Disputas legales sobre propiedad común
1. Disputas inmobiliarias sin contratos de servicios inmobiliarios
En la práctica, muchas empresas de gestión inmobiliaria no firman contratos escritos con los comités de propietarios o los propietarios, e incluso los propios promotores inmobiliarios envían "personas". para administrarlos, no se completaron los trámites para la encomienda de una empresa de administración de propiedades y no se firmó ningún contrato de administración de propiedades con el propietario. A falta de contratos y regulaciones, hay una cuestión destacada a la que se debe prestar atención al manejar disputas de administración de propiedades: la calificación de la empresa administradora de propiedades. Para proporcionar servicios de administración de propiedades, las empresas de administración de propiedades deben, además de registrar las empresas pertinentes, también tener las calificaciones de grado correspondientes, las calificaciones de cobro y los certificados pertinentes emitidos por los departamentos gubernamentales competentes. Para aquellos que no tienen calificaciones legales pero se dedican a la administración de propiedades y tienen disputas sobre la administración de propiedades, con el consentimiento del comité de propietarios o de los propietarios, la empresa de administración de propiedades debe volver a emitir los certificados pertinentes dentro de un límite de tiempo y firmar una propiedad. contrato de administración con el comité de propietarios o los propietarios, pero los honorarios de propiedad antes de que se vuelvan a emitir los certificados Sólo se cobran honorarios razonables.
II. Problemas con los estándares de tarifas de propiedad
La recaudación de tarifas de propiedad debe seguir los principios de ser razonable, abierta y adecuada para los servicios, y las normas de recaudación deben implementarse estrictamente de conformidad. con el contrato. La tarifa del servicio de administración de propiedades para edificios residenciales comunes es el precio guiado por el gobierno. Al determinar las tarifas, un cálculo integral debe basarse en el costo razonable de los servicios de administración de propiedades y la asequibilidad financiera del propietario. Otras propiedades deben ser aprobadas por los propietarios o la asociación de propietarios. Si las partes no han llegado a un acuerdo sobre la administración de la propiedad, significa que las partes no han llegado a un acuerdo en materia de administración de la propiedad, ni han acordado normas de cobro y métodos de pago, por lo que no se establece la relación contractual de servicios entre las partes; La empresa administradora de propiedades administra una zona residencial y sufre pérdidas como resultado. Puede referirse al principio de administración sin causa en los Principios Generales del Derecho Civil, y los propietarios o la junta de propietarios pueden, a su discreción, otorgarles una compensación financiera. equivalente al monto de las pérdidas por los servicios que prestan.
3. Disputas sobre la negativa del propietario a pagar los honorarios de administración de la propiedad
Pagar los honorarios de administración de la propiedad según lo acordado es una obligación contractual básica del propietario, pero en la práctica, las razones de tales disputas. Muy complejo. Por lo tanto, al manejar este tipo de disputas, debemos partir de la realidad y manejarlas por separado según las diferentes situaciones: si el propietario se niega injustificadamente a pagar la tarifa, el comité de propietarios debe ordenarle que pague la tarifa de administración de la propiedad según lo estipulado en el contrato y asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato por honorarios por pagos atrasados. Si la calidad del servicio no cumple con los estándares estipulados en el contrato y se niega a pagar los honorarios, es un incumplimiento del contrato por parte de la empresa de administración de la propiedad. un acto de ejercicio del derecho de defensa durante la ejecución del contrato, que es un método de autorrefuerzo adoptado de conformidad con la ley. En este caso, la tarifa de servicio pagadera por el propietario (excepto las tarifas de mantenimiento pagaderas) puede reducirse adecuadamente en función de la calidad del servicio existente brindado por la empresa de administración de propiedades para disputas causadas por la negativa del propietario a pagar tarifas debido a un reparto irrazonable de los bienes; tarifas públicas, la tarifa del servicio debe reducirse adecuadamente. Sobre la base de determinar razonablemente los gastos que debe compartir cada propietario de acuerdo con las regulaciones pertinentes del departamento gubernamental competente, los propietarios correspondientes deben pagar su parte respectiva de la administración de la propiedad. las tarifas y las tarifas de mantenimiento de las empresas de administración de propiedades amplían el alcance de las tarifas, aumentan los estándares de tarifas y cobran repetidamente sin autorización, y los propietarios se niegan a hacerlo. Si no pagan, el propietario puede solicitar a la empresa de administración de propiedades que proporcione una revisión de precios. estándares y pagar los honorarios de administración de la propiedad de acuerdo con los estándares aprobados por el departamento de precios. Si una empresa de administración de propiedades aumenta los cargos por servicio o los cargos de manera irrazonable sin el permiso del propietario, se considerará un cobro arbitrario o excesivo y el propietario tiene derecho a rechazar el pago. Además, en el proceso de manejo de tales disputas, también se debe prestar especial atención a examinar si el departamento de precios ha revisado los estándares de cobro de la empresa de administración de propiedades y si el precio está claramente marcado en el contrato entre el propietario y; la empresa de administración de la propiedad tiene un acuerdo sobre los cargos por servicios especiales, si las tarifas de propiedad acordadas se pueden cobrar por adelantado, si el plazo para el cobro anticipado se ajusta a las normas legales, etc.
En cuarto lugar, incumplimiento de contrato de las empresas de administración de propiedades
Las principales manifestaciones del incumplimiento de contrato de las empresas de administración de propiedades son: mantenimiento y gestión deficientes de las partes e instalaciones públicas; , la ecologización y el orden público y otras responsabilidades de gestión conducen al deterioro del entorno de la propiedad sin el consentimiento del propietario, a otros no se les permite utilizar la propiedad para instalar publicidad y otras instalaciones comerciales, o para contratar los derechos de administración de la propiedad; a otros. Si una empresa de administración de propiedades no proporciona los servicios requeridos por el contrato o la calidad de los servicios prestados no cumple con el contrato, se trata de un incumplimiento del contrato y se le ordenará que asuma la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato. Si una empresa de administración de propiedades viola el contrato al vender o arrendar partes de la propiedad a otros para su operación o instalar vallas publicitarias, se le ordenará restaurar inmediatamente la propiedad a su condición original. Si se causan pérdidas al propietario o usuario, el. La empresa de gestión de la propiedad será responsable de la indemnización.
En consecuencia, si una empresa de administración de propiedades utiliza la propiedad para establecer instalaciones comerciales, debe obtener el consentimiento por escrito del propietario o del comité de propietarios y seguir los procedimientos de aprobación con los departamentos pertinentes. Después de deducir los honorarios de agencia de las empresas de administración de propiedades, parte de los ingresos aprobados de las instalaciones operativas se utiliza para subsidiar los honorarios de servicios de las empresas de administración de propiedades y la otra parte se incluye en el fondo de mantenimiento. Si una empresa de administración de propiedades subcontrata derechos de administración de propiedades a otros sin autorización y su comportamiento infringe los derechos e intereses legítimos del propietario, su conducta contractual se considerará inválida y la empresa de administración de propiedades será responsable por el incumplimiento del contrato en conforme a la ley.
5. Las empresas de administración de propiedades toman medidas como cortar el suministro de energía, agua y gas para resolver disputas.
Para obligar a los propietarios a pagar las tarifas de gestión, las empresas de administración de propiedades suelen tomar medidas como cortes de energía, cortes de agua y cortes de gas cuando los propietarios no pagan lo requerido. Estas disputas deben analizarse caso por caso. Si en el contrato de administración de la propiedad se estipula que se pueden tomar medidas de agua, electricidad, gas y otras contra el propietario que esté en mora, se debe estipular. A falta de contrato, deberán analizarse detalladamente las diferentes características de los conceptos cobrados. Los honorarios de administración de propiedades se dividen principalmente en gastos públicos como saneamiento y limpieza, mantenimiento de instalaciones públicas, seguridad y ecologización. , agua, luz, gas, TV por cable y otros gastos de servicios públicos. y tarifas de servicios especiales. Si el propietario solo adeuda tarifas de servicios públicos o tarifas de servicios especiales y no adeuda tarifas de servicios de agencias públicas, la empresa administradora de propiedades no puede tomar medidas como cortes de agua y energía, de lo contrario será una infracción que el propietario o usuario no pague el servicio; honorarios de naturaleza de agencia pública, lo que hace que la propiedad Si la empresa administradora no paga las tarifas pertinentes, lo que provoca cortes de agua, energía y gas en el suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y otros departamentos, la empresa administradora de la propiedad no será retenida. responsable.