¿Análisis de antecedentes de mercado en informe técnico de tasación de activos inmobiliarios?
1. Análisis de antecedentes del mercado inmobiliario de Chongqing
Chongqing ha aprovechado las tres oportunidades históricas del gobierno central, la construcción del Proyecto de las Tres Gargantas y el desarrollo de la región occidental. ajustó vigorosamente la estructura económica, amplió activamente la apertura al mundo exterior y profundizó la reforma institucional, aceleró la construcción de infraestructura, el desarrollo económico y social integral y mejoró aún más la fortaleza integral. Los principales indicadores económicos se ubican entre los cinco primeros entre las 12 provincias y regiones autónomas de la región occidental. Desde 2008, a medida que el impacto de la crisis financiera internacional en nuestra ciudad ha ido emergiendo gradualmente, el crecimiento económico de Chongqing ha mostrado una tendencia de "primero subir y luego caer". Del primer al cuarto trimestre de 2008, las tasas de crecimiento acumuladas del PIB de Chongqing fueron 13,9, 15,2, 15,3 y 14,3 respectivamente. De estos datos se puede ver que en el cuarto trimestre de 2008, Chongqing se vio muy afectada por la crisis económica y la tasa de crecimiento acumulada cayó 1 punto porcentual con respecto a los tres primeros trimestres y 1,3 puntos porcentuales con respecto al año anterior. Sin embargo, a pesar de la crisis financiera, los "fundamentos de un desarrollo económico rápido y estable" de la ciudad no han cambiado. Según estadísticas preliminares, en 2008, la economía de Chongqing creció de manera constante y rápida, y el PIB de la ciudad aumentó un 14,3%, superando la marca de 500 mil millones de yuanes. El PIB de la ciudad aumentó un 14,3% respecto al año anterior, alcanzando los 509,8 mil millones de yuanes; los ingresos del presupuesto general local fueron de 57,7 mil millones de yuanes, un aumento del 30,4%. La inversión en activos fijos de toda la sociedad aumentó un 28% y las ventas minoristas totales de bienes de consumo y las exportaciones de comercio exterior aumentaron un 24,3% y un 26,4% respectivamente. El valor agregado industrial representa el 40% del PIB de la ciudad, y las industrias por encima del tamaño designado lograron ganancias de 25,5 mil millones de yuanes. Los activos totales de las principales empresas estatales municipales alcanzaron los 750 mil millones de yuanes y las ganancias alcanzaron los 654,38 mil millones de yuanes, un aumento del 40%. El valor añadido de la economía privada aumentó un 18,2%. A finales de año, el saldo de los depósitos y préstamos en moneda nacional y extranjera de las instituciones financieras alcanzó 801.800 millones de yuanes y 61.700 millones de yuanes respectivamente, un aumento interanual de 21 y 19, y el índice de préstamos morosos disminuyó. a aproximadamente 3,1. A pesar del rápido deterioro del entorno económico internacional y las crecientes dificultades económicas internas, la economía de Chongqing ha mantenido una tendencia de desarrollo rápido y estable.
En términos de bienes raíces, en 2008, bajo la influencia de la crisis financiera internacional y otros factores, el desarrollo de la industria inmobiliaria en la principal zona urbana de Chongqing encontró algunos factores desfavorables, pero el sector inmobiliario en general El mercado funcionó sin problemas. Los datos proporcionados por la Administración Municipal de Recursos Terrestres y Vivienda de Chongqing muestran que en 2008, el área de transacción de viviendas comerciales en la principal zona urbana de Chongqing fue de 10.889.700 metros cuadrados, y el volumen de ventas ocupó el tercer lugar entre 40 ciudades grandes y medianas del país. El área de construcción residencial aprobada para cotizar a lo largo del año fue de 17,5679 millones de metros cuadrados, básicamente la misma que en el mismo período del año pasado. Las ventas anuales de viviendas comerciales fueron de 10,8897 millones de metros cuadrados, ligeramente inferiores a las de 2007, pero básicamente iguales a las de 2006 y 2005, lo que indica que la situación de las ventas del mercado volvió a los niveles de desarrollo normales.
Desde la perspectiva de los precios de las viviendas comerciales, desde el 5438 de junio hasta el 65438 de octubre de febrero de 2008, el precio medio de construcción de viviendas comerciales en la principal zona urbana de Chongqing mostró las características generales de "aumento lento y caída lenta". El precio de la vivienda comercial fluctúa en un solo mes, alcanzando la superficie de construcción promedio más alta de 4.139 yuanes/metro cuadrado en abril, con el mayor aumento interanual de 48,9. Los precios fluctuaron ligeramente de mayo a septiembre, pero comenzaron. disminuirá desde octubre, y las transacciones aparecerán en noviembre.
2. Análisis de la situación del mercado inmobiliario en la zona objetivo de la valoración.
Según tenemos entendido, la inversión en proyectos inmobiliarios clave en el condado de Zhongxian se ha desacelerado este año y han comenzado a surgir peligros ocultos en el desarrollo: ① La contradicción entre el exceso de oferta de viviendas comerciales y el exceso de demanda; El impacto del macrocontrol; ③ Escasez de fondos para proyectos inmobiliarios; ③ Diferentes demoliciones Estándares de compensación; ④ la confianza de la inversión en la reconstrucción de la ciudad vieja se retrasa; ⑤ la secuencia de desarrollo no es fuerte; , y el suministro ordenado de tierras enfrenta desafíos. Los datos muestran que el área actual de construcción de bienes raíces en el condado ha alcanzado los 6,5438 millones de metros cuadrados, y con el desarrollo de las áreas de Binjiang Road y Xiangshan, se espera que el volumen de viviendas comerciales alcance alrededor de 3 millones de metros cuadrados en los próximos 3 -5 años.
"Sin el contexto de un desarrollo económico acelerado y un rápido crecimiento de la población urbana, se necesitarían unos 10 años para digerir un volumen tan enorme". Un responsable del comité de construcción del condado cree que estos datos muestran que el mercado inmobiliario del condado realmente se esconde. riesgos relativamente grandes. En particular, un pequeño número de empresas no son lo suficientemente fuertes después de estar restringidas por las políticas regulatorias nacionales, las empresas tienen dificultades de financiación y altos riesgos. Por lo tanto, en un futuro próximo, los precios de la vivienda en el condado de Zhongxian deberían fluctuar dentro de un rango relativamente estable con un rango moderado. A medida que el área urbana continúa expandiéndose, los bienes raíces comerciales, especialmente en las áreas urbanas centrales, todavía tienen margen de apreciación.