Sistemas de expropiación de tierras en algunos países de Europa occidental
En Alemania, la expropiación de tierras se llama expropiación. Según la legislación alemana, la expropiación de tierras se produce cuando un grupo minoritario se ve obligado a sacrificar sus derechos e intereses en aras del bienestar social. Por lo tanto, el poder de expropiación de tierras no se utilizará a menos que sea para el bienestar público y después de repetidas consultas con los propietarios de las tierras expropiadas, e incluso si se utiliza, debe ser justo y razonable. En otras palabras, la expropiación de tierras en Alemania debe cumplir tres condiciones básicas: primero, el propósito de la expropiación de tierras debe ser el "interés público"; segundo, se requieren múltiples negociaciones con el sujeto de la expropiación de tierras y el poder de expropiación de tierras sólo puede utilizarse; si la negociación fracasa; tercero, la expropiación de la tierra debe garantizarse los derechos e intereses legítimos de la persona expropiada y debe ser justa y razonable. Aunque la ley alemana no define claramente el alcance de los intereses públicos sociales, dado que otras leyes brindan suficiente protección a la tierra o propiedad privada, el alcance del uso de los "intereses públicos" es limitado.
En el Reino Unido, la adquisición de tierras se denomina "compra obligatoria". Sólo después de que el Parlamento confirme que el propósito del uso de la tierra es beneficioso para el interés público, el departamento de tierras puede obtener el poder de adquisición obligatoria de acuerdo con la ley. La ley británica sobre adquisición obligatoria de tierras estipula que la adquisición de tierras debe satisfacer las necesidades del interés público, y el umbral para confirmar si es de interés público es muy alto. Las autoridades de adquisición de tierras deben presentar "argumentos convincentes de que el proyecto es de interés público", como demostrar que los beneficios del proyecto superan las pérdidas para algunas de las personas desposeídas de sus tierras.
El sistema de expropiación de tierras de Francia se estableció por primera vez durante la Revolución y el Primer Imperio. La finalidad de la expropiación de tierras también se limita al ámbito del interés público. El artículo 17 de la Declaración Francesa de Derechos Humanos estipula: “La propiedad es un derecho sacrosanto. Nadie puede ser privado de su propiedad a menos que sea expresamente requerido por una necesidad pública reconocida por la ley y sólo después de haber recibido previamente una compensación justa”. En cuanto a la definición del alcance de los intereses públicos, Francia lo divide en propiedades públicas y privadas, y sólo considera como necesidades de intereses públicos las necesidades que pueden producir el efecto jurídico de aumentar el valor de los bienes públicos. En la actualidad, la definición francesa de interés público en la expropiación de tierras se ha ampliado desde la necesidad inicial de construcción de obras públicas a todas las áreas de la vida social y económica. No sólo se refiere a las necesidades directas del público, sino que también incluye las necesidades indirectas para satisfacer los intereses públicos, así como las necesidades de los sujetos administrativos para realizar deberes oficiales y del gobierno para llevar a cabo el macrocontrol.
(2) Procedimiento de adquisición de terrenos
La adquisición de terrenos en Alemania generalmente pasa por dos etapas. La primera etapa es la etapa de libre negociación y compra. Según la legislación alemana, ningún promotor o constructor puede participar directamente en el proceso de adquisición y demolición de terrenos. Antes de esto, se debe adoptar el método más común de economía de mercado para negociar con los propietarios de terrenos y titulares de derechos de superficie la compra del terreno necesario para la construcción. En esta etapa, el promotor o constructor debe explicar el propósito de la compra del terreno y proporcionar al propietario y al titular de los derechos de superficie un precio de compra del terreno. Sólo después de que fracase la libre negociación de compra, el promotor o constructor puede solicitar al departamento administrativo de nivel superior el ingreso al proceso de adquisición del terreno. La segunda etapa es la etapa de implementación real del proceso de adquisición de tierras. En términos generales, el procedimiento de adquisición de tierras en esta etapa se puede dividir a grandes rasgos en cuatro pasos: revisión de la planificación, adquisición de tierras, compensación por adquisición de tierras y adquisición efectiva de tierras.
Los sujetos de la expropiación de tierras británicas son instituciones legales, como agencias gubernamentales e instalaciones públicas como el agua del grifo. El procedimiento de adquisición de terrenos incluye principalmente cuatro etapas: solicitud, aprobación, negociación o adjudicación de compensación, firma del contrato de transferencia y pago de la compensación.
El procedimiento de adquisición de terrenos en Francia incluye principalmente cuatro etapas: investigación previa, aprobación de finalidad pública, investigación del lugar específico y decisión de transferibilidad. Entre ellos, el Tribunal Administrativo francés debería revisar de antemano si el propósito de la expropiación de tierras responde a las necesidades de interés público. Al mismo tiempo, la ley francesa también estipula que si el solicitante de la expropiación de tierras, los propietarios y partes interesadas de las tierras expropiadas, y aquellos con intereses directos en la expropiación de tierras tienen disputas sobre el propósito de la expropiación de tierras y no obedecen la aprobación decisión, pueden ser Se presentará una demanda ante el Tribunal Administrativo dentro de los dos meses posteriores a que se anuncie la decisión, el estudio de ubicación específico es para verificar la ubicación real y el área de la propiedad expropiada;
(3) Normas de compensación por adquisición de tierras y contenido de la compensación
El precio de compensación por adquisición de tierras en Alemania se basa en el precio de transacción cuando se anuncia oficialmente la decisión de adquisición de tierras y la compensación El estándar se evalúa en función del precio de mercado. El coleccionista deberá recuperar la misma calidad y materia que el estándar. Los diversos honorarios de compensación serán pagados directamente por el beneficiario de la expropiación a la persona expropiada. Los diversos honorarios de compensación se pagarán dentro de un mes a partir de la fecha de emisión de la resolución de expropiación, de lo contrario la resolución de expropiación será cancelada.
El contenido de la compensación por adquisición de terrenos es: ① Compensación por pérdidas de terrenos u otros bienes, basada en el valor de transferencia o el valor de mercado del terreno u otros bienes en la fecha en que la autoridad de expropiación decide sobre la solicitud de requisa; para pérdidas operativas, es decir, el propietario original de la propiedad Las pérdidas temporales o continuas sufridas mientras se dedica a la ocupación, negocio o desempeño de funciones se basarán en los mismos ingresos que se pueden obtener invirtiendo en otros terrenos ③ Compensación por todas las pérdidas incidentales de la propiedad; materia expropiada. Al mismo tiempo, para proteger plenamente los derechos e intereses legítimos de los titulares de los derechos de las tierras expropiadas, la ley alemana estipula que si los titulares de los derechos de las tierras expropiadas tienen disputas sobre el monto de la compensación, pueden presentar una demanda ante la autoridad competente. tribunal de tierras a través de canales legales.
Sobre la compensación por expropiación de tierras, el Reino Unido ha elaborado regulaciones detalladas, incluidos los principios de compensación por expropiación de tierras, la fecha de evaluación de la compensación, el alcance y los estándares de la compensación y el manejo de las disputas de compensación. La ley británica estipula que el estándar de compensación por expropiación de tierras se basa en el precio de venta que el propietario de la tierra expropiada puede obtener en el mercado abierto de tierras. Dado que a menudo pasan varios meses o más desde la notificación a los propietarios de las tierras expropiadas y otros titulares de derechos relevantes hasta la adquisición final de las mismas, la fecha de valoración de la compensación por la expropiación de las tierras se convierte en una cuestión muy crítica. Las directrices británicas de evaluación de expropiación de tierras estipulan que si ambas partes acuerdan el monto de la compensación, la fecha del anuncio de expropiación de tierras será la fecha de evaluación; si surge una disputa sobre la compensación por expropiación de tierras, se puede solicitar una compensación al Tribunal de Tierras; sentencia, y el último día de la audiencia del Tribunal de Tierras será la fecha de evaluación. El contenido de la compensación por adquisición de terrenos incluye: ① Compensación por terrenos y edificios, basada en los precios de la tierra en el mercado abierto (2) División residual o compensación por daños, basada en los precios de depreciación del mercado ③ La compensación por la pérdida de derechos de arrendamiento se refiere al valor vigente de; el contrato y los daños causados por la expropiación; (4) compensación por interferencia, como costos de reubicación y pérdidas operativas; ⑤ compensación por otros gastos necesarios, como honorarios de abogados o agencias de expertos, honorarios de protección de derechos, etc.
En Francia, el estándar de compensación se basa en la situación del uso del suelo un año antes de la fecha de la sentencia firme, o el precio declarado por el propietario al pagar los impuestos, y el precio de mercado del suelo determinado en la expropiación. juicio. Una vez que se decide la expropiación del terreno, si las dos partes no pueden ponerse de acuerdo sobre el estándar de compensación, pueden apelar ante el tribunal ordinario, que será manejado por el Tribunal de Expropiación Pública y el Juez de Expropiación Pública.