¿Cuáles son las normas de administración de propiedades? Interpretación del "Reglamento de gestión de propiedades de la provincia de Guangdong"
1. Definición de regulaciones de administración de propiedades
Las regulaciones de administración de propiedades son formuladas por el estado para regular las actividades de administración de propiedades, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios y las empresas de servicios inmobiliarios, y mejorar. el entorno de vida y de trabajo de las personas. El propósito es aclarar los derechos y obligaciones de los propietarios, las compañías de administración de propiedades y las unidades de desarrollo y construcción de propiedades, estandarizar el comportamiento, las responsabilidades y las operaciones de las compañías de administración de propiedades, las conferencias de propietarios y los comités de propietarios, proteger los intereses de los propietarios y crear buenas condiciones para mejorar el entorno de vida y de trabajo de las personas.
La versión actual del "Reglamento de Gestión de la Propiedad" fue revisada por el Consejo de Estado en 2007 y entró en vigor el 10 de junio de 2007.
Con la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana de mi país, la estructura de propiedad de las viviendas ha experimentado cambios importantes y la vivienda pública se ha transformado gradualmente en propiedad individual. Al mismo tiempo, la relación original entre administradores de viviendas públicas e inquilinos ha evolucionado gradualmente hasta convertirse en una relación entre empresas de administración de propiedades y propietarios de edificios.
En el proceso de reforma del sistema habitacional y de construcción y desarrollo urbano, ha surgido la industria emergente de administración de propiedades. En la actualidad, el número de empresas de gestión inmobiliaria en nuestro país está aumentando rápidamente. Su aparición y desarrollo han desempeñado un papel positivo en la mejora del entorno de vida y de trabajo de las personas, la mejora del nivel de gestión urbana y la expansión del empleo. Al mismo tiempo, también hay algunos problemas que deben resolverse mediante legislación y sistemas mejorados.
2. Reglamento de gestión de propiedades de la provincia de Guangdong
El "Reglamento de gestión de propiedades de la provincia de Guangdong" (en adelante, el "Reglamento") ha sido aprobado por el Comité Permanente del Undécimo Pueblo. Congreso de la provincia de Guangdong por séptima vez La revisión fue aprobada en la reunión y entrará en vigor el 1 de marzo de 2009.
La revisión e implementación del "Reglamento" son de gran importancia para estandarizar las actividades de administración de propiedades en Guangdong, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios y las empresas de servicios inmobiliarios y construir una comunidad armoniosa. En comparación con la ley superior y el "Reglamento de administración de propiedades provinciales de Guangdong" original, ¿cuáles son las características del "Reglamento"? Recientemente, la persona responsable del Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente de la Asamblea Popular Provincial de Guangdong interpretó esto.
Artículo 5 del "Reglamento": "Las oficinas de la calle y los gobiernos populares de los municipios, junto con los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares del distrito y del condado donde esté ubicada la propiedad, brindarán orientación y orientación sobre la establecimiento de la junta de propietarios y elección del comité de propietarios. Ayudar y coordinar el manejo de disputas en la administración de la propiedad. Los comités de residentes y los comités de aldeanos deben brindar asistencia y cooperación”.
Interpretación: Según. Según las regulaciones, las organizaciones de base participan principalmente en los asuntos comunitarios y participan en el establecimiento de juntas de propietarios y en el establecimiento de comités de propietarios. Brindan orientación y ayuda durante las elecciones, y coordinan y resuelven disputas en la administración de propiedades. Una vez constituida la junta de propietarios, ésta será gestionada por los propios propietarios. Sólo cuando el comité de propietarios no pueda organizar una reunión de la conferencia de propietarios como se requiere, los miembros del comité de propietarios dimitan colectivamente y el comité de propietarios celebre elecciones generales, el gobierno de base proporcionará asistencia a petición de la propietarios.
Artículo 7 del "Reglamento": "El área de administración de la propiedad se delimita de acuerdo con el rango del mapa de la línea roja determinado por el permiso de planificación territorial de construcción de la propiedad, combinado con factores como instalaciones y equipos, construcción comunitaria. Si se utilizan las instalaciones y equipos de apoyo a la propiedad, se demarcan como un área de administración de propiedad, pero si sus instalaciones y equipos pueden dividirse y usarse de forma independiente, se pueden dividir en diferentes áreas de administración de propiedad."
Interpretación: La división detallada de las áreas de gestión de propiedades en el "Reglamento" se refleja en muchos aspectos. Por ejemplo, si se requiere administración de propiedades en áreas residenciales establecidas, como ciudades antiguas y aldeas urbanas, donde no se implementa la administración de propiedades, se estipula que "las oficinas de subdistrito y los gobiernos populares de los municipios determinarán el área de administración de propiedades después de solicitar las opiniones de los propietarios pertinentes. "Las entidades pertinentes tienen una comprensión clara de la gestión de la propiedad. Si la demarcación del área es controvertida, será determinada por el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad después de solicitar las opiniones del sub -Oficina de distrito, gobierno popular del municipio, propietarios pertinentes y comités de residentes donde se encuentra la propiedad.
Artículo 10 del Reglamento: “El dueño de una casa es el dueño. Persona que no tiene el dominio registrado pero posee legalmente la casa con base en actos jurídicos encaminados a transferir el dominio como venta, donación, demolición. compensación, etc.”, gozar de los derechos del propietario y asumir las obligaciones correspondientes estipuladas en las leyes y reglamentos en las actividades de administración de propiedades.
”
Interpretación: Las normas aquí definen el alcance de aquellos “cuasi propietarios”, incluidos los compradores de viviendas, los cesionarios y las personas con compensación por demolición que han ocupado legalmente la casa, pero no incluyen a los arrendatarios, prestatarios y otros. Personas que ocupan una casa sin el propósito de transferir la propiedad En cuanto a aquellos que adquieren la propiedad de la casa por matrimonio, herencia, etc., es difícil enumerarlos completamente en las regulaciones debido a otras relaciones jurídicas, por lo que no existen disposiciones especiales.
Artículo 12 del "Reglamento": "Más de 20 propietarios podrán presentar conjuntamente una solicitud por escrito a la oficina del subdistrito o al gobierno popular del municipio para el establecimiento de una junta de propietarios. "
"Si la superficie edificable del inmueble que ha sido entregado para uso alcanza más del 50% del área edificable del área de administración de la propiedad, el propietario podrá presentar una solicitud por escrito a la oficina del subdistrito o gobierno popular del municipio para el establecimiento de una junta de propietarios. "
"En caso de cualquiera de las dos situaciones anteriores, la oficina del subdistrito o el gobierno popular del municipio deberá, dentro de los treinta días, orientar y asistir al propietario para recomendarlo en conjunto con la administración de bienes raíces. Departamento del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad. Grupo preparatorio de la Conferencia. "
Interpretación: Muchas disposiciones del "Reglamento" tienen como objetivo resolver el problema de la dificultad en la preparación de la conferencia de propietarios. Aclarar aún más el papel rector y coordinador de las organizaciones de base en la preparación de la conferencia de propietarios. conferencia; estipular la formación del grupo preparatorio para la conferencia de propietarios Condiciones: O más de 20 propietarios deben firmar conjuntamente, o la superficie de construcción de la propiedad entregada alcanza más del 50% de la superficie de construcción de la administración de la propiedad. En circunstancias normales, el establecimiento de la junta de propietarios requiere la firma conjunta de más de 20 propietarios, principalmente para tener en cuenta las necesidades de preparación de la junta de propietarios. Se estipula que cuando la junta de propietarios. El ratio de entrega de propiedades llega a más de 50, los propietarios también pueden solicitar el establecimiento de una junta de propietarios. Ya no existe la restricción de "más de 20 propietarios conjuntamente", principalmente para evitar el establecimiento de una junta de propietarios después de que la mayoría de los propietarios. la comunidad se muda.
Artículo 22 del "Reglamento": "El área y el número de propietarios se determinan de la siguiente manera: (1) El área de la parte exclusiva se calcula de acuerdo con el área de construcción; el área total de construcción se calcula según la suma de las áreas exclusivas. (2) El número de propietarios de la parte exclusiva vendida de la unidad de construcción se calcula como una persona por hogar; la parte exclusiva de la unidad de construcción que no se ha vendido se calcula como una persona; la suma de los dos. ”
Interpretación: La “Ley de Derechos de Propiedad” adopta la regla de cálculo de más de la mitad y más de la mitad para los votos de los propietarios. Los propietarios dentro del área de administración de la propiedad deben recaudar y utilizar fondos especiales de mantenimiento. , renovar y reconstruir edificios Las decisiones sobre propiedades e instalaciones auxiliares se tomarán con el consentimiento de los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de dos tercios de la superficie total del edificio y que representen más de dos tercios de la superficie total del edificio. el número total de personas La decisión de formular y modificar el reglamento interno, el reglamento de gestión y el reglamento de la junta de propietarios se obtendrá. Otros asuntos importantes relacionados con * * * y * * derechos de gestión deberán estar sujetos al consentimiento de la. propietarios cuya porción exclusiva representa más de la mitad del área total del edificio y más de la mitad del número total de personas.
Sin embargo, durante el proceso de implementación, las personas tienen diferentes opiniones sobre cómo hacerlo. para calcular "área exclusiva", "área total de construcción" y "número de propietarios", lo que ha generado disputas en algunas comunidades para solucionar los problemas encontrados en la práctica, la normativa provincial lo ha refinado
"La propiedad de los edificios de servicios inmobiliarios pertenece a todos los propietarios de conformidad con la ley y se destina exclusivamente a servicios de administración de inmuebles y no puede utilizarse para otros fines.
Interpretación: Las disposiciones en esta área tienen como objetivo principal resolver la situación en la vida real donde la propiedad de algunas propiedades utilizadas para la administración de propiedades no está clara. Además, para proteger sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los propietarios de edificios de administración de propiedades y otras partes de la propiedad, las regulaciones también aclaran las obligaciones legales de los departamentos gubernamentales y las unidades de construcción.
Según las regulaciones, al revisar y aprobar los permisos de planificación de proyectos de construcción, los departamentos pertinentes deben aclarar la ubicación y el área de los edificios de servicios de propiedad de acuerdo con las regulaciones anteriores. La unidad constructora lo anunciará durante la preventa de vivienda comercial. Al tramitar la inscripción inicial de dominio, en el libro de registro de bienes raíces se indicará la superficie y el número del edificio de servicios inmobiliarios y demás partes del inmueble. El propietario del vehículo tiene derecho a consultar.
Disposiciones relevantes del "Reglamento":
(La respuesta anterior se publicó el 3 de julio de 2013. Consulte la política de compra real actual).
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