a que los propietarios individuales "encuentren culpas" deliberadamente y se nieguen a pagar las tarifas de propiedad. Los servicios de administración de propiedades son un producto cuasi público y no son exclusivos dentro de un ámbito determinado. Es decir, el costo de producción del producto corre a cargo de los miembros dentro del alcance y, una vez producido el producto, también lo consumen todos los miembros (no se puede excluir a un miembro). Si un miembro se niega a asumir los costos de producción, o si el departamento judicial le permite soportar menos costos de producción, infringirá los intereses vitales de otros miembros, dañará los intereses de las empresas de servicios inmobiliarios o hará que la empresa se retire de los proyectos. se las arregla.
(5) Las empresas monopolísticas de servicios especiales no soportan la carga de las empresas de servicios inmobiliarios.
El suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción y otras unidades de muchas ciudades aún violan las disposiciones del "Reglamento de administración de propiedades" y no cobran tarifas relevantes a los usuarios finales dentro del área de administración de propiedades. Para compensar la "pérdida de superficie" y la "pérdida de línea", las empresas de servicios inmobiliarios se ven obligadas a absorber ellos mismos los gastos relacionados, lo que aumenta los costes operativos de la gestión de propiedades. Además, los departamentos profesionales de agua potable, suministro de energía, gas, calefacción y otros departamentos de algunas ciudades solo cobran tarifas pero se niegan a asumir los costos de mantenimiento de las tuberías y tuberías relacionadas. Eluden la responsabilidad cuando se producen daños, dejando a las empresas de servicios inmobiliarios de primera línea enfrentándose. propietarios en situación pasiva.
2. Análisis de los motivos de retirada de proyectos de gestión inmobiliaria por parte de empresas de servicios inmobiliarios.
(1) Falta de evaluación efectiva de los riesgos comerciales, aceptación ciega de proyectos, mala estabilidad del personal y retiro por no mantenerse al día con los niveles de servicio de gestión.
Para lograr objetivos comerciales a corto plazo, un pequeño número de empresas de servicios inmobiliarios persiguen ciegamente cuota de mercado independientemente de su situación real, consideran erróneamente la ampliación de la escala de las operaciones comerciales como el objetivo final del desarrollo empresarial, y obtener derechos de gestión mediante estrategias de precios bajos. A medida que aumentan los costos de gestión, como los salarios laborales, las dificultades financieras en las operaciones se vuelven cada vez más prominentes, hasta que caen en pérdidas, reducen los estándares de servicio o deciden salir.
(2) Falta de integridad, incumplimiento del contrato de servicio inmobiliario y desistimiento.
Algunas empresas de servicios inmobiliarios han violado contratos de servicios inmobiliarios e infringido los derechos e intereses legítimos de los propietarios, lo que ha provocado problemas como cargos excesivos, servicios inadecuados y servicios de gestión inadecuados. Algunas empresas de servicios inmobiliarios carecen de transparencia en el uso de las tarifas de propiedad y de estacionamiento y no están dispuestas a revelarlas a los propietarios. Los propietarios solo ven las tarifas pero no las entienden y sienten que no pueden disfrutar de la administración y los servicios acordados en el contrato. Esto conduce a un bajo reconocimiento y credibilidad de los servicios de administración de propiedades y hace que los propietarios ya no elijan la propiedad original. empresa de servicios una vez finalizado el contrato. Con el final de la fase inicial de gestión inmobiliaria, algunas empresas no pueden afrontar con tranquilidad la decisión de la junta de propietarios de cambiar de empresa de servicios inmobiliarios, lo que afecta a la buena entrega de los proyectos de gestión inmobiliaria y desencadena nuevos conflictos y disputas.
(3) La propia empresa tiene una carga pesada y no puede cumplir el contrato de servicios inmobiliarios y se retira.
Aunque el nuevo sistema de socialización, especialización y comercialización de la gestión de propiedades se ha establecido inicialmente, la "integración de la construcción y la gestión" sigue siendo relativamente común en la industria. Un número considerable de empresas de servicios inmobiliarios están establecidas por unidades de construcción y desarrollo inmobiliario, y estas empresas están afiliadas a filiales de unidades de construcción y desarrollo inmobiliario. Este tipo de empresas de servicios inmobiliarios no tienen intención de ampliar su escala de negocio debido a restricciones de sus empresas matrices o conceptos obsoletos. Algunas empresas de servicios inmobiliarios se integraron sobre la base de antiguas empresas estatales y absorbieron mucho personal redundante de las empresas originales. Este personal tiene baja calidad y bajo nivel de servicio de gestión, pero sus años de servicio son largos, por lo que generalmente no es apropiado rescindir el contrato. Por lo tanto, en el caso de una capacidad hematopoyética insuficiente de las empresas de servicios inmobiliarios, la carga para las empresas es cada vez más pesada. Algunas empresas de servicios inmobiliarios no tienen la capacidad de traspasar los costes. Cuando los costos de los servicios inmobiliarios aumentan, sólo pueden aceptar pasivamente y absorber el aumento por sí mismos. De hecho, incluso el método de fijación de precios de equilibrio (costo total) sólo puede mantener la escala de servicio original, si los servicios inmobiliarios no pueden garantizar los fondos, inevitablemente afectará la capacidad operativa sostenible de la empresa y la calidad del servicio también disminuirá debido a la falta de servicios. recursos de servicios, formando un ciclo insalubre.
3. Análisis de los motivos de desistimiento de proyectos de gestión inmobiliaria por unidades de promoción y construcción.
(1) Incumplimiento de promesas anteriores
Después de que el propietario se muda, es un problema común que la unidad de desarrollo y construcción no cumpla con los compromisos previos asumidos durante el proceso comercial. etapa de venta de vivienda. Cuando las empresas de servicios inmobiliarios emprendieron proyectos, no cumplieron claramente los compromisos de responsabilidad de las etapas iniciales con las unidades de desarrollo y construcción de bienes raíces, lo que generó muchas secuelas. Los propietarios a menudo resuelven estos problemas negándose a pagar los honorarios de administración de la propiedad. Los datos de la encuesta de mercado realizada por la Encuesta Social de China utilizando teléfonos asistidos por computadora muestran que cuando se enfrentan a disputas de administración de propiedades, el 20,2% de los consumidores optan por negarse a pagar las tarifas del servicio de administración de propiedades. Sin embargo, debido a diversas presiones, las empresas de servicios inmobiliarios generalmente no se atreven a reclamar abiertamente derechos sobre unidades de desarrollo y construcción y, a menudo, optan por retirarse de los servicios de gestión de proyectos para escapar.
Por ejemplo, en 2001, una empresa de bienes raíces en Fujian emitió una carta de compromiso de tarifa de propiedad cero, una carta de compromiso de estándar de servicio y un certificado de derechos de propiedad pública notariado por la Notaría de Fuzhou. Según el compromiso, los propietarios quedarán exentos del pago de tasas por servicios de propiedad como tasas de mantenimiento de orden, tasas de saneamiento y limpieza de por vida. Sin embargo, según un informe de Southeast Express del 5 de agosto de 2005, este proyecto creó la primera "tarifa de propiedad cero" en China.
"Tres años después de entregar la casa, esta promesa es un poco como una promesa en el viento. Debido a la insuficiencia de fondos para la administración de la propiedad y al menor personal de mantenimiento del orden comunitario, existen muchas lagunas de seguridad en la comunidad. Todos los ascensores enfrentan la amenaza de cierre y el estado de salud de la comunidad también es malo. Como era de esperar, la empresa de servicios inmobiliarios afirmó que se retiraría si no podía aguantar..."
(2) Los problemas restantes no han ocurrido. sido resuelto.
Resolver los problemas restantes del proyecto, en lugar de desarrollar y construir unidades, es tarea de muchas empresas de servicios inmobiliarios de "relación padre-hijo". Sin embargo, muchos de los problemas que plantean las unidades de desarrollo y construcción no suelen solucionarse de la noche a la mañana y son muy complicados y costosos de resolver. Entre las miles de disputas sobre administración de propiedades escuchadas por el Tribunal Xuanwu de Beijing en los últimos años, el 70% fueron causadas por problemas dejados por las empresas promotoras. Cuando las unidades de desarrollo y construcción brindan apoyo financiero insuficiente a las empresas de servicios inmobiliarios, a menudo les resulta difícil lograr resultados que satisfagan a los propietarios confiando en sus propias fuerzas. Cuando los problemas restantes siguen sin resolverse durante mucho tiempo, los propietarios suelen culpar a las empresas de servicios inmobiliarios y "proteger sus derechos" negándose a pagar los honorarios de los servicios inmobiliarios.
4. Análisis de los motivos de retirada de proyectos de gestión inmobiliaria por motivos propietarios.
(1) Los propietarios tienen poca conciencia del consumo y las empresas de servicios inmobiliarios se han retirado de los proyectos debido a las bajas tasas de recaudación de tarifas inmobiliarias.
En la actualidad, el pensamiento de algunos propietarios en algunas comunidades todavía está estancado en la era de la economía planificada, y se han acostumbrado a "sólo disfrutar, no (menos) pagar", y el concepto de gastar Aún no se ha establecido el dinero para comprar servicios en el consumo de vivienda. Algunos propietarios no comprenden todo el proceso de las operaciones de los servicios de administración de propiedades, la carga de trabajo de los servicios de administración y los gastos personales. Durante sus visitas diarias, solo veían trabajando al personal de mantenimiento de pedidos y de limpieza, por lo que hicieron un juicio simple basado en la intuición y creyeron que la calidad y el precio no coincidían. Debido a que los servicios de administración de propiedades son amplios, el servicio está dirigido a todos los propietarios dentro de un área de propiedad en lugar de a una familia u hogar específico. Las empresas de servicios inmobiliarios no detendrán las actividades de servicios porque algunos propietarios no pagan las tarifas de propiedad, por lo que algunos propietarios que buscan pequeñas ganancias "evaden" y "evitan las tarifas". Aún pueden disfrutar de los mismos servicios que otros propietarios sin tener que pagar, lo que fácilmente hará que más propietarios sigan su ejemplo. Si las cosas siguen así, se formará un círculo vicioso: los propietarios están en mora, las empresas de servicios inmobiliarios están perdiendo dinero, la calidad del servicio está disminuyendo y los propietarios se niegan a pagar las tarifas durante mucho tiempo. Sin embargo, la situación actual de los propietarios atrasados en las tarifas de propiedad no está vinculada al sistema de crédito personal de mi país, y las empresas de servicios inmobiliarios no tienen otra forma de proporcionar una reparación efectiva excepto el litigio.
(2) Hay desviaciones en la comprensión de los propietarios sobre las políticas de administración de propiedades y no pueden llegar a un acuerdo con las empresas de servicios inmobiliarios sobre algunos temas.
En la actualidad, el concepto de consumo de los servicios inmobiliarios por parte de los propietarios aún no se ha formado completamente. Sin embargo, con la mejora de la conciencia jurídica pública y la conciencia sobre la protección de los derechos y el aumento de los informes negativos de los medios sobre los servicios inmobiliarios, los propietarios. Los requisitos y expectativas para los servicios inmobiliarios son muy altos. Muchos propietarios esperan pagar tarifas bajas a cambio de servicios ilimitados de mayordomo. Sin embargo, algunas empresas de servicios inmobiliarios no explican claramente la connotación y extensión de los servicios en sus promociones, lo que a menudo crea un gran contraste entre los ideales de los propietarios y la realidad. Algunas * * * cuestiones en la relación jurídica de administración de propiedades, como tarifas de estacionamiento en áreas residenciales, disputas sobre daños a la propiedad de los propietarios, arrendamiento de * * * áreas de uso, falta de negociación sobre estándares de cobro de propiedades y contenido de servicios, etc. ha existido durante mucho tiempo y ha llegado a un período de conflictos frecuentes; al mismo tiempo, las disputas por la gestión de la propiedad tienen un fuerte efecto de demostración. Después de los informes de los medios, algunos propietarios de una comunidad a menudo implican a otros propietarios en la misma situación para demandar o ser demandados. Cuando los conflictos se intensifican, algunas empresas de servicios inmobiliarios optarán por retirarse de los proyectos que gestionan.
(3) Los conflictos entre propietarios son prominentes, la conferencia de propietarios (comité de propietarios) no es lo suficientemente fuerte para desempeñar sus funciones y las empresas de servicios inmobiliarios no pueden implementar una gestión normal.
El sistema de comités de propietarios de nuestro país no ha considerado plenamente los antecedentes y las necesidades sociales de la gestión inmobiliaria en nuestro país desde su inicio espontáneo hasta la actualidad, no ha pasado por un cierto período de rodaje y. En la práctica, ha estado sujeto a regulaciones gubernamentales y promoción local. Ha entrado en la vía rápida y, naturalmente, carece de base de mercado y suelo adecuado, lo que resulta en capacidades insuficientes para ejecutar contratos. En realidad, algunos comités de propietarios que funcionan de forma irregular anteponen sus derechos a los numerosos propietarios y conferencias de propietarios y disuelven empresas de servicios inmobiliarios sin autorización en nombre de la conferencia de propietarios. Cuando la empresa de servicios inmobiliarios cuestionó la legalidad del procedimiento de despido del comité de propietarios, surgió una disputa entre las dos partes, que finalmente desembocó en el incidente de "especulación maliciosa por parte de la empresa de servicios inmobiliarios". Al mismo tiempo, debido a la falta de personalidad jurídica de la asamblea de propietarios (o comité de propietarios) y la falta de ciertos fondos de la oficina, no puede asumir las responsabilidades correspondientes por negligencia o incluso actos ilegales.