Tesis: Problemas actuales y contramedidas en la gestión inmobiliaria en mi país.

Problemas y contramedidas en el desarrollo de la gestión inmobiliaria en mi país: como industria emergente, con el rápido desarrollo de China y el mercado inmobiliario, la gestión inmobiliaria se ha convertido gradualmente en una parte importante de la gestión inmobiliaria. La promoción y el desarrollo de la gestión de la propiedad han mejorado el entorno de vida y trabajo de los residentes, han promovido la construcción de dos civilizaciones y han hecho contribuciones positivas a la promoción de la construcción de viviendas como un nuevo punto de crecimiento económico y la implementación de proyectos de reempleo social. Al mismo tiempo, también deberíamos ver una presencia cada vez más destacada en el proceso de gestión inmobiliaria. Los datos del Centro de Quejas e Informes de Precios de Shanghai muestran que hubo 3.526 quejas sobre la administración de propiedades, lo que representa el 14,6% del número total de quejas, lo que la convierte en la primera de las siete industrias de moda que recibieron quejas de los ciudadanos en 2003. Por lo tanto, los problemas y contramedidas existentes en el desarrollo de la gestión inmobiliaria en mi país en esta etapa se han convertido en temas candentes. 1. Problemas existentes en la administración de propiedades en mi país en esta etapa 1.1 La construcción del equipo de recursos humanos está por detrás del nivel de desarrollo de la administración de propiedades en mi país. Una parte considerable del equipo de recursos humanos de mi país tiene una gran brecha con los requisitos de desarrollo de la administración de propiedades en mi país. términos de estructura profesional y estructura del conocimiento. La gestión de propiedades por parte de no profesionales se ha convertido en uno de los fenómenos extraños en la industria de gestión de propiedades de China. Hasta cierto punto, el mercado de administración de propiedades todavía está lleno de personal desviado de empresas de desarrollo inmobiliario y personal transformado de oficinas de administración de viviendas tradicionales. La calidad del personal de administración es generalmente baja y no existen servicios. El artículo 33 del "Reglamento de administración de propiedades" (en adelante, el Reglamento) estipula que el personal dedicado a la administración de propiedades deberá obtener certificados de calificación profesional de conformidad con las regulaciones nacionales pertinentes. Sin embargo, no hay muchas personas que realmente se dediquen a la administración de propiedades y hayan obtenido la calificación profesional de administradores de propiedades, y hay incluso menos personas con calificaciones de alta gerencia (como gerentes de empresas de administración de propiedades, gerentes de departamento, "tres ingenieros jefe" , etc.). Esta escasez de talentos ha afectado gravemente el desarrollo de la industria de administración de propiedades a un alto nivel. 1.2 Los propietarios carecen de conocimientos sobre la propiedad. Por un lado, la propaganda de la opinión pública carece de una dirección clara en el desarrollo de políticas. Por otro lado, algunos medios de comunicación, para atraer audiencias y lectores, carecen de profesionalidad y ética profesional y amplían sin sentido informaciones contradictorias sobre la gestión inmobiliaria, o son alentados por las empresas. Están interesados ​​en pelear por acontecimientos típicos, pero carecen de orientación racional y publicidad para la sociedad, las empresas y los propietarios, e incluso carecen de un pensamiento justo y profundo. 1.3 Los honorarios de administración de propiedades son un obstáculo para el desarrollo de las empresas de administración de propiedades. El "Reglamento" estipula que el pago puntual de los honorarios de los servicios inmobiliarios es una de las obligaciones de los propietarios. En la gestión de propiedades, el principio de "quién disfruta, se beneficia y soporta" también debe implementarse para constituir la fuente de los fondos de administración de propiedades. Sin embargo, todavía existe una inercia considerable en el concepto tradicional de consumo de vivienda social, como estándares de servicio y estándares de cobro inconsistentes. Muchas empresas de administración de propiedades tienen poca transparencia en cuanto a rangos de tarifas y precios. Después de que algunas empresas cobran las tasas de propiedad, todavía tienen que pagar algunos trabajos de mantenimiento. También hay problemas con los informes financieros, como los presupuestos de las tasas de propiedad y las cuentas finales presentadas por las empresas inmobiliarias. El problema de los cobros sigue afectando a las empresas de gestión inmobiliaria, lo que ha afectado en gran medida al sano desarrollo de la gestión inmobiliaria. También ha creado una cadena negativa posterior para ambas partes en la gestión inmobiliaria. 1.4 Las empresas de administración de propiedades son de pequeña escala y carecen de competitividad en el mercado. Los datos muestran que a finales de 1997 había alrededor de 7.000 empresas de administración de propiedades en el país y, a finales de 2003, había más de 20.000, con un crecimiento muy rápido. En 2003, sólo había 78 empresas de administración de propiedades con calificaciones de primera clase emitidas por el Ministerio de la Construcción. Aunque existe un gran número de empresas de gestión inmobiliaria, sus cuotas de mercado son generalmente pequeñas y sus niveles de gestión desiguales. Las empresas carecen de la capacidad de innovar e imitarse unas a otras seriamente, lo que no favorece su propio desarrollo ni resiste la "invasión" de Hong Kong, Macao, Taiwán y sus homólogos extranjeros. 1.5 Aún es necesario seguir mejorando el sistema jurídico de gestión de la propiedad. Con la reforma del sistema de vivienda de mi país, la asignación de viviendas pasó del bienestar social a la compra individual, seguido de problemas de administración de propiedades en comunidades residenciales. Sin embargo, dado que el sistema correspondiente aún no se ha introducido en nuestro país, en los últimos dos años se han producido muchas disputas grupales. Aunque el Consejo de Estado promulgó el "Reglamento de administración de propiedades" en 2003, y los departamentos pertinentes han promulgado sucesivamente reglamentos administrativos como las "Medidas de administración de cargos por servicios de propiedad" y las "Medidas provisionales para la administración preliminar de licitaciones de administración de propiedades", la administración de propiedades existente El modelo es básicamente el mismo: un modelo de gestión que priva a los propietarios de su derecho a elegir y les obliga a aceptar empresas de gestión inmobiliaria cualificadas (o incluso no cualificadas).

El objeto del servicio de la administración de propiedades son las personas. Uno de los objetivos de la administración de propiedades es crear un entorno "limpio, civilizado, seguro y conveniente" para los propietarios y usuarios. Las empresas de gestión inmobiliaria deben defender el concepto de desarrollo científico "orientado a las personas", incorporar el toque humano en cada detalle de sus contactos y servicios con los propietarios, centrarse en la inversión emocional en los propietarios y mejorar la satisfacción de los propietarios. Todas las actividades de una empresa de administración de propiedades deben basarse en la satisfacción y satisfacción de los propietarios, y su núcleo es brindar servicios completos y de alta calidad. Cualquier empresa de administración de propiedades debe capturar información del mercado, resaltar el concepto humanizado de los servicios inmobiliarios, ir más allá del simple mantenimiento y reparaciones, crear una atmósfera de vida de alto nivel para los usuarios de la comunidad, guiar un nuevo estilo de vida e implementar el concepto de servicio de "cero defectos". . 3. Conclusión En la actualidad, la industria de administración de propiedades se enfrenta a un momento crítico de transición de la etapa primaria a la etapa avanzada, y el entorno interno y externo de la industria de administración de propiedades está experimentando cambios importantes. Cómo resolver mejor los problemas existentes y las estrategias de desarrollo de la gestión de propiedades requiere mayores esfuerzos. : [1] Wang Guiling. Gestión de propiedades[M]. Beijing: China Price Press, 2003. [2] He Xueliang, Albert Luo (estadounidense), Wang Zirun. Gestión de propiedades en China [M]. Llevar a la fuerza: Editorial Wenhui, 2003. [3] Ji Rujin. Gestión de propiedades[M]. Shenyang: Prensa de la Universidad de Liaoning, 2001. [4] Wang Jiafu. Interpretación de la normativa de gestión inmobiliaria [M]. Beijing: China Price Press, 2003.

Problemas y contramedidas en la gestión de propiedades actual

2006 165438 11 de octubre China Property Network Con el mayor desarrollo del proceso de urbanización de mi país, la forma original de autogestión unifamiliar se ha ido desapareciendo rápidamente. Las propiedades urbanas en desarrollo han sido reemplazadas por una gestión centralizada. En este importante período de transición de la gestión de la propiedad, existe una necesidad urgente de ajustar y estandarizar un sistema legal completo. Recientemente, el Tribunal de Distrito de Quanshan de la ciudad de Xuzhou llevó a cabo un análisis y una discusión exhaustivos de casi 200 disputas de administración de propiedades concluidas en los últimos tres años y descubrió algunos problemas comunes que no se pueden ignorar. 1. Los principales problemas existentes en la gestión inmobiliaria actual (1) Disputas por honorarios de gestión inmobiliaria. Además de los costos directos de administración de la propiedad estipulados en el contrato, también incluyen los costos de calefacción y agua caliente cobrados por la empresa administradora de la propiedad. Según la situación actual, la tasa de pago real de las tarifas de administración de la propiedad en la comunidad es de entre 70 y 90. Las razones principales por las que los propietarios se niegan a pagar las tarifas de administración de la propiedad son que la administración de la propiedad no está en su lugar, la comunidad sí. sucio, desordenado y pobre; las temperaturas de la calefacción y del agua caliente son bajas y el suministro de tiempo es corto; la comunidad tiene problemas como la pérdida del vehículo del propietario y las instalaciones de apoyo internas incompletas; (2) Disputas sobre compensación por pérdidas de propiedad a los propietarios. Estas disputas generalmente son causadas por la pérdida de automóviles, motocicletas y bicicletas de los propietarios de las comunidades, lo que también constituye un problema de cuello de botella en la gestión de la propiedad comunitaria. Debido a las leyes y regulaciones imperfectas con respecto a las responsabilidades de seguridad en áreas residenciales, no existe una base relevante sobre cómo asignar razonablemente la responsabilidad de las empresas de administración de propiedades por pérdidas de propiedad, por lo que es probable que ocurran disputas de este tipo. (3) Disputas sobre indemnización por daños causados ​​por instalaciones públicas en zonas residenciales. Estas disputas se deben principalmente a la mala gestión de las carreteras, alcantarillas, vallas publicitarias, tuberías, etc. de las empresas de administración de propiedades en la comunidad, lo que provoca lesiones personales a los propietarios. (4) Gestionar disputas irrazonables. Estas disputas involucran principalmente a empresas de administración de propiedades que firman contratos preliminares de administración de propiedades con desarrolladores comunitarios, pero no renuevan directamente los contratos de administración de propiedades con los propietarios o comités de propietarios después de que los propietarios se mudan, y a que las empresas de administración de propiedades recuperan los honorarios de administración de propiedades de los propietarios. (5) Disputas por infracción de partes compartidas de la comunidad. Después de ingresar a la comunidad, los propietarios individuales construyeron edificios sin autorización, lo que despertó el descontento de la mayoría de los demás propietarios y obligó a la empresa de administración de propiedades a investigar y ocuparse de la construcción desordenada de los propietarios individuales. En este tipo de disputas, si la empresa de administración de propiedades investiga y castiga a los propietarios individuales por construcción desordenada, no hay restricción en el poder administrativo de aplicación de la ley, si solo disuade a unos pocos propietarios sin desmantelar las estructuras por la fuerza, inevitablemente conducirá a conflictos entre ellos; la mayoría de los propietarios y la empresa de administración de la propiedad disputas. (6) El problema del alquiler de partes públicas de la comunidad con fines de lucro. Este tipo de disputa ocurre principalmente cuando los propietarios individuales o las empresas de administración de propiedades en la comunidad usan o alquilan * * * partes de la propiedad comunitaria como espacio publicitario para obtener ganancias sin autorización. Dado que este tipo de disputa involucra la propiedad del edificio y requiere mayores ajustes a la ley de propiedad, es muy controvertido cuando ocurre. (7) Disputas por tarifas de estacionamiento en la comunidad.

Los servicios de administración de propiedades proporcionados por las empresas de administración de propiedades deben revisarse y supervisarse de manera oportuna. Las empresas de administración de propiedades que perjudican los intereses de los propietarios deben rescindir rápidamente el contrato de administración de propiedades o reclamar derechos civiles mediante un litigio. (3) Las empresas de administración de propiedades brindan servicios de administración de propiedades según contratos. Los servicios de administración de propiedades bien pensados ​​son la esperanza común de todos los propietarios de comunidades. Las empresas de administración de propiedades deben mejorar aún más el nivel de administración de propiedades cuando los derechos y obligaciones estén claramente definidos en el contrato, garantizar que los servicios de administración de propiedades proporcionados cumplan o superen el nivel de los honorarios de administración de propiedades, promover un círculo virtuoso de servicios de administración de propiedades y propiedades honorarios de administración y realizar la realización de servicios de administración de propiedades y honorarios de administración de propiedades. Una situación beneficiosa para las empresas de administración de propiedades. (D) Resaltar el papel del comité de administración de propiedades. A juzgar por la situación actual de la administración de propiedades, los propietarios individuales a menudo se encuentran en el lado débil cuando surgen disputas de administración de propiedades con las empresas de administración de propiedades. Pero es innegable que algunos propietarios se niegan injustificadamente a pagar tarifas de administración de propiedades para beneficio personal, o acusan injustificadamente a las empresas de administración de propiedades por sus servicios de administración de propiedades. En este momento, el comité de propietarios debe participar activamente en las disputas entre propietarios individuales y empresas de administración de propiedades, equilibrar los derechos y obligaciones entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades y salvaguardar los intereses legítimos de la gran mayoría de los propietarios de la comunidad en la mayor medida posible. medida. (5) Condiciones especiales del contrato por daños personales y materiales al propietario. En función de las disputas comunes por pérdidas de propiedad y lesiones personales entre propietarios y empresas de administración de propiedades, se deben realizar acuerdos especiales en el contrato de administración de propiedades. Este acuerdo especial tiene implicaciones positivas tanto para los propietarios como para las empresas de gestión inmobiliaria. Una vez que surge una disputa sobre los asuntos anteriores, ambas partes pueden manejarla de acuerdo con el contrato para evitar la situación embarazosa de discusiones interminables. (6) El comité de propietarios contrata asesoría legal. Con base en la experiencia madura de la administración de propiedades extranjeras, el comité de propietarios puede contratar abogados con conocimiento profesional en administración de propiedades como asesores legales, quienes pueden revisar y supervisar de manera efectiva la firma y ejecución de los contratos de administración de propiedades, brindar la asistencia legal necesaria a los propietarios. comité, y promover que las empresas de administración de propiedades cumplan con Proporcionar servicios de administración de propiedades de manera diligente y responsable de acuerdo con las disposiciones contractuales y los requisitos legales. Aunque aumentará los gastos del propietario, es muy importante proteger los derechos e intereses legítimos del propietario.