Si en muchos lugares se escribe "casa existente en venta" en los documentos de subasta, ¿se cancelará el sistema de preventa para viviendas comerciales?
Según el seguimiento del China Index Institute, desde 2021, Beijing, Hangzhou, Fujian, Hebei, An, Ning y otros lugares han puesto a prueba la venta de casas existentes en subastas locales. Sólo este año, según estadísticas incompletas del periódico, se mencionaron "ventas de viviendas existentes" en muchas parcelas, incluidas Hefei, Beijing, el condado de Yongtai, Fuzhou y Jinan.
Tome Hefei como ejemplo El 24 de agosto, Hefei emitió el tercer lote de anuncio de suministro de tierras centralizado, * * * lanzó 28 terrenos residenciales, con un área total de transferencia de tierras de 3282 acres y un. precio inicial total de 27,74 mil millones de yuanes. Se venderá oficialmente el 23 de septiembre. Cabe mencionar que este lote de terrenos es el primero que se vende para propiedades existentes. Entre ellos, el terreno SS202210 en el distrito de Shushan indicaba claramente que debería "implementarse mediante la venta de casas existentes finamente decoradas".
Según Hefei Online, aunque muchas parcelas de tierra en anuncios de subastas anteriores requieren que los desarrolladores alcancen un cierto porcentaje de progreso de construcción antes de poder venderlas, se indicó claramente que deben venderse como casas existentes. Esta es la primera vez en Hefei.
Además, tomando a Beijing como ejemplo, en la segunda ronda de subastas de tierras centralizadas en 2021, Beijing puso a prueba por primera vez el área de ventas de casas existentes: la parcela Daxing Huangcun Haidu New Village. Según el Beijing Daily, el terreno atrajo ofertas de tres empresas. Después de 17 rondas de licitación de precios, el precio límite superior razonable se alcanzó en 3.784 millones de yuanes. Después de 23 rondas de licitación en el "área de ventas de casas existentes", se completó la transacción y el "área de ventas de casas existentes". casas" era de 54.000 metros cuadrados. Con el tiempo, casi la mitad de las viviendas comerciales del proyecto se venderán como viviendas existentes.
Este año, 13 del tercer lote recientemente anunciado de 18 parcelas de tierra en Beijing tienen áreas competitivas de venta de viviendas existentes. En el primer lote de suministro de tierras centralizado de este año en Beijing, 9 de las 18 parcelas de tierra involucraron procedimientos de licitación para el área de ventas de viviendas existentes; el segundo lote de suministro de tierras centralizado de este año de 17 parcelas de tierra, 12 involucraron “ventas competitivas de viviendas existentes; .”
Además, un anuncio emitido por la Oficina de Planificación y Recursos Naturales del condado de Yongtai, Fuzhou, el 15 de julio mostró que una parcela de tierra en la aldea de Xixi, ciudad de Geling, mencionaba en la solicitud de transferencia que la parcela de tierra era vendida como una casa existente. El postor seleccionado solo puede pasar por los procedimientos de venta de la casa después de que la casa planificada esté terminada y aceptada.
Chen Xiao, analista senior del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, cree que en este momento las ventas de viviendas usadas se ven afectadas por la reciente crisis de las construcciones sin terminar. Desde la perspectiva de asegurar la entrega de la propiedad, la suspensión de préstamos para propiedades sin terminar en muchos lugares ha provocado cierta resistencia entre los compradores de viviendas al sistema de preventa de viviendas comerciales, y la cancelación del sistema de preventa también ha sido discutido durante algún tiempo.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Departamento de Negocios de Index de la Academia China Index, también cree que desde julio de este año algunos proyectos urbanos han sido "suspendidos", lo que ha tenido un impacto adverso en los compradores de viviendas. ' Sentimiento y expectativas. La venta de casas existentes no sólo puede proteger los derechos e intereses de los consumidores contra infracciones, sino también restringir la calidad y el comportamiento de entrega de los bienes inmuebles, lo que favorece "garantizar la entrega de edificios y estabilizar los medios de vida de las personas".
Se han explorado muchos lugares para vender viviendas existentes.
La exploración de proyectos piloto para la venta de viviendas usadas se remonta a 2014.
Según la agencia de noticias Xinhua. com, el 9 de julio de 2014, la subasta de propiedad pura de la parcela 39/1, calle Wuliqiao, distrito de Huangpu, Shanghai. Al final, Dongfang Electric Power Co., Ltd., una filial de Mo Lifeng Holdings, ganó la oferta a un precio de 577 millones de yuanes, una prima del 62,54% y un precio mínimo de 59.859 yuanes. Después de excluir las viviendas asequibles, el precio mínimo alcanzó los 858.659 yuanes. Por primera vez, en el contrato de preventa se indicaba que "las casas construidas en este sitio no se venderán previamente y deberán venderse como casas existentes completamente decoradas".
En 2016, para frenar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por adquirir terrenos, Shenzhen también lanzó la primera parcela piloto de venta de viviendas existentes: la parcela Longhua A816-0060-0060, que requiere que los edificios comerciales y residenciales sean construido en la parcela no se permite la preventa y solo se puede vender en venta lista una vez finalizado y obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria.
Ese mismo año, Hangzhou, Nanjing y otros lugares propusieron el requisito de vender las casas existentes durante las subastas de terrenos.
Según estadísticas incompletas, el mercado inmobiliario estuvo activo desde 2065 438+06 hasta 2020. Shenzhen, Suzhou, Nanjing, Hangzhou, Zhongshan, Chengdu, Hainan y otras ciudades establecen condiciones para la venta de casas existentes. en el lado de la tierra para suprimir el calor del mercado de tierras.
Tomemos Suzhou como ejemplo. El 11 de agosto de 2065, Suzhou emitió las "Opiniones de implementación sobre el fortalecimiento adicional de la gestión del mercado inmobiliario en el área urbana de Suzhou", artículo ***13. Estipula que se deben mejorar las condiciones de preventa del proyecto: si el precio de transferencia del terreno excede el precio guía del mercado (excluido el precio guía del mercado), se debe limitar la estructura del proyecto antes de solicitar una licencia de preventa del terreno; El precio de transferencia excede el precio de guía del mercado en un 10% (excluyendo el precio de guía del mercado), la licencia de preventa solo se puede solicitar después de que el proyecto esté completo y aceptado.
Esta política ha sido interpretada por la industria en el sentido de que una vez que el precio de subasta del terreno es demasiado alto y alcanza la línea roja de precio, es necesario solicitar una licencia de preventa basada en la limitación o finalización estructural. aceptación. Un dicho popular es que “los proyectos con precios de terreno más altos deben venderse como casas existentes”.
2065438+El 11 de agosto de 2006, el sitio web del Gobierno Popular Municipal de Nanjing publicó las "Opiniones sobre el ajuste del método de licitación pública de transferencia de tierras y el índice de pago inicial de préstamos para viviendas comerciales en Nanjing". Según la política, cuando la licitación en línea alcanza el 90% del precio máximo, la vivienda comercial construida en el terreno debe venderse como una casa existente.
El 7 de marzo de 2020, la Oficina General del Comité Provincial del Partido de Hainan y la Oficina General del Gobierno Provincial emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de responsabilidad para el desarrollo estable y saludable de los bienes raíces urbanos". Mercado." El aviso propone reformar el sistema de preventa de viviendas comerciales. A partir de la fecha de emisión del documento, las viviendas comerciales nuevas construidas en terrenos se venderán de acuerdo con el sistema de venta de viviendas comerciales vigente.
Esto también convierte a Hainan en la primera provincia del país en introducir políticas de venta de viviendas existentes a nivel provincial.
En cuanto a los antecedentes de la implementación del actual sistema de preventa, Huo, entonces director del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan, dijo en una conferencia de prensa celebrada ese día que las quejas por la calidad , disputas contractuales y Una serie de problemas como retrasos en la entrega, falta de implementación de instalaciones de apoyo, ventas ilegales e incluso los desarrolladores que toman dinero y se escapan se han convertido en los principales factores en las quejas y disputas inmobiliarias. Para eliminar fundamentalmente una serie de problemas causados por el sistema de preventa, el "Aviso" propone reformar el sistema de preventa de viviendas comerciales.
¿Qué tan efectivo es el piloto de venta de viviendas existentes?
Sin embargo, a juzgar por las ciudades piloto para la venta de viviendas existentes mencionadas anteriormente, algunas ciudades se han detenido, incluidas Hangzhou, Nanjing y otras ciudades, que cambiaron las reglas de transferencia de tierras después de un período de implementación.
Tomemos Hangzhou como ejemplo. 2065438+El 24 de marzo de 2007, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Hangzhou emitió una nueva política territorial. Cuando la tasa de prima alcanza el 50%, las viviendas comerciales construidas en el terreno sólo podrán venderse después de obtener el certificado de registro de bienes raíces. Sin embargo, apenas cuatro meses después, Hangzhou cambió las reglas para las transferencias de tierras: se eliminó la cláusula de que "las casas existentes deben venderse con una prima del 50%".
En ese momento, según el informe Qianjiang Evening News 2012 del 24 de julio de 2017, después del 24 de marzo de 2017, se vendieron 10 terrenos residenciales en el área urbana principal, 9 de los cuales tuvieron que venderse como casas existentes, y dos Oferta efectiva no se puede formar durante el año. Esto ha aumentado, hasta cierto punto, las expectativas de una oferta insuficiente y un aumento de los precios de la vivienda.
Sin embargo, Hangzhou ha reiniciado las “ventas de viviendas existentes” en 2021. El 30 de julio de 2021, el sitio web de la Oficina de Recursos Naturales y Planificación Municipal de Hangzhou publicó el segundo lote de anuncios de transferencia de tierras centralizadas en 2021. Entre ellos, 10 terrenos residenciales fueron los primeros en lanzar el piloto de "competencia de calidad", que cambió el "plan de calidad" previo para el mejor postor, y luego de pasar la calificación, ingresar a la etapa de “competencia de precio del suelo” en línea. Todas las parcelas piloto están destinadas a la venta de casas existentes, lo que guiará al mercado inmobiliario para ofrecer productos residenciales de alta calidad desde el origen.
La política de venta de viviendas existente en Nanjing comenzó en agosto de 2016. Según informes de la Bolsa de Valores de Shanghai, para enfriar el mercado de subastas local, Nanjing estipula que cuando la oferta en línea alcance el precio máximo, si todavía hay más de dos unidades que solicitan continuar ofertando, se detendrá la oferta en línea. y los postores serán seleccionados por lotería en el acto, y el postor será seleccionado en función del precio máximo. Agregue un margen como precio de transacción. Cuando la subasta online alcance el 90% del precio máximo, la vivienda comercial construida en el terreno deberá venderse como casa existente.
2065438+El 2 de junio de 2007, Nanjing estipuló una vez más que cuando la licitación en línea de terrenos residenciales y terrenos comerciales y residenciales alcance el precio máximo, se detendrá el precio del terreno y el área de construcción de Se comprarán viviendas asequibles en línea. Pero en julio, las condiciones de cotización de cinco parcelas de tierra mostraron que se canceló el requisito del "80% del precio de oferta umbral de avance de la construcción de preventa y el 90% del precio de oferta de la vivienda existente".
Suzhou emitió el "Aviso sobre la respuesta efectiva a la epidemia en el trabajo de transferencia de tierras" el 19 de febrero de 2020, proponiendo extender el plazo de pago de la tarifa de transferencia de tierras, ajustar las reglas de cotización que exceden el precio guía del mercado, etc.
, para relajar en cierta medida las condiciones de preventa para las empresas inmobiliarias y cancelar la política obligatoria de venta de viviendas existentes durante 42 meses.
Los datos de seguimiento de Corui muestran que en agosto de 2016, Suzhou lanzó una política de venta de viviendas existentes, que estipula que si el precio de transferencia del terreno excede el precio guía del mercado en un 10%, la licencia de preventa solo se puede aplicar. para después de que el proyecto esté completo y aceptado. Después de que se publicó la política de venta de viviendas existentes, en 2016 había 12 terrenos de venta de viviendas existentes, con una tasa de vivienda existente del 40%. En 2017, había 49 terrenos de venta de viviendas existentes, con una tasa de viviendas existentes del 82%. En los tres primeros trimestres de 2011, el 23% de las ventas de terrenos existentes se concentraron en el primer trimestre y en febrero, la mayoría de las subastas de terrenos se realizaron a precios de reserva y precios bajos.
Sin embargo, según Yan Yuejin, director del Centro Think Tank del E-House Research Institute, existe una diferencia esencial entre las ventas de viviendas existentes y las ventas de viviendas existentes. El propósito anterior de vender casas existentes era impedir que algunas empresas adquirieran tierras irracionalmente a través del modelo de casas existentes, lo que estaba relacionado con la política de límite de precios de la tierra. Ahora las casas existentes están vinculadas a los edificios en venta. Desde la perspectiva de asegurar la entrega de viviendas y proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas, varias localidades han propuesto modelos de venta de viviendas existentes.
“La razón para cancelar la política de venta de viviendas existente es que después de que el mercado se enfrió, desde la perspectiva de crear y optimizar el entorno empresarial, la política de venta de viviendas existente se optimizó o canceló. mencionado nuevamente en los terrenos en venta en varios lugares, que es reintroducir el concepto de venta de viviendas existentes en el contexto de garantizar la entrega de edificios y evitar asuntos pendientes”, dijo Yan Yuejin.
Los expertos de la industria creen que el mercado inmobiliario ha entrado en un ciclo de ajuste y la tasa de transacción de las parcelas piloto de viviendas existentes disminuirá. En la actualidad, se mejoran constantemente las políticas relacionadas con el sector inmobiliario en varios lugares.
A juzgar por las ciudades que han establecido el vínculo de "venta de viviendas existentes" en esta ronda, 12 de los 17 terrenos en el segundo lote de suministro centralizado de terrenos en Beijing este año implican "ventas competitivas de viviendas existentes". " A juzgar por las transacciones de subasta de terrenos, entre las 12 parcelas de tierra involucradas en "ventas competitivas de viviendas existentes", 2 parcelas de tierra no pudieron ser subastadas, 4 parcelas de tierra se vendieron al precio más bajo, 3 parcelas de tierra no alcanzaron el precio superior límite de precio de la tierra; 3 parcelas de tierra alcanzadas Después del precio máximo, se convertirá en área de "venta de viviendas existentes".
¿Se cancelará el sistema de preventa de viviendas comerciales?
Con el programa piloto en muchos lugares, el llamado a cancelar las preventas de viviendas comerciales y a implementar plenamente las ventas de viviendas usadas es cada vez más fuerte. Entonces, ¿es aconsejable implementar plenamente la venta de viviendas usadas ahora?
Chen Wenjing cree que no es el momento adecuado para implementar plenamente el sistema de venta de viviendas existente, que tiene altos requisitos sobre el stock de viviendas comerciales, los fondos de los promotores y los ingresos fiscales locales. El enfoque más prudente en la actualidad es dar prioridad a los proyectos piloto de venta de viviendas existentes para algunos proyectos en ciudades calientes y mejorar continuamente las políticas de apoyo durante el proceso piloto para acumular experiencia para una implementación más amplia en el futuro. A corto plazo, se espera que más ciudades pongan a prueba la venta de viviendas existentes en términos de suelo.
Chen Xiao también mencionó que vender casas existentes puede proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas tanto como sea posible, evitar el fenómeno de los edificios sin terminar y los desarrolladores que se escapan, y garantizar que los compradores de viviendas puedan obtener la casa según lo programado. y reducir el número de compradores y promotores de viviendas. Posibilidad de conflicto.
Chen Xiao cree que cancelar el sistema de preventa de viviendas comerciales es la tendencia general. Sin embargo, a juzgar por la situación actual del mercado inmobiliario, no es un buen momento para cancelar por completo el sistema de preventa. sistema de venta de viviendas comerciales puede incluso intensificar la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias, lo que lleva a una mayor exposición al riesgo. Este es actualmente reconocido como el mejor método de promoción. Tomar la iniciativa en la cancelación del sistema de preventa en algunas ciudades y luego promoverlo gradualmente también puede garantizar el buen funcionamiento y el círculo virtuoso del mercado inmobiliario.