¿Cuáles son los métodos e ideas básicos de la evaluación de activos? ¿Cuáles son sus condiciones de adaptabilidad? ¿Cuál es el proceso de evaluación?
(1) La conexión entre los métodos de evaluación de activos
Los métodos y métodos de evaluación son los medios para lograr el propósito de la evaluación. Para un comportamiento económico específico, en las mismas condiciones de mercado, el valor tasado del mismo activo en el mismo estado debe ser objetivo. Este valor tasado objetivo no será completamente diferente debido a los diferentes métodos de tasación y métodos elegidos por el tasador. resultado, porque el propósito básico de la evaluación determina la relación intrínseca entre los métodos y métodos de evaluación. Esta conexión interna proporciona una base teórica para que los tasadores utilicen múltiples métodos de tasación y métodos para evaluar el mismo activo en las mismas condiciones, y también proporciona una base teórica para la verificación mutua. Cuando se utilizan diferentes enfoques y métodos de evaluación para evaluar el mismo activo, se debe garantizar la coherencia del propósito de la evaluación, la premisa de la evaluación y el estado del objeto de evaluación, así como la racionalidad de los parámetros económicos y técnicos seleccionados utilizando diferentes enfoques y métodos de evaluación. métodos.
Debido a la coherencia de los objetivos básicos de la evaluación de activos, se pueden utilizar múltiples enfoques y métodos para evaluar el mismo activo. Si los requisitos previos para utilizar estos enfoques y métodos se cumplen al mismo tiempo, y los evaluadores también tienen las correspondientes capacidades de juicio profesional, entonces los resultados obtenidos por los distintos enfoques y métodos deben ser consistentes. Si los resultados obtenidos utilizando varios enfoques y métodos de evaluación son muy diferentes, las posibles razones son: primero, no se cumplen los requisitos previos para la aplicación de algunos enfoques o métodos de evaluación; segundo, el proceso de análisis es defectuoso; tercero, el análisis estructural no se ha realizado; Problemas; cuarto, parte de la base de información que respalda los resultados de la evaluación está distorsionada; quinto, el juicio profesional del tasador es incorrecto. Por lo tanto, los evaluadores deben establecer diagramas de análisis lógicos para diferentes enfoques y métodos de evaluación. A través del análisis comparativo, es útil encontrar problemas. Sobre la base del descubrimiento de problemas, los evaluadores no sólo deben elegir enfoques o métodos de evaluación, sino también analizar las causas de los problemas, estudiar las soluciones correspondientes y finalmente determinar el valor de la evaluación.
(2) Diferencias en los métodos de evaluación de activos
Diversos enfoques y métodos de evaluación reflejan el valor de los activos desde diferentes perspectivas. Ya sea que obtengamos el valor del objeto de valoración comparándolo con una referencia de mercado, descontándolo en función de los ingresos esperados del objeto de valoración o encontrando el valor del objeto de valoración basándose en la readquisición de activos, todas las valoraciones se basan en ciertas condiciones. Descripción del valor del objeto, están intrínsecamente relacionados y pueden sustituirse entre sí. Sin embargo, cada método de evaluación tiene su propio proceso de aplicación y requiere una base de información correspondiente. La conclusión de la evaluación también refleja el valor del activo desde una perspectiva determinada. Por lo tanto, los distintos enfoques y métodos de evaluación son diferentes.
Debido a diferentes propósitos específicos de evaluación, diferentes condiciones de mercado, diferentes configuraciones del estado de uso de los objetos de evaluación y diferentes tipos de activos a evaluar. Debido a sus propias características, los enfoques o métodos de valoración difieren en eficiencia y franqueza al evaluar el valor de diferentes tipos de activos. Los evaluadores deben tener la capacidad de elegir el método de evaluación más directo y eficiente para completar la tarea de evaluación.
(3) Selección de métodos de valoración de activos
La selección de métodos de valoración en realidad incluye el proceso de selección de métodos de valoración de activos en diferentes niveles, es decir, tres niveles de selección: El primero nivel Es el nivel de pensamiento de tecnología de evaluación, es decir, analizar la aplicabilidad de las ideas de tecnología de evaluación en función de los tres métodos de evaluación; el segundo nivel es seleccionar métodos técnicos específicos para implementar la tecnología de evaluación en función de varios conceptos de evaluación; El nivel es determinar el Sobre la premisa de los métodos técnicos, se utilizan varios métodos de evaluación técnica para seleccionar los parámetros técnicos diseñados.
La diversidad de enfoques y métodos de evaluación de activos brinda posibilidades realistas para que los tasadores elijan enfoques y métodos apropiados y completen efectivamente la tarea de evaluación. Para estimar el valor de los activos de manera eficiente, simple y razonable, se debe prestar atención a los siguientes factores en el proceso de selección de enfoques y métodos de tasación: Primero, la selección del método de tasación debe ser consistente con el propósito de la tasación, las condiciones del mercado en el momento de la tasación y el estado del objeto que se tasa durante el proceso de tasación es adecuado para el tipo de valor de tasación del activo determinado; en segundo lugar, la elección del método de tasación está restringida por factores como el objeto y el tipo de tasación; y estado químico.
En el caso de construcción normal, pago normal de los honorarios del proyecto y inicio de la construcción menos de un año después de la fecha base de la evaluación, los gastos irrazonables pueden deducirse del pago real de los honorarios del proyecto y luego ajustarse de acuerdo con los cambios en el valor de cada gasto, se puede concluir que Valor evaluado. Los proyectos en construcción que pueden ser rentables una vez finalizados se pueden evaluar utilizando el método del valor de los ingresos. Es decir, al estimar los ingresos esperados y convertirlos a valor presente, deduciendo la inversión adicional y su costo de capital, se obtiene el valor estimado del proyecto en construcción.
3. Evaluación de derechos de uso del suelo. La tenencia de la tierra puede evaluarse como propiedad inmueble junto con los edificios en el terreno, o puede evaluarse como todo el negocio. El método del precio de mercado actual, el método del valor presente de los ingresos y el método del costo de reposición se pueden utilizar para evaluar los derechos de uso de la tierra. Si existe un mercado de comercio de derechos de uso de la tierra relativamente desarrollado, se puede utilizar primero el método del precio de mercado actual y ajustarlo de acuerdo con las prácticas de transacción del mercado para obtener el valor tasado; de lo contrario, se puede utilizar el método del valor presente de los ingresos para determinar el valor descontado de; los ingresos esperados por los derechos de uso de suelo. Valor de tasación cuando ninguno de los métodos sea aplicable, se puede utilizar el método del costo de reposición, es decir, con base en todos los costos incurridos en la adquisición de los derechos de uso de suelo existentes. Debido a los diferentes niveles de desarrollo económico, los precios de referencia del suelo promulgados por varias ciudades nacionales también son diferentes. Al evaluar los derechos de uso de la tierra, no podemos simplemente utilizar el precio de referencia de la tierra en cada ciudad como el precio justo actual de la tierra y calcularlo como el valor tasado. Si el precio de referencia de la tierra publicado tiene un impacto decisivo en los precios locales de la tierra, los derechos de uso de la tierra pueden evaluarse en función del precio de referencia de la tierra, combinado con la situación básica de la tierra que se está evaluando y el nivel real de recaudación de las tarifas de transferencia de tierra. Al mismo tiempo, también es necesario comprender la composición, el ámbito de aplicación y otras regulaciones de las tarifas de transferencia de tierras, y prestar atención a la conexión con la evaluación de la construcción, y no deben pagarse tarifas por la adquisición de tierras, el desarrollo, las instalaciones de apoyo, etc. contabilizado dos veces u omitido. Al evaluar el arrendamiento del derecho de uso de la tierra, el precio del derecho de uso de la tierra debe calcularse en función del plazo del arrendamiento y luego convertirse al precio de alquiler anual estándar, y el método de pago del alquiler determinado por la evaluación debe indicarse en el informe de evaluación de activos. Cuando una de las partes no contribuye con las tarifas de uso de la tierra y se establece una empresa para pagar las tarifas de uso de la tierra, el tasador debe calcular diversos gastos de desarrollo y auxiliares como tarifas de desarrollo de la tierra.
En segundo lugar, evaluación de los activos circulantes
Los activos circulantes totales se refieren a los activos que una empresa realiza o consume en actividades de producción y operación dentro de un año o un ciclo comercial. Los activos circulantes se pueden dividir en activos circulantes basados en el valor y activos circulantes físicos, cada uno utilizando diferentes métodos de valoración.
Para los activos corrientes en forma de valor, si se trata de fondos monetarios, se utilizará como valor de tasación el valor contable verificado. El valor de la moneda extranjera se convertirá a RMB de acuerdo con la cotización de la moneda extranjera anunciada por la Administración Estatal de Divisas en la fecha base de valoración; si es recuperable, el valor de valoración se determinará en función del monto que pueda recuperarse para cada uno; pago sobre la base de la verificación. Si existe motivo suficiente para recuperar el importe, se utilizará como valor tasado el valor en libros, si es probable que sea un precio irrecuperable, cuando sea difícil determinar el importe irrecuperable, se calculará en consecuencia.