La regulación y mejora de las acciones inmobiliarias son débiles y la gestión de las empresas inmobiliarias debe ser eficaz
Para estabilizar los precios de las acciones, muchas empresas inmobiliarias han comenzado a recomprar acciones a gran escala. Las estadísticas muestran que desde 2021, más de 20 empresas inmobiliarias, incluidas OCT A, Haomei Real Estate, Juniper Holdings, China Jinmao, China Aoyuan, etc., han anunciado sucesivamente recompras de acciones o propuestas de planes de recompra. Al mismo tiempo, algunas empresas que cotizan en bolsa relacionadas con el sector inmobiliario han publicado planes para aumentar sus accionistas o recomprar acciones. Sólo en mayo, varias empresas que cotizan en bolsa relacionadas con el sector inmobiliario, incluidas Wharf Group, Red Star Macalline, China Construction Real Estate y Times Neighborhoods, publicaron planes de aumento de participación de accionistas o de recompra de acciones.
Las ganancias han disminuido y la disposición a adquirir terrenos ha disminuido
Desde la perspectiva de la industria inmobiliaria en su conjunto, el margen de beneficio bruto promedio ha caído de un máximo de 35 a los 23 actuales, y el margen de beneficio neto medio ha caído desde un máximo de 10 hasta los 4 actuales. Y a juzgar por las recientes adquisiciones de terrenos, algunas empresas inmobiliarias incluso están preparadas para un tipo de interés neto de 1-2.
La estrecha cadena de capital ha exacerbado la caída de la rentabilidad y las empresas inmobiliarias se han vuelto más cautelosas a la hora de adquirir terrenos. De mayo a mayo, la superficie de compra de suelo de las empresas inmobiliarias disminuyó un 7,5% interanual y un 31,6% interanual. La cantidad de terreno adquirido también disminuyó significativamente. El importe acumulado de suelo adquirido de enero a mayo de 2021 disminuyó un 20,5% interanual y un 0,3% interanual.
Por otro lado, el lado de las ventas sigue en auge. Datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de junio a mayo la superficie de venta de viviendas comerciales fue de 663,83 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 36,3%. Un aumento del 19,6 respecto al mismo periodo de 2019. Las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 7.053,4 mil millones de yuanes, un aumento del 52,4%, un aumento del 36,2% en comparación con el mismo período de 2019. El lado de las ventas calientes contrasta marcadamente con la falta de adquisición de terrenos, lo que demuestra que las empresas inmobiliarias tienen un alto crecimiento de las ventas y suficientes fuentes de financiación, pero todavía no están dispuestas a aumentar sus esfuerzos para adquirir terrenos.
La estandarización y la mejora del desarrollo de la industria están marcando el comienzo de cambios
En el primer semestre de 2021, los gobiernos locales implementaron las principales responsabilidades de la ciudad, implementaron políticas específicas de la ciudad y una gestión integral, y promovieron la Desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. 24 ciudades, incluidas Huzhou, Xi'an, Hefu, Jiaxing y Shaoxing, han mejorado sucesivamente sus regulaciones, que implican principalmente mejorar las "cuatro restricciones", aumentar los impuestos y tarifas sobre las transacciones inmobiliarias, establecer precios de referencia para casas de segunda mano y Lotería para casas nuevas. Shanghai fue el punto de referencia para la regulación inmobiliaria en la primera mitad del año, con siete medidas de endurecimiento consecutivas en el primer semestre del año.
Más importante aún, se ha introducido un sistema de gestión centralizada para préstamos inmobiliarios y el efecto es cada vez más evidente. Según datos de la Comisión Reguladora Bancaria de China, a finales de abril, los préstamos inmobiliarios en el sector bancario habían aumentado un 10,5% interanual, la tasa de crecimiento alcanzó su nivel más bajo en ocho años y el índice de concentración de los seis principales bancos estatales habían caído. Las ciudades centrales de primer y segundo nivel, así como las ciudades populares de tercer y cuarto nivel, han experimentado cuotas hipotecarias ajustadas y ciclos de préstamo prolongados.
La revisión del cumplimiento del uso de fondos de crédito se ha vuelto más estricta para evitar la entrada ilegal de fondos en el mercado inmobiliario. En junio, autoinspecciones en Beijing, Shanghai y Xiamen encontraron que la cantidad de entradas ilegales de bienes raíces excedía los 2.500 millones de yuanes. Las autoridades reguladoras de Chongqing, Mongolia Interior, Guangzhou, Shenzhen y otros lugares han entrevistado a los departamentos pertinentes sobre "préstamos puente" y "préstamos de ejecución hipotecaria", y los objetivos regulatorios se han ampliado a las instituciones financieras no bancarias.
Afectados por la restricción del crédito, desde febrero, los tipos de interés hipotecarios nacionales han dejado de caer y se han recuperado, y la tendencia ha avanzado al alza. En mayo, la tasa de interés hipotecaria promedio nacional para primera vivienda fue de 5,33, un aumento de 11 pb desde finales de 2020, y la tasa de interés hipotecaria promedio para segunda vivienda fue de 5,61, un aumento de 8 pb desde finales de 2020.
Las empresas inmobiliarias deberían buscar beneficios de la gestión
Las empresas inmobiliarias se despidieron de la era de los dividendos territoriales y los dividendos financieros y entraron en la era de los dividendos de gestión. Los cambios del mercado obligan a las empresas a buscar beneficios de la gestión.
Según estadísticas incompletas, de enero a julio de 2020, solo 10 empresas inmobiliarias entre las 50 principales han llevado a cabo reformas en su estructura organizativa, pero desde la publicación de las tres líneas rojas en agosto, 17 empresas inmobiliarias Se ha ajustado y optimizado la estructura organizativa.
En general, los cambios organizativos de las empresas inmobiliarias se centran principalmente en tres temas: la racionalización de las sedes, la optimización regional y los ajustes de líneas de negocio diversificadas; la simplificación, el enfoque y la reducción de costos son los objetivos de la reforma de las empresas inmobiliarias.
A nivel de sede, Vanke Real Estate, Zhengrong Real Estate y Xincheng Holdings han ajustado sus estructuras organizativas de acuerdo con las ideas de estructura simplificada y gestión plana.
Por ejemplo, Vanke recientemente trasladó el departamento funcional del grupo, el departamento “Sindicato de Profesionales de I+D”, fuera de la sede de Shenzhen. Al mismo tiempo, el número de empleados de la sede disminuyó en 30, lo que se aproxima. una quinta parte de los empleados de la sede del grupo; Zhengrong Real Estate El centro de marketing se separó de la sede y se estableció una empresa de marketing independiente. Metro Holdings fusionó departamentos funcionales similares en la sede y estableció cuatro nuevos centros funcionales después de la fusión.
En cuanto a las empresas regionales, las adiciones paralelas, las fusiones por fisión y los ajustes dinámicos son los temas de la actual reforma industrial. En agosto de 2020, COFCO Holdings anunció que actualizaría el COFCO Real Estate Southern Regional Group original a COFCO Guangdong, Hong Kong y Macau Development Group. A finales de 2020, COFCO Holdings estableció el Grupo de Desarrollo del Delta del Río Yangtze y el Grupo de Desarrollo Beijing-Tianjin-Hebei.
En junio de 2020, Country Garden inició una nueva ronda de ajustes organizativos y de personal, dividiendo 73 empresas regionales en aproximadamente 100. Xiangsheng Holdings ajustó la región de Suning-Anhui en Lesso y Su. Hay cuatro divisiones comerciales principales en Nanjing, Xuancheng y Hefei. China Resources Land dividirá el sur de China en Shenzhen y el sur de China.
En general, con la desaparición gradual de los dividendos territoriales, financieros y demográficos, la industria inmobiliaria ha entrado en un largo período de bajo crecimiento y bajas ganancias. Los beneficios de las ventas de la industria han disminuido y la eficiencia per cápita ha aumentado. Exigir beneficios a la gestión se ha convertido en un nuevo avance para las empresas inmobiliarias que han comenzado a pasar de una "gestión extensiva" a una "gestión refinada". Sima Yan