¿Cómo es el funcionamiento y gestión de un centro comercial?
Puntos clave de la operación y gestión de un centro comercial Operación y gestión de un centro comercial: la inversión primero: El éxito de un centro comercial es extremadamente importante para la orientación temprana de la inversión, el diseño estructural y la selección de inquilinos.
1. Orientación de la inversión: La orientación de la inversión incluye la orientación temática, la relación de área, la relación alquiler-venta, el formato y la relación función del centro comercial.
Los centros comerciales se dividen en tres niveles según el área y el número de consumidores circundantes: (1) centros comerciales regionales o grandes, con más de 654,38 millones de consumidores en zonas turísticas (2) con al menos 40.000; Para centros comerciales regionales o comunitarios con clientes; (3) Para centros comerciales locales o de barrio, el número de consumidores en zonas turísticas es de aproximadamente 654,38 0,00000 personas. Los diferentes niveles de los centros comerciales determinan diferentes ideas de operación y posicionamiento temático. Según la distribución y el tamaño de la población circundante, Binjiang Xintiandi debería clasificarse como un centro comercial regional de gran escala. Generalmente, el 35% de este tipo de centro comercial se utiliza para la tienda principal, el 25% se utiliza para la tienda principal secundaria y el 40% se utiliza para tiendas comerciales. Las tiendas ancla se refieren a negocios con una superficie superior a los 5.000 metros cuadrados, como grandes almacenes, grandes supermercados, cines, etc.; las segundas tiendas principales son de entre 1.300 y 3.000 metros cuadrados, como tiendas de electrodomésticos, plazas deportivas, tiendas de juegos para niños, tiendas de teléfonos móviles, etc. tiendas comerciales La tienda tiene menos de 500 metros cuadrados.
En cuanto a la proporción de la producción de alquiler, el 35% de la tienda principal solo puede representar el 15% de la producción de alquiler, el 25% de la tienda ancla secundaria representa el 30% y el 40% de la producción comercial. La tienda representa el 55% de la producción de alquiler. Es decir, a la hora de igualar el alquiler, se debe agrupar la segunda sede.
En términos de proporción funcional de los formatos de negocio: En el ámbito comercial, si los supermercados se ocupan de mercancías y los grandes almacenes de marcas, los centros comerciales se ocupan de formatos de negocio. Como complejo comercial multifuncional, la combinación de varios formatos de negocio en un centro comercial es sin duda la clave de su exitoso funcionamiento. ¿Así que lo que? ¿Combinación de formatos? ¿Es lo más razonable?
En general, los tres formatos principales de venta minorista, restauración y entretenimiento se pueden presentar en una proporción de 5:3:2, que es la proporción áurea de los centros comerciales respetada en la industria. Sin embargo, estos deben ajustarse según los hábitos de consumo locales y las condiciones del mercado. Tomando a Binhe Xintiandi como ejemplo, las plazas de ropa Hualian y Zhongmei circundantes, así como los centros comerciales Wal-Mart y Beiguo en este proyecto, se han saturado en ventas minoristas, pero la cultura de restauración, el ocio y el entretenimiento circundantes son todavía relativamente pequeños, y Se necesitan rutas diferenciadas y complementarias con otros formatos minoristas. Con el ritmo acelerado de la vida moderna, se ha ignorado la comunicación entre vecinos. Por eso, ir al centro comercial no solo te permite relajarte y hacer ejercicio, sino también hacer amigos. Este gran centro comercial integral puede hacer que la gente se quede por un día, al menos unas horas. ¿Por qué los centros comerciales necesitan desarrollar más contenidos culturales y de entretenimiento ahora? Para decirlo sin rodeos, significa aumentar el período de residencia de las personas para impulsar las ventas minoristas. En términos de tolerancia al alquiler, la tolerancia al alquiler de los centros comerciales de mayor a menor es flotación y alquileres temporales, tiendas de ropa, joyerías y gafas, tiendas profesionales, restaurantes, tiendas principales y entretenimiento. Pero también tenemos experiencia de los centros comerciales que operamos en la etapa inicial. Cualquier centro comercial que tenga buenos resultados en entretenimiento, cultura del ocio y fitness se volverá popular.
Además, a las empresas les resulta complicado tener un formato estandarizado. Incluso si se construye un mundo nuevo en Yangquan, su combinación de negocios definitivamente será completamente diferente del nuevo mundo actual, porque solo la diferenciación y las operaciones desalineadas pueden hacer que * * * sea brillante.
2. División de atracaderos
De hecho, en la etapa inicial y en el funcionamiento del centro comercial, la división de tiendas tiene un lado muy oculto pero científico. Generalmente, es necesario garantizar que todas las tiendas en una línea de flujo peatonal tengan una buena apariencia exterior, pero la longitud total de la apariencia exterior es fija. Existe una ciencia en colocar tantas tiendas como sea posible en una superficie de exhibición determinada. En cuanto a la división de tiendas en la ciudad de Vientiane (ver imagen a continuación), Binjiang Xintiandi tiene algunas deficiencias en este aspecto a la hora de atraer inversiones, como la división de tiendas de China Mobile y Haolun Pavilion.
3. Diseño de líneas móviles (renovación): Hay dos dichos famosos en los negocios, ¿uno es? ¿Morir al otro lado de la calle? ¿Un lado de una calle está en llamas, el otro está muerto; otra frase? ¿A un paso de los 30? Incluso si la puerta de al lado está abierta, el flujo de pasajeros no pasará y el volumen de negocios será un 30% menor. Todo esto ilustra la importancia de las actividades comerciales. En el caso de los centros comerciales que ya se han construido, si el flujo de personas no es fluido, algunas personas necesitan renovarlos. Por ejemplo, el propósito del diseño de línea móvil horizontal del piso es mostrar completamente el espacio de la tienda en el mismo plano, de modo que los consumidores puedan ver fácilmente los detalles de exhibición en la tienda. En los grandes centros comerciales se recomienda utilizar tiendas especializadas o multivariedades para compactar las actividades especiales. Si hay un atrio, las tiendas y los letreros deben abrirse hacia el atrio tanto como sea posible, de cara al foco visual para lograr un efecto de reunión.
Hay muchas formas de diseñar líneas dinámicas para pasajes horizontales en todos los niveles. ¿Se puede diseñar como? ¿uno? ¿Diez? Bueno, ¿también se puede diseñar? ¿y? (como la ciudad de Vientiane) o? t? ¿yo? forma, etc. Y el anillo, un ejemplo típico es la forma de IKEA (ver imagen a continuación), ¿el propósito es hacer transparente la visión de los consumidores y hacerla posible para todas las tiendas? * * *¿bien? Debe haber el menor número posible de puntos ciegos. Las tiendas situadas en los puntos ciegos de los compradores no tienen valor comercial y su diseño de circulación y separación de tiendas tampoco tienen éxito. Hacer esto bien no es fácil y requiere esfuerzos continuos por parte de la gerencia y una mejora continua en la práctica según sea necesario.
Además, los pasillos peatonales en los centros comerciales no pueden ser tan largos como para que la gente olvide la idea de caminar de un extremo al otro. También debería haber algunos cambios, como que IKEA añada un tren expreso. En medio del largo pasillo Tao, esto es más humano y más conveniente.
4. Selección de inquilinos
Los formatos comerciales de los centros comerciales incluyen: tiendas principales, tiendas especializadas, alquileres temporales, servicios comunitarios, instalaciones de restauración e instalaciones comerciales, de ocio y entretenimiento. Sin embargo, los centros comerciales con diferentes formatos del mismo negocio deberían elegir inquilinos diferentes.
Los inquilinos de la tienda principal y de la tienda principal adjunta se determinan cuidadosamente. Algunos tipos de negocios son adecuados para el distrito comercial central, algunos son adecuados para el área subcentral y otros son adecuados para los suburbios. En el distrito comercial central, no se permiten materiales de construcción ni muebles para el hogar, y no es adecuado para grandes almacenes y joyerías en los suburbios. Hay reglas comerciales. Se sabe mucho sobre dónde construir la oficina central y se debe seleccionar el formato comercial adecuado de acuerdo con la dirección y la escala del centro comercial. Por ejemplo, en la zona del subcentro, opte por formatos de negocio emergentes. Si todavía estás en el círculo central, no elijas un hipermercado. Intente elegir formatos comerciales con alquileres más altos e intente reunir formatos comerciales populares en los suburbios.
Tipo de operación: se refiere principalmente a la gestión unificada de centros comerciales, eliminación y modernización de comerciantes y mantenimiento de la atención al cliente.
La gestión unificada se refiere a la gestión unificada de todo el centro comercial. Existen estándares unificados para el diseño de imágenes, publicidad y gestión del personal comercial (ropa, apariencia, tiempo de viaje, etc.). ), gestión de productos básicos (control de importación y exportación, inspección de productos restringidos, procesamiento de devoluciones e intercambios, etc.), gestión de diseño y construcción de decoración y especificaciones de guías de compras.
¿La tienda principal es la tienda principal y la tienda de marca es la tienda de marca? ¿Cada inquilino debe ser único? ¿marca? Impresione a sus clientes y haga que vuelvan. En el arrendamiento y gestión de centros comerciales, trate de no introducir segundos propietarios no característicos, lo que no es conveniente para la gestión unificada y no favorece la imagen unificada del centro comercial. El tercer piso de Binhe Xintiandi, con una superficie de más de 3.000 metros cuadrados, es un ejemplo. Debería ser una sede de segundo nivel. Debería tener su propia filosofía empresarial y modelo operativo, y atraer clientes a través de sus propias operaciones únicas, en lugar de un simple mosaico de pequeñas empresas. Al final, no logró formar su propia competitividad, lo que generó un círculo vicioso. Si el negocio de los pequeños inquilinos no es bueno, se quejarán de la falta de flujo de clientes, pero no pueden generar consumo con flujo de clientes, porque no es para ti. También debe tener su propia administración y letreros obvios, para que la gente pueda saber de un vistazo qué tipo de lugar de compras es, como ir a Suning a comprar electrodomésticos o ir a First Line a comprar ropa de moda. Por otro ejemplo, incluso si Suning no puede seguir funcionando, todavía habrá un Gome. Todo el mundo sabe que Suning no puede seguir funcionando, en lugar de pensar que este centro comercial no puede seguir funcionando, lo que no favorece la gestión unificada del. centro comercial.
Retirada progresiva de comerciantes: No podemos garantizar que todos los comerciantes que encontramos estén sanos y salvos, y algunos pueden desaparecer en un corto período de tiempo. En términos generales, la tasa de abandono de los centros comerciales en los primeros tres años alcanzará el 30%, especialmente en el primer año. La característica de los pequeños inquilinos es que sólo pueden prosperar y no pueden sufrir pérdidas.
Cuando se produce un incendio, hacen todo lo posible por entrar y marcharse cuando el negocio va mal. Pero la ventaja de los pequeños inquilinos es que pueden soportar el aumento del alquiler. Por tanto, la contratación de empresarios y la apertura de empresas no significa buena suerte. Puede bajar en 30 en el primer año y puede bajar en 20 en el segundo año después de compensarlo. Este ajuste es un ciclo eterno. Además, si el comerciante vive bien, la dirección del centro comercial también debe garantizar una tasa de eliminación del 10% cada año para garantizar la frescura y mejora del centro comercial.
Al mismo tiempo, la operación debe adoptar el principio de liberar agua para criar peces. Debido a las características a largo plazo de las operaciones de los centros comerciales, se utilizan alquileres razonables y servicios de alta calidad para calentar todo el centro comercial, y luego los alquileres se ajustan de manera adecuada y estable de acuerdo con el estado operativo de esta manera, los desarrolladores y comerciantes; podemos crecer juntos. ¿Qué se puede entender como el principio de liberar agua para criar peces? ¿Ser popular primero y luego hacer negocios? principio.
Servicio al cliente y mantenimiento: el servicio al cliente de los centros comerciales se centra en atraer más clientes y fidelizarlos, principalmente a través de servicios humanizados y matizados, como el préstamo de paraguas en el mostrador de servicio y servicios para bebés. servicios, etc
Gestión de la operación del centro comercial: Planificación y publicidad se refiere a la planificación del marketing del centro comercial.
El marketing de centros comerciales incluye marketing de festivales, marketing de lugares, marketing de celebridades, marketing de oficinas centrales, marketing cultural y otros planes de marketing. ¿Todo el marketing de centros comerciales gira en torno a? ¿Wang Chang? ¿Mejorar tu marca? ¿ganancia? Esta etapa diferente logra diferentes objetivos.
1. ¿El marketing de festivales es una habilidad esencial para los centros comerciales? La sección grande es más grande que la sección pequeña, ¿no hay sentido de integridad moral? Es necesario explorar todos los factores festivos, como el Festival de Primavera, el Día Nacional, el Día de la Madre, el Día del Niño, el Festival Qingming, el Festival del Bote del Dragón, el Día de San Valentín y el Día de San Valentín, que también incluye el Día de San Valentín nacional y el Día de San Valentín internacional. Si no hay festivales, intente realizar celebraciones de aniversario, etc.
2. El marketing cultural es una de las formas importantes para que los centros comerciales construyan sus marcas personales. Los diferentes centros comerciales tienen diferentes métodos de marketing cultural, como Tianjin Balitaixin Cultural Plaza. ¿Mercado creativo? Como la creación de un paraíso de compras de moda único en Taobao y una cultura juvenil original. ¿Paso Binjiang Xintiandi? ¿Beber la Copa del Mundo y glorificar el nuevo mundo? Oktoberfest y cooperación con estaciones de televisión para crear Dreams, Happy Boys, etc. Cree un lugar único de ocio, entretenimiento, escapada de verano y compras de moda en la ciudad montañosa.
3. Marketing de celebridades: el marketing de celebridades es la forma más efectiva para que los centros comerciales generen popularidad en un corto período de tiempo. Es adecuado para expandir rápidamente la popularidad de los centros comerciales en las primeras etapas de apertura, pero el costo también es alto. Durante las operaciones normales, se pueden hacer arreglos apropiados según las condiciones del centro comercial.
4. Marketing de la sede. La sede quiere que se dé publicidad y atraiga gente. Tienes que dejar que haga promociones todos los días, todas las semanas, todos los meses. Sin mí, te encontraré y forzaré. usted. Él hace promociones. Pagar dinero para dejar entrar la tienda principal es convertirla en un arco, sólo para atraer tu popularidad. No tienes este problema. ¿Por qué lo quieres?
5. Marketing del lugar: el atrio interior y la plaza exterior de cada centro comercial son juntas en el diseño estructural general del centro comercial. El uso eficaz de los lugares y actividades de marketing mencionados anteriormente puede lograr artificialmente la desviación del flujo de pasajeros. Por ejemplo, en Binhe Xintiandi Commercial Plaza, el flujo de pasajeros cerca de Wal-Mart en la sección B1 es relativamente grande, pero el flujo de pasajeros cerca de B5 es escaso porque los grandes almacenes están cerrados. La celebración de exhibiciones de automóviles, actuaciones al aire libre y ventas especiales en el atrio B3 de B3 Plaza puede transferir eficazmente el flujo de pasajeros de B1 a B5. Asimismo, la plaza central es un importante lugar paisajístico que conecta el norte y el sur. Aumentar la frecuencia de la actividad y el paisaje único de la plaza central y cultivar los hábitos de patrocinio de los clientes desempeñarán un papel inconmensurable en las operaciones de inversión del norte.
Operación y administración de centros comerciales: Garantía de administración de propiedades de centros comerciales
La administración de propiedades de centros comerciales es una parte importante de las operaciones de los centros comerciales, brindando importantes servicios para la operación de plazas comerciales y centros comerciales. instalaciones hardware, proporcionando una importante garantía para el funcionamiento seguro, normal y económico de la empresa.
El nivel de administración de propiedades puede reflejar directamente la capacidad de operación y administración de los centros comerciales. Es uno de los factores importantes en la apreciación continua de las propiedades de plazas comerciales y es inseparable de la promoción, operación y planificación de inversiones.
La gestión de propiedades es una parte importante del control de costes. Los asuntos y campos profesionales involucrados en la gestión son muy amplios, desde la construcción y el equipamiento hasta el mantenimiento de flores, plantas y árboles. Todas son tareas profesionales en diversos campos y no pueden ser realizadas por desarrolladores comunes de forma independiente.
Algunos trabajos incluso requieren la asistencia de empresas profesionales. Un buen activo puede durar 65.438,00 años, 20 años. Por ejemplo, en teoría, un ascensor se puede utilizar durante 10 años. Si se usa bien, puede durar 15 años. Todos estos cinco años fueron recuperados. ¿Cuántos ascensores hay en un centro comercial? Este trabajo de mantenimiento es muy importante.
Operación y Gestión de Centros Comerciales: Derechos de Propiedad Medidas de Gestión de Centros Comerciales
(A) Control de Arrendamientos y Ventas
El mejor y más ideal modelo de real comercial la propiedad es solo alquiler pero no venta, planificación unificada, operación unificada, gestión unificada; sin embargo, debido a la política financiera imperfecta de los bienes raíces comerciales en mi país, los desarrolladores no tienen canales de financiamiento, por lo que se implementa la separación de tiendas de venta para realizar la operación; retiro de fondos, lo que resulta en la separación de la propiedad y los derechos de administración. Esta es también una característica de China. No es realista evitar las ventas, negociar el alquiler y no vender. Sin embargo, lo más discutido es cómo lograr un equilibrio entre el alquiler y las ventas, que no solo garantice la devolución de los fondos, sino que también permita el sano desarrollo de los centros comerciales. en la industria. Muchos proyectos en Tianjin se venden sin arrendamiento unificado. Por ejemplo, el edificio Yuanming de ocho calles en Tanggu y Chinatown en la zona de desarrollo se construyeron durante cinco o seis años, pero todavía están vacíos. Si un centro comercial puede controlar las ventas dentro de 50, será mejor para el arrendamiento y la operación del proyecto.
(B) Gestión del arrendamiento posterior
En cuanto a la venta y el arrendamiento posterior, el período actual de arrendamiento posterior en la industria es generalmente de 3 a 10 años. La tasa de retorno del arrendamiento posterior está entre 6 y 10. La gestión del arrendamiento posterior generalmente establece un período de arrendamiento antes de la apertura. Después de la apertura, a medida que los formatos comerciales se enriquecen y ajustan, es necesario realizar ajustes en función de las condiciones comerciales. La política de arrendamiento posterior está estrechamente relacionada con el precio unitario de alquiler, el precio unitario de venta y los años adicionales, como el moderno centro comercial planificado por Binhe Xintiandi. Taolehui (seudónimo) es una política de arrendamiento posterior basada en las características operativas del inquilino.
(3) Gestión del muelle
Después de la venta, ya sea en alquiler, operación por parte del propio propietario o alquiler para la venta, eventualmente volverá a la gestión del muelle del dueño. Por ejemplo, con un arrendamiento posterior de cinco años, el centro comercial tomará forma básicamente en cinco años. Cinco años después, salvo algunas tiendas importantes, los inquilinos y propietarios tendrán que comunicarse básicamente por sí mismos. La sociedad gestora, como entidad de gestión operativa de la promotora, se transforma en una pura sociedad de gestión inmobiliaria y comercial, responsable de todos los propietarios o socios propietarios que puedan surgir en ese momento. Sin embargo, dado que se trata de una oficina central, el mayor propietario de un centro comercial suele ser el promotor, a menos que las tiendas de la oficina central se vendan en su totalidad. Los propietarios de automóviles deben prestar atención a la desalineación del tiempo al atracar. Para evitar el retiro a gran escala de tiendas debido a fallas en el atraque, debe haber una diferencia horaria entre la hora de finalización del arrendamiento y el nodo de atraque del propietario. Cuando se contactó a los propietarios de Tianjin Aocheng Commercial Plaza en 2008, una de las comunidades quedó completamente desocupada (se rescindió el contrato con el comerciante) y se devolvió a los propietarios. Hasta ahora, este distrito no está operativo, pero a otros distritos les está yendo bastante bien debido a la diferencia horaria. Más del 80% de ellos fueron arreglados para que inquilinos y propietarios se conectaran entre sí cuando fueran devueltos al propietario, y el negocio no se vio afectado.
Discusión sobre la operación y gestión de centros comerciales desde la perspectiva de la operación de ascensores El 26 de julio, se produjo un accidente de escalera mecánica en los grandes almacenes Anliang en Jingzhou, provincia de Hubei, que provocó una muerte. La gestión de la seguridad en los ascensores ha vuelto a ser el centro de atención. El video en vivo mostró que cuando falló el pedal sobre la escalera mecánica, la escalera mecánica no dejó de funcionar, ¿provocando? ¿Devorando gente? tragedia. Hoy en día, están apareciendo centros comerciales en todo el mundo, ante el enorme flujo de pasajeros, además de la excelente calidad de los equipos y las buenas marcas, ¿cómo puede el funcionamiento de los ascensores y otros equipos garantizar la seguridad y tranquilizar a los consumidores?
C&D Dongfanghong Plaza está ubicado en el centro del distrito comercial Yinchuan Xinhua. Es el complejo comercial más popular y rentable de Ningxia, con un flujo de pasajeros de 40.000 a 60.000 personas durante las vacaciones. Para garantizar el funcionamiento seguro de los equipos de la plaza, C&D Group ha establecido un grupo especial, ha formulado normas y procedimientos de gestión para el funcionamiento de los equipos, ha realizado estrictos estudios e inspecciones de las escaleras mecánicas y ha encargado a una empresa profesional que inspeccione las escaleras mecánicas cada medio mes. El mantenimiento se realiza periódicamente cada año en el Instituto de Ensayos de Seguridad de Equipos Especiales Mecánicos y Eléctricos de la Región Autónoma, logrando cero accidentes en la operación de los equipos en los últimos 10 años.
C&D Joy City tiene una superficie total de construcción de 840.000 metros cuadrados, alberga a 20 millones de personas en un radio de 500 kilómetros y cuenta con cientos de escaleras mecánicas. Para ofrecer a los consumidores un entorno de compras seguro, cómodo y de alta gama, C&D Group seleccionó e instaló cuidadosamente equipos de ascensores de Schindler Elevator, el mayor fabricante de escaleras mecánicas del mundo y el segundo mayor proveedor de ascensores del mundo. Actualmente, se ha instalado en el lugar el primer lote de 38 equipos de escaleras mecánicas.
Para cumplir con los requisitos de calidad de instalación de los estándares internacionales, el Grupo Schindler envió a tres gerentes técnicos para seguir el progreso de la construcción de Joy City en el sitio. Schindler también compró especialmente un lote de herramientas de elevación nuevas, como cables de tracción y cerraduras, para garantizar la calidad de la instalación del ascensor. El equipo de operación de equipos de Joy City también está dando seguimiento al progreso de la instalación del ascensor durante todo el proceso, sentando una base sólida para la operación segura del equipo en el futuro.
5. ¿Persistirá C&D Group en la operación y gestión posterior de Joy City? ¿Estás satisfecho con tus habilidades con la espada? Con estándares más altos, visión internacional, servicios dedicados y basados en una experiencia madura, formaremos un equipo profesional para administrar las operaciones de equipos y convertir Joy City en un cómodo centro comercial inteligente para la gente común.
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