Conocimientos para comprar una casa: necesitas depositar cientos de miles para una hipoteca, pero el banco no te lo hará saber.
¿Qué es el pago igual de capital e intereses?
De hecho, cuando miras una casa de primera mano, la vendedora te dará este cálculo porque el monto del pago mensual es fijo. En comparación con el otro método, este monto es menor y se acepta más fácilmente. por los compradores de viviendas.
Pero ¿conoces la verdadera situación de amortización a igualdad de principal e intereses? Tome el préstamo a 20 años, el préstamo es de 654,38+0 millones de yuanes y el reembolso mensual es de 7485,2 yuanes. El pago mensual al banco es de 7.485,2 yuanes, de los cuales el interés es de 5.458,33 yuanes y el principal es de 2.026,86 yuanes. En otras palabras, la mayor parte del dinero que paga son intereses bancarios y el capital es relativamente pequeño.
Cuando llegas a la mitad del periodo de amortización, los intereses de los primeros 10 años casi se han pagado, pero aún queda una gran parte del capital que no se ha pagado, y estos debe ser reembolsado. Incluso si sus condiciones son mucho mejores después de 10 años y puede pagar el préstamo anticipadamente, el resto será básicamente capital con muy poco interés, por lo que no tiene sentido pagar el préstamo antes de tiempo.
A la hora de pedir un préstamo a un banco, básicamente te diré este método de pago, porque de esta forma se maximizarán los intereses del banco. La mayoría de las familias, dado que han pedido prestado a 20 años, no pueden pagar el préstamo en unos pocos años, pero generalmente pueden pagarlo después de 10 años. De esta forma, los ingresos por intereses del banco se reducirán mucho. Entonces el banco pedirá a todos que paguen los intereses durante los primeros 10 años, pero el principal no se reducirá. Incluso si tienes dinero, si lo pagas, el banco te cobrará más de la mitad del interés. El banco no sufrirá ninguna pérdida si pagas el préstamo antes de tiempo.
¿Qué es el pago igualitario del principal?
El problema ahora es que los bancos no tomarán la iniciativa de proponer el método de reembolso del capital medio, básicamente sólo el primero.
O pedir un préstamo a 20 años, con un préstamo de 6.543.800 yuanes y un reembolso mensual de 9.625 yuanes. El pago mensual promedio es de más de 2.140 yuanes, de los cuales el capital es 4.166,67 yuanes y los intereses 5.458 yuanes. Pero a partir del segundo mes, solo se han reembolsado 9.602,26 yuanes, porque el mes pasado se pagó el capital de 4.166,67 yuanes y los intereses se volverán a calcular este mes, por lo que el interés de 23 yuanes será menor. Por analogía, cuanto más retrocedas, menos presión tendrás que pagar.
Lo más importante es: cuando desea pagar anticipadamente, por ejemplo después de 5 años, debido al método que elija, el principal se reduce mucho que antes y el principal del reembolso anticipado se reduce parcialmente. Hay más compensaciones, por lo que cuando se recalculan los intereses, el gasto por intereses será mucho menor, ¡lo que equivale a casi 10.000 yuanes en intereses cada año! Incluso si no paga el préstamo por adelantado, ¡aún tendrá que devolver unos intereses de unos 140.000 yuanes en 20 años! Sin embargo, la presión de pago anticipado será mayor sobre el capital promedio.
Primero déjame contarte un episodio: fui al banco con un amigo a firmar un préstamo hace unos días y vinieron 7-8 personas al mismo tiempo, todas para préstamos para vivienda. Éramos segundos en la fila y la mujer que iba al frente cerró la sesión en 5 minutos. Vimos que el capital y los intereses eran iguales. El empleado del banco no dijo nada sobre el método de pago.
Es nuestro turno. Cuando ofrecimos devolver el capital medio, el hombre nos llevó a la oficina del presidente. Después de más de 10 minutos, mi amigo y yo decidimos si mantener nuestra elección de capital promedio. Regresamos al empleado y él ya estaba ayudando a alguien más. Lo miramos y todos firmamos el mismo capital e intereses.
Más tarde llegó nuestro turno y propusimos devolver el principal en cuotas iguales. En ese momento, la persona que estaba a nuestro lado preguntó: "¿Hay otras formas de pagar?". El empleado inmediatamente nos interrumpió y dijo que era porque estábamos viviendo una vida mejor y podíamos permitirnos pagar más. Entendí lo que quería decir y nos dije que dejáramos de hablar, así que firmamos algunas palabras y nos fuimos. El banco es muy reacio a dejarnos elegir este método porque ganamos muchos menos intereses. ¿Una persona ahorra entre 20.000 y 30.000 yuanes en intereses y 10 personas ahorran entre 200.000 y 300.000 yuanes en intereses?
Para la mayoría de las personas como yo, que pertenecemos a la clase general, comprar una casa es un gran problema. Entonces, después de firmar el contrato, asegúrese de investigar más sobre los préstamos bancarios. De hecho, este cálculo muestra que la asignación racional de préstamos bancarios puede ahorrar más de 100.000 yuanes en gastos por intereses, o incluso más.
Convertido al precio de la vivienda, es casi mil yuanes menos por metro cuadrado, así que ¿por qué no?
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(Las respuestas anteriores se publicaron el 11 de agosto de 2016. Consulte la situación real para conocer las políticas de adquisiciones pertinentes actuales).
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