¿Los fondos para el mantenimiento de la propiedad deberían correr a cargo de los propietarios o los promotores?
Introducción al caso
Demandante ××× Co., Ltd. (en adelante denominado el desarrollador)
Demandado Yu Moumou (en adelante denominado como propietario)
65438 El 8 de febrero de 2003, cuando el promotor solicitó el "Permiso de planificación del proyecto de construcción" para la propiedad desarrollada Xiaoshan Meizhiyuan, pagó por adelantado el fondo de mantenimiento de la propiedad por más de 1.000 casas en la comunidad. Desde 2004, los propietarios, incluido el demandado, han firmado sucesivamente "Contratos de Venta de Viviendas Comerciales" con promotores para comprar viviendas comerciales. Cuando se entregó la propiedad en 2005, el desarrollador emitió un aviso de entrega a los propietarios, notificando a cada propietario que pagara un fondo de mantenimiento de la propiedad que oscilaba entre unos pocos miles de yuanes y cientos de miles de yuanes. Algunos propietarios han completado los procedimientos de entrega de acuerdo con el aviso de entrega. Algunos propietarios creen que el fondo de mantenimiento de la propiedad está incluido en el precio de la vivienda según el documento Xiao Jia [2003] No. 76 del departamento gubernamental y no están dispuestos a pagar. el fondo de mantenimiento de la propiedad después de hacerse cargo de la casa. Se produjo una disputa entre las dos partes. Cuando las negociaciones fracasaron, el desarrollador presentó una demanda contra algunos propietarios, exigiéndoles que asumieran los fondos de mantenimiento de la propiedad.
Además, después de que el desarrollador demandó al Tribunal Popular del Distrito de Hangzhou Xiaoshan como demandante y propietario con respecto al fondo de mantenimiento de la propiedad, el representante del propietario que pagó el fondo de mantenimiento de la propiedad también demandó al desarrollador en el Tribunal Popular del Distrito de Hangzhou Xiaoshan. Tribunal. Exigir a los promotores que devuelvan los fondos de mantenimiento de la propiedad.
Puntos de disputa
Si el fondo de mantenimiento de la propiedad cobrado por el promotor al propietario es un cargo repetido, es decir, si el fondo de mantenimiento de la propiedad está incluido en el precio de la vivienda.
1. Los principales puntos de vista de los desarrolladores
1. Es obligación legal del propietario pagar el fondo de mantenimiento de la propiedad 2. El fondo de mantenimiento de la propiedad no está incluido en las ventas; ingresos y no pertenece a la categoría de precio de la vivienda. El precio de la vivienda acordado por ambas partes no incluye el fondo de mantenimiento de la propiedad. 3. El fondo de mantenimiento de la propiedad es una tarifa de agencia y el propietario debe pagarla al promotor de acuerdo con la ley.
2. Principales puntos de vista de los propietarios
1. Xiao Price [2003] No. 76 es un documento obligatorio de los departamentos funcionales del gobierno. El desarrollador no excluye la aplicación de este documento, es obligación del desarrollador implementarlo. 2. Según el documento Xiao Price [2003] No. 76, cuando el propietario compra una casa comercial al desarrollador con un precio ajustado al mercado, se debe implementar un precio de compra único, es decir, el fondo de mantenimiento de la propiedad ha sido incluido en el precio de la vivienda y el propietario ha pagado, por lo que no existe un hecho de "Negativa a pagar", el promotor no tiene derecho a exigir al propietario que pague nuevamente el fondo de mantenimiento de la propiedad 3. Según los hábitos de transacción y la evolución histórica de la propiedad; viviendas comerciales en el distrito de Xiaoshan, el fondo de mantenimiento de la propiedad en realidad lo paga el desarrollador.
En tercer lugar, el concepto de agencia
Los abogados son los asesores legales perennes de los promotores. No sólo deben proteger los intereses de la unidad consultora, el promotor, sino también prevenir los intereses legítimos. de los propietarios de sufrir daños. Provocar conflictos sociales. Implican los intereses vitales de más de 1.000 propietarios y, por extensión, los fondos de mantenimiento de propiedades de los propietarios en Xiaoshan, Hangzhou y toda la provincia. Para los promotores, dado que se trata de miles de hogares, también es un tema de gran interés. Por lo tanto, lo más importante es tratar los casos estrictamente de acuerdo con la ley y equilibrar los intereses de todas las partes. El abogado aceptó el encargo del promotor y participó en la prestación de asesoramiento jurídico en todos los aspectos de todo el inmueble. Representó el litigio de primera y segunda instancia de este caso y formó los siguientes dictámenes de agencia principales:
Propiedad. Los fondos de mantenimiento no están incluidos en los ingresos por ventas y no entran dentro del alcance de los precios de la vivienda. El precio unitario de la vivienda pactado en el “Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial” suscrito por ambas partes no incluye los honorarios de cobro y pago del fondo de mantenimiento del inmueble.
1. De acuerdo con el artículo 5 de las "Medidas de gestión del fondo de mantenimiento de instalaciones y equipos del área residencial", las "Medidas provisionales de gestión del fondo especial de mantenimiento de la propiedad del área residencial de la provincia de Zhejiang" y la "Gestión del fondo de mantenimiento de la propiedad del distrito de Hangzhou Xiaoshan". El punto 1 del artículo 2 de las Medidas Provisionales estipula que los fondos para el mantenimiento de la propiedad no se incluirán en los ingresos por ventas de viviendas comerciales. Documentos como el "Aviso sobre la recaudación de impuestos comerciales por parte de empresas de administración de propiedades" (1998) y el "Aviso sobre la exención del impuesto comercial sobre fondos especiales de mantenimiento residencial" de la Administración Estatal de Impuestos eximen el impuesto comercial sobre los fondos de mantenimiento de propiedades recaudados por los desarrolladores como empresas de desarrollo. Si el fondo de mantenimiento de la propiedad está incluido en el precio de la vivienda, se debe cobrar el impuesto comercial. Por lo tanto, los promotores afirman que los fondos para el mantenimiento de la propiedad recaudados de los propietarios no son ingresos por ventas y no entran en el ámbito de los precios de la vivienda.
2. El propietario cree que el precio unitario de la casa incluye el fondo de mantenimiento de la propiedad según el artículo 3 de las "Varias disposiciones de la Oficina de Construcción de la Oficina de Precios del Distrito de Xiaoshan de la ciudad de Hangzhou sobre la regulación adicional de la propiedad". Ventas de Vivienda Comercial" (en adelante, las "Varias Disposiciones") La ley es inconsistente.
(1) El distrito oeste de Meizhiyuan desarrollado por el desarrollador es un terreno para subasta y es vivienda comercial con precios ajustados al mercado. Debe entenderse que el precio de compra único en determinadas cláusulas significa que el precio unitario de la casa acordado por ambas partes del contrato no cambiará. El precio de compra único o el precio de preventa en las "Disposiciones Varias" debe referirse al precio unitario de la vivienda.
(2) La disposición del artículo 3 de "Varias Disposiciones" de que "cualquier exceso del precio de liquidación (precio de la vivienda) cuando la vivienda comercial se entregue para su uso (precio de la vivienda) será reembolsado o complementado" debe entenderse aplicable a las ventas unitarias, pero no aplicable. En este caso, el propietario optó por fijar el precio de la vivienda en función del área de construcción. Habrá una diferencia entre el área del contrato y el área de la propiedad, la cual está reconocida por ley y acordada por ambas partes. De hecho, se ha tramitado la liquidación del pago de la vivienda provocada por la diferencia de área.
(3) El artículo 3 de las "Varias Disposiciones" estipula: "El precio acordado incluye diversos equipos e instalaciones relacionados con las funciones de uso de la vivienda comercial y diversos honorarios legales y de cumplimiento (incluidos fondos de mantenimiento de la propiedad, etc.). No se pueden cobrar otras tarifas a los compradores sin la aprobación del departamento de precios. "Las razones específicas por las que esta disposición es ilegal incluyen: establecer procedimientos de licencia y aprobación administrativa sin autorización, violando las disposiciones pertinentes de la Ley de Licencias Administrativas. ; y es incompatible con muchas regulaciones locales y regulaciones administrativas. Entra en conflicto con las regulaciones administrativas, no pertenece a regulaciones administrativas o documentos normativos y no tiene estatus legal; Esta parte de las "Varias Disposiciones" entra en conflicto con las "Medidas provisionales para la gestión de los fondos de mantenimiento de propiedades en el distrito de Xiaoshan, Hangzhou" que entraron en vigor el 22 de marzo de 2004, porque carece de legalidad y limita la libertad de contratación de las partes. De acuerdo con las disposiciones del artículo 6 de las "Medidas provisionales para la gestión de fondos de mantenimiento de propiedades en el distrito de Xiaoshan, Hangzhou", esta parte del reglamento ha sido abolida. De hecho, se ha incluido en el ámbito de limpieza de documentos inválidos. y ha sido abolido.
(4) Varias cláusulas no forman parte del contrato entre las partes ni son una obligación unilateral o unilateral del promotor, y no son jurídicamente vinculantes. El propietario cree que el precio unitario de la casa incluye un fondo de mantenimiento de la propiedad, lo que no tiene fundamento jurídico ni fáctico.
3. El precio unitario de la vivienda firmado por las dos partes en el “Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial” no incluye los honorarios cobrados y pagados por el promotor como el fondo de mantenimiento de la propiedad.
(1) Ambos propietarios acuerdan pre-vender la casa, Habitación 302, Unidad 2, Edificio 14, Meilin. Según el artículo 4 del "Contrato de venta de viviendas comerciales", el método de fijación de precios y el precio se calculan en función del área de construcción. El precio unitario de las viviendas comerciales es de 4.973,00 yuanes por metro cuadrado. El área del contrato es de 104,21 metros cuadrados. El precio total es 4.973×65.438. El contenido acordado por ambas partes no viola las disposiciones obligatorias o prohibitivas de las leyes y reglamentos administrativos y es válido.
(2) El significado del precio unitario de la vivienda comercial Según el "Código de comportamiento y composición de precios de la vivienda comercial de la provincia de Zhejiang" implementado por la Oficina Provincial de Precios de Zhejiang en abril de 1999, el precio de la vivienda comercial. la vivienda consta de los siguientes elementos: ① tasa de adquisición del derecho de uso de la tierra; ② costos de desarrollo de viviendas; ③ gastos durante el desarrollo residencial; 5 impuestos; El cobro y pago de fondos de mantenimiento de la propiedad, tarifas de administración de carbón, tarifas de función de tarjeta IC, derechos de timbre, impuestos sobre escrituras, tarifas de certificados de bienes raíces, etc. no están dentro del rango de precios de vivienda comercial estipulado en este documento, por lo tanto, el precio unitario. de vivienda comercial acordado por ambas partes no incluye el cobro de fondos de mantenimiento de propiedad pagados en nombre de otros.
(3) El propietario ha cancelado los gastos de cobro y pago no estipulados en otros contratos, y sólo se considera incluido en el precio unitario de la vivienda el fondo de mantenimiento de la propiedad. Según la lógica del propietario, otras tarifas pagadas de cobro y envío ya están incluidas en el precio unitario de la casa y también deberían correr a cargo del propietario. Esto es contrario a los hechos y obviamente absurdo.
Sentencia de primera instancia
Este caso ha sido juzgado dos veces y ambas respaldaron los puntos principales del abogado.
Sentencia de primera instancia
El 6 de febrero de 2006, el Tribunal Popular del Distrito de Xiaoshan emitió (2005) Sentencia Civil Xiao Minyi No. 4069
Distrito de Xiaoshan, ciudad de Hangzhou El Tribunal Popular sostuvo que el fondo de mantenimiento de propiedades es un fondo de reserva utilizado especialmente para reparaciones importantes y proyectos de renovación de instalaciones y equipos públicos después de que expire el período de garantía, y no está incluido en los ingresos por ventas de viviendas comerciales.
En este caso, cuando el promotor y el propietario celebraron un contrato de venta de vivienda comercial, acordaron el precio unitario de la vivienda comercial, pero no acordaron el método de recaudación del fondo de mantenimiento de la propiedad. no incluía el fondo de mantenimiento de la propiedad; ahora el desarrollador ha pagado el fondo de mantenimiento de la propiedad a los departamentos pertinentes en nombre del propietario de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Los propietarios de este fondo han obtenido los derechos pertinentes de acuerdo con la ley. Siguiendo los principios de compensación justa e igualitaria, los propietarios deben pagar fondos de mantenimiento de la propiedad a los promotores. El propietario cree que, según el Documento No. 76 [2003] Xiao Price, el promotor y el propietario acordaron en el contrato de venta de viviendas comerciales un precio de compra único. Sin embargo, este documento no es un requisito obligatorio por parte del Estado. , y el propietario no ha demostrado que el fondo de mantenimiento de la propiedad haya sido incluido en el contrato. El precio unitario de la vivienda comercial está dentro del 20% del precio unitario de la vivienda comercial. Por lo tanto, el argumento del propietario no tiene pruebas suficientes y no será aceptado. . En consecuencia, de conformidad con el artículo 4 de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" y las disposiciones de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China", el propietario de la sentencia deberá pagar al promotor fondo de mantenimiento de la propiedad dentro de los diez días siguientes a la entrada en vigor de esta sentencia.
Sentencia de segunda instancia
El propietario del vehículo quedó disconforme con la sentencia de primera instancia y presentó recurso de apelación. El Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou emitió (2006) la sentencia civil Hangmin Yizhongzi No. 472 el 17 de mayo de 2006.
El Tribunal Intermedio de Hangzhou sostuvo que el contrato de compraventa y los acuerdos relacionados celebrados entre el propietario y el promotor respecto de la venta y entrega de la vivienda comercial involucrada en el caso eran legales y válidos, con sujetos legítimos, verdaderos. intenciones, contenido completo y no violó las prohibiciones de las leyes y regulaciones: el contrato de venta firmado por ambas partes adopta el texto modelo elaborado por el Departamento Provincial de Construcción de Zhejiang y la Administración Provincial de Industria y Comercio de Zhejiang (versión revisada de). Provincia de Zhejiang en 2000). Este contrato y los acuerdos relacionados no estipulan que el precio de la vivienda (precio unitario o precio total) incluya fondos de mantenimiento de la propiedad, etc. El contenido del contrato y acuerdo y los hechos de desempeño de ambas partes muestran que las dos partes adoptan un método de transacción para determinar el precio unitario, estimar el área y el precio total de la casa durante la preventa y liquidar el pago de la casa en base en el área de construcción real con un error de 3, que también está preestablecido en el texto del modelo de contrato. El 23 de mayo de 2003, la Oficina de Precios y la Oficina de Construcción del Distrito de Hangzhou Xiaoshan emitieron Xiao Price [2003] No. 76/Xiao Jianshefang [2003] No. 143 "La Oficina de Precios y la Oficina de Construcción del Distrito de Hangzhou Xiaoshan sobre una mayor regulación del comportamiento de venta de viviendas comerciales" " Varias Disposiciones", aunque el artículo 3 estipula que "la venta de viviendas comerciales puede basarse en un precio de compra único o en un precio de preventa si la vivienda comercial está sujeta a precios ajustados al mercado, un precio de compra único. Se implementará una vez que las dos partes acuerden el precio, en el contrato de compra de vivienda (acuerdo) Las condiciones de compra y venta se estipulan en el documento, y los derechos y obligaciones de ambas partes se aclaran de acuerdo con el * * * *. principio Cuando se entregue la casa comercial, no habrá más reembolsos y menos pago por el precio de liquidación (pago de la vivienda). El precio acordado incluye diversos equipos relacionados con las funciones de la casa comercial y todos los elementos legales y conformes "Agencia". tarifas (incluidos los fondos de mantenimiento de la propiedad, etc.) No se pueden cobrar otras tarifas a los compradores sin la aprobación del departamento de precios". Sin embargo, las dos oficinas publicaron "Con respecto a la carta y la emisión de la llamada del Fondo de Mantenimiento de la Propiedad Shunfa Meizhiyuan" en septiembre. 22, 2005. La carta de respuesta establece claramente que "el fondo de mantenimiento de la propiedad es una tarifa de cobro, y el método de cobro específico lo determinan la unidad de construcción y el comprador mediante negociación". 76/Xiao Jian Fang [2003] No. 143 El editor del Documento No. 1 ha dejado claro en su respuesta que el método de recaudación del fondo de mantenimiento de la propiedad es acordado por las partes y no es ejecutable administrativamente; las características del "precio de compra único" descrito en este artículo no son las mismas que las que se muestran en este caso. Las disposiciones de este artículo y el contenido relacionado no se reflejan en los contratos y acuerdos entre las partes, por lo tanto, el propietario cree; que en este caso, nuestro tribunal no acepta la opinión de que el método de transacción entre las dos partes es el "precio de compra único" expresado en el "Reglamento"; en segundo lugar, existe una base legal para que los desarrolladores cobren fondos para el mantenimiento de la propiedad; La Oficina de Precios y la Oficina de Construcción del distrito de Xiaoshan, ciudad de Hangzhou. Esto también se confirmó en la carta de respuesta anterior. En tercer lugar, con respecto a la transacción de vivienda comercial en este caso, el propietario no tiene pruebas que demuestren que el fondo de mantenimiento de la propiedad haya sido incluido; el precio de la vivienda acordado. Por lo tanto, la sentencia original apoyó la solicitud del desarrollador de que el propietario pagara el fondo de mantenimiento de la propiedad, lo cual era consistente con la ley y los hechos y no era inapropiado. La solicitud de apelación del propietario no fue respaldada por este tribunal; De conformidad con lo dispuesto en el artículo 153, párrafo 1, punto (1) de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China, se desestimó el recurso y se confirmó la sentencia original.