¿Qué pasa con el programa “transmisión con hipoteca” de viviendas de segunda mano en más de 20 ciudades?
Más de 20 ciudades han lanzado la transferencia de casas de segunda mano con hipotecas
65438+El 5 de octubre, seis departamentos, incluida la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen, emitieron el " Plan de trabajo para impulsar el modelo de cesión de viviendas de segunda mano con cargas en Shenzhen" 》Notificación. El "Aviso" establece que el modelo de transferencia de hipoteca de vivienda de segunda mano se refiere a la transferencia, rehipoteca y emisión de nuevos préstamos del inmueble hipotecado sin liquidar el préstamo por adelantado, con el fin de utilizar el dinero de la compra para pagar el préstamo anterior. (el dinero de la compra del comprador se utiliza para pagar al vendedor) préstamo bancario). En el proceso de transferencia de viviendas de segunda mano hipotecadas, se implementan diversas modalidades, como la hipoteca secuencial, la transferencia de viviendas de segunda mano y el registro de doble aviso de hipoteca, para optimizar el proceso comercial y lograr transacciones de viviendas de segunda mano más eficientes y convenientes. Durante la transacción de viviendas de segunda mano, el comprador y el vendedor pueden optar por aplicar el método de transferencia hipotecaria de la vivienda de segunda mano. La propiedad de la transacción no debe cumplir las condiciones de ninguna otra hipoteca excepto la hipoteca de préstamo bancario original.
El aviso señala que el proyecto piloto se promoverá de manera constante y se alentará la exploración integral. En términos del alcance del piloto, el piloto primero promoverá el pago único del comprador o los bancos de préstamos del comprador y del vendedor para manejar el negocio de transferencia de hipotecas de vivienda de segunda mano para el mismo banco, y luego se expandirá gradualmente al comprador y bancos de préstamos del vendedor para manejar el negocio de transferencia de hipotecas de diferentes bancos. Al mismo tiempo, se anima a los bancos a intentar gestionar el negocio de transferencia de hipotecas del banco prestamista cuando el comprador y el vendedor no son el mismo banco. En términos de práctica de modelos, además del modelo de registro en doble aviso de hipotecas secuenciales, se nos anima a explorar activamente otros modelos para acumular experiencia para promover de manera integral la transmisión de viviendas de segunda mano con hipotecas.
Además de Shenzhen, del 5438 de junio al final de febrero de 2022, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan también emitió el "Aviso sobre la implementación del modelo de transferencia compensada de viviendas comerciales" (en adelante "Aviso" se explica el modo de transferencia.
El aviso indica que la implementación del modelo existente de transferencia de hipotecas para viviendas comerciales puede reducir efectivamente los riesgos y costos de las transacciones de viviendas, acortar el ciclo de las transacciones de viviendas, estimular la vitalidad de las transacciones del mercado de viviendas comerciales existente y es propicio. para promover la integración del nuevo mercado de vivienda comercial con la vivienda comercial existente. Los mercados se promueven entre sí para satisfacer mejor las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Según estadísticas incompletas, desde agosto de 2022, más de 20 ciudades han anunciado sucesivamente el lanzamiento de un modelo de transferencia de vivienda de segunda mano con transacción hipotecaria, incluidas Shenzhen, Guangzhou, Dongguan, Xi, Ningbo y Suzhou. , Wuxi, Jinan y otras ciudades populares, así como ciudades de tercer y cuarto nivel como Zhongshan, Lishui, Weifang, Huai'an, etc.
Pros y contras de la transmisión de hipoteca de vivienda de segunda mano
La transmisión de hipoteca significa que se puede transmitir la propiedad hipotecada sin reembolsar el préstamo por adelantado, y se puede solicitar una nueva hipoteca. y se puede emitir un nuevo préstamo. El modelo tradicional anterior era que para transferir una propiedad hipotecada, se debían recaudar fondos suficientes para liquidar el capital restante del préstamo, como pagarlo con el pago inicial del comprador. Si no era suficiente, pedir dinero prestado de todas partes. Después de recuperar el certificado de propiedad inmobiliaria, se cancela el registro de la hipoteca original y luego la transacción se transfiere al nuevo comprador. Este método tiene más restricciones, mayores riesgos y es más complicado de utilizar, por lo que pocos bancos lo aceptarán. Pero ahora se sabe que la transferencia de casas de segunda mano con hipotecas se ha iniciado en ciudades como Jinan y Qingdao, y se ha puesto a prueba con éxito en muchos bancos como el Industrial and Commercial Bank of China, el China Construction Bank y el Bank of China. Pekín. Se trata de un nuevo modelo lanzado para mejorar la comodidad de las transacciones de vivienda de segunda mano.
Beneficios:
Los conocedores de la industria dijeron que la transferencia con hipoteca optimiza el proceso de transacción de viviendas de segunda mano, tiene un cierto efecto positivo en el impulso del mercado y ayuda a enfrentar mejor la rigidez y mejorar la demanda de vivienda.
Para los vendedores, por un lado, puede ahorrar costes. En el modelo anterior de transacción de viviendas de segunda mano, el vendedor necesitaba recaudar fondos para liquidar el préstamo bancario antes de transferir la propiedad. La transferencia de hipoteca le ahorra al vendedor las comisiones puente derivadas del reembolso anticipado del préstamo, así como los intereses y comisiones de seguridad provocadas por las comisiones puente, lo que ayuda al vendedor a retirar los fondos lo antes posible. Por otro lado, ahorra tiempo. En el pasado, una vez que el vendedor no cobraba el préstamo bancario pendiente dentro del plazo acordado, era posible incumplir al comprador. La transferencia con hipoteca reduce los pasos de trabajo, acorta el tiempo de transacción y evita impagos causados por retrasos.
Desventajas:
Para el comprador, adquirir una propiedad hipotecada supone saldar el préstamo del vendedor con su propio préstamo. Mientras los derechos estén en un estado de incertidumbre antes de que se complete la transferencia, si las autoridades judiciales confiscan la casa, la transferencia no será fácil. Por lo que necesita conocer la información específica del préstamo de la casa. Si la hipoteca o el contrato de hipoteca original estipula que no es transferible o tiene otras cláusulas que prohíben o restringen la transferencia, la casa no necesariamente podrá hipotecarse y transferirse, o la hipoteca o el contrato de hipoteca original deberá modificarse antes de que la casa pueda ser hipotecada y transferido.
Al mismo tiempo, las transmisiones hipotecarias involucran a múltiples partes como compradores y vendedores, bancos, notarías o instituciones de garantía, y el proceso de transacción es complejo. Sólo garantizando la fluidez de todos los aspectos se podrá completar con éxito la transacción de transferencia. Además, el comprador siempre debe prestar atención al embargo judicial de la casa. Una vez que se produce el embargo judicial, el pago de los fondos y las transacciones debe darse por terminado de inmediato.
¿Cómo operar una transferencia de hipoteca?
Según las prácticas actuales en varios lugares, se puede dividir aproximadamente en tres pasos.
El primer paso es que el banco presta dinero al comprador y el dinero lo deposita la notaría. La compañía de garantía emite una carta de garantía al banco para el comprador y el banco prestamista emite un préstamo hipotecario al comprador después de recibir la carta de garantía.
En el segundo paso, el comprador y el vendedor registran la transferencia de propiedad y el prestamista gestiona la hipoteca para el comprador.
En el tercer paso, la notaría devuelve el préstamo al vendedor y cancela la hipoteca.
Anexo: El proceso específico para la transmisión de viviendas de segunda mano hipotecadas en Shenzhen
(1) La secuencia del proceso de tramitación de la hipoteca
1. El comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano.
2. El comprador y el vendedor siguen los procedimientos de supervisión del fondo en la institución de supervisión de capital seleccionada (como un banco, una notaría) y supervisan el pago de la compra del comprador (incluido el pago inicial y el préstamo bancario). Al mismo tiempo, el comprador solicita un préstamo al banco.
3. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el comprador, el vendedor y el banco de préstamos del comprador solicitan conjuntamente en línea el registro de transferencia + el registro de cambio de hipoteca + el registro de establecimiento de hipoteca, y configuran una nueva hipoteca en secuencia.
4. Con base en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del vendedor, el departamento de registro de bienes raíces completa tres elementos de registro al mismo tiempo, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el certificado de registro de hipoteca electrónico. al banco de préstamos del comprador.
5. El banco de préstamos del comprador emite préstamos basándose en el certificado de registro de hipoteca emitido por el departamento de registro de bienes raíces. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, será confirmado por el departamento de gestión del fondo de previsión y el préstamo se realizará de conformidad con los procedimientos operativos. La agencia de supervisión de capital utiliza el dinero de la compra en la cuenta de supervisión para pagar el principal y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo.
6. Una vez que el banco de préstamos del vendedor liquida el préstamo, presenta una solicitud de cancelación de hipoteca en línea y los derechos hipotecarios del banco de préstamos del comprador se transfieren, es decir, de la segunda hipoteca a la primera hipoteca.
7. La agencia de supervisión de capital transferirá el saldo de la cuenta de supervisión de capital al vendedor.
(2) Procedimiento de registro de doble aviso
1 Después de que el comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de venta de casa de segunda mano, el comprador solicita un préstamo al banco.
2. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el banco de préstamos del comprador trabajará con el comprador y el vendedor para solicitar en línea el prerregistro de transferencia de vivienda de segunda mano y el prerregistro de hipoteca.
3. Con base en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del comprador y vendedor, el departamento de registro de bienes raíces completa la revisión del negocio de registro de doble notificación, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el formulario electrónico. certificado de registro de notificación de hipoteca al banco de préstamos del comprador.
4. El banco de préstamos del comprador concederá el préstamo en su totalidad en función de los resultados del registro anticipado de la hipoteca. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, el departamento de gestión del fondo de previsión lo confirmará y el préstamo se realizará de acuerdo con los procedimientos operativos. El pago inicial y el préstamo bancario del comprador se depositan directamente en la cuenta de depósito de fondos acordada entre el comprador y el vendedor en el "Acuerdo de depósito" para su supervisión. La agencia notarial expide los materiales pertinentes y los envía al banco de préstamos del comprador, al comprador y al vendedor.
5. Después de que el dinero de la compra se deposite en la cuenta de depósito en garantía, el comprador, el vendedor y el banco de préstamo del comprador deben solicitar al departamento de registro de bienes raíces un registro de doble notificación.
6. Una vez completado el registro de transferencia de bienes raíces, la agencia de depósito en garantía utilizará el dinero de la compra en la cuenta de depósito en garantía para pagar el capital y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo. El banco de préstamos del vendedor envía la solicitud de cancelación de la hipoteca en línea y el departamento de registro de bienes raíces la revisa en línea. También puede ser presentado por el propio vendedor y el banco confirma la solicitud online. Si no se puede completar el registro de transferencia de propiedad, la institución depositaria devolverá el dinero de la compra en la cuenta de depósito en garantía al banco de préstamos del comprador y al propio comprador.
Proceso detallado de las transacciones de vivienda de segunda mano
1. Elige la carcasa
El primer paso para comprar una casa de segunda mano es encontrar una casa.
De hecho, los compradores de viviendas pueden obtener una casa de segunda mano a través de muchos canales, acudir a una agencia inmobiliaria para encontrar información sobre la casa o ser presentados por familiares, amigos y conocidos. Además, también pueden prestar atención a la información publicada en algunos sitios web o periódicos inmobiliarios locales.
2. Inspección in situ para verificar los derechos de propiedad
Los compradores pueden elegir una casa según sus propias necesidades y pueden observar el entorno circundante, las instalaciones de apoyo, la calidad, etc. casas de segunda mano. Además, para comprender la situación general y los derechos de propiedad de la casa, el vendedor debe proporcionar documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, el certificado de identidad y otros documentos. También puede consultar las pruebas pertinentes al comprar una casa, como facturas de compra de la casa, facturas de impuestos sobre la escritura, etc., como pruebas auxiliares para confirmar la propiedad de la propiedad.
3. Firmar el contrato
Cuando el comprador y el vendedor confirman su intención de comprar una casa, pueden comenzar a firmar un contrato de compraventa de la casa. Cuando el comprador de la vivienda comprueba que los documentos del vendedor son legales, puede pagar un depósito por la compra y luego ambas partes pueden firmar un contrato de compraventa de la casa.
Después de que las partes de una transacción inmobiliaria llegan a un acuerdo mediante negociación sobre la ubicación de la casa, el estado de los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, la entrega de la casa, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc., las dos partes firmará al menos tres contratos de compraventa de viviendas.
4. Préstamo bancario
Si el comprador no liquida la casa en un solo pago, deberá solicitar un préstamo hipotecario. Una vez firmado el contrato de compraventa de la vivienda, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los trámites del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador, evaluará la casa que ambas partes están preparando para negociar y luego aprobará el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único.
5. Solicitar transferencia
Los compradores y vendedores deben acudir al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias para presentar la solicitud juntos, y luego el departamento de gestión comprobará los documentos pertinentes y revisará la propiedad. derechos. Las casas que cumplan con las condiciones de cotización recibirán procedimientos de transferencia; si se niegan a solicitar casas sin derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales, se les prohibirá cotizar y comercializar sin el consentimiento por escrito de otros propietarios.
6. Pagar impuestos y tasas
Según la normativa vigente, la transmisión de viviendas de segunda mano requiere el pago de impuestos y tasas por la venta de la vivienda. Primero, según el estado de los derechos de propiedad de la casa a comercializar y el objeto a comprar, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida de antemano por el departamento de transacciones, los departamentos pertinentes presentarán el informe para su aprobación paso a paso, y entonces ambas partes de la transacción pueden pasar por los procedimientos de firma de la escritura.
El pago del impuesto se procesará más tarde. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, existen diferencias en la composición de los impuestos y tasas para la reforma de viviendas, las renovaciones y demoliciones peligrosas, las viviendas asequibles y otras viviendas comerciales.
7. Procedimientos de transferencia de propiedad.
Después de que el comprador y el vendedor completan el registro del cambio de derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, el comprador lleva el "Aviso de obtención del certificado de propiedad de la vivienda" al departamento emisor para solicitar una nueva propiedad. certificado de derechos.
8. Entrega de la vivienda
Una vez finalizados los trámites del contrato de compraventa de vivienda de segunda mano, se entregará la vivienda según el tiempo estipulado en el contrato. Algunos propietarios no entregarán la casa según lo estipulado en el contrato, por lo que al firmar el contrato, asegúrese de indicar claramente el tiempo de entrega y la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Después de entregar la casa, también debes prestar atención a la entrega de la propiedad. Debido a que se trata de honorarios de propiedad, este paso no se puede omitir.