La tendencia de las políticas del mercado inmobiliario en la niebla: señales de ajuste y preocupaciones sobre la “relajación”
Antes de esto, el mercado inmobiliario se enfrentaba a una regulación continua. La restricción del crédito en la segunda mitad del año provocó que las transacciones del mercado se redujeran significativamente. Algunas empresas inmobiliarias se enfrentaron a una crisis de la cadena de capital, lo que provocó que las acciones. y los mercados de bonos sigan cayendo.
Lo que desencadenó esta ronda de calentamiento del mercado de capitales fue la reciente serie de buenas noticias. 165438+El 9 de octubre, la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero celebró un simposio con representantes de empresas inmobiliarias para transmitir la noticia de la flexibilización de las políticas de financiación y fusiones y adquisiciones. 165.438 de junio + 10 de octubre Se sospecha que Shenyang ha relajado significativamente las políticas regulatorias; recientemente, instituciones extranjeras como Goldman Sachs y BlackRock han estado comprando grandes cantidades de bonos inmobiliarios chinos;
Entre ellos, debido a que no se obtuvo la confirmación de todas las partes, algunas de las noticias obviamente son sospechosas de "Rashomon". Pero para la industria inmobiliaria, cuya confianza ha tocado fondo, el impulso sigue siendo evidente.
De hecho, desde que el Comité de Política Monetaria del Banco Central celebró su reunión ordinaria para el tercer trimestre de 2021 el 24 de septiembre de este año, han comenzado a surgir expectativas de ajuste de políticas. Durante más de un mes, las autoridades reguladoras y asociaciones industriales de todos los niveles * * * además de declaraciones públicas, también celebraron tres simposios con empresas inmobiliarias, lo cual es bastante raro.
Las buenas noticias que desprenden estas actuaciones se han convertido en un motivo de confianza para las empresas inmobiliarias. Pero, en realidad, a diferencia de las interpretaciones confusas del mundo exterior, las autoridades reguladoras nunca han emitido una señal clara de "relajación". Por lo tanto, vale la pena discutir cuán optimista puede permanecer la industria en esta etapa.
Mejora del entorno crediticio para la vivienda
Afectadas por factores como el endurecimiento de las políticas crediticias, las ventas de viviendas comerciales en todo el país han disminuido durante tres meses consecutivos desde julio de este año. la disminución alcanzó cifras de dos dígitos. Los tradicionales "Nueve de Oro y Diez de Plata" no sólo no son perfectos, sino que la situación financiera de algunas empresas inmobiliarias también se ha vuelto difícil. A medida que se acerca el período máximo de pago de la deuda, un pequeño número de empresas están al borde del impago.
Afectada por esto, la segunda ronda de suministro centralizado de tierras en las ciudades de los puntos críticos llegó a su fin. En comparación con el entusiasmo por la primera ronda de oferta de tierras, es un fenómeno común que la tasa de prima haya bajado y la tasa de no vendidas haya aumentado. Debido a un registro insuficiente, muchos terrenos están sujetos a condiciones de "primero en llegar, primero en ser atendido".
Al mismo tiempo, algunas instituciones comenzaron a vender bonos inmobiliarios, lo que provocó una fuerte caída de los precios de algunos bonos en dólares estadounidenses. El mercado de valores también tuvo un desempeño inferior. Desde el tercer trimestre, el sector inmobiliario de acciones A ha experimentado principalmente un crecimiento negativo, con pocas ganancias. Esta caída repentina tomó por sorpresa a muchos practicantes.
Desde finales de septiembre las cosas han cambiado.
El 24 de septiembre, el Comité de Política Monetaria del Banco Central celebró una reunión ordinaria para el tercer trimestre de 2021, afirmando que “mantendría el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario y los derechos e intereses legítimos”. de los consumidores de vivienda”.
El 29 de septiembre, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China celebraron conjuntamente un simposio sobre financiación inmobiliaria. La reunión exigió que las instituciones financieras respeten los principios del estado de derecho y la comercialización, cooperen con los departamentos y gobiernos locales pertinentes, mantengan el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario y salvaguarden los derechos e intereses legítimos de los consumidores de viviendas.
10 El 55438+05 de junio, el Banco Popular de China celebró una conferencia de prensa sobre las estadísticas financieras del tercer trimestre de 2021. Zou Lan, director del Departamento de Mercados Financieros, explicó por primera vez el fenómeno de la crisis crediticia. "Las grandes empresas inmobiliarias individuales están expuestas a riesgos, y las instituciones financieras tienen una disminución significativa en el apetito por el riesgo para la industria inmobiliaria, lo que lleva a una contracción continua y una disminución significativa en la tasa de crecimiento de los préstamos para el desarrollo inmobiliario. Llamó a este cambio un "reacción exagerada a corto plazo" por parte de las instituciones financieras.
Además, “algunas instituciones financieras también tienen algunos malentendidos sobre las reglas de gestión financiera de las 30 empresas piloto de bienes raíces, y exigirán que el pasivo que devenga intereses El saldo de las empresas de "nivel rojo" no aumentará. El malentendido es que los bancos no pueden otorgar nuevos préstamos para el desarrollo después de que las empresas reembolsan los préstamos mediante ventas, los proyectos recién iniciados que deberían recibir un apoyo razonable no pueden obtener préstamos. medida. "
De hecho, con esta ronda de declaraciones, el entorno crediticio también ha mejorado. Una persona de una empresa de bienes raíces en el este de China le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que aunque no es una situación común Fenómeno, algunos bancos han reiniciado la aprobación de préstamos para el desarrollo. Como resultado, comenzaron a emitirse préstamos para vivienda que habían estado estancados.
Los datos sobre tasas de interés hipotecarias en ciudades clave monitoreadas por RealData muestran que las tasas de interés de préstamos para primera y segunda vivienda en 90 ciudades monitoreadas por RealData en junio de 5438 + octubre fueron 5,73% y 5,99% respectivamente. ambos disminuyeron con respecto al mes anterior 1 punto básico, que es la primera vez que los indicadores anteriores disminuyen mes a mes.
Del 165.438 de junio al 10 de octubre, el banco central rara vez publicó por primera vez estadísticas sobre préstamos personales para vivienda. Entre ellos, los préstamos a medio y largo plazo de los residentes aumentaron en 42.265438 millones de yuanes en junio, lo que fue la primera vez desde mayo de este año que se volvieron positivos. Y en la comparación del mismo período en los últimos diez años, la escala fue solo inferior a los 10 meses de 2016.
"Esto también es una manifestación de la mejora del entorno del crédito inmobiliario", dijo Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, al periodista del 21st Century Business Herald, pero una mejora sustancial llevará tiempo.
Beneficios no reconocidos
Desde finales de junio de 5438 y octubre de este año, los reguladores rara vez han hecho declaraciones públicas sobre bienes raíces, pero su atención al mercado no ha disminuido.
En menos de un mes, del 15 al 119 de octubre, la Asociación de Bienes Raíces de China, el Departamento de Inversión Extranjera de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, la Administración Estatal de Divisas y la Asociación Nacional de Mercados Financieros Inversores Institucionales * * * realizaron tres reuniones representativas Simposio de empresas inmobiliarias.
A juzgar por la información transmitida en la citada reunión, mejorar las políticas de financiación y recuperar la confianza del mercado son las principales demandas de las inmobiliarias participantes. En una discusión reciente, algunos participantes hicieron algunas sugerencias, como relajar la política de las "tres líneas rojas", aumentar las líneas de crédito y no bajar la calificación de los proyectos de acciones (al calificar).
Estas sugerencias fueron rápidamente interpretadas como positivas por el mercado. Sin embargo, una persona de una empresa de bienes raíces que participó en la discusión le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que esta llamada fue solo una sugerencia de los participantes y no una conclusión final.
Dijo que en una discusión en la que participó, las autoridades reguladoras se centraron principalmente en comprender la situación de primera línea y escuchar sugerencias de todas las partes. No se hicieron compromisos claros en la reunión y no se hizo ningún anuncio público después de la reunión. Por lo tanto, aún se desconoce si la póliza podrá finalmente adaptarse según los deseos de los participantes.
“Sólo se puede decir que el mercado necesita demasiadas ganancias y demasiada confianza”.
165438+El 10 de octubre, otro engañoso incidente de Rashomon estimuló una vez más el sentimiento del mercado. Ese día hubo rumores de que Shenyang introduciría seis medidas, incluido el levantamiento de las restricciones a las compras, el levantamiento de las restricciones a las ventas, la relajación de las políticas de impuestos sobre las escrituras, la limitación de los préstamos y la vivienda, la mejora de la eficiencia de los préstamos hipotecarios y la relajación de los precios de registro, etc., flexibilizando así significativamente la regulación sobre el mercado inmobiliario.
165438+El 11 de octubre, un experto en el mercado inmobiliario de Shenyang le dijo a un periodista del 21st Century Business Herald que algunos de los líderes de la compañía participaron en discusiones recientes del departamento gubernamental y escucharon sobre políticas similares, pero no No ver documentos específicos. Al cierre de esta edición, la Oficina de Bienes Raíces de Shenyang dijo a los medios que Shenyang aún implementa las políticas actuales de restricción de compra y venta sin ningún cambio.
Antes de esto, Wuhan, Yiwu, Harbin y Changchun habían introducido las llamadas políticas de "rescate". En comparación, la versión rumoreada de Shenyang es la más emocionante y, por lo tanto, atrae la mayor atención.
Bajo la niebla
Aunque se ha cuestionado la autenticidad de algunas noticias, la confianza del mercado ha aumentado. De hecho, gracias al estímulo favorable, los mercados de acciones y bonos inmobiliarios han mostrado signos de recuperación desde el 11 de junio. 165438+El 9 de octubre, las acciones inmobiliarias de Shanghai y Shenzhen experimentaron un aumento significativo.
Aprovechando este "viento del este", Xu Rongmao, presidente de la junta directiva de Shimao Group, invirtió aproximadamente 654,38+62,3 millones de dólares de Hong Kong el 5 y 9 de octubre respectivamente, aumentando sus participaciones en Shimao Group. dos veces. 165438+En la noche del 9 de octubre, Xuhui Holdings también emitió un anuncio indicando que recaudaría fondos mediante la asignación de capital, y el principal accionista, la familia Lin, prometió "cubrir completamente toda la situación".
En septiembre de este año, algunas empresas inmobiliarias aumentaron sus participaciones a través de accionistas importantes, inyectando brevemente confianza al mercado. Por el contrario, cuando se produce un comportamiento protector, el sentimiento del mercado es significativamente mayor.
Recientemente, el equipo de gestión de carteras de Goldman Sachs afirmó en una entrevista con los medios que está comprando bonos de empresas inmobiliarias chinas. Los miembros de su equipo dijeron que las reacciones en cadena y los riesgos de contagio causados por eventos de riesgo de empresas inmobiliarias individuales están sobreestimados y el mercado está asimilando este riesgo. Además, BlackRock, otra institución de inversión internacional, también compró recientemente acciones de empresas inmobiliarias chinas.
La señal enviada por "el capital extranjero comprando el fondo" es obviamente más fuerte que la del "apoyo al capital interno". Combinado con la información transmitida anteriormente, no es difícil entender la reciente reacción inesperada de los mercados de acciones y bonos.
Sin embargo, algunos analistas señalaron que el significado de la señal no debe sobreinterpretarse, porque los pequeños ajustes después del fondo de la política no significan un comportamiento de flexibilización a gran escala, ni pueden entenderse simplemente como "rescates". ". En comparación con las ilusiones del mundo exterior, los reguladores nunca han emitido una señal clara de relajación. Y si se filtra la complicada información actual, no habrá muchos beneficios definitivos y sustanciales.
En un comunicado de mediados de junio de 2010, la alta dirección hizo claros ajustes en el mercado inmobiliario. "Hay problemas individuales en el mercado inmobiliario, pero en general los riesgos son controlables, se satisfacen las necesidades de capital razonables y la situación general de desarrollo saludable del mercado inmobiliario no cambiará. Esto también significa que actualmente no hay ninguna base". para relajar significativamente las políticas.
Yan Yuejin, director del centro de estudios del Instituto de Investigación Yiju de Shanghai, cree que es demasiado pronto para hablar de "aflojar los lazos". Deberíamos prestar mucha atención a los cambios del mercado en los últimos dos meses. Si bien las políticas crediticias ya han mejorado, no hay necesidad de hacer ajustes importantes si los mercados de vivienda y suelo mejoran.
Los promotores inmobiliarios antes mencionados también creen que incluso si se ajustan las políticas, los reguladores están más inclinados a utilizar la orientación de ventana para realizar ajustes implícitos. Este enfoque es más propicio para la gestión de expectativas porque no es necesario emitir políticas explícitas y el mercado puede percibir cambios sutiles a nivel de implementación.
Al mismo tiempo, dijo que este ajuste no será muy grande y se limitará al calibre actual.