¿Cuáles son las diferencias entre las disposiciones de la ley de propiedad y la ley de seguridad?
Diez diferencias entre ley de propiedad y ley de garantía
Primero comprenda un punto:
Artículo 178 de la Ley de Propiedad: La ley de garantía es incompatible con las disposiciones de esta ley, se aplicará esta ley.
1. Definición de garantía real
Ley de Derechos Reales; Artículo 170 El titular de la garantía real será responsable cuando el deudor no cumpla con las deudas debidas o con la situación acordada por las partes para realizarla. se produce la garantía real, goza del derecho a recibir prioridad en el pago del bien garantizado de conformidad con la ley, salvo disposición legal en contrario.
Ley de Garantías - Hipotecaria: Artículo 33 El término “hipoteca” en esta Ley significa que el deudor o un tercero no transfiere la posesión de los bienes enumerados en el artículo 34 de esta Ley y utiliza el inmueble como Garantía de reclamaciones. Cuando el deudor incumpla sus deudas, el acreedor tendrá derecho a recibir el pago prioritario del precio del inmueble con descuento o del remate o venta del inmueble de conformidad con las disposiciones de esta Ley.
La Ley de Derechos Reales añade el contenido de que las partes pueden acordar las circunstancias en las que se producirán las garantías reales, y amplía las condiciones de ejercicio de las garantías reales para facilitar el ejercicio de los derechos por parte de los acreedores. De esta manera, al celebrar un contrato de garantía mobiliaria, la situación de incumplimiento cruzado puede enumerarse como una situación para la realización de la garantía mobiliaria.
2. Distinguir entre contratos de derechos de propiedad y actos de derechos de propiedad
Ley de Derechos de Propiedad:
Artículo 15 Acuerdos entre las partes sobre el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de bienes inmuebles Un contrato de derechos de propiedad, a menos que la ley disponga lo contrario o se estipule lo contrario en el contrato, entrará en vigor desde el momento en que se establezca el contrato. la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato;
Artículo 14 El establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios, que deberán registrarse conforme a las disposiciones legales, surtirán efectos cuando se inscriban en el libro de registro de bienes raíces.
Artículo 187 Si el inmueble previsto en los incisos primero a tercero del apartado 1 del artículo 180 de esta Ley o el edificio en construcción previsto en el inciso 5 del artículo 180 de esta Ley se encuentra hipotecado, deberá realizarse la inscripción de la hipoteca. llevado a cabo. El derecho hipotecario se establece mediante la inscripción.
Artículo 227: Cuando se pignoren derechos de propiedad sobre derechos de propiedad intelectual tales como derechos de marcas registradas, derechos de patentes, derechos de autor, etc., las partes celebrarán un contrato escrito. El derecho de prenda se establece cuando las autoridades competentes pertinentes tramitan el registro de la prenda.
Ley de Garantías:
Artículo 41 Si una parte hipoteca un inmueble señalado en el artículo 42 de esta Ley, deberá registrar el inmueble hipotecado, y el contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de la inscripción surta efecto.
Artículo 79 Si se pignoran derechos de propiedad sobre el derecho exclusivo de uso de marcas, patentes o derechos de autor que sean transferibles conforme a la ley, el pignorante y el acreedor prendario celebrarán un contrato escrito y lo someterán a su departamento de gestión. El contrato de prenda surtirá efectos a partir de la fecha de su inscripción.
Se puede observar que en la ley de propiedad se ha distinguido la eficacia del contrato de garantía mobiliaria y la garantía mobiliaria misma, y ambas pueden separarse, en lugar de unificarse en la ley de garantía. Según la Ley de Propiedad, un contrato de propiedad de garantía generalmente entra en vigor cuando se establece el contrato, y los derechos de propiedad se establecen cuando se requiere el registro (cuando se requiere el registro).
Segunda Parte
3. Derechos de Garantía y Garantías
Ley de Derechos de Propiedad:
Artículo 176 Garantizado Si los derechos del acreedor están garantizados por garantías tanto físicas como humanas, y el deudor no cumple con la deuda debida o se dan las circunstancias convenidas por las partes para realizar la garantía real, el acreedor realizará los derechos del acreedor conforme al acuerdo si no hay acuerdo o acuerdo; No está claro, el propio deudor proporciona la garantía física, el acreedor debe primero realizar su crédito sobre la garantía de la cosa; si un tercero proporciona una garantía sobre la cosa, el acreedor puede realizar su crédito sobre la seguridad de la cosa; y también puede exigir que el garante asuma la responsabilidad de la garantía. Una vez que el tercero que proporciona la garantía asume la responsabilidad de la garantía, tiene derecho a recuperar del deudor.
Ley de Garantía:
Artículo 28 Si el mismo derecho del acreedor está garantizado tanto por garantía como por garantía física, el garante asumirá la responsabilidad de garantía por los derechos del acreedor distintos de la garantía física.
Si el acreedor renuncia a la garantía del bien, el fiador quedará exento de responsabilidad en la medida en que el acreedor renuncie a sus derechos.
Interpretación Judicial de la Ley de Garantía:
Artículo 38 Si el mismo derecho del acreedor está garantizado por un tercero y prestado por un tercero, el acreedor podrá solicitar al fiador o al fiador del inmueble para asumir la responsabilidad de garantía. Si las partes no se han puesto de acuerdo sobre el alcance de la garantía o el alcance de la garantía del bien o el acuerdo no es claro, el garante que ha asumido la responsabilidad de la garantía puede exigir el reembolso del deudor o exigir a otros garantes que paguen su parte.
La ley de garantías sigue rígidamente el principio de prioridad de los derechos de propiedad, pero limita las opciones del acreedor y lo pone en desventaja.
La interpretación judicial de la Ley de Garantías intenta remediar este error. Sin embargo, esta disposición no ha sido bien implementada por los tribunales en la práctica. El derecho de propiedad otorga la máxima prioridad al acuerdo de las partes, respeta el derecho de las partes a la autonomía y, una vez más, otorga a los acreedores el derecho a elegir.
4. Prórroga de los bienes hipotecados
Ley de Propiedad:
Artículo 180 Pueden ser bienes de los que el deudor o un tercero tenga derecho a disponer hipotecados:
(1) Edificios y otros anexos de terrenos;
(2) Derechos de uso de terrenos para construcción;
(3) Licitaciones, subastas, consultas públicas, etc. Derechos de gestión contratados de terrenos baldíos y otros terrenos adquiridos a través de diversos medios;
(4) Equipos de producción, materias primas, productos semiacabados y productos;
(5) Edificios , barcos y aviones en construcción;
(6) Herramientas de transporte;
(7) Otras propiedades no prohibidas para hipoteca por leyes y reglamentos administrativos.
El deudor hipotecario podrá hipotecar conjuntamente los inmuebles enumerados en el párrafo anterior.
Ley de Seguridad:
Artículo 34 Pueden hipotecarse los siguientes bienes:
(1) Las casas y demás objetos fijos en el terreno de propiedad del deudor hipotecario;
p>
(2) Maquinaria, transporte y otras propiedades propiedad del deudor hipotecario;
(3) Derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, casas y otros objetos fijos sobre el terreno. que el deudor hipotecario tiene derecho a disponer conforme a la ley;
(4) Maquinaria estatal, vehículos de transporte y demás bienes de los que el deudor hipotecario tiene derecho a disponer conforme a la ley;
(5) Hipoteca contraída por el deudor hipotecario de conformidad con la ley y con el consentimiento de la parte contratante Derechos de uso de la tierra de cerros yermos, acequias, cerros yermos, playas yermas y otros terrenos yermos;
(6) Otros bienes que pueden ser hipotecados conforme a la ley.
El deudor hipotecario podrá hipotecar conjuntamente los inmuebles enumerados en el párrafo anterior.
El cambio más significativo es que entre los inmuebles que se permite hipotecar según la Ley de Propiedad se incluyen todos los inmuebles que no están prohibidos de ser hipotecados por leyes y reglamentos administrativos, mientras que los inmuebles que se permite hipotecar según la Ley de Garantías Son inmuebles que pueden ser hipotecados según la ley. La ley en sí debería ser una cuestión de abajo hacia arriba, no de arriba hacia abajo. El Dharma siempre va de la mano de la libertad. Parece que se ha dado un gran paso en la comprensión de la naturaleza de la ley.
5. Reconocimiento de garantías flotantes
Ley de Propiedad:
Artículo 181 Previo acuerdo escrito entre las partes, las empresas, los hogares industriales y comerciales individuales y los productores agrícolas. y operadores Los equipos de producción existentes y futuros, las materias primas, los productos semiacabados y los productos pueden ser hipotecados. Si el deudor no paga las deudas vencidas o se produce la situación acordada por las partes para realizar los derechos hipotecarios, el acreedor tiene derecho a. recibir prioridad en el pago de los bienes muebles cuando se realicen los derechos hipotecarios.
La ley de valores no reconoce cargas flotantes. La Ley de Propiedad es otro gran paso adelante en este sentido, y el ámbito de aplicación no se limita a las personas jurídicas corporativas y también pueden disfrutar de ella los trabajadores autónomos.
El ejercicio de las garantías reales flotantes se basa en el sistema de liquidación concursal. Por tanto, el profesor Liang Huixing tiene objeciones a este artículo de la Ley de Propiedad. La aprobación y aplicación de la ley de quiebras lo han compensado en cierta medida, pero todavía existen deficiencias.
6. Hipoteca uniforme sobre bienes inmuebles
Ley de Propiedad:
Artículo 182 Si se hipoteca un edificio, se considerará la construcción dentro del área que ocupa el terreno. Los derechos de uso se hipotecan conjuntamente. Si se hipoteca el derecho de uso de un terreno edificable, también se hipotecarán las edificaciones que se encuentren sobre el terreno.
Si el deudor hipotecario no hipoteca todos los inmuebles de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, los inmuebles no hipotecados se considerarán hipotecados conjuntamente.
Ley de Seguridad:
Artículo 36 Si se hipoteca una casa en un terreno de propiedad estatal adquirida de conformidad con la ley, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal dentro del ámbito ocupado por la casa quedarán hipotecados al mismo tiempo.
Si los derechos de uso de terrenos de propiedad estatal adquiridos mediante transferencia están hipotecados, las casas que se encuentren en los terrenos de propiedad estatal en el momento de la hipoteca estarán hipotecadas al mismo tiempo.
Los derechos de uso de la tierra de las empresas municipales y rurales no se hipotecarán por separado. Si las fábricas y otros edificios de las empresas municipales o rurales están hipotecados, los derechos de uso de la tierra dentro del ámbito de su ocupación estarán hipotecados al mismo tiempo.
En materia de derechos de uso del suelo de construcción colectiva, las dos normas son consistentes. En cuanto a las hipotecas generales sobre bienes inmuebles, las disposiciones de la Ley de Propiedad son relativamente completas.
La mejora de la Ley de Propiedad se refleja en dos puntos:
(1) Estipula un sistema de registro unificado para bienes raíces, ver Artículo 10: El registro de bienes raíces será manejado por la agencia de registro donde se encuentra el inmueble. El estado implementa un sistema unificado de registro de bienes raíces.
(2) Párrafo 2 del artículo 182: Si el deudor hipotecario no hipoteca todos los bienes conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior, los bienes no hipotecados se considerarán hipotecados conjuntamente.
La combinación de las dos leyes puede eliminar la confusión causada por el registro previo por separado de bienes inmuebles y terrenos. En realidad, según la ley de garantías, los bienes inmuebles y los terrenos están hipotecados respectivamente a diferentes acreedores, lo que causa grandes problemas en el ejercicio de los derechos de los acreedores.
7. Plazo para el ejercicio de las garantías reales
Ley de Derechos Reales:
Artículo 202 El acreedor hipotecario deberá ejercer el derecho hipotecario dentro del plazo de prescripción del principal. derecho del acreedor; si no ha sido ejercido, el tribunal popular no lo protegerá.
Ley de Garantías
Transcurrido el plazo de prescripción de los derechos del acreedor garantizados por el segundo párrafo del artículo 12, el acreedor garantizado deberá ejercer la garantía dentro de los dos años siguientes a su vencimiento. del plazo de prescripción. Si se viola el derecho, el Tribunal Popular lo apoyará.
El plazo para el ejercicio de las garantías reales previsto en la Ley de Propiedad es la prescripción del derecho del acreedor principal, es decir, el acreedor debe solicitar la realización del derecho hipotecario al interponer demanda contra el principal. derecho del acreedor. Estas disposiciones son inferiores a los dos años siguientes al vencimiento del plazo de prescripción del reclamo principal previsto en la Ley de Garantía.
8. Determinación del principal máximo del crédito hipotecario
Ley de Derechos de Propiedad
Artículo 206 Si concurre alguna de las siguientes circunstancias, se determinará el crédito del acreedor hipotecario:
(1) Vence el plazo acordado para determinar los derechos del acreedor;
(2) No hay acuerdo sobre el plazo para determinar los derechos del acreedor o el acuerdo no es claro. determinación de los derechos del acreedor después de dos años a partir de la fecha de vencimiento;
(3) Es poco probable que se produzcan nuevos derechos del acreedor;
(4) La propiedad hipotecada ha sido sellada y retenida ;
(5) El deudor o deudor hipotecario sea declarado en quiebra o revocado;
(6) Las demás circunstancias en que los derechos del acreedor estén determinados por la ley.
La Ley de Garantías no contempla esto y las interpretaciones judiciales sólo lo contemplan en pequeña medida.
Interpretación Judicial de la Ley de Garantías:
Artículo 81 El alcance de los créditos garantizados por el monto máximo de la hipoteca no incluye la hipoteca después de haber sido embargada por conservación o ejecución de bienes. procedimientos o del deudor, Reclamaciones que surjan después de la quiebra del deudor hipotecario.
9. Inscripción de prenda de derechos
Ley de Derechos de Propiedad:
Artículo 224: Letra de cambio, cheque, pagaré, fianza, recibo de depósito, almacén. recibo, si el conocimiento de embarque está pignorado, las partes celebrarán un contrato escrito. El derecho de prenda se establecerá cuando se entregue el certificado de derechos al acreedor prendario; si no existe certificado de derechos, el derecho de prenda se establecerá cuando el departamento correspondiente tramite el registro de la prenda.
Artículo 226: Cuando se pignoren acciones o patrimonio de un fondo, las partes deberán celebrar contrato escrito. Si se pignoran acciones de fondos o patrimonio registrado ante la agencia de registro y compensación de valores, el derecho de prenda se establece cuando la agencia de registro y compensación de valores tramita el registro de prenda; si se pignora otro patrimonio, el derecho de prenda se establece cuando la administración industrial y comercial; El departamento se encarga del registro de la prenda.
Artículo 227: Cuando se pignoren derechos de propiedad sobre derechos de propiedad intelectual tales como derechos de marcas registradas, derechos de patentes, derechos de autor, etc., las partes celebrarán un contrato escrito. El derecho de prenda se establece cuando las autoridades competentes pertinentes tramitan el registro de la prenda.
Artículo 228 Si las cuentas por cobrar están pignoradas, las partes celebrarán contrato escrito. El derecho a prenda se establece cuando la agencia de informes crediticios gestiona el registro de prenda.
Ley de Garantías:
Artículo 78: Si se pignoran acciones que sean transferibles conforme a la ley, el pignorante y el pignorante celebrarán contrato escrito y lo someterán a los valores. agencia de registro. El contrato de prenda surtirá efectos a partir de la fecha de su inscripción. … Si las acciones de una sociedad de responsabilidad limitada están pignoradas, se aplicarán las disposiciones pertinentes de la Ley de Sociedades sobre transferencia de acciones. El contrato de prenda surtirá efectos a partir de la fecha en que las acciones sean pignoradas e inscritas en el registro de accionistas.
Artículo 79 Si se pignoran derechos de propiedad sobre el derecho exclusivo de uso de marcas, patentes o derechos de autor que sean transferibles conforme a la ley, el pignorante y el acreedor prendario celebrarán un contrato escrito y lo someterán a su departamento de gestión. El contrato de prenda surtirá efectos a partir de la fecha de su inscripción.
Las disposiciones de la Ley de Propiedad en materia de inscripción de derechos prendarios son mucho más amplias que las de la Ley de Garantías. Entre ellos, se aclara que la prenda sobre el capital social de las empresas ordinarias estará sujeta a inscripción en el departamento de administración industrial y comercial, y se cancela el requisito de que la ley de garantía conste en el registro de accionistas, lo que tiene un efecto publicitario objetivo.
Cabe mencionar que la Ley de Propiedad prevé el registro de prendas de cuentas por cobrar, lo que facilita enormemente a las instituciones financieras realizar negocios de factoring.
10. Respecto del alcance del gravamen
Ley de Derechos de Propiedad:
Artículo 230 Si el deudor incumple las deudas vencidas, el acreedor podrá gravar al deudor que ha tomado posesión legal de los bienes muebles y tiene derecho a recibir pago prioritario por los bienes muebles.
Artículo 231: Los bienes muebles retenidos por el acreedor pertenecerán a la misma relación jurídica que el derecho del acreedor, salvo el gravamen entre empresas.
Ley de Valores:
Artículo 84 Si el deudor incumple la deuda derivada de un contrato de custodia, de transporte o de procesamiento, el acreedor tendrá el derecho de gravamen.
Para los demás contratos que puedan conservarse por ley, se estará a lo dispuesto en el párrafo anterior.
Las partes podrán estipular en el contrato las cosas que no serán retenidas.
La Ley de Propiedad amplía el alcance del gravamen a todas las situaciones en las que un acreedor posee legalmente los bienes muebles del deudor (entre empresas), y sólo estipula que los bienes muebles y los derechos del acreedor deben pertenecer a la misma relación jurídica cuando sean naturales. personas están involucradas. Según la Ley de Garantía, sólo existen tres situaciones: contratación de custodia, transporte y procesamiento, lo que obviamente no es proporcional a las complicadas actividades económicas y no favorece la protección de los acreedores.
Además, en términos del sistema de registro, la ley de derechos de propiedad es mucho más simple que el sistema actual y restringe a la agencia de registro del uso de sus poderes para establecer obstáculos que son repugnantes pero impotentes para las partes. involucrados, como la evaluación de bienes raíces. Según la Ley de Seguridad, las agencias de registro a menudo citan las disposiciones del Artículo 35 para exigir a las partes que proporcionen informes de tasación y limitar los reclamos registrados para que no excedan el valor de tasación de los bienes inmuebles. Para proteger plenamente sus reclamaciones, los acreedores a menudo tienen que intentar aumentar el valor tasado de la garantía. Se puede decir que el derecho de propiedad ha aportado un pequeño mérito a este respecto.
Ley de Propiedad:
Artículo 10 El registro de bienes inmuebles será tramitado por la agencia de registro donde esté ubicado el inmueble.
El estado implementa un sistema unificado de registro de bienes raíces. El alcance, el organismo de registro y los métodos de registro del registro unificado estarán estipulados por las leyes y reglamentos administrativos.
Artículo 12 La agencia de registro desempeñará las siguientes responsabilidades:
(1) Verificar el certificado de propiedad y otros materiales necesarios proporcionados por el solicitante;
(2 ) ) Consultar a los solicitantes sobre asuntos relevantes de registro;
(3) Registrar los asuntos relevantes con veracidad y prontitud;
(4) Otros deberes estipulados en leyes y reglamentos administrativos.
Si las circunstancias relevantes del inmueble solicitado para el registro requieren pruebas adicionales, la agencia de registro puede exigir al solicitante que complemente los materiales y realice una inspección in situ si es necesario.
Artículo 13 La agencia registradora no podrá realizar los siguientes actos:
(1) Solicitar la evaluación de bienes inmuebles
(2) Realizar repetidamente; inspecciones anuales en nombre de etc. Registro;
(3) Otros comportamientos más allá del alcance de las responsabilidades de registro.
Ley de Garantías:
Artículo 35 Los derechos del acreedor garantizados por el deudor hipotecario no excederán del valor del bien hipotecado.
Después de hipotecar una propiedad, si el valor de la misma es mayor que el saldo de los derechos del acreedor garantizado, se puede hipotecar nuevamente, pero no puede exceder el saldo.