Dificultades que encuentran los administradores de propiedades en su trabajo
En los últimos años, la industria inmobiliaria nacional ha experimentado un auge, que también ha promovido el desarrollo de servicios de propiedad comunitaria. Cuando los propietarios eligen una vivienda, también dan más importancia a los servicios inmobiliarios, pero también surgen muchas dificultades. Las siguientes son las dificultades encontradas en la gestión de propiedades.
Dificultades encontradas por los administradores de propiedades en su trabajo 1 1. Los problemas dejados por los promotores han causado peligros ocultos a los servicios de administración de propiedades.
Afectados por los intereses y la débil supervisión de los departamentos pertinentes, los promotores conceden gran importancia a la construcción de viviendas, pero ignoran la construcción de infraestructura de apoyo, descuidando el diseño de los sistemas de agua, electricidad, ascensores, zonas verdes, carreteras, gas, telecomunicaciones, plazas de aparcamiento, etc. No existen estándares estrictos y rápidos, es muy arbitrario. Además, una vez terminadas las casas, el compromiso del desarrollador con las instalaciones de apoyo de la comunidad no se pudo cumplir y hubo muchos problemas de calidad. Las principales manifestaciones son: en primer lugar, la distribución del área no es razonable y las instalaciones de servicios de apoyo no se cumplen; en segundo lugar, después de que ocurren problemas de calidad en la casa, el desarrollador no toma la iniciativa de repararla, sino que elude su responsabilidad con la empresa inmobiliaria. En tercer lugar, los promotores se han excedido en su autoridad y han prometido reducir o descontar las tarifas de administración de propiedades, lo que aumenta la carga para las empresas inmobiliarias. Por ejemplo, en los pequeños edificios de gran altura de Shuixie Huadu, hubo problemas porque los ascensores no podían funcionar y el equipo secundario de presurización de agua de gran altura tomó atajos, lo que provocó que los propietarios no usaran agua. Después de que ocurrió el problema, el desarrollador no realizó las reparaciones y el mantenimiento a tiempo, y la publicidad y la comunicación no estuvieron disponibles. Si el propietario no comprende la situación, todos los conflictos se trasladarán a la empresa inmobiliaria, lo que provocará conflictos entre el propietario y la empresa inmobiliaria, lo que provocará que el propietario se niegue a pagar las tarifas de propiedad y provocará un enfrentamiento entre el propietario y la empresa inmobiliaria. . También hay algunas comunidades antiguas, muchas de las cuales fueron desarrolladas por unidades y departamentos. Debido a deficiencias inherentes al diseño y la planificación, persisten muchos problemas. La gestión de la propiedad sigue siendo difícil y requiere amplia atención.
2. Los servicios de administración de propiedades no están estandarizados ni implementados.
En primer lugar, la calidad de los empleados de las empresas de administración de propiedades no es alta y sus servicios no están estandarizados. El bajo nivel educativo de los empleados y la falta de formación especializada provocan servicios inmobiliarios inadecuados y operaciones irregulares, lo que da lugar a una alta rotación de empleados. En segundo lugar, el trabajo de seguridad es sólo una formalidad, el personal es superfluo y el papel no se desempeña realmente bien. Prestar más atención a los puestos de entrada que a las inspecciones; prestar más atención a la seguridad comunitaria interna que a la prevención externa; prestar más atención a las cuestiones de seguridad pública que a la seguridad de las instalaciones; prevención de personas que la supervisión de la seguridad de objetos. En tercer lugar, el nivel de gestión de la propia empresa de gestión inmobiliaria es bajo y los servicios prestados son únicos y limitados. Las empresas de administración de propiedades solo brindan algunos servicios básicos, como seguridad, limpieza y ecologización, y no aprovechan la oportunidad que brinda la construcción de una civilización comunitaria para expandir las plataformas de servicios. Actualmente, no existe ninguna empresa de administración de propiedades en el condado que brinde servicios como recoger y dejar a los niños, recargar gas licuado y agua purificada. En cuarto lugar, los ingresos y gastos financieros de las empresas de gestión inmobiliaria no son transparentes. Los propietarios de automóviles no saben dónde se ha gastado todo el dinero que pagaron. Muchas empresas inmobiliarias carecen del concepto de desarrollo a largo plazo y desarrollo a gran escala y, a menudo, persiguen beneficios a corto plazo e intereses inmediatos. Después de obtener los derechos de administración de propiedades, algunas empresas inmobiliarias no cumplieron estrictamente con sus obligaciones y redujeron los estándares y requisitos de servicio sin autorización. Es más, solo cobrar pero ningún servicio hace que los propietarios se sientan insatisfechos y no estén dispuestos a pagar. En 2013, se produjeron muchas disputas de propiedad en el condado de Donghai. Según estadísticas incompletas, el departamento de administración de vivienda manejó directamente 718 quejas diarias, 53 buzones de correo de magistrados del condado, 248 líneas directas de voz públicas, 126 quejas en el Foro Xishuanghu, 139 casos de supervisión de la opinión pública en línea, 2 oficinas de la Asociación Patriótica y 1 pieza de oficina de software.
3. Los propietarios tienen poco conocimiento del pago y la tasa de recaudación de tarifas de propiedad es baja.
En primer lugar, algunos propietarios tienen conceptos de consumo incorrectos. Algunos compradores de viviendas son personas de mediana edad y mayores que acaban de llegar de zonas rurales y no tienen ni idea de gestión inmobiliaria. Algunos trabajadores urbanos están acostumbrados a la asignación de viviendas sociales y se resisten a los servicios remunerados. En segundo lugar, algunos propietarios amplían ilimitadamente las funciones de los servicios de administración de propiedades, pensando que después de pagar la tarifa, la empresa de administración de propiedades será responsable de todo. Siempre que tengas problemas acude a la empresa administradora de la propiedad para solucionarlos. Mientras la empresa administradora de la propiedad no solucione el problema, lo utilizará como excusa para retrasar o no pagar las cuotas. En tercer lugar, algunos propietarios han nihilizado las funciones de las empresas de administración de propiedades, pensando que la casa en la que vivo no necesita administración por parte de una empresa de administración de propiedades ni ganancias mal habidas. Otros propietarios son de mala calidad y disfrutan de los servicios de administración de propiedades como de costumbre, pero no quieren pagar honorarios de administración. También hay algunos propietarios que no pagan los derechos de propiedad con la excusa de no vivir en la comunidad. También hay algunos propietarios que, al ver que otros propietarios no pagan las cuotas, piensan que están sufriendo una pérdida y se niegan o no pagan las cuotas de propiedad. Entre los propietarios que no pagan cuotas, también hay algunos funcionarios gubernamentales, maestros del pueblo y otras personas que dependen de los salarios fiscales para mantenerse.
Las estadísticas sobre el pago de tasas de propiedad realizadas por la Autoridad de Vivienda del Condado en 2011 muestran que en 2011, había 31 comunidades reportadas en las estadísticas del condado, con un número total de 14,303 hogares, de los cuales 2,591 eran hogares en agencias e instituciones gubernamentales, y hogares en el gobierno. instituciones e instituciones que no habían pagado tarifas de propiedad Las estadísticas de las comunidades de administración de propiedades en el condado de Donghai en 2012 muestran que entre las 25 empresas de administración de propiedades en el condado de Donghai, las tasas de cobro más altas son del 92% y el 5%, las tasas de cobro más bajas son solo del 46 % y 7%, y las empresas que obtienen beneficios son sólo el 20%. El 55% del capital está garantizado para las pequeñas empresas y el 25% para las empresas con pérdidas. Algunas empresas inmobiliarias son establecidas por desarrolladores y no pueden cobrar tarifas de propiedad. Todos ellos se mantienen gracias a la "transfusión de sangre" de los promotores, presentando una falsa prosperidad para no afectar las ventas de las propiedades restantes y de la siguiente. Una vez que se complete el proyecto del desarrollador y el desarrollador se retire, no habrá más "transfusiones de sangre" y la administración de la propiedad puede enfrentar una parálisis. Además, la baja tasa de ocupación de algunos nuevos propietarios de comunidades es también una de las razones por las que es difícil cobrar tarifas de propiedad.
4. Las autoridades reguladoras están ausentes, no prestan suficiente atención y no asumen responsabilidad.
Afectados por factores como sistemas de gestión imperfectos y una escasa conciencia de la ética pública entre algunos propietarios, los edificios se han construido indiscriminadamente, ocupando pasajes públicos, destruyendo estructuras de muros, convirtiendo edificios residenciales en edificios comerciales, destruyendo zonas verdes y destrucción de instalaciones públicas Una serie de comportamientos ilegales que afectan el entorno de vida de los residentes, como tirar basura, ruido excesivo y vapores de petróleo, todavía son comunes en algunas comunidades. Los residentes han expresado fuertes quejas, pero la empresa de administración de propiedades no tiene poder para hacer cumplir la ley, solo sugerencias y consultas verbales, y carece de métodos de gobernanza efectivos. Algunas construcciones ilegales, una vez terminadas, causarán grandes problemas en futuros trabajos de demolición. En primer lugar, el papel de los comités vecinales realmente no se ha puesto en juego. Según el "Reglamento de administración de propiedades de la provincia de Jiangsu" implementado el 1 de mayo de 2065, "las oficinas de subdistrito (gobiernos populares de los municipios) son específicamente responsables de la orientación, asistencia y supervisión de la administración de propiedades dentro de su jurisdicción, y de la coordinación de administración de propiedades, administración comunitaria y servicios comunitarios. El comité de residentes de la comunidad (aldea) debe brindar asistencia y cooperación para coordinar la relación entre la unidad de construcción y las empresas de servicios inmobiliarios preliminares, y entre los propietarios y las empresas de servicios inmobiliarios”. Pero, en realidad, los comités vecinales son un laissez-faire y son inútiles para la comunidad. Hay miles o decenas de miles de personas en una comunidad, muchas de las cuales son más grandes que los comités de aldea en las zonas rurales. Hay muchos problemas de subsistencia de las personas en la comunidad, como la seguridad pública, la construcción ilegal, la ecologización, el entretenimiento, el fitness y la creación civilizada, que deben resolverse con urgencia y requieren la coordinación del comité vecinal. Además, existen departamentos de construcción, departamentos de gestión de vivienda, departamentos de inspección de calidad, departamentos de seguridad pública, departamentos de gestión urbana, departamentos de suministro de agua y energía, etc. , todos tienen el problema de la falta de supervisión. Cuando encuentran problemas, a menudo echan la culpa y el alcance de la aplicación de la ley no está claro, lo que convierte a la comunidad en un área en blanco para la aplicación de la ley. Al mismo tiempo, el papel del comité de propietarios no se ha utilizado plenamente. Actualmente, los desarrolladores han reportado a más de 20 miembros del comité de propietarios al departamento de administración de vivienda del condado para su registro. La mayoría de ellos son sólo nominales y es difícil saber si son verdaderos o falsos. Muy pocos de ellos realmente desempeñan un papel. . Si no se aprovecha plenamente el papel del comité de propietarios, faltarán puentes de comunicación y una base de confianza entre los promotores, las empresas de gestión inmobiliaria y los propietarios, lo que no favorecerá el desarrollo de la gestión autónoma de los propietarios y de otras propiedades. trabajo de gestión.
5. Las leyes y regulaciones de administración de propiedades son imperfectas.
Las leyes y regulaciones del país sobre administración de propiedades son imperfectas. Aunque se han promulgado las "Reglas de gestión de propiedades de la provincia de Jiangsu", hay muchas disposiciones que no se pueden implementar. Por ejemplo, en las comunidades residenciales, no existe ninguna norma obligatoria contra el establecimiento de juntas de propietarios y comités de propietarios, y no hay consecuencias legales si no se establecen o no se presentan. No puede reflejar que las "Medidas de administración de servicios de propiedad" y los detalles de implementación de la ciudad y el condado para la autogestión del propietario no se hayan promulgado, y que no se haya mejorado el sistema legal para la administración de propiedades que es obligatorio, autorizado y operable.
Dificultades encontradas en el trabajo de gestión inmobiliaria. Dificultad para cobrar honorarios de administración de propiedades
Razones: 1. Los propietarios no se adaptan al concepto de consumo de “pago por servicios”. 2. La deshonestidad de la administración de la propiedad ha llevado a algunos propietarios a "aprovechar el consumo gratis" y a no pagar las tarifas de administración de la propiedad. 3. La relación jurídica del actual sistema de gestión de propiedades está desalineada. Según el artículo 15 del "Reglamento de administración de propiedades" recientemente promulgado, el comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la conferencia de propietarios y puede firmar contratos de servicios inmobiliarios en nombre de los propietarios con la empresa de administración de propiedades seleccionada por la conferencia de propietarios. En otras palabras, la relación entre la sociedad inmobiliaria y la junta de propietarios es de encomienda y encomienda. Según el principio de reciprocidad de derechos y obligaciones, la junta de propietarios ha ejercido su facultad de encomienda y también debe cumplir con su obligación de pagar los honorarios de gestión. Pero, en realidad, el comité de propietarios sólo ejerció su poder de encomienda. La empresa administradora de la propiedad ha cumplido con sus obligaciones de servicio y tiene que cobrar a cada propietario. Esta desalineación de derechos y obligaciones crea peligros ocultos para que las empresas inmobiliarias cobren honorarios y protejan sus propios intereses. 4. Los servicios inmobiliarios no pueden satisfacer a los propietarios. Esta es también la razón principal por la que la carga es difícil.
Satisfacción es una palabra muy abstracta. Algunos propietarios están satisfechos y otros insatisfechos. Por lo tanto, si está satisfecho o insatisfecho no es la última palabra del propietario. Debe ser medido por el comité de propietarios en función de los estándares de servicio del contrato de encomienda de propiedad firmado.
Solución: Por un lado, las empresas de administración de propiedades deberían hacer un buen trabajo en los servicios inmobiliarios y fortalecer la publicidad de la concienciación de los consumidores sobre la administración de propiedades. Por otro lado, se recomienda que el departamento administrativo de bienes raíces dentro del área de administración de propiedades establezca un comité especial. Los atrasos de algunos propietarios constituyen una infracción para otros propietarios que pagan. Sólo los propietarios que hayan pagado los honorarios de gestión pueden quejarse de los servicios inadecuados de la empresa de gestión inmobiliaria. Este comité especial tomará una decisión acordada. Si el servicio de la empresa administradora de propiedades es deficiente, la junta penalizará a la empresa administradora para que devuelva los honorarios de la propiedad a los propietarios.
2. Cargos operativos del ascensor y cuestiones de amortización
Solución: Es más razonable amortizar los costes operativos del ascensor según la frecuencia de uso doméstico, es decir, de varios pisos o de gran altura. Los hogares aumentan su consumo y pagan más. La tasa de pago puede referirse al método de depreciación de activos de contabilidad financiera.
En tercer lugar, la cuestión de la responsabilidad de los estacionamientos
La gestión del estacionamiento y la definición de responsabilidad en las áreas de gestión siempre han sido controvertidas. El hecho de recibir una compensación por el robo de un coche depende principalmente de si la plaza de aparcamiento en la zona de gestión de la propiedad está ocupada o vigilada, o ambas cosas. Si simplemente ocupa un lugar y paga la tarifa de ocupación, la empresa administradora de la propiedad no tiene que asumir la responsabilidad de la compensación. Si se retiene o ambas cosas, se debe compensar.
Entonces, en la vida real, algunos propietarios pueden entrar libremente al estacionamiento sin pagar tarifas de estacionamiento, pero la empresa administradora de la propiedad debe cuidar bien de los vehículos de estos propietarios y de las ganancias del desarrollador por la venta de los espacios de estacionamiento. pertenecen a ellos. ¿Por qué? Porque las tarifas de almacenamiento de los vehículos de estos propietarios están incluidas en las tarifas de administración de la propiedad pagadas de acuerdo con los estándares de tarifas de propiedad (no hay tarifa de ocupación por comprar una plaza de aparcamiento usted mismo). Los propietarios que no hayan comprado un espacio de estacionamiento o los propietarios fuera de la ciudad deben pagar las tarifas de estacionamiento según sea necesario cada mes o cada vez que estacionen. Los ingresos por tarifa de ocupación pertenecen a todos los propietarios y la tarifa de custodia es un ingreso por administración de propiedad. Si se cree que un vehículo se pierde en la comunidad y se paga la tarifa de estacionamiento, la empresa administradora de la propiedad asumirá la responsabilidad según la proporción de la tarifa de almacenamiento en la tarifa de estacionamiento si el propietario del automóvil tiene una plaza de estacionamiento y; no necesita pagar la tarifa de estacionamiento, la empresa de administración de la propiedad debe determinar de acuerdo con el contrato de administración de la propiedad encomendado. Compensar al propietario del automóvil por incumplimiento del deber por vehículos no locales que no paguen las tarifas de estacionamiento, la empresa de propiedad no necesita hacerlo; asumir la responsabilidad de indemnización.
En realidad, hemos descubierto que en muchas comunidades de administración de propiedades, las tarifas de estacionamiento se cobran al mismo precio en función del número de espacios de estacionamiento, independientemente del grado y el valor del automóvil. Una vez que se pierde el vehículo, la empresa de administración de la propiedad será responsable de una compensación y, por lo general, el tribunal exigirá una compensación basada en el valor del vehículo. Esto se convierte en el mismo dinero mencionado anteriormente, perderá todo lo que pierda. Por lo tanto, se recomienda que las empresas de administración de propiedades, por un lado, compren seguros para diversificar sus riesgos de almacenamiento, por otro lado, al cobrar tarifas de estacionamiento, deben considerar la equivalencia de valor y responsabilidad, cobrar tarifas de almacenamiento en función del valor; del vehículo, y dejar claras a ambas partes Responsabilidades y obligaciones, o colocar un cartel en la entrada del estacionamiento para informar que los vehículos almacenados en el estacionamiento son vehículos de almacenamiento o que solo se habilitan espacios de estacionamiento. De esta manera, si el vehículo se pierde, la responsabilidad y la indemnización quedarán claras.