Interpretación|Las nuevas regulaciones de seis departamentos golpean la raíz de la tormenta en los departamentos de alquiler a largo plazo: los préstamos al consumo están prohibidos
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree que desde que se fomentó el arrendamiento institucional a gran escala en 2016, las empresas de arrendamiento con pocos activos se han desarrollado muy rápidamente, ya sean centralizadas o descentralizadas. En relación con la gestión intensa de activos (como licitaciones, subastas, asignaciones y proyectos autosostenibles, de construcción colectiva de terrenos y de viviendas de alquiler liderados por empresas estatales, etc.). ), el mayor problema en el funcionamiento de las empresas de alquiler de viviendas con activos ligeros es la gestión de activos ligeros, la rápida expansión y la propensión a comportamientos irregulares, como segundos propietarios deshonestos (aumento arbitrario del alquiler, deducción arbitraria de dinero, cobro arbitrario de facturas de agua y electricidad). , etc.), y Alquiler a largo plazo y pago a corto plazo, creando un fondo común de capital y fugando deliberadamente.
Al respecto, el artículo de la agencia de noticias Xinhua señaló que esta vez los reguladores atacaron con fuerza y las "Opiniones" fueron directamente a la causa fundamental de las empresas de alquiler de viviendas.
En cuanto a la emisión de las "Opiniones", Zhan Xue, subdirector del Departamento de Investigación de la División de Encuesta del Índice de China, cree que las "Opiniones" tienen como objetivo prevenir y resolver riesgos financieros y promover el desarrollo saludable. del mercado de alquiler de viviendas.
Zhan Xue dijo que las "Opiniones" presentan las siguientes tres características: En primer lugar, son de alto nivel y de amplio alcance. En el pasado, algunas ciudades emitieron políticas separadas para restringir el comportamiento de cobro de alquileres por parte de las empresas de alquiler de viviendas. Esta vez la política se ha elevado al nivel de ministerios y comisiones, con una cobertura más amplia. El segundo es el posicionamiento preciso. Localice con precisión empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos que realicen operaciones de subarrendamiento. Cuando estas empresas se subarrendan, no hay hipoteca de activos y el alquiler cobrado es relativamente alto. Sin supervisión financiera, los riesgos financieros pueden acumularse fácilmente. El tercero es una fuerte penetración. Además de prohibir a las empresas de alquiler de viviendas prestar servicios financieros en forma encubierta, también se debe reforzar la revisión de los préstamos por parte de las instituciones financieras y se deben hacer esfuerzos en ambos extremos para evitar la situación en la que las empresas de alquiler de viviendas induzcan unilateralmente a los inquilinos a utilizar préstamos al consumo para el alquiler de viviendas. .
Por primera vez, las empresas de alquiler de viviendas con pocos activos serán incluidas cualitativamente en la supervisión.
Los "Dictámenes" exigen que las empresas dedicadas al negocio de alquiler de viviendas y las personas físicas que subarrendan más de 65.438 unidades (habitaciones) de vivienda se registren como entidades del mercado de conformidad con la ley y obtengan una licencia comercial, y sus nombres y alcance comercial deben incluir las palabras "alquiler de vivienda". Si una empresa de alquiler de viviendas opera en varias regiones, deberá establecer una entidad jurídica con contabilidad independiente en la ciudad donde realiza actividades comerciales. Las empresas de alquiler de viviendas deberían tener locales comerciales exclusivos. Antes de la apertura, la información de apertura debe enviarse a las autoridades de vivienda y desarrollo urbano-rural de la ciudad donde está ubicada a través de la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de vivienda, y las autoridades de vivienda y desarrollo urbano-rural de la ciudad donde está ubicada hacerlo público al público a través de la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas.
Li señaló que existen muchos tipos de empresas de alquiler de viviendas en el mercado, como segundos propietarios e instituciones de inversión. En las ciudades centrales del delta del río Perla, hay segundos propietarios que administran en nombre de los propietarios, hay segundos propietarios profesionales (que ganan honorarios de agencia o diferencias de alquiler) y también hay inversores que alquilan varias unidades o un edificio a la vez. tiempo para luego renovarlos y alquilarlos. Pero en realidad, estas entidades son difíciles de supervisar. A menudo utilizan Internet, WeChat y pequeños anuncios para hacer negocios, y utilizan mala información y operaciones ilegales (como cobrar indiscriminadamente facturas de agua y electricidad, no reembolsar depósitos por dañar las instalaciones interiores, etc.) para obtener beneficios de alquiler. . Cuando se pierden los intereses del arrendatario, es difícil extenderlos a través de canales y las pérdidas no son grandes, por lo que es fácil dejarlos ir. Por lo tanto, su inclusión en la regulación es urgente.
Tomar medidas enérgicas contra el comportamiento de agrupación de fondos de recepción a largo plazo y pago a corto plazo para evitar riesgos de capital.
En concreto, los "Dictámenes" exigen claramente a todas las localidades que normalicen el negocio del alquiler de viviendas y refuercen la gestión del subarrendamiento. Las empresas de arrendamiento de viviendas deben incluir información operativa sobre viviendas en la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas de la ciudad. En principio, el período para cobrar el alquiler no debe exceder los 3 meses. En principio, el alquiler pagado al titular de los derechos de vivienda no debe ser superior al. alquiler cobrado al arrendatario.
En opinión de expertos del sector, “en principio, el ciclo de cobro del alquiler por única vez no debería exceder los 3 meses, lo que tiene un papel rector positivo en la lucha directa contra diversos comportamientos ilegales que existían en el pasado. empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo. Esto ayudará a estandarizar las operaciones del mercado y prevenir riesgos financieros en las operaciones”.
“Esta declaración de política también está dirigida al fenómeno del alquiler de apartamentos a largo plazo después de la epidemia. La actitud coherente es principalmente salvaguardar los derechos e intereses de ambas partes para evitar daños a los intereses de la gente común y la aparición de peticiones masivas. Para las empresas de arrendamiento de activos ligeros, es más probable que participen en el "pago a largo plazo". y comportamiento de agrupación de capital de pago a corto plazo. Al controlar los fondos, el riesgo de alquiler de apartamentos a largo plazo se puede reducir a más de la mitad.
Tomar medidas severas contra los préstamos de capital y "se suprimirán los aumentos anormales de los alquileres".
El dictamen también exige que todas las localidades lleven a cabo una supervisión de los fondos de alquiler de viviendas. Las empresas que cobren alquileres por más de tres meses o depositen más de un mes a la vez se incluirán en la cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas. Al mismo tiempo, están prohibidos los préstamos al consumo para alquiler de viviendas. Las empresas no pueden utilizar el crédito del arrendatario para obtener "préstamos de arrendamiento" ni inducir a los arrendatarios a utilizar "préstamos de arrendamiento". Las instituciones financieras gestionarán estrictamente los préstamos al consumo para alquiler de viviendas, fortalecerán la revisión de crédito y la gestión de utilización y fortalecerán la gestión de la lista de empresas de alquiler de viviendas.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que el control de los préstamos de alquiler en esta política está más estandarizado y vigente. Con respecto a los diversos tipos de arbitraje ilegal, la política es clara: a los arrendatarios no se les permite utilizar su crédito para obtener préstamos de consumo para el alquiler de viviendas, y no se permite inducir a los inquilinos a utilizar préstamos de consumo para el alquiler de viviendas en nombre de cuotas de alquiler o descuentos en el alquiler. , etc. Al mismo tiempo, las instituciones financieras deben gestionar estrictamente los préstamos al consumo para alquiler de viviendas, fortalecer la revisión de crédito y la gestión de utilización, y tomar medidas efectivas para verificar la información de identidad del prestatario, evaluar la capacidad de pago, verificar la intención de endeudamiento y mantener registros antes de emitir préstamos. Desde estos dos puntos de vista, los préstamos para alquiler están clara y estrictamente controlados, mientras que los préstamos para alquiler al consumo siguen estando reconocidos. La diferencia entre los dos es que los préstamos para alquiler van a las cuentas de empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo con pocos activos, mientras que los préstamos de alquiler al consumo van a las cuentas de los inquilinos. Esto es a lo que debemos prestar atención al seleccionar diferentes préstamos en el futuro.
Además, los "Dictámenes" señalaron que varias localidades deberían regular razonablemente los niveles de alquiler de viviendas. Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural de las grandes ciudades con una fuerte demanda de alquiler han establecido un sistema de seguimiento del alquiler de viviendas y publican periódicamente los niveles de alquiler de mercado para diferentes tipos de viviendas de alquiler en diferentes regiones. Además, los gobiernos locales deben implementar las principales responsabilidades de los gobiernos urbanos. Establecer un mecanismo de colaboración multidepartamental y supervisión conjunta para el alquiler de viviendas e incorporar la supervisión de los departamentos pertinentes al sistema de evaluación del desempeño del gobierno.
Los conocedores de la industria creen que la supervisión posterior de los alquileres también será más clara. Al mismo tiempo, también se reforzará el seguimiento de los alquileres en el mercado de alquiler de viviendas. "En el pasado no había supervisión sobre el cobro de los alquileres, lo que generaba muchos problemas de financiación y también era una fuente de riesgos financieros. Además, en el pasado no existía ningún control sobre los alquileres, pero ahora El aumento anormal de los alquileres ha llamado la atención, y el seguimiento será el mismo que el control de los precios de la vivienda, frenará los aumentos anormales”.
Las “Opiniones” también mencionaron la resolución adecuada del alquiler de viviendas. conflictos y disputas. Los seis departamentos solicitaron que las partes relevantes fortalezcan la coordinación, resuelvan activamente los conflictos y disputas causados por el alquiler de viviendas y manejen adecuadamente los riesgos relacionados.
Zhao Ran, director del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA, dijo que las opiniones emitidas esta vez tendrán dos impactos importantes en la industria, especialmente en las empresas con estrategias de activos ligeros. En primer lugar, las empresas estratégicas con pocos activos se vieron obligadas a pasar de “empresas franquiciadas” a proveedores especializados de servicios de alquiler de viviendas. A juzgar por la experiencia internacional, el control de los alquileres hace imposible que las empresas con estrategias de activos ligeros logren un crecimiento de beneficios basándose únicamente en los ingresos por alquileres. Explorar cómo proporcionar diversos servicios de valor agregado relacionados con el arrendamiento de viviendas se convertirá en la clave para la supervivencia y el desarrollo de las empresas de estrategia de activos ligeros en el futuro. En segundo lugar, el “desapalancamiento” polarizará a las empresas con estrategias de pocos activos. Por un lado, las grandes instituciones pueden recurrir a medios financieros como la titulización de activos para ampliar su escala y buscar desarrollo; por otro lado, las empresas operativas de pequeña escala que están profundamente involucradas en la región dependerán de las ventajas de la localización para reducir los costos operativos; y ganar espacio para sobrevivir. Se eliminará por completo una gran cantidad de empresas de estrategias con pocos activos que dependen del apalancamiento financiero para expandir su escala.