¿Cuál es el significado de administración de propiedades? ¿Cuáles son los conocimientos básicos de la administración de propiedades?
La industria de administración de propiedades es una industria estrechamente relacionada con la estabilidad social, los intereses de las personas y el desarrollo social y económico. Actualmente existen muchos problemas en todo el sector, especialmente en la gestión inmobiliaria en zonas residenciales.
Para cambiar gradualmente esta situación, debemos partir de varios aspectos: en primer lugar, debemos fortalecer aún más la supervisión de la industria de administración de propiedades y fortalecer la regulación y gestión del mercado, en segundo lugar, en la competencia del mercado cada vez más feroz; , la industria de administración de propiedades Las empresas de servicios deben ser plenamente conscientes de la crueldad de la competencia en el mercado, tener un sentido de crisis y misión y esforzarse por hacer un buen trabajo en la gestión de servicios. En tercer lugar, aprovechar plenamente el papel de los miembros del comité de propietarios; Los miembros del comité de propietarios deben establecer un sentido de servicio a todos los propietarios y estar familiarizados con la propiedad. Las operaciones de administración deben estar estandarizadas, comprender la ley, apoyar y cooperar con el trabajo de las empresas de servicios inmobiliarios de acuerdo con la ley y proteger los derechos legítimos. y los intereses de todos los propietarios de conformidad con la ley; en cuarto lugar, debemos mejorar la calidad de los profesionales de la administración de propiedades y mejorar gradualmente sus servicios a través de una estricta formación y evaluación.
Descripción general de los conocimientos básicos de administración de propiedades
La administración de propiedades significa que el propietario contrata una empresa de administración de propiedades, y el propietario y la empresa de administración de propiedades reparan y mantienen la casa, las instalaciones de apoyo y sitios relacionados de acuerdo con el contrato de servicios de propiedad y gestión, actividades para mantener el orden y el saneamiento ambiental en las áreas relevantes.
La gestión inmobiliaria es un sistema de gestión socializado y orientado al mercado que combina la autonomía del propietario con servicios profesionales. Los objetos de gestión y servicios inmobiliarios son los inmuebles y los propietarios y usuarios de los inmuebles. La gestión de propiedades es un trabajo remunerado que integra gestión, operación y servicio. Implementa un modelo de gestión socializado, profesional y orientado a la empresa para, en última instancia, lograr los objetivos de gestión de integrar beneficios sociales, ambientales y económicos.
Este capítulo comienza con la elaboración de los conceptos básicos de propiedad y administración de propiedades, centrándose en el concepto, contenido y función de la administración de propiedades, con el objetivo de brindar a los lectores una comprensión general de la administración de propiedades.
El concepto de propiedad y gestión inmobiliaria
Los bienes raíces son un recurso económico importante en la sociedad moderna y una parte importante de la riqueza social. Con el desarrollo de la industria inmobiliaria, la demanda de negocios de administración de propiedades se ha presentado ante los desarrolladores y propietarios. La gestión y el funcionamiento eficaces de esta parte de los recursos económicos es una cuestión práctica inevitable. La administración de propiedades aceptada internacionalmente ha estado en funcionamiento durante más de un siglo, pero los servicios de administración de propiedades de mi país sólo aparecieron después de la reforma y apertura y la implementación de la economía de mercado socialista. La administración de propiedades es una industria emergente en auge en China y algo nuevo que se está desarrollando y mejorando. Combinar las experiencias exitosas actuales de muchas empresas de administración de propiedades, explorar y explorar las teorías de administración de propiedades es de gran importancia para formar teorías y métodos científicos y razonables de administración de propiedades con características chinas.
Organización autónoma de propietarios: propietarios y congreso de propietarios
1. Propietario
Según la normativa de gestión de la propiedad, el propietario de la casa es el propietario. Generalmente se refiere a empresas promotoras de bienes raíces con derechos de propiedad, compradores de vivienda y personas físicas que conviven con los compradores de vivienda durante mucho tiempo.
El propietario es el propietario de las casas y las instalaciones y equipos relacionados en el área de administración de la propiedad. Es el propietario de la propiedad y el sujeto de los derechos de administración de la propiedad. Los propietarios tienen derecho a participar directamente en las actividades de administración de la propiedad dentro del área de administración de la propiedad, es decir, la administración de autodisciplina del propietario.
2. Conferencia de Propietarios
La conferencia de propietarios es una organización autónoma y autorreguladora que representa y salvaguarda los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios en las actividades de gestión inmobiliaria dentro de la propiedad. área de gestión.
Todos los propietarios dentro del área de administración de la propiedad forman una junta de propietarios. La junta de propietarios representa y protege los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios en las actividades de administración de propiedades dentro del área de administración de propiedades.
¿Se ha establecido un área de administración de propiedades? Reunión de propietarios. La división de las áreas de administración de propiedades debe considerar factores como las instalaciones y el equipo, la escala del edificio y la construcción comunitaria. Los propietarios dentro de la misma área de administración de propiedades establecerán una asamblea de propietarios y elegirán un comité de propietarios bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde esté ubicada la propiedad.
Sin embargo, si hay un solo propietario, o si el número de propietarios es pequeño y todos los propietarios están de acuerdo por unanimidad, se decide no establecer una junta de propietarios, y los propietarios desempeñarán conjuntamente las funciones de la junta de propietarios y los propietarios. ' comité.
Empresa de administración de propiedades
El primer paso en el establecimiento de una empresa de administración de propiedades es la construcción institucional. Este es el requisito previo para garantizar el funcionamiento normal de la empresa de administración de propiedades y para emprender y completar. varios negocios. También es una base importante. Las empresas de administración de propiedades deben establecerse de conformidad con la ley y deben ser revisadas por los departamentos pertinentes. Además de considerar el volumen de negocios y la complejidad de la empresa, es más importante incorporar el principio de austeridad y eficiencia para que la empresa esté llena de vitalidad y competitividad.
El "Reglamento sobre la gestión de calificaciones de las empresas de administración de propiedades" promulgado por el Ministerio de la Construcción el 1 de mayo de 2004 estipula que los niveles de calificación de las empresas de administración de propiedades se dividen en primer, segundo y tercer nivel. Las empresas de gestión inmobiliaria con diferentes niveles de cualificación tienen diferentes condiciones.
Trabajo preliminar de administración de la propiedad
La intervención preliminar de la administración de la propiedad significa que el promotor invita al personal relevante que pretende participar en la administración de la propiedad del proyecto de desarrollo a participar en el estudio de viabilidad, propiedad planificación, diseño, construcción, etc. etapa y hacer recomendaciones. Desde la perspectiva de la administración y las operaciones de la propiedad, los desarrolladores brindan opiniones constructivas sobre planificación y diseño, selección de equipos, supervisión de la construcción, aceptación y aceptación de la finalización del proyecto, ventas de viviendas, arrendamiento de viviendas, etc., y formulan planes de administración de propiedades para el buen progreso del futuro. administración de propiedades.
1. Planificación de la propiedad
En la etapa de planificación y diseño de la propiedad, los diseñadores arquitectónicos prestan más atención al diseño funcional y menos a la gestión de la propiedad, lo que causará problemas a los servicios de la propiedad. sociedades gestoras de las que se hacen cargo. Por lo tanto, si los administradores de propiedades quieren desempeñar el papel que les corresponde en la etapa inicial de la gestión de la propiedad, deben tener conocimientos básicos de planificación inmobiliaria.
La planificación inmobiliaria se refiere principalmente a la planificación de zonas residenciales. Las áreas residenciales son parte integral de la ciudad. La planificación del área residencial es un plan de construcción integral que satisface las necesidades de los residentes en materia de vida, trabajo, descanso, cultura y educación, servicios de vida, transporte, etc. La planificación de áreas residenciales generalmente la formulan desarrolladores inmobiliarios, cuya misión es crear un ambiente cómodo, conveniente, limpio, pacífico y hermoso para que los residentes satisfagan sus necesidades materiales y culturales diarias de manera económica y razonable.
? La etapa de entrada en la gestión de la propiedad
La aceptación de la adquisición es diferente de la aceptación de la finalización. La toma y aceptación es la toma y aceptación de la propiedad por parte del departamento de administración de la vivienda, la empresa de administración de la propiedad, la propia unidad de construcción y los individuos.
La entrega y aceptación de empresas de administración de propiedades se refiere a la reconstrucción de casas nuevas u originales y otras propiedades encomendadas por unidades de derechos de propiedad, unidades de construcción o individuos, con la seguridad de la estructura principal y el uso satisfactorio. funciona como contenido principal. Es un eslabón indispensable en el proceso de gestión inmobiliaria.
La operación diaria de los servicios de administración de propiedades
Gestión de mantenimiento y reparación de viviendas
La gestión de mantenimiento de viviendas se refiere a la gestión de los servicios de administración de propiedades por parte de la empresa de administración de propiedades de acuerdo con determinados procedimientos y sistemas de gestión científica. Ciertos requisitos de gestión técnica de mantenimiento incluyen el mantenimiento diario, la reparación y la gestión técnica de los bienes inmuebles bajo su gestión. Para garantizar el uso normal de la casa y prolongar su vida útil, es necesario un mantenimiento regular. La calidad de la gestión inmobiliaria depende en gran medida del desempeño de la gestión del mantenimiento de la vivienda, lo que afecta directamente a la reputación de las empresas de gestión inmobiliaria.
Principios de gestión del mantenimiento de la casa
1.? ¿Económico, razonable, seguro y práctico?
¿Qué principios se deben seguir en la gestión del mantenimiento de una vivienda? ¿Económico, razonable, seguro y práctico? principio. La racionalidad económica se refiere a fortalecer la gestión de los costos de los proyectos de mantenimiento, los fondos de mantenimiento y las cuotas de mantenimiento, utilizar racionalmente la mano de obra, los recursos materiales y los recursos financieros y gastar la menor cantidad de dinero posible en reparar las casas; requiere la formulación de planes razonables de mantenimiento de las casas; y programas de seguridad y practicidad, es decir, a través de la gestión del mantenimiento de la casa. Permitir que los residentes vivan de manera segura debemos partir de la realidad y realizar el mantenimiento de acuerdo con las condiciones locales para satisfacer las necesidades de los usuarios en cuanto a la función y calidad de la casa y aprovechar al máximo; la eficiencia de la casa.
2.? ¿distinguir? Principios
Las casas se pueden dividir aproximadamente en dos categorías según la antigüedad de la construcción: casas nuevas y casas antiguas. Para las casas de nueva construcción, los trabajos de mantenimiento y gestión implican principalmente el mantenimiento diario de la casa y el mantenimiento de la apariencia y funcionalidad originales de la casa. Para las residencias antiguas, se deben adoptar diferentes planes de mantenimiento y renovación basados en la edad histórica, la estructura, los estándares de uso residencial, el medio ambiente y las características regionales, así como los requisitos de la planificación general de la ciudad.
3.? ¿Atender? Principios
La gestión del mantenimiento de la vivienda debe salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los residentes y servir eficazmente a los residentes para establecer y mejorar un sistema científico de servicios de gestión del mantenimiento de la vivienda. Los gerentes de mantenimiento de viviendas deben establecer verdaderamente la idea de servir a los residentes, mejorar la actitud y la calidad del servicio y resolver concienzudamente los problemas de mantenimiento de las viviendas de los residentes. Este es el principio básico de la gestión del mantenimiento del hogar.
Gestión de alquileres de propiedades
Con la aparición de un gran número de empresas profesionales de administración de propiedades, la competencia en el mercado de administración de propiedades se ha vuelto cada vez más feroz. El modelo tradicional de administración de propiedades ha ido perdiendo fuerza gradualmente. competitividad por su contenido único de servicio de gestión. Por lo tanto, debemos centrarnos en servicios profesionales de administración de propiedades, implementar operaciones diversificadas, combinar orgánicamente los servicios de administración de propiedades con el arrendamiento de propiedades, realizar la interacción entre el negocio de servicios de administración y la gestión de promoción de la administración, y aumentar las operaciones sobre la base de mejorar el nivel de los servicios de administración de propiedades. "Ingresos suma nuevos aspectos destacados a las operaciones de las empresas de administración de propiedades".
El arrendamiento de propiedades es una forma de negocio en la que una empresa de administración de propiedades transfiere el derecho de uso de una propiedad (casa) para obtener ingresos económicos, y el arrendatario paga el alquiler correspondiente al propietario para obtener el derecho. para utilizar la propiedad. En cuanto a sus características, el arrendamiento inmobiliario se puede dividir en dos modalidades: arrendamiento general (o arrendamiento simple tradicional) y compra con alquiler adjunto.
El arrendamiento general de bienes inmuebles significa que el propietario del inmueble cobra el alquiler al arrendatario a través de una agencia intermediaria o directamente según el estándar de alquiler y la superficie de alquiler que éste determine. Las compras de viviendas vinculadas al arrendamiento son una evolución del arrendamiento general, que se acuñó en Hong Kong a principios de los años noventa. Con la doble naturaleza de financiación y compra de propiedades, puede resolver el problema de la insuficiencia de fondos para los promotores, dispersar los riesgos en las operaciones y acortar el ciclo de construcción. El arrendatario puede obtener grandes beneficios y realizar desarrollo secundario, subarrendamiento y explotación. Durante el arrendamiento, el arrendatario puede tener algunas propiedades de inversión. El método básico es: cuando el promotor no encuentra fondos suficientes para la construcción de una determinada propiedad, envía una invitación al arrendatario, exigiéndole que inyecte parte de los fondos por adelantado como alquiler (normalmente representa 1/2-L/6 de la inversión total). Varios años después de que se complete el proyecto (normalmente entre 15 y 20 años), los niveles de alquiler son de 1/2-L/4. O vender el proyecto o parte del proyecto al arrendatario a un precio bajo (L/2 ~ 1/4 del precio regular), y luego el arrendatario o arrendatario renovará, reurbanizará o subarrendará el proyecto, y el arrendatario o El arrendatario recibirá una actualización de muchos beneficios económicos.
Gestión de archivos
El propósito de establecer archivos de administración de propiedades es satisfacer las necesidades de las actividades diarias de administración y servicios de las empresas de administración de propiedades, es decir, durante la operación de administración de propiedades, científica Los métodos se utilizan para revisar a los propietarios y organizar y archivar información relacionada con los usuarios para servir mejor a los propietarios y usuarios. Las actividades diarias de servicios de gestión de las empresas de gestión inmobiliaria abarcan todo el proceso de pregestión, adquisición y aceptación del proyecto inmobiliario, y se deben establecer los archivos de gestión correspondientes de principio a fin para que la gestión de archivos pueda realmente servir a la gestión.
Los archivos de administración de propiedades son archivos en los que la empresa de administración de propiedades, como una unidad completa, recopila, organiza, conserva y utiliza los registros originales y procesa los registros de los servicios de administración de propiedades en documentos de acuerdo con ciertos requisitos. Los archivos son registros históricos directos, originales y documentales, y tienen un papel y un valor importante que no pueden ser reemplazados por otros materiales.
? Gestión financiera
La gestión financiera es una parte importante de la gestión inmobiliaria. El funcionamiento de las empresas modernas es inseparable de la aparición de diversos gastos. Sólo recaudando los fondos necesarios de manera económica, razonable, oportuna y suficiente a través de diversos métodos y operándolos de manera sólida se puede garantizar el desarrollo comercial de la empresa. Y a través de acuerdos financieros razonables, maximizar los beneficios es un requisito para el estatus de sujeto económico de las empresas de gestión inmobiliaria. Por lo tanto, es necesario fortalecer el control de costos y la contabilidad económica de las empresas administradoras de propiedades, mejorar los sistemas y métodos, asegurar la implementación de las organizaciones y el personal, analizar y verificar periódicamente diversos indicadores, lograr una gestión refinada, buscar beneficios de la gestión y mejorar integralmente. la rentabilidad de las empresas de gestión inmobiliaria y su capacidad de desarrollo.
La financiación se refiere al uso centralizado de fondos internos y fondos prestados del exterior a través de diversas formas y canales para establecer una empresa de administración de propiedades y satisfacer las necesidades operativas de la empresa. En condiciones de economía de mercado, la financiación externa sólo puede realizarse a través de mercados financieros sólidos y deben pagarse los fondos prestados, lo que compensa directamente los ingresos de explotación de las empresas de gestión inmobiliaria.
Las principales cuestiones de la gestión financiera son el estudio de las formas, los elementos y los planes de financiación de la recaudación de fondos y la obtención de fondos suficientes y de bajo coste para el desarrollo empresarial de las empresas de gestión inmobiliaria.
A la hora de estudiar temas de financiación, lo primero que hay que resolver es la finalidad de la financiación. Hay dos propósitos principales de la recaudación de fondos: uno es obtener el capital y los fondos a largo plazo necesarios para establecer una empresa de administración de propiedades o expandir la escala de la empresa; el otro es recaudar fondos a corto plazo para una rotación insuficiente en la operación y administración; proceso. Existen varios métodos de financiación, y diferentes métodos de financiación implican diferentes costes de capital para las empresas de gestión inmobiliaria. Además, las condiciones restrictivas y las dificultades operativas de los diferentes métodos de financiación también son diferentes. Las empresas de administración de propiedades deben hacer cálculos y tomar decisiones cuidadosas.