¿Cómo firmar un contrato complementario de compra de vivienda? Sigue tres principios y presta atención a ocho puntos.
Originalmente, los promotores suelen utilizar un texto de muestra de un contrato de venta de viviendas comerciales. El contrato formal no se puede modificar, pero los compradores pueden proteger sus derechos e intereses firmando un acuerdo complementario. Sin embargo, ¿cómo firmar un acuerdo complementario de manera más efectiva sin convertirse en una herramienta conveniente para que los desarrolladores activen cláusulas dominantes a voluntad? Antes de comprar una casa, primero debe averiguar cómo revisar y firmar un acuerdo complementario.
El contrato de compra y venta ya está arreglado
El año pasado, al Sr. Li le gustó una casa comercial y pagó la tarifa de suscripción y el depósito. En marzo de este año, cuando fue a la oficina de ventas para firmar un contrato formal de compra de una casa, descubrió que el "baño doble" prometido en la página del anuncio se había cambiado a un "baño individual" y el baño del primer piso había sido cambiado. convertirse en un trastero.
Además, al firmar un contrato de venta de viviendas comerciales, el desarrollador también exige que todos los compradores de viviendas firmen un acuerdo complementario. El acuerdo complementario es un contrato en formato preimpreso, muchos de los cuales son contrarios al contrato principal. .
El Sr. Li descubrió que el desarrollador acordó a la fuerza muchos términos. Por ejemplo, "La Parte A (promotor) no entrega la casa al comprador dentro del plazo estipulado en este contrato por sus propios motivos, y el comprador le otorga a la Parte A un período de gracia de 30 días. Durante el período de gracia, este El contrato continuará ejecutándose y la Parte A no asumirá responsabilidad por el incumplimiento del contrato".
Además, el Sr. Li también descubrió que muchos contenidos del acuerdo complementario violaban claramente el contenido original del contrato principal. contrato, eximiendo en gran medida al promotor de sus debidas responsabilidades y obligaciones. "Este no es un acuerdo complementario, es simplemente poner el carro delante del caballo". Lo que fue aún más inaceptable para el Sr. Li fue que después de recibir la respuesta que "no se puede cambiar ni eliminar", se negó a firmar y pidió hacerlo. verificar. El desarrollador dijo que la casa se puede devolver, pero el dinero de la suscripción y el depósito pagado anteriormente no se pueden reembolsar. Después de eso, informó a varios departamentos sin resultados. El desarrollador solo prometió verbalmente que la "protección única" podría cambiarse a "protección doble", pero dijo que no había lugar para la negociación al firmar el acuerdo complementario.
Cláusula de Overlord preventiva
Actualmente, hay un número cada vez mayor de disputas por la compra de viviendas causadas por acuerdos complementarios en todo el país. Aunque originalmente el acuerdo complementario tenía como objetivo mejorar el contrato estándar, ahora a menudo se convierte en la cláusula dominante de los promotores, dejando a los consumidores prácticamente sin margen de negociación.
Es lógico que el acuerdo complementario sea firmado por ambas partes mediante negociación. Si los consumidores consideran que el acuerdo pertinente no es razonable, pueden proponer modificaciones. Si hay algún desacuerdo debido al acuerdo complementario, los consumidores pueden solicitar realizar el pago y que se les devuelva el dinero de la suscripción y el depósito.
Los expertos legales también señalaron que los derechos y obligaciones de ambas partes del contrato deberían ser iguales, pero el acuerdo complementario que encontró el Sr. Li enfatizaba que el consumidor debería asumir la responsabilidad en cualquier caso, lo que violaba el objetivo principal del contrato principal, privando a los consumidores de sus derechos. Sin embargo, el acuerdo sobre la proporción de la indemnización por daños y perjuicios es injusto, lo que aumenta el coste del impago para los compradores de viviendas y reduce la pena por incumplimiento de contrato por parte de los promotores. Lo que es obviamente injusto es la obvia cláusula de señor supremo.
Además, como contrato, el acuerdo complementario generalmente debe firmarse al mismo tiempo que el contrato principal, y su contenido debe ser un complemento del contrato principal, no un cambio. Si el contenido es incompatible con el contrato principal, prevalecerá el contrato de registro en línea aprobado por el gobierno. Si existen cláusulas estándar en el acuerdo complementario que claramente eximen a la otra parte de responsabilidad, aumentan la responsabilidad de la otra parte o excluyen los derechos principales de la otra parte, se considerarán inválidas. Al mismo tiempo, una vez firmado el acuerdo complementario, éste será jurídicamente vinculante. Por lo tanto, para cláusulas tan obvias y prepotentes como inválidas, el comprador debe argumentar con razón desde el principio para evitar que los intereses se vean perjudicados después de pagar el dinero.
Seguir tres principios
El acuerdo complementario en realidad significa que cuando el comprador y el vendedor firman un contrato utilizando el modelo de contrato de compraventa de viviendas comerciales, modifican o añaden el contenido de las cláusulas que preocupado por aclarar los derechos y obligaciones de ambas partes en los términos o acuerdos. En la actualidad, las condiciones complementarias de los contratos de vivienda de segunda mano en las transacciones de mercado son en su mayoría formatos elaborados por ellas mismas y negociados por ambas partes. Las condiciones complementarias de los contratos de venta de viviendas comerciales son en su mayoría condiciones de formato elaboradas por los promotores, pero las condiciones pueden ajustarse. Para acuerdos complementarios, los compradores de viviendas pueden comunicarse y negociar con los desarrolladores sobre cuestiones clave tanto como sea posible y seguir tres principios:
Uno es ser meticuloso. En primer lugar, se debe considerar plenamente todo el proceso de transacción, incluida la firma y ejecución del contrato, incluida la publicidad, los contratos, el pago, el reembolso e incluso el divorcio y la muerte; en segundo lugar, la calidad, el área, las instalaciones y el entorno comunitario; la casa debe estar claramente definida. Finalmente, el acuerdo contiene algunos aspectos controvertidos, incluidos algunos casos interesantes.
La segunda es la responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Al celebrar un acuerdo complementario, se debe prestar atención a la correspondencia entre derechos y obligaciones. Toda obligación significa responsabilidad, y toda responsabilidad tendrá las correspondientes consecuencias por incumplimiento de contrato.
La tercera es la carga de la prueba. Es difícil para los compradores de viviendas ejercer su derecho a saber en todas las transacciones inmobiliarias actuales y no pueden proporcionar las pruebas correspondientes en litigios o arbitrajes. Si el principio general de la prueba, es decir, quien hace la reclamación debe presentar la prueba, no puede proteger eficazmente los derechos de los compradores de viviendas, entonces el acuerdo complementario adopta el método de invertir la carga de la prueba en determinados aspectos y estipula que el promotor deberá soportar la carga de la prueba para proteger los intereses de los compradores de viviendas.
Ocho cuestiones en detalle
Además, los compradores deben enumerar cuidadosamente los detalles que no se mencionan en muchos contratos de compra y las piezas que son propensas a disputas. Específicamente, pueden prestar atención a las siguientes ocho cuestiones:
1. El rango de error razonable del área del edificio en el departamento y el área compartida es evitar que el área del edificio en el departamento se reduzca dentro del alcance. del contrato cuando se entrega la casa. El área compartida se incrementa dentro del alcance acordado en el contrato.
2. Los fondos de previsión y los préstamos comerciales no se pueden gestionar por motivos bancarios y de promotores. El objetivo es evitar que los promotores deduzcan los depósitos de los compradores de viviendas o soliciten una indemnización por daños y perjuicios al realizar el pago.
3. Al entregar la casa, el desarrollador debe proporcionar datos medidos reales del área de la casa y aceptar que si el desarrollador no puede proporcionarlos, el comprador puede retirar o negarse a aceptar la propiedad, y el desarrollador debe pagar una indemnización diaria para evitar que el comprador compre la casa. Después de que el inquilino se mudó, quedó pasivo debido a la decoración y otros problemas.
4. El propósito del acuerdo de propiedad es evitar que el desarrollador o la empresa inmobiliaria aumente las tarifas después de mudarse. No existe ninguna base para el compromiso del comprador de la vivienda con el desarrollador original.
5. No se deje engañar por los desarrolladores que utilizan explicaciones poco claras como "importado", "alta gama" y "alta calidad" con respecto a los estándares de decoración específicos de las casas finamente decoradas. Es necesario acordar detalladamente la decoración interior y exterior, tipo, modelo, color, ubicación, orientación, precio y otros factores relacionados con la casa para evitar objeciones infundadas a la decoración.
6. El tiempo específico para que el desarrollador solicite el certificado de propiedad de la propiedad para el comprador de la vivienda es solo el momento para que el desarrollador presente los materiales según lo estipulado en el contrato. El objetivo es evitar que los promotores soliciten certificados de propiedad para compradores de viviendas de forma indefinida, lo que afecta al ejercicio de los derechos de propiedad por parte de los compradores de viviendas.
7. El derecho de uso del techo y las paredes exteriores de la casa pertenece al propietario, y el desarrollador debe obtener la aprobación del comité de propiedad para evitar afectar la vida normal de los compradores de vivienda debido al uso del desarrollador. con fines comerciales.
8. Si no hay ninguna estipulación en el contrato o acuerdo complementario o la estipulación no es clara, los anuncios y materiales promocionales publicados por el desarrollador se pueden utilizar como base para el contenido relevante.
(La respuesta anterior se publicó el 12 de octubre de 2015. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).
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