¿Cómo ayuda el análisis ambiental al desarrollo inmobiliario?
En la actualidad, bajo la influencia del entorno económico, político y legal, social, cultural y tecnológico, la industria inmobiliaria de China ha experimentado enormes cambios. A juzgar por la historia de desarrollo de la industria inmobiliaria durante más de 20 años, la industria inmobiliaria ha entrado gradualmente en el camino de la estandarización y la institucionalización. El macrocontrol y la supervisión del país por parte de los departamentos gubernamentales pertinentes se están volviendo cada vez más sistemáticos, y básicamente se han establecido regulaciones industriales relativamente completas en todo el país. Además, aunque la economía de China ha mostrado signos de recuperación y estabilización integral. Pero los altos funcionarios de los gobiernos central y local y la gente de la industria todavía lo entienden. Antes de que el mecanismo de evaluación del gobierno local y el dilema del empleo mejoren fundamentalmente. La posición de pilar del sector inmobiliario sigue siendo inquebrantable. La teoría ambiental es la necesidad de la urbanización y el desarrollo sostenible de la economía nacional. La solución de la seguridad habitacional de los grupos de bajos ingresos no puede separarse del sector inmobiliario. Es seguro que la industria inmobiliaria seguirá siendo un pilar importante en el desarrollo de la economía nacional de mi país ahora y durante mucho tiempo. Es una de las formas más importantes de mejorar continuamente el nivel de vida de las personas y aumentar la riqueza.
II.Análisis del entorno externo del sector inmobiliario
1. El impacto del entorno económico en el sector inmobiliario
Ciclo económico: El ciclo económico determina la demanda efectiva de bienes raíces y el mercado inmobiliario
La demanda efectiva está limitada por el poder adquisitivo real de los consumidores, y las ventas de casas dependen del poder adquisitivo de los consumidores. Desde la perspectiva de la demanda y las transacciones, se espera que el volumen de transacciones disminuya en algunas ciudades de primer y segundo nivel en 2010 debido a las expectativas de aumento de los precios de la vivienda y una oferta insuficiente. Sin embargo, en la mayoría de las ciudades, especialmente en las de tercer y cuarto nivel. ciudades de nivel, el volumen de transacciones disminuirá debido a los bajos niveles absolutos y el aumento de los precios de la vivienda. Aún es probable que aumente. Si las políticas se guían adecuadamente, el consumo de viviendas comerciales volverá a la racionalidad y las ventas totales en todo el país serán relativamente estables.
Nivel de renta nacional y tendencia: El nivel de renta nacional determina el nivel de demanda inmobiliaria.
La tendencia de los ingresos determina la dirección y velocidad del futuro desarrollo inmobiliario. En 2010, el ingreso total per cápita de los hogares urbanos fue de 18.858 yuanes. Entre ellos, el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos fue de 17.175 yuanes, un aumento del 8,8% respecto al año anterior. Después de deducir los factores de precios, el aumento real fue del 9,8%. El ingreso neto per cápita de los residentes rurales fue de 5.153 yuanes, un aumento del 8,2% respecto al año anterior. Después de deducir los factores de precios, el crecimiento real fue del 8,5. Esto significa que la gente tiene más dinero para invertir en el mercado inmobiliario.
Tasa de inflación: en el proceso de desarrollo económico, la inflación y la deflación aparecen alternativamente.
Inevitablemente afectará periódicamente la tasa de rendimiento esperada de la inversión inmobiliaria, afectando así el desarrollo de. El mercado inmobiliario. Por ejemplo, las expectativas de apreciación del RMB y de inflación también han fortalecido las expectativas de la gente sobre la preservación y apreciación del valor de la vivienda.
Coste: El coste determina el precio mínimo de los promotores inmobiliarios, aunque el precio de transacción está sujeto a la oferta y la demanda.
Influye, pero el coste de la industria determina el precio aceptable a largo plazo. Aunque los precios de la vivienda están cayendo actualmente debido a la influencia de las políticas nacionales, los promotores inmobiliarios no quieren que los precios de la vivienda bajen debido a sus propios intereses y expectativas de desarrollo futuro.
Proceso de urbanización: Los factores que afectan el proceso de urbanización incluyen el crecimiento de la población y la infraestructura urbana.
Construcción de infraestructuras y desarrollo de la industria del transporte. El proceso de urbanización tiene un efecto fuerte y duradero en el aumento de los precios de la tierra y el desarrollo de la industria inmobiliaria, y también afecta las tendencias a largo plazo de diversas industrias inmobiliarias. En la actualidad, acelerar el proceso de urbanización de China sigue siendo un apoyo importante para promover el crecimiento económico de China, garantizar el sustento de la gente y mantener la estabilidad social, y la industria inmobiliaria sigue siendo la industria más importante y significativa que apoya el avance continuo del proceso de urbanización de China.
Estructura de ingresos y gastos familiares: Los ingresos familiares son el factor más importante que afecta al consumo de vivienda.
Sin cierta acumulación e ingresos de los hogares, es imposible realizar un consumo residencial; la estructura del gasto de los hogares tiene un gran impacto en la capacidad y la voluntad de los hogares de consumir vivienda.
2. El impacto de la política y el entorno legal en el sector inmobiliario.
Política de vivienda: la reforma del sistema de vivienda se refiere principalmente a la inversión del estado y del gobierno en vivienda.
Los cambios en las políticas y en las políticas de asignación de viviendas tendrán un gran impacto en las empresas inmobiliarias.
Por ejemplo, el 26 de octubre de 2011, 65438, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado estudió y implementó varias tareas para regular aún más el mercado inmobiliario y emitió ocho nuevas políticas, cuyos contenidos principales son aumentar la construcción de proyectos de viviendas asequibles y ajustar la oferta. estructurar, restringir las viviendas de alto nivel y aumentar el número de proyectos de viviendas de nivel medio a bajo. ? Política fiscal: La política fiscal incluye la política de ingresos fiscales y la política de gastos fiscales. Los propietarios anteriores
necesitan controlar el funcionamiento del mercado inmobiliario ajustando los impuestos y tasas asociados a los bienes raíces. Como participante en el mercado inmobiliario, este último afecta el volumen total y la estructura del mercado inmobiliario con su propia estructura y gasto total. Por ejemplo, entre las ocho nuevas políticas, se reducirán los precios de la tierra y se cobrarán impuestos a la propiedad para controlar los precios de la vivienda desde la fuente.
Política monetaria: La política monetaria controla principalmente el mercado inmobiliario a través de herramientas de tipos de interés.
Controlar la inversión crediticia de los bancos y la escala crediticia en la industria inmobiliaria. El impacto de los tipos de interés en el mercado inmobiliario se divide en dos aspectos: oferta y demanda. El lado de la oferta afecta los gastos financieros de los promotores inmobiliarios, mientras que el lado de la demanda afecta principalmente las tasas de interés hipotecarias y los ratios hipotecarios. Por ejemplo, el Estado ajusta y mejora los impuestos pertinentes, fortalece el crédito inmobiliario, etc.
Política industrial: Las herramientas de política industrial utilizadas por el gobierno para regular la industria inmobiliaria incluyen: proyectos de construcción.
Control estructural, política de control de capital. Políticas de cotización, orientación para la inversión extranjera, etc.
Política de suelo: la escasez de recursos de suelo se ha convertido en un factor importante en el aumento de los precios de la vivienda. Al mismo tiempo, promover
la extensión del desarrollo urbano a los suburbios. Por lo tanto, el Estado ha promulgado políticas relevantes. El impacto de las políticas territoriales en el desarrollo inmobiliario se analiza principalmente desde los tres aspectos siguientes: políticas de oferta de tierras, regulaciones sobre tarifas de transferencia de tierras y tarifas de compensación de tierras, y métodos de transferencia de tierras.
3. Entorno social y cultural
Demografía: La demografía relacionada con el sector inmobiliario incluye principalmente: población total y población.
Crecimiento, estructura de edad de la población, migración geográfica de la población, tamaño y estructura del hogar. Hoy en día, los residentes urbanos sólo tienen un hijo por familia, lo que inevitablemente afectará el número de casas y la estructura de ventas de viviendas.
Estilo de vida: Los cambios en el estilo de vida conducirán directamente a cambios en la demanda de productos inmobiliarios.
Modelo de trabajo y ocio: Los cambios en el modelo de trabajo y ocio han cambiado la distinción tradicional entre oficina y vida. Debido al rápido desarrollo de la información y la posibilidad de trabajar desde casa, se han impuesto mayores exigencias a las instalaciones de comunicación residencial. Por lo tanto, a medida que aumenta gradualmente la conciencia de la gente sobre la salud, la gente gasta dinero con la esperanza de conseguir casas ecológicas, respetuosas con el medio ambiente, que ahorren energía e inteligentes, adecuadas para la habitación humana.
Nivel educativo: debido al gran desarrollo de la educación superior en China, las clases
de alto conocimiento en China se han expandido rápidamente. En comparación con los residentes comunes, este grupo tiene requisitos especiales en materia de vivienda. La educación es la mejor manera para que una persona se dé cuenta de su autoestima. Para la mayoría de los promotores inmobiliarios, incorporar la educación escolar a la planificación residencial y ofrecer un número considerable de títulos no sólo puede resolver las necesidades educativas de los propietarios, sino también mejorar el gusto cultural de la comunidad. A juzgar por la situación en todo el país, los propietarios eligen propiedades de alta calidad no sólo para satisfacer las necesidades de vida normales, como llevar una vida noble, sino que la mayoría de la gente también elige escuelas para sus hijos.
Hábitos de consumo: Los hábitos de consumo de las personas varían mucho entre diferentes razas, regiones y países.
Tendrá un impacto en la demanda de vivienda.