¿La próxima parada en Shenzhen es Wenzhou?
Texto | Zou Linhua
Introducción El objetivo principal de este artículo es advertir sobre los riesgos potenciales en el mercado inmobiliario de Shenzhen y no representa los hechos que han sido confirmados.
Existe una ciudad en nuestro país que alguna vez fue una de las ciudades más dinámicas económicamente del país. Los residentes locales se han vuelto extremadamente ricos gracias al espíritu empresarial a nivel nacional, y el ingreso disponible per cápita ocupa el tercer o cuarto lugar entre las ciudades del país. Las pequeñas y medianas empresas están en auge y las oportunidades de empleo en rápido crecimiento han atraído una gran afluencia de trabajadores inmigrantes de las regiones central y occidental. Si bien la economía regional es muy próspera, el mercado inmobiliario también es extremadamente activo, y los precios de la vivienda alguna vez ocuparon el primer lugar entre las ciudades del país.
Pero un día, de repente estalló una crisis crediticia regional, que provocó directamente el cierre de un gran número de empresas, la pérdida de empleados, la reducción de los precios de la vivienda a la mitad y un grupo de pequeñas y medianas empresas. propietarios de empresas de gran tamaño se fuguen o se suiciden porque no pueden pagar sus deudas. Después de eso, la ciudad experimentó una década de relativo declive. Tanto su estatus urbano como los precios de la vivienda perdieron su presencia anterior entre las principales ciudades del país, y su antigua gloria fue olvidada gradualmente.
Por supuesto, este no es el autor que viaja en el tiempo desde 2031 para hablar de los próximos diez años en Shenzhen. De lo que estoy hablando aquí es de la historia que ha sucedido en Wenzhou, otra ciudad similar en. Porcelana.
La gente de Wenzhou tiene un fuerte espíritu empresarial de base y alguna vez fueron llamados "judíos orientales". Aprovechando la reforma y la apertura, Wenzhou se ha convertido en una de las ciudades con la economía privada de más rápido crecimiento y mayor vitalidad de China.
Si bien fueron los primeros en enriquecerse, los habitantes de Wenzhou también desarrollaron una gran preferencia por los bienes raíces. En la primera década de este siglo, los precios de la vivienda en Wenzhou ya estaban fuera del alcance de todo el país. En 2008, el precio medio de las casas nuevas en el área urbana de Wenzhou alcanzó más de 20.000 yuanes por metro cuadrado de construcción. El precio de la vivienda en el centro de Wenzhou se acerca a los 100.000 yuanes por metro cuadrado de construcción. Durante el mismo período, los precios de la vivienda en el distrito de Xicheng, Beijing, rondaban entre 10.000 y 20.000 yuanes por metro cuadrado de construcción. En ese momento, algunas estadísticas consideraban que los precios de la vivienda en Wenzhou eran los más altos del país. El "Grupo de Especulación Inmobiliaria de Wenzhou" se hizo famoso durante un tiempo, lo que provocó que los mercados inmobiliarios de todo el mundo se sintieran intimidados y asustados.
El estallido de la crisis financiera mundial en 2008, como acontecimiento económico histórico, contribuyó aún más al proceso de burbuja inmobiliaria de Wenzhou.
Después de la crisis financiera, para evitar que la economía global caiga en una profunda recesión, los bancos centrales de los principales países se han sumado a las filas de "repartir dinero en avión". En un entorno monetario relajado, la escala crediticia de Wenzhou se expandió rápidamente. Por otro lado, en un contexto de contracción de la demanda externa y dificultad para mantener la industria, un gran número de propietarios de pequeñas y medianas empresas han abandonado la industria y se han pasado a préstamos o inversiones, y la industria sólo existe como cobertura para su financiación. . El capital fluye hacia el mercado inmobiliario y la burbuja inmobiliaria se expande aún más.
Si bien la escala del crédito se está expandiendo, la escala del préstamo privado también se está expandiendo debido a la necesidad de transferir fondos de crédito. Según la encuesta de seguimiento y el análisis del "Informe del mercado de préstamos privados de Wenzhou" publicado por la sucursal central de Wenzhou del Banco Popular de China el 21 de julio de 2011, el 89% de los hogares individuales y el 59,67% de las empresas de Wenzhou participan en préstamos privados. , con una escala de hasta 110 mil millones de yuanes, lo que representa el 20% total de los préstamos bancarios de la ciudad. En los últimos 10 años, la escala de préstamos del Banco Wenzhou se ha multiplicado por 7 y la escala de préstamos privados ha aumentado más de 2,4 veces durante el mismo período. Según una estimación aproximada del informe, el 20% de los 110 mil millones de préstamos privados se utilizaron para inversiones en proyectos inmobiliarios o para recaudar fondos para la especulación inmobiliaria, es decir, 22 mil millones de yuanes. Sólo el 35%, o más de 38 mil millones de yuanes, se utilizó para la producción y operaciones generales.
De 2010 a 2011, a medida que la sombra de la crisis financiera mundial se desvanecía gradualmente, para evitar el sobrecalentamiento económico, la oferta macromonetaria comenzó a reducirse. La restricción de la oferta monetaria desencadenó indirectamente la crisis de préstamos privados en Wenzhou y estalló la burbuja económica. Desde abril de 2011 hasta septiembre de 2011, las pequeñas y medianas empresas y las sociedades de garantía que se dedicaban a préstamos privados quebraron en masa. Los propietarios de empresas relacionadas huyeron para escapar de las deudas o se suicidaron, formando una cadena de desarrollo. Los precios de la vivienda se desplomaron sin que nadie se diera cuenta. . A medida que los fondos de crédito bancario fluyen hacia el mercado de préstamos privados de manera curva, los riesgos de los préstamos privados también se extenderán a los bancos.
Para ayudar a Wenzhou a salir de la crisis y resolver los riesgos, el gobierno central ha brindado a Wenzhou un apoyo especial en política financiera. El 28 de marzo de 2012, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado decidió establecer la Zona Piloto de Reforma Financiera Integral de Wenzhou, con miras a que Wenzhou resuelva los riesgos financieros a través de la innovación institucional y de mecanismos y construya un sistema financiero diversificado que coincida con el desarrollo económico y social.
Emprendimiento de base (fotograma de "Dos familias en Wenzhou")
Sin embargo, han pasado diez años y Wenzhou se ha convertido básicamente en una ciudad de tercer nivel, y su presencia en las principales ciudades en todo el país ha ido desapareciendo paulatinamente. En 2020, el ingreso disponible per cápita de Wenzhou ocupó el puesto 17 entre las ciudades del país, superado por ciudades como Shaoxing, Zhoushan y Jiaxing en la provincia de Zhejiang. En los últimos diez años, el mercado inmobiliario nacional ha experimentado varios altibajos. Durante este período, los precios de la vivienda en Beijing derrotaron a Shanghai y Hangzhou y reclamaron el primer lugar del país. Según las estadísticas del índice Weifang, en diciembre de 2020, el precio medio de las casas de dos dormitorios en Wenzhou era de 24.354 yuanes por metro cuadrado, ocupando el puesto 11 en el país.
El trasfondo histórico del ascenso y caída de Wenzhou es la transformación de mi país de una economía de escasez a una economía de superávit. En las décadas de 1980 y 1990, debido a la escasez de bienes sociales, las empresas privadas de Wenzhou aprovecharon la oportunidad histórica de la economía de escasez para dedicarse a la producción y operaciones manufactureras tradicionales, obteniendo enormes ganancias, y la escala de producción se expandió rápidamente. Sin embargo, con la llegada de una economía excedentaria en el nuevo siglo, la apreciación del tipo de cambio del RMB y el fuerte aumento de los precios de la mano de obra y de las materias primas, la economía de Wenzhou también ha llegado al punto de transformación y mejora. Algunas empresas se han trasladado al extranjero para reducir los costes de producción, llevándose consigo una gran cantidad de capital.
Cuando el desarrollo de la industria manufacturera tradicional era difícil, el agudo sentido comercial de la gente de Wenzhou permitió a la gente de Wenzhou descubrir rápidamente las enormes oportunidades comerciales en la inversión inmobiliaria. Los especuladores inmobiliarios de Wenzhou también ganaron fama y conquistaron ciudades y territorios. Pero después de los mitos de enormes ganancias uno tras otro, y finalmente con el estallido de la burbuja, las industrias manufacturera e inmobiliaria de Wenzhou han perdido su gloria. En realidad, se trata de un caso en el que la transformación de la industria del capital no tuvo éxito y "se transformó de realidad en realidad".
Desde 2020, el patrón del mercado inmobiliario ha experimentado cambios llamativos. Los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado rápidamente, superando a Beijing y ocupando el primer lugar en el país en términos de precios de la vivienda.
Como cuna de la industria inmobiliaria de China, Shenzhen es la sede de muchas empresas inmobiliarias de peso y, naturalmente, es un punto de referencia importante para el mercado inmobiliario nacional. Las rondas anteriores de aumentos de precios de la vivienda en ciudades de primer y segundo nivel comenzaron todas en Shenzhen. Por ejemplo, en la última ola de aumento de los precios de la vivienda, los precios de la vivienda aumentaron primero en Shenzhen a principios de 2015, luego en Shanghai en la segunda mitad de 2015 y luego en Beijing en 2016. Sin embargo, en la última ola de aumento de los precios de la vivienda, los precios de la vivienda de Shenzhen no superaron a los de Beijing y ocuparon el primer lugar en el país.
Aunque Shenzhen es una importante base de innovación en el país, sus altos precios de la vivienda tienen sus razones. Pero al igual que Wenzhou, el aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen hasta alcanzar la cima del país no es enteramente resultado de su competitividad económica acumulada. Lo más probable es que se trate de un acontecimiento simbólico de que Shenzhen está pasando de la prosperidad al declive. Si Shenzhen no puede salir tranquilamente del auge inmobiliario, es probable que su situación económica relativa siga decayendo, al igual que Wenzhou, en los próximos diez años. También se perderá la posición número uno en precios de la vivienda.
La experiencia histórica ha demostrado que cuando un país o ciudad pasa de la prosperidad al declive por etapas, generalmente experimentará una gran burbuja inmobiliaria. Está tan lejos como Japón a finales de los 80 y principios de los 90, tan recientemente como Estados Unidos antes de la crisis financiera global de 2008, y tan recientemente como Wenzhou en China antes de abril de 2011.
La lógica detrás de la aparición de la burbuja inmobiliaria es que una economía debe acumular una gran cantidad de riqueza de capital durante una etapa de rápido desarrollo. Pero cuando el desarrollo se topa con obstáculos, dado que no hay espacio para el desarrollo en la economía real, una gran cantidad de riqueza de capital no tiene adónde ir y se vierte en el mercado inmobiliario, lo que lleva a la aparición de una gran burbuja de activos. El fuerte aumento de los precios de la vivienda aumentará naturalmente los costos y reducirá aún más el espacio vital de la economía real, perdiendo por completo la competitividad económica que ya está atravesando dificultades.
Detrás de los diez años de pérdidas de Wenzhou está la despedida de China de la economía de escasez, y las pequeñas y medianas empresas manufactureras que representan la economía de base de Wenzhou han perdido su gloria. Al mismo tiempo, Wenzhou no logró utilizar con éxito su ventaja de ser el primero en actuar para lograr la transformación y encontrar una nueva vía de crecimiento.
La razón del relativo deterioro de la situación económica de Wenzhou es que los cambios en el entorno externo han llevado a un gran número de empresas a abandonar la industria y recurrir a inversiones en bienes raíces y la economía virtual, lo que ha resultado en una situación industrial cada vez más grave. ahuecando. Esto tiene ciertas similitudes con Shenzhen.
¿Cuál es la lógica detrás de esta ronda de ascenso inmobiliario de Shenzhen? ¿Por qué el capital privado optó una vez más por escapar de la realidad y adentrarse en la virtualidad? Como se mencionó anteriormente, las burbujas inmobiliarias suelen estar estrechamente relacionadas con economías en rápido desarrollo que de repente se topan con obstáculos en su desarrollo. Si la economía real tiene importantes ventajas competitivas, un gran espacio para el desarrollo y enormes ganancias, no habrá una afluencia de fondos a gran escala en el mercado inmobiliario y será difícil que se produzca una gran burbuja inmobiliaria.
Como ventana y frontera de la reforma y apertura de China, la liberación de dividendos de la reforma por parte de Shenzhen es la fuente de su desarrollo económico. El ascenso de Shenzhen se basa en el espíritu de atreverse a ser el primero del mundo. Al mismo tiempo, el desarrollo de Shenzhen también tiene ventajas únicas, como el apoyo político a nivel nacional y la proximidad a Hong Kong. Sin embargo, la reforma y apertura de mi país ha durado más de 40 años. La sociedad ha entrado en un período de relativa estabilidad institucional y los dividendos de la reforma de Shenzhen se han ido perdiendo gradualmente. Incluso si hay algunas innovaciones institucionales marginales, otras ciudades pueden imitarlas fácilmente y dificultar el mantenimiento de una ventaja competitiva sostenida. Al mismo tiempo, en una era en la que las zonas de libre comercio se están arraigando en todas partes, el apoyo político ha llegado a una etapa en la que el efecto marginal sobre el desarrollo de Shenzhen es mínimo.
Por otro lado, los altos precios de la vivienda en Shenzhen han provocado un aumento de los costes empresariales y un aumento de la clase rentista. El terreno de Shenzhen está rodeado de mar y montañas, y la elasticidad de la oferta de tierras es extremadamente pequeña. También es difícil formar una competencia territorial efectiva para aliviar los altos precios de la vivienda. Además, afectado por la epidemia, el entorno monetario mundial se ha vuelto más flexible, lo que también ha creado condiciones externas para el aumento de los precios de la vivienda en Shenzhen.
Por lo tanto, el hecho de que los precios de la vivienda en Shenzhen hayan ocupado el primer lugar en el país esta vez no se debe exclusivamente al hecho de que la gente de todo el país sea optimista sobre el futuro de Shenzhen. Es más probable que la economía haya experimentado. cierto grado de "desaparición de la realidad en la realidad virtual" y pérdida de dinero como resultado de los efectos combinados del entorno.
Es previsible que si Shenzhen no puede salir sin problemas del boom inmobiliario y pasar "de la realidad a la realidad", es probable que Shenzhen se convierta en la próxima Wenzhou y se convierta en una ciudad de segundo y tercer nivel. en el futuro, viviendo una década perdida.
Por el contrario, si Shenzhen puede suprimir la burbuja inmobiliaria y evitar con éxito el vaciamiento industrial, Shenzhen aún podrá mantener su estatus de ciudad de primer nivel en la próxima década.
Referencias:
Huang Yue. Causas y estrategias de gobernanza de la crisis de préstamos privados: tomando como ejemplo los préstamos privados de Wenzhou. Revista de la Universidad de Changzhou (Ciencias Sociales). Edición). Volumen 13, Número 1, 2012.
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Las opiniones expresadas en este artículo representan únicamente las opiniones personales del autor y no representan las opiniones. de la Academia China de Ciencias Sociales a la que pertenece el autor
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