Cuánto impuesto se debe pagar al comprar una casa de segunda mano, 166 metros cuadrados

El impuesto sobre transacciones de viviendas de segunda mano se refiere a los ingresos que obtiene el departamento de impuestos del vendedor en la transacción de viviendas de segunda mano a partir de la diferencia de precio generada por la transacción. Hay 8 tipos de impuestos, que incluyen: impuesto comercial, impuesto sobre la renta personal, impuesto al valor agregado de la tierra, impuesto de timbre, impuesto a la construcción urbana, impuesto adicional a la educación, impuesto adicional local e impuesto sobre escrituras. Entre ellos, la tasa impositiva total para el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana, el recargo educativo y el recargo educativo local es del 5,55%; de la casa. 15‰ La base para calcular el impuesto sobre la renta de las personas físicas es que el saldo de los ingresos procedentes de la transferencia de propiedad después de deducir el valor original de la propiedad y los gastos razonables es la renta imponible, y la tasa impositiva es del 20%; Los edificios residenciales ordinarios son del 2% y el impuesto sobre la escrituración de propiedades comerciales de alto nivel es del 2%.

[1] Durante la transacción de vivienda de segunda mano[2], tanto los compradores como los vendedores deben pagar diferentes impuestos y tarifas. La intención original de imponer impuestos sobre las transacciones de vivienda de segunda mano es restringir la compra. y transacciones de venta y frenar el sobrecalentamiento del sector inmobiliario. El resultado es un aumento de la carga de compra de viviendas para los compradores de viviendas y un aumento de los ingresos fiscales del país. En las transacciones reales, los vendedores repercutirán los impuestos y tasas a los compradores sin excepción

Impuesto sobre escrituras

Impuestos y tasas sobre transacciones de viviendas de segunda mano

De acuerdo con el proporción de área de construcción de áreas residenciales Por encima de 1,0 (inclusive) [3], el área de construcción de una sola unidad es inferior a 140 metros cuadrados (inclusive) (un aumento del 16,7% basado en 120 metros cuadrados), y el real El precio de transacción es 1,2 veces menor que el precio promedio de transacción de una vivienda en un terreno del mismo nivel. Si se cumplen las tres condiciones siguientes, se considerará una residencia ordinaria y un impuesto de escritura del 1,5% del precio de transacción de la casa. será gravado. De lo contrario, presione 3%.

Impuesto sobre escrituras según el New Deal:

Casa común: menos de 90 metros cuadrados: 1%, 90-140 metros cuadrados: 1,5%,

Más de 143 metros cuadrados o casa no común Casa: 3%, propiedad comercial o propiedad de empresa: 3%

Impuesto de construcción urbana

7% del impuesto a la educación empresarial; del impuesto empresarial.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas

Residencia ordinaria dentro de 2 años: {Ingresos por venta de vivienda - Precio total de compra - (Impuesto sobre empresas + Impuesto sobre construcción urbana + Recargo por educación + Impuesto de timbre)} × 20 %; 2 Viviendas ordinarias de más de 5 años (inclusive) pero menos de 5 años: (ingresos por venta de vivienda – precio total de compra – impuesto de timbre) × 20%. Venta de vivienda pública: dentro de 5 años (ingresos por ventas de la vivienda - precio económico de la vivienda - tarifa de transferencia de terreno - gastos razonables) × 20%, del cual precio económico de la vivienda = área de construcción × 4000 yuanes/metro cuadrado, tarifa de transferencia de terreno = 1560 yuanes /metro cuadrado Metros × 1% × área de construcción. Están exentas las viviendas ordinarias de más de 5 años. El impuesto individual sobre la venta de una vivienda que no sea la única residencia de la familia grava el 1% del precio de la vivienda.

Tasa de transferencia de terreno

Precio de costo: dentro de los ocho distritos de la ciudad: 15,6 yuanes/fuera de los ocho distritos de la ciudad por metro cuadrado: 12,9 yuanes/metro cuadrado

Revendedor: 10 %, 3 % según la gestión (basado en sobre el precio de transacción)

Tarifa de transacción

3 yuanes/metro cuadrado El Aviso japonés estipula que si un individuo vende una casa que ha sido comprada por menos de 5 años, el impuesto comercial completo se cobrará si una persona vende una casa no ordinaria que ha sido comprada por más de 5 años (incluidos 5 años), el impuesto comercial se calculará sobre la base de los ingresos por ventas menos el precio de compra de la casa. se aplica sobre la diferencia después del precio, si un individuo vende una vivienda ordinaria comprada durante más de 5 años (incluidos 5 años), el impuesto comercial está exento. [4] Casas residenciales no ordinarias dentro de 5 años: monto total de la transacción × 5,6% 5 años o más: diferencia × 5,6%

Impuesto sobre la renta personal: 1% del monto total de la transacción de casas residenciales ordinarias; o parte de ganancias × 20 %;

2% del monto total de la transacción de casas residenciales no ordinarias o la parte de ganancias × 20%

Impuesto sobre el valor agregado de la tierra: residencias ordinarias; están exentas, residencias no ordinarias dentro de 3 años: monto total de la transacción de la vivienda ×0,5%, de 3 a 5 años: monto total de la transacción de la vivienda ×0,25% 5 años o más: exento;

Tasa de notarización del contrato comercial: (debe pagarse sólo cuando el contrato de compraventa requiere notarización) Transacción de la casa Monto total 2. Las viviendas no ordinarias deberán pagar un impuesto de escrituración del 3% del precio de transacción o tasación.

Tarifa de transferencia

(1) Impuesto sobre la escritura; 1% para compradores por primera vez de menos de 90 metros cuadrados; 1,5% del precio de la vivienda para 90-140 metros cuadrados; 1,5% del precio de la vivienda para más de 140 metros cuadrados Pago del 3%. (A cargo del comprador)

(2) Impuesto empresarial: Está exento si los derechos de propiedad se han obtenido durante cinco años, y se paga el 5,5% del precio de la vivienda si los derechos de propiedad se han obtenido durante menos de cinco años. (A cargo del vendedor)

(3) Impuesto sobre el valor agregado de la tierra; si los derechos de propiedad de la casa se han obtenido por cinco años o más, está exento si los derechos de propiedad se han obtenido por; menos de cinco años, será el 1% del precio de la vivienda. (A cargo del vendedor)

(4) Impuesto sobre la renta: Está exento durante cinco años después de obtenida la propiedad de la casa. Si es inferior a cinco años, es el 1% del valor. precio de la vivienda o el 20% de la diferencia entre el valor original de la vivienda y el valor actual de la vivienda. (El valor original de la casa generalmente se calcula en función del impuesto de escritura pagado en la carretera) (pagado por el vendedor)

(5) Tarifa de transacción de la casa pagada según el área de construcción; ​6 yuanes/metro cuadrado (ambas partes asumen)

(6) Tarifa de registro de derechos de propiedad de la casa: 80,00 yuanes. (El comprador correrá con)

(7) Tasa de tasación de la vivienda; se paga el 0,5% del importe de la tasación

Respuesta complementaria: Impuesto sobre la escritura = 150.000 yuanes * 1% = 1.500,00 yuanes. El comprador deberá pagar el impuesto comercial = 15 Diez mil yuanes * 5,5% = 8250,00 yuanes. El vendedor [5] deberá pagar el impuesto sobre el valor agregado de la tierra = 150.000 yuanes * 1% = 1500,00 yuanes. = 150.000 yuanes * 1 = 1500,00 yuanes. El vendedor correrá con la tarifa de transacción de la casa = 65 metros cuadrados * 6 yuanes / metro cuadrado = 390,00 yuanes. El comprador y el vendedor correrán con la mitad de la tarifa de registro de propiedad de la casa = 65 yuanes. (Los compradores asumen)

Costo de producción

80 yuanes, ***con certificado: 20 yuanes

3 Método de cálculo Editar comprador:

Impuestos

Impuesto de escritura

Cumple con los requisitos de la proporción de área de construcción de áreas residenciales superiores a 1,0 (inclusive) y el área de construcción de una sola unidad por debajo de 140 (inclusive). ) metros cuadrados (con un aumento sobre la base de 120 metros cuadrados, si el precio de transacción real es inferior a 1,2 veces el precio medio de transacción de una vivienda en un terreno del mismo nivel, se considerará una residencia ordinaria y una escritura). Se cobrará un impuesto del 1,5% del precio de transacción de la vivienda. De lo contrario, presione 3%.

Impuesto sobre escrituras según el New Deal:

Residencia común: menos de 90 metros cuadrados: 1%, 90-140 metros cuadrados: 1,5%, residencia no común: 3%, derechos de propiedad de casas comerciales o empresas: 3%

Impuesto de timbre

¡Tanto el comprador como el vendedor pagan el 0,05% del precio de la vivienda! Las propiedades residenciales están temporalmente exentas.

Impuesto comercial

El impuesto comercial que se debe pagar sobre las casas compradas en un plazo de 5 años es: impuesto comercial sobre el precio de transacción.

Impuesto empresarial según el New Deal:

Impuesto empresarial: Residencia general: dentro de cinco años: 5,5% (5,4%) del importe total, fuera de cinco años: exento

Vivienda no común: Dentro de cinco años: 5,5% (5,4%) del importe íntegro; fuera de cinco años: 5,5% (5,4%) de la diferencia

Impuesto de construcción urbana

7% del impuesto empresarial; recargo educativo Impuesto; 3% del impuesto empresarial.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas

Residencia ordinaria dentro de 2 años: {Ingresos por venta de vivienda - Precio total de compra - (Impuesto sobre empresas + Impuesto sobre construcción urbana + Recargo por educación + Impuesto de timbre)} × 20 %; 2 Viviendas ordinarias de más de 5 años (inclusive) pero menos de 5 años: (ingresos por venta de vivienda - precio total de compra - impuesto de timbre) × 20%. Venta de vivienda pública: en 5 años (ingresos por ventas de la vivienda - precio económico de la vivienda - tarifa de transferencia de terreno - gastos razonables) × 20%, del cual precio económico de la vivienda = área de construcción × 4000 yuanes/metro cuadrado, tarifa de transferencia de terreno = 1560 yuanes/ metro cuadrado Metros × 1% × área de construcción. Están exentas de pago las residencias ordinarias de más de 5 años.

Tarifa de transferencia terrestre:

Precio de costo: Dentro de los ocho distritos de la ciudad: 15,6 yuanes/metro cuadrado Fuera de los ocho distritos de la ciudad: 12,9 yuanes/metro cuadrado

Transferencia de negocio: 10% según la gestión 3% (según el precio de la transacción)

Tasa de tarifa de transacción

3 yuanes/metro cuadrado × área de construcción

Tasa del impuesto de timbre de contrato

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Monto total de la transacción de vivienda Si un individuo vende una casa no ordinaria que ha sido comprada por más de 5 años (incluidos 5 años), el impuesto comercial será se cobrará sobre la diferencia entre los ingresos por ventas menos el precio de compra de la casa, si un individuo compra una casa no ordinaria por más de 5 años (incluidos 5 años), el impuesto comercial se aplicará sobre la diferencia de la vivienda ordinaria vendida a externos; partes está exento del impuesto empresarial. ;[4] Casas residenciales no ordinarias dentro de 5 años: monto total de la transacción × 5,55% 5 años o más: diferencia × 5,55% ;

Impuesto sobre la renta personal: 1% del monto total de la transacción de viviendas residenciales ordinarias casas o la parte de ganancias × 20%;

2% del monto total de la transacción de casas residenciales no ordinarias o la parte de ganancias × 20%;

Impuesto al valor agregado de la tierra: exento de residencias ordinarias, residencias no ordinarias dentro de 3 años: transacción de la casa Monto total × 0,5%, 3 años a 5 años: monto total de la transacción de la casa × 0,25% 5 años o más: exento;

Contrato de compraventa tarifa de notarización: (es necesario pagar solo cuando el contrato de compraventa requiere certificación notarial) Casa El monto total de la transacción.

2. Las viviendas no ordinarias deberán pagar un impuesto de escrituración del 3% del precio de transacción o tasación.

Tarifa de transferencia;

(1) Impuesto sobre la escritura; 1% para compradores por primera vez de menos de 90 metros cuadrados; 1,5% del precio de la vivienda entre 90 y 140 metros cuadrados; % del precio de la vivienda por más de 140 metros cuadrados. El 3% del precio de la vivienda lo paga el comprador

(2) Impuesto comercial: está exento durante cinco años después de que se haya obtenido la propiedad de la propiedad, y El 5,5% del precio de la vivienda se paga por menos de cinco años. El vendedor deberá pagar

(3) El impuesto al valor agregado de la tierra; el impuesto al valor agregado de la tierra está exento durante cinco años después de que se hayan obtenido los derechos de propiedad y el 1% del precio de la casa se paga por adelantado. por menos de cinco años. El vendedor es responsable del impuesto sobre la renta.

(4) Impuesto sobre la renta: está exento durante cinco años después de que se hayan obtenido los derechos de propiedad. Si los derechos de propiedad tienen menos de cinco años, el impuesto sobre la renta es. 1% del precio de la vivienda o 20% de la diferencia entre el valor original de la vivienda y el valor actual de la vivienda. (El valor original de la casa generalmente se calcula en función del impuesto de escritura pagado en la carretera) El vendedor deberá pagar [6] (5) La tarifa de transacción de la casa correrá a cargo de ambas partes en función del área de construcción de; ​​6 yuanes/metro cuadrado

(6) Derechos de propiedad de la casa Cuota de registro: 80,00 yuanes. El comprador correrá con (

(7) tarifa de tasación de la casa; 0,5% del monto de tasación

4 Procedimientos de transacción Editar procedimientos de transferencia normales

(1) Transacción Impuesto

1. Impuesto comercial (tasa impositiva del 5,6%, pagado por el vendedor)

Según el New Real Estate Deal de 2010, las residencias no ordinarias que se han transferido, vendido y comprado hace menos de 5 años se aplicará el impuesto comercial completo a las residencias no ordinarias que tengan más de 5 años o a las residencias ordinarias que hayan sido transferidas, vendidas y compradas por menos de 5 años se les aplicará el impuesto comercial sobre la diferencia entre las dos. Las transacciones de residencias ordinarias que se transfieren, venden y compran por más de 5 años están exentas del impuesto comercial

Aquí hay dos puntos clave

① Si el tiempo de compra es superior. 5 años, primero mire el certificado de propiedad de la propiedad, en segundo lugar mire la factura del impuesto de escrituración y, en tercer lugar, mire las facturas (para casas de reforma de vivienda, mire las facturas especiales para la venta de viviendas de propiedad estatal. Estos tres documentos son). calculado según el momento más temprano En general, la factura es anterior a la factura del impuesto sobre la escritura, y la factura del impuesto sobre la escritura es anterior al certificado de propiedad. La factura más antigua para la reforma de la vivienda es el depósito recibido para la reforma de la vivienda. /p>

② Si ​​la propiedad que se vende es una residencia ordinaria o una residencia no ordinaria.

Además: si la propiedad vendida no es residencial, como una tienda, oficina o fábrica, es no es necesario verificar si es necesario recaudar el impuesto comercial completo durante 5 años [4] 2. Impuesto sobre la renta personal (la tasa impositiva es el 1% del monto total de la transacción o el 20% de la diferencia entre las dos transacciones). será pagado por el vendedor)

Condiciones tributarias Se debe pagar el impuesto sobre la renta de transferencia de vivienda individual cuando se vende una residencia no exclusiva como unidad familiar. Aquí hay dos condiciones: 1. La única residencia de la familia. 2. El tiempo de compra supera los 5 años. Si se cumplen ambas condiciones al mismo tiempo, se puede eximir del impuesto sobre la renta personal; si no se cumple alguna de las condiciones, se debe pagar el impuesto sobre la renta personal.

Nota: Si es la única residencia de la familia pero el tiempo de compra es inferior a 5 años, el depósito de impuestos debe pagarse primero. Si la propiedad se puede recomprar y los derechos de propiedad se obtienen dentro de un año, el depósito de impuestos se puede recomprar. ser reembolsado total o parcialmente. El monto del reembolso específico se basa en las dos propiedades. Se reembolsa el 1% del precio de transacción más bajo.

Nota: La Oficina de Impuestos Local revisará si existen otras propiedades a nombre del vendedor y su esposa como base para la residencia exclusiva de la familia, incluidas viviendas que hayan sido registradas en el departamento de administración de viviendas ( excluyendo inmuebles no residenciales) aunque el título de propiedad no haya sido delegado).

Otra nota: Si el inmueble vendido es un inmueble no residencial, se deberá pagar el IRPF independientemente de la situación. Además, cuando la oficina tributaria local paga una diferencia en el impuesto comercial durante el proceso de recaudación de impuestos, el impuesto sobre la renta personal también debe recaudar el 20% de la diferencia.

3. Impuesto de timbre (la tasa impositiva es del 1%, la mitad para comprador y vendedor), pero el estado lo ha exento temporalmente desde 2009 hasta la actualidad.

4. Impuesto sobre la escritura (tasa impositiva base 3%, tasa impositiva preferencial 1,5% y 1% pagado por el comprador)

Método de cobro: se cobra el 3% del monto total de la transacción. de acuerdo con la tasa impositiva base Si el comprador compra por primera vez Para residencias ordinarias con un área inferior a 90 metros cuadrados, el comprador debe pagar el 1% del monto total de la transacción Si el comprador compra una residencia ordinaria. con una superficie superior a 90 metros cuadrados (incluidos 90 metros cuadrados) por primera vez, el comprador deberá pagar el 1,5% del importe total de la transacción.

Nota: Sólo los compradores por primera vez y las residencias habituales pueden disfrutar del descuento. El descuento del impuesto sobre la escritura se calcula de forma individual. Cualquiera que pague el impuesto sobre la escritura por primera vez puede disfrutar del descuento. Si la propiedad adquirida por el comprador es residencial no ordinaria o no residencial, el comprador pagará el 3% del monto total de la transacción.

5. Tarifa de topografía y mapeo 1,36 yuanes/metro cuadrado total = 1,36 yuanes/metro cuadrado *área real de topografía y mapeo (nueva política después de abril de 2008: tarifa de topografía y mapeo estándar para la reforma de viviendas: área menor que 75 metros cuadrados se cobrarán 200 yuanes, y el área superior a 75 metros cuadrados se cobrará 200 yuanes) 300 yuanes por menos de 144 metros cuadrados, 400 yuanes por más de 144 metros cuadrados)

En términos generales, la vivienda la renovación requiere topografía y mapeo. Las casas comerciales también necesitan topografía y mapeo si el certificado de título original no tiene el sello de topografía y mapeo de la Oficina de Administración de Vivienda Municipal.

6. La tarifa total de transacción para casas de segunda mano: residencial 6 yuanes/metro cuadrado × área real encuestada, no residencial 10 yuanes/metro cuadrado × área real encuestada

7,80 yuanes ***Con certificado: 20 yuanes

(2) Materiales necesarios

1. La oficina de impuestos local requiere un juego de copias de las tarjetas de identificación y los libros de registro del hogar de ambos. vendedor y su esposa (si el vendedor y su esposa no están en el mismo libro de registro del hogar) Se requiere una copia del certificado de matrimonio), una copia de la tarjeta de identificación del comprador, un acuerdo de venta firmado en línea y una copia del documento real. certificado de propiedad (si el cónyuge del vendedor ha fallecido, también se requiere un certificado de defunción de la comisaría)

2. La oficina de administración de vivienda debe firmar un contrato de compra y venta en línea, el certificado de propiedad original, Se requieren dos nuevos planos de levantamiento, copia del certificado de exención de impuestos o certificado de pago de impuestos si la vivienda directa provincial se va a convertir en casa, dos copias originales del formulario de confirmación de compra de vivienda pública y el anexo.

Nota: Es necesario que el cónyuge se presente a firmar cuando se transmite la casa. Si el cónyuge ha fallecido pero ha utilizado su antigüedad, si es después de la reforma de la casa, se requiere la escrituración de la herencia. antes de que se transfiera la transacción, si es antes de la reforma de la vivienda, se deberá presentar el certificado de defunción original emitido por la comisaría; Si desea mejorar su vivienda de una reforma de vivienda a nivel provincial a otra, debe completar dos copias del "Formulario de confirmación de vivienda pública adquirida" y hacer que la unidad y la oficina de reforma de vivienda a nivel provincial las sellen y confirmen. , y presentar la factura original de la reforma de la vivienda.

Procedimientos de transferencia de donaciones

(1) Honorarios: el impuesto comercial y el impuesto sobre la renta personal están exentos, pero se requiere un aumento

1 Honorarios de notario: 40 yuanes. /metro cuadrado × derechos de propiedad Área del certificado

2 Cobro del impuesto sobre la escritura: independientemente de la situación de la propiedad, se debe recaudar el impuesto sobre la escritura completo

Las demás tarifas son las mismas. como transferencia normal

(2) Todos los materiales requeridos

1. La notaría requiere un juego de copias del registro del hogar y cédulas de identidad del vendedor y su esposa, una copia de la tarjeta de identificación del comprador y un juego de copias del certificado de propiedad.

2. Puede transferir la propiedad directamente sin pasar por la oficina de impuestos local.

3. Los materiales requeridos por la Autoridad de Vivienda son básicamente los mismos que para la transferencia normal, excepto que se requiere un certificado notarial original.

Transferencia de bienes inmuebles heredados

(1) Los honorarios para bienes inmuebles heredados son

1 Honorarios de notario 40 yuanes/metro cuadrado × área del certificado de propiedad.

2. Los honorarios del notario de herencia son 80 yuanes/single. Certificación notarial de renuncia de herencia: 80 yuanes/persona.

Nota: cuando la propiedad heredada se transfiere y se vende nuevamente, el impuesto sobre la renta personal. Se grava con un 20% en función de los ingresos. Sin embargo, siempre que sea la única vivienda de la familia y si la compra es hace más de 5 años, el IRPF está exento y también se aplica la política de devolución del IRPF.

(2) Materiales requeridos

1. La notaría requiere una copia del certificado de defunción del propietario original, una copia del certificado de propiedad y un juego de copias. de los documentos de identidad y registros de domicilio de todas las partes implicadas.

2. Los materiales requeridos por la Autoridad de Vivienda son básicamente los mismos que para la transferencia normal, excepto que se requiere un certificado notarial.

Nota: La dificultad en la herencia es certificar ante notario que todos los herederos han renunciado a la herencia, lo que requiere prueba de que las partes involucradas son todas herederas y han renunciado voluntariamente a sus derechos sucesorios.

Análisis de propiedad

El análisis de propiedad, también conocido como análisis de propiedad, significa que el dueño del inmueble divide el mismo inmueble mediante un acuerdo y según ciertas normas, y la propiedad dividida cada *** es propiedad de alguien. La más común es la separación de bienes entre marido y mujer. Generalmente existen dos situaciones: la separación de bienes dentro del matrimonio y la separación de bienes después del divorcio. El proceso consiste en acudir primero a la notaría para un análisis justo de la propiedad y luego pasar por los trámites de transferencia en la Autoridad de Vivienda. Además de otros materiales, se requiere una copia del acuerdo de divorcio o sentencia judicial.

5 cosas a tener en cuenta: si los procedimientos para editar la casa están completos

El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario es propietario de la casa. Es problemático para el. comprador para negociar una casa sin un certificado de bienes raíces Riesgo extremo de no conseguir una vivienda. El propietario puede tener un certificado de bienes raíces e hipotecarlo o revenderlo. Incluso si no tiene un certificado de bienes raíces ahora, aún puede hipotecarlo y revenderlo después de obtenerlo en un corto período de tiempo. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.

¿Están claros los derechos de propiedad de la casa?

Algunas casas tienen múltiples dueños, como herederos, familias y parejas *Sí, para esto el comprador debe firmar un contrato de venta de la casa. contrato con todas las partes involucradas. Si sólo algunas partes disponen de la propiedad del propietario sin autorización, el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras partes generalmente será inválido.

Si la casa de la transacción está en alquiler

Algunas casas de segunda mano sufren una carga física cuando se transfieren, es decir, otros todavía las alquilan. Si el comprador solo mira el certificado de propiedad y solo presta atención a los procedimientos de transferencia sin prestar atención a si existe un contrato de arrendamiento, es muy probable que obtenga una propiedad que no se puede mudar ni utilizar a tiempo. Esto se debe a que nuestro país, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que "la compraventa no viola el contrato de arrendamiento", lo que significa que un contrato de compraventa de una casa no puede competir con un contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, este punto es ignorado por muchos compradores y empresas intermediarias, y también es aprovechado por muchos vendedores, generando muchas disputas.

¿Está clara la situación del suelo?

Los compradores de casas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo y ver si se asigna o transfiere. El terreno asignado se utiliza generalmente. sin cargo y el gobierno puede recuperarla sin cargo. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tarifa de transferencia de la tierra y que el comprador tiene derechos relativamente completos sobre la casa. También se debe prestar atención al período de uso de la casa; terreno si el derecho de uso de la tierra de una casa es de solo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, en cuanto al comprador, si debe juzgarse por el precio de una casa comercial con derecho de uso de la tierra. de 70 años en el mismo lugar es un poco antieconómico.

¿Tiene algún impacto la planificación municipal?

Algunos propietarios pueden vender casas de segunda mano porque saben que la casa se enfrentará a la demolición en unos 5 a 10 años, o que los rascacielos Se construirán edificios residenciales cerca, lo que puede afectar la iluminación, el precio y otras condiciones de planificación municipal. Antes de estar ansioso por vender, debe comprender completamente los detalles al comprar.

¿Es legal la vivienda social?

Las viviendas de reforma habitacional, los proyectos de vivienda y las viviendas asequibles son en sí mismas políticas de vivienda con carácter asistencial. Existen ciertas restricciones a la transferencia, y estas casas están activadas. el terreno. Existen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza y el alcance de la propiedad de la vivienda. El comprador debe evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al momento de la compra.

¿Las viviendas unitarias infringen la ley?

Las unidades generales tienen viviendas para empleados a precio de costo y viviendas para empleados a precio estándar. Ambas propiedades de terreno se asignan y se deben pagar tarifas de terreno al momento de la transferencia. tarifa de uso. Además, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales para las viviendas de precio estándar, y cuando los empleados transfieren las unidades, la unidad disfruta del derecho de preferencia.

Si el comprador no los presta atención, puede infringir los derechos e intereses legales de la unidad junto con el propietario.

Si las tarifas de administración de la propiedad están atrasadas

Cuando algunos propietarios transfieren sus casas, sus tarifas de administración de la propiedad, facturas de electricidad y tres tarifas de gas (gas natural, calefacción y gas) tienen estado en mora durante mucho tiempo, y ya está en mora. El comprador compró la casa sin saberlo, y es posible que el comprador tenga que correr con todos los gastos.

Si la empresa intermediaria viola las regulaciones

Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, cuando otorgan préstamos para vivienda de segunda mano, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores. , es decir, el comprador paga. Todo el dinero para la compra de la vivienda se puede pedir prestado de forma fraudulenta a los bancos. El comprador pensó que se había aprovechado, pero no sabía que si el banco lo descubría, tendría que asumir todas las responsabilidades.

¿Está claro el contrato?

Aunque el contrato de compraventa de una casa de segunda mano no necesita ser tan completo como el contrato de compraventa de una casa comercial, se deben acordar claramente algunos detalles, como como: objeto del contrato, garantía de derechos, precio de la vivienda, método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas, fecha de firma y otras cuestiones deben considerarse en su totalidad. [7] 6 Cinco niveles de transacción Niveles de edición y precios

El eslabón más crítico en la compra y venta de casas de segunda mano es la evaluación del precio de la vivienda. Para los propietarios sin experiencia[8], será difícil. encontrar compradores si el precio es demasiado alto. Si es demasiado bajo, sufrirá pérdidas financieras.

Sugerencia: confiar la casa a una empresa intermediaria acreditada y luego realizar una evaluación justa de la casa del cliente mediante el método de comparación de mercado, el método de ingresos, el método de costos, etc. El método de comparación de mercado más común requiere que el tasador tenga amplia experiencia en transacciones, esté familiarizado con los precios del mercado y sea capaz de realizar una evaluación más precisa de los precios de la vivienda en función de factores como la ubicación, la orientación, el nivel de decoración y la antigüedad de la vivienda. casa.

Relaciones contractuales

En los últimos años, las partes en transacciones de viviendas de segunda mano a menudo tienen disputas derivadas de contratos insuficientemente estandarizados. Al firmar un contrato, a menudo es necesario prestar atención a muchos detalles, como detalles de las instalaciones de la casa, métodos de pago, tiempo de entrega específico, pago de impuestos, etc.

Sugerencia: Si confía en una empresa intermediaria formal y finalmente llega a una transacción de compra y venta, la empresa intermediaria proporcionará un texto de contrato de venta estandarizado y detallado, lo que reducirá muchos problemas tanto para el comprador como para el cliente. El vendedor y evitar la posibilidad de conflictos atípicos causados. Posteriormente, el vendedor debe liquidar todos los honorarios de la propiedad y las facturas de calefacción para prepararse para la siguiente etapa de la transferencia de la escritura.

Transferencia de propiedad

La gestión de la transferencia de escritura de una casa es el paso que más tiempo y energía consume en el proceso de compra y venta. El manejo de transferencias implica una serie de políticas y regulaciones, y los procedimientos son engorrosos. Debido a la falta de conocimiento sobre las transacciones inmobiliarias, la falta de experiencia relevante y la falta de comprensión de los procedimientos de los departamentos pertinentes, los compradores de viviendas a menudo terminan teniendo problemas, no logran hacer las cosas satisfactoriamente y gastan mucha mano de obra y recursos financieros. .

Sugerencia: algunas empresas intermediarias formales pueden manejar transferencias en su nombre, y el personal de sus departamentos de certificación está familiarizado con las políticas, regulaciones y procedimientos relevantes y tiene una amplia experiencia. Por lo tanto, confiar la transferencia de bienes raíces a una empresa intermediaria profesional ahorra tiempo, esfuerzo y preocupaciones, y es la primera opción para la mayoría de los consumidores.

Pago

El pago de la vivienda es el aspecto que más preocupa a los clientes. El pago de la vivienda puede oscilar entre cientos de miles y cientos de miles. Una vez que algo sale mal, el comprador de la vivienda lo hará. sufrió enormes pérdidas. En la compraventa de viviendas existe efectivamente el riesgo de liquidación de la propiedad. Al comprador le preocupa que si hay un problema con la transferencia de los derechos de propiedad después de entregar el dinero al vendedor, no podrá obtener el certificado de propiedad; al vendedor le preocupa que el certificado de propiedad esté a nombre; del comprador y el comprador incumplirá el pago.

Sugerencia: En respuesta a la situación anterior, algunas grandes empresas intermediarias formales han lanzado servicios de "seguro intermediario". El comprador entregará el pago de la vivienda a la empresa intermediaria para su custodia y el vendedor lo entregará. El certificado de título original a la empresa intermediaria para su custodia. El intermediario será responsable de ambas partes. Después de gestionar la transferencia de derechos de propiedad y obtener el nuevo certificado de derechos de propiedad, el intermediario pagará el precio de la casa al vendedor y entregará el nuevo. certificado de derechos de propiedad al comprador, garantizando así los intereses de ambas partes.

Inspección

La inspección de la propiedad es el último paso en la transacción de compra y venta. Si se puede completar con éxito, el cliente puede mudarse con tranquilidad y el propietario original. Ya no soy responsable de la casa.

Sugerencia: Cuando la propiedad se entrega para su inspección, la empresa intermediaria proporcionará un "Formulario de inspección de entrega de propiedad" para que el comprador y el vendedor lo completen y confirmen. El contenido de la inspección de la vivienda incluye principalmente: si la propiedad se ajusta al contrato; si se han vaciado los muebles de la casa en venta; si se han entregado las llaves; si se han entregado los servicios de agua, electricidad, gas, teléfono, televisión por cable y; se han liquidado otros cargos varios, etc.

7 Impuestos a pagar Editar 1. Impuesto sobre la escritura:

El impuesto sobre la escritura lo pagan tanto el comprador como el vendedor.

De acuerdo con el "Reglamento provisional sobre el impuesto a las escrituras", la tasa del impuesto a las escrituras es del 3 al 5%. La tasa impositiva aplicable al impuesto sobre escrituras será determinada por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central dentro del rango especificado en el párrafo anterior de acuerdo con las condiciones reales de la región, y se informará a el Ministerio de Hacienda y la Administración Estatal de Tributos para su presentación. En consecuencia, el alcance de la recaudación del impuesto sobre escrituras no es consistente entre las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Por ejemplo: De acuerdo con el "Reglamento de Gestión del Impuesto sobre Escrituras de Beijing", cualquier impuesto sobre escrituras pagado en Beijing después del 1 de julio de 2002 estará sujeto a una tasa impositiva del 3%. Cuando un individuo compra una residencia ordinaria, el impuesto sobre la escritura se aplica a la mitad de la tasa del 3% (residencia ordinaria: es decir, la relación de superficie del área residencial es superior a 1,0 (inclusive), el área de construcción de una una sola unidad tiene menos de 140 metros cuadrados (inclusive), el precio de transacción real (la vivienda que cumple con estas tres condiciones y es 1,2 veces menor que el precio de transacción promedio de la vivienda en terrenos del mismo nivel se considera vivienda ordinaria). Las villas, complejos turísticos y propiedades cuyo precio por metro cuadrado supere el doble del precio medio de las viviendas comerciales en el año anterior se consideran residencias de alto nivel y no disfrutan de la política preferencial de reducir a la mitad el impuesto sobre la escritura.

2. Impuesto de timbre: El impuesto de timbre lo pagan el comprador y el vendedor. La tasa del impuesto de timbre es 5/10,000 y el monto del impuesto de timbre pagadero es el monto de la compra × la tasa impositiva aplicable.

3. Impuesto comercial:

El impuesto comercial lo paga el vendedor de la casa. La tasa del impuesto comercial es: 5,5% o diferencia de precio × 5,5% o exento.

(1) Después del 1 de junio de 2006, a las personas físicas se les aplicará el impuesto comercial completo sobre las ventas externas de viviendas compradas hace menos de 5 años.

(2) Después del 1 de junio de 2006, si una persona planea vender una vivienda ordinaria que ha sido comprada durante más de 5 años (incluidos 5 años), debe solicitar al departamento de impuestos local el impuesto comercial. procedimientos de exención con materiales relevantes. El departamento de impuestos local revisará los materiales pertinentes presentados por los contribuyentes para la exención de impuestos y eximirá del impuesto comercial a aquellos que cumplan con las condiciones prescritas.

(3) Después del 1 de junio de 2006, si un individuo tiene la intención de vender una casa que ha sido comprada por más de 5 años (incluidos 5 años) y no puede proporcionar pruebas de que es una casa común o corriente no cumple con las condiciones prescritas tras la revisión, se aplicará para las ventas de viviendas no ordinarias, el impuesto comercial se aplica sobre el saldo de los ingresos por ventas menos el precio de compra de la casa.

4. IRPF: El IRPF lo paga el vendedor de la vivienda. El impuesto a pagar es el 1% del precio de la transacción o (ingresos de transferencia - valor original de la casa comprada - impuestos pagados durante la transferencia - gastos razonables) × 20%

5. Impuesto al valor agregado del terreno: El La tasa del impuesto sobre el valor agregado de la tierra es para casas de segunda mano del 1% del precio total de la transacción o menos. El monto de las deducciones legales se aplica a una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles. (Solo para residencias no ordinarias, de acuerdo con las políticas de la oficina de bienes raíces local)

6. Otros cargos: estándares de recaudación de cargos de mantenimiento y construcción urbanos, recargos por educación, cargos por transacciones, cargos por registro de derechos de propiedad, etc. Varían de un lugar a otro, se recomienda que los compradores y vendedores consulten con los departamentos locales pertinentes. [9] 8 Reglamento Fiscal Editor 2013 Reglamento Fiscal

El índice de pago inicial para préstamos para segunda vivienda se puede aumentar

Continuar implementando estrictamente políticas diferenciadas de crédito para vivienda. Para las ciudades donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido, las sucursales locales del Banco Popular de China pueden aumentar aún más el índice de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos para segundas viviendas de acuerdo con los objetivos de control de precios del gobierno popular de la ciudad y los requisitos de política para los edificios comerciales de nueva construcción. alojamiento.

El impuesto sobre la renta personal que debe gravarse sobre la venta de viviendas propias según las regulaciones, si el valor original de la casa puede verificarse a través de información histórica como la recaudación de impuestos y el registro de la vivienda, debe ser estrictamente calculado y gravado con el 20% de los ingresos por transferencias de conformidad con la ley.

Información sobre viviendas conectadas a Internet para ciudades a nivel de prefectura al final del XII Plan Quinquenal

El aviso también exige que los gobiernos populares municipales y de condado publiquen la oferta anual de terrenos para viviendas. planes en el primer trimestre. Antes de finales de 2013, las ciudades del nivel de prefectura o superior deben incluir a los trabajadores migrantes calificados con empleo estable en el ámbito de la seguridad de vivienda local. Promover vigorosamente la construcción de sistemas de información sobre viviendas personales urbanas. Al final del período del "Duodécimo Plan Quinquenal", todas las ciudades al nivel de prefectura o superior deben estar conectadas a Internet en principio. Acelerar el establecimiento y mejora de mecanismos de largo plazo para guiar el sano desarrollo del mercado inmobiliario.

Pagó 240.000 extra en impuestos personales por el precio de una vivienda de 1,5 millones

El Sr. Wu, que trabaja en Beijing desde hace 6 años, acaba de pagar el depósito para comprar una casa. Sin embargo, debido al ajuste de la política de compra de viviendas de segunda mano, puede enfrentar muchos problemas. La situación de pagar más de 200.000 impuestos.

En Beijing, todos los impuestos y tasas por la compra de casas de segunda mano corren a cargo de los compradores. Por ejemplo, el Sr. Wu compró una pequeña casa asequible de segunda clase por valor de 1,5 millones en el distrito de Chaoyang. La casa ha estado en el mercado durante cinco años, pero no es la única casa del propietario.

De acuerdo con la política actual, el Sr. Wu debe pagar un impuesto sobre la renta personal del 1% del precio total de la vivienda en nombre del propietario, es decir, 150×1%=15.000 yuanes; si se sigue la nueva política, porque el valor inicial de la casa asequible es solo 200.000 yuanes. Si el impuesto se paga según la diferencia, es (150-20) × 20% = 260.000 yuanes.

El impuesto adicional de más de 240.000 yuanes le dio dolor de cabeza al Sr. Wu. Dijo que compró este pequeño apartamento para su propio uso, pero que ahora los 200.000 yuanes adicionales restringen a los no inversores como él. El Sr. Wu espera que la política se perfeccione y que se otorguen exenciones o reembolsos del impuesto sobre la renta personal a las viviendas que no sean de inversión.

Calendario para este reglamento

●Todos los municipios, ciudades bajo planificación estatal separada y capitales de provincia (excepto Lhasa) deben, de acuerdo con el principio de mantener los precios de la vivienda básicamente estables, formular Ventas anuales de nuevos productos en la región Los objetivos de control de precios de vivienda (excluidas viviendas asequibles) se anunciarán al público en el primer trimestre.

●Los gobiernos populares de ciudades y condados deberían anunciar su plan anual de suministro de terrenos para viviendas en el primer trimestre.

●Antes de finales de 2013, las ciudades del nivel de prefectura o superior incluirán a trabajadores migrantes cualificados con empleo estable en el ámbito de la seguridad de vivienda local.

●Promover vigorosamente la construcción de sistemas de información sobre viviendas personales urbanas. Al final del período del "Duodécimo Plan Quinquenal", todas las ciudades a nivel de prefectura o superior deben estar conectadas a Internet en principio.

■ Implementación en Beijing

■ Interpretación

Política 2

Se puede implementar crédito diferenciado para segundas residencias

Sí En las ciudades donde los precios de la vivienda están aumentando demasiado rápido, las sucursales locales del Banco Popular de China pueden aumentar aún más el índice de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos para segundas viviendas de acuerdo con los requisitos de la política.

Recientemente, hay rumores de que el pago inicial para préstamos para segundas viviendas se elevará al 70% y el tipo de interés se incrementará a 1,3 veces. El comunicado publicado ayer no aclaraba la política específica para los préstamos para vivienda de segunda mano, pero proponía que podría mejorarse aún más.

Tanto Chen Zhi como Hu Jinghui creen que varias localidades deberían determinar políticas para segundas viviendas en función de las condiciones reales. Además de seguir endureciéndose, el estado también ha propuesto claramente fomentar la demanda de mejores compras de viviendas. Por eso las segundas residencias no se pueden matar con un palo. Al mismo tiempo, también depende de la situación del propio banco local.

“Si realmente se ajusta al 70%, no será muy diferente de comprar una casa con el pago completo”. Hu Jinghui cree que también se deberían implementar políticas de crédito diferenciadas para la segunda casa. La segunda casa se compra como una casa normal y no se debe construir más.

Política 3

Cobertura total de la política de restricción de compras

El área de restricción de compras debe cubrir todas las áreas administrativas de la ciudad.

Chen Zhi cree que la restricción de compras debe cubrir todas las áreas administrativas de la ciudad, lo cual es una cláusula muy estricta. Anteriormente, algunas ciudades económicamente desarrolladas restringían la compra de viviendas, pero no había restricciones a la compra de viviendas en sus áreas circundantes. Esto dio lugar a espacio para la inversión y la compra especulativa de viviendas, y también provocó rápidos aumentos en los precios de la vivienda en estas áreas sin restricciones de compra. En esta nueva ronda de regulación se aclara que las ciudades con restricciones de compra deben abarcar todas las áreas administrativas de la ciudad.

“Las zonas periféricas de las ciudades económicamente desarrolladas, como Xianghe, Zhuozhou y otros lugares alrededor de Beijing, así como ciudades como Shanghai y Hangzhou, también deberían implementar restricciones de compra de acuerdo con las políticas. Esto tapará todas las lagunas y políticas. permitir No hay mercado para la inversión y la vivienda especulativa, y la vivienda ha vuelto por completo a su naturaleza ocupada por sus propietarios", dijo Chen Zhi.

Los diferentes tipos de viviendas deben tratarse de manera diferente

Hu Jinghui dijo que en el pasado, el precio de compra de las viviendas reformadas y las viviendas asequibles era solo de dos a tres mil o incluso unos pocos. cien yuanes por metro cuadrado, pero las ventas de hoy El precio ha alcanzado decenas de miles de yuanes, lo que significa que casi el 20% del monto total de la transacción está sujeto a impuestos.

Hu Jinghui dijo: "Además del impuesto comercial, el impuesto sobre escrituras, etc., comprar una casa de 3 millones costará entre 800.000 y 900.000 yuanes en impuestos. Él cree que las reglas detalladas para la implementación de la regulación emitida por". Beijing debería basarse en diferentes propiedades de las casas para determinar las políticas fiscales. [10] 9. ¿Quién paga los impuestos? Editor: Cuando se trata de impuestos sobre la compra y venta de casas, el Estado establece los estándares para los honorarios que deben soportar tanto los compradores como los vendedores. Está claro quién debe correr con los distintos gastos. quienes compran la casa corren con sus propios impuestos y tasas sobre la transacción de compra de la casa, y quienes venden la casa corren con la responsabilidad de pagar los impuestos y tasas que deben pagar sobre sus propios ingresos por la venta de la casa; "Artículo 15 Nacional" de 2006, que estipula que "a partir del 1 de junio de 2006, para las compras de vivienda que hayan sido revendidas hace menos de 5 años, al momento de la venta, el Impuesto Comercial se aplicará sobre el monto total de la venta de la vivienda". ingresos obtenidos."

De acuerdo con las regulaciones de los departamentos nacionales pertinentes, el impuesto a la renta personal, el impuesto comercial, el impuesto al valor agregado de la tierra y el recargo educativo los paga el vendedor. Los dos primeros se generan con la venta de la casa. , y el vendedor es el ganador. Por lo tanto, es razonable que los impuestos anteriores sean pagados por el vendedor. Sin embargo, estos impuestos y tasas representan una gran proporción y se han convertido en un criterio importante para fijar los precios de los vendedores. Por lo tanto, muchos vendedores han reducido en consecuencia los precios de sus viviendas y han implementado un enfoque único para los precios netos de las viviendas, en el que todos los impuestos y tasas corren a cargo del comprador. Sin embargo, en el mundo de los negocios, uno está dispuesto a luchar y el otro a sufrir. Cuando ambas partes piensan que vale la pena el dinero, la transacción es exitosa.

En cuanto a quién debe pagar los impuestos y tasas, el Estado tiene normas expresas. En principio, no es razonable que el comprador los pague todos. Pero, de hecho, los impuestos y los precios de la vivienda están relacionados entre sí. Si el vendedor paga el impuesto, el precio de la vivienda puede ser más alto, y si el comprador paga el impuesto, el precio de la vivienda será relativamente más bajo. El contrato estipula quién pagará los impuestos y tasas, lo que está en consonancia con el principio de autonomía del derecho civil. Desde esta perspectiva, es razonable que el comprador pague los impuestos y tasas. [11]