Sobre el sistema de derechos inmobiliarios de ChinaEl registro de bienes raíces es un sistema importante en el derecho de propiedad. La recién adoptada Ley de Derechos de Propiedad establece la estructura básica del registro de bienes raíces en mi país con 14 artículos (Artículos 9 a 22), proporcionando un marco y una estructura generales para la formulación de futuras leyes de registro de bienes raíces. En primer lugar, se ha establecido un sistema unificado de registro de bienes raíces. Actualmente no existe en nuestro país una ley unificada de registro de bienes inmuebles. En la práctica, los bienes inmuebles como terrenos, casas, bosques, superficies de agua, marismas, carreteras, etc. se registran por separado según diferentes sistemas de gestión. Hay situaciones mixtas en las que el sistema de registro es diferente y la autoridad de registro es responsable de muchas cosas. Esto no favorece el registro de bienes inmuebles por parte de las partes, ni tampoco favorece el registro de comerciantes, aumenta los costos de transacción de los bienes raíces y obstaculiza el buen desarrollo del mercado inmobiliario. En la práctica, este sistema de registro descentralizado también puede conducir fácilmente a hipotecas separadas de bienes inmuebles e hipotecas repetidas de bienes inmuebles, lo que no sólo perjudica los derechos e intereses legítimos de las partes, sino que también afecta el orden normal de las transacciones inmobiliarias. En vista de esto, el párrafo 2 del artículo 10 de la Ley de Propiedad de mi país estipula claramente el establecimiento de un sistema de registro unificado de bienes raíces. El alcance, la agencia de registro y el método de registro del registro unificado se estipularán por separado en otras leyes y reglamentos administrativos. . Las disposiciones de la Ley de Propiedad sientan una base jurídica científica para establecer un sistema de registro que favorezca la seguridad y las transacciones de bienes inmuebles. En segundo lugar, se aclara la eficacia del registro de derechos inmobiliarios. La eficacia del registro de bienes raíces no es sólo una cuestión teórica importante, sino también una regla práctica importante. La Ley de Propiedad proporciona disposiciones teóricamente científicas y prácticamente viables sobre la eficacia del registro de bienes raíces. En cuanto a los requisitos para la validez del registro de derechos de propiedad inmueble, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad, el establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de derechos de propiedad inmueble se harán efectivos después de ser registrados de conformidad con la ley. ; sin registro, no tendrán efecto. De esta manera, se puede aclarar la efectividad del registro de derechos de propiedad inmobiliaria como requisito efectivo para los cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria, poniendo así fin a la situación en la que no hay base para la efectividad del registro de derechos de propiedad inmobiliaria en la práctica. Debido a la situación actual de nuestro país, especialmente la situación actual del registro de bienes raíces rurales, la Ley de Propiedad también hace excepciones a la efectividad del registro de bienes raíces. Por ejemplo, el párrafo 1 del artículo 127 de la Ley de Propiedad estipula que "el derecho de gestión del contrato de tierras se establece cuando el contrato de derecho de gestión del contrato de tierras entra en vigor". El artículo 158 estipula que "la servidumbre se establece cuando el contrato de servidumbre entra en vigor". Si las partes requieren registro, podrán solicitar a la autoridad registral el registro de servidumbre; sin registro, no podrán luchar contra terceros de buena fe, conforme al segundo párrafo del artículo 9 de la Propiedad.” Por ley, no es necesario registrar la propiedad de los recursos naturales que pertenecen al estado según la ley. El artículo 14 de la Ley de Propiedad también establece el momento de efectividad de las modificaciones de los derechos inmobiliarios, es decir, "la constitución, modificación, transmisión y eliminación de los derechos inmobiliarios que deban registrarse conforme a la ley surtirán efectos cuando se inscriban en el libro de registro de bienes raíces." Según esta disposición, se puede determinar el orden y la prioridad de los derechos de propiedad, especialmente las garantías reales. La Ley de Propiedad también estipula claramente el principio de distinguir los cambios en los derechos de propiedad inmueble de los contratos de derechos de acreedores. El principio de distinción en el derecho de propiedad significa que cuando los derechos de propiedad cambian, la causa y el resultado del cambio en los derechos de propiedad son dos hechos legales, y su establecimiento y efectividad se basan en bases legales diferentes. El artículo 15 de la "Ley de Propiedad" consagra el principio de distinción en materia de cambios en los derechos reales: "Salvo que la ley disponga lo contrario o se acuerde lo contrario en un contrato, el establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de los derechos reales celebrados entre las partes El contrato entrará en vigor desde el momento en que se establezca el contrato; la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato "Esta disposición del sistema de derechos de propiedad ayuda a aclarar la propiedad de los derechos y obligaciones en las transacciones y. proporciona una base razonable y clara para resolver disputas sobre transacciones. En cuanto al efecto publicitario del registro de derechos de propiedad inmueble, la Ley de Propiedad aclara que las inscripciones en el libro de registro de bienes inmuebles son la base de la titularidad y contenido de los derechos inmobiliarios, y estipula que el certificado de propiedad de bienes inmuebles es sólo prueba de que el El obligante disfruta de los derechos inmobiliarios. También se estipula claramente que los hechos registrados en el certificado de propiedad de la propiedad inmobiliaria deben concordar con el libro de registro de la propiedad inmueble, si los registros son inconsistentes, prevalecerá el libro de registro de la propiedad inmueble a menos que exista evidencia que demuestre que existe un error en el mismo; el libro de registro de la propiedad inmobiliaria. Esto aclara la relación entre el libro de registro de bienes raíces y el certificado de propiedad de la propiedad, y también proporciona una buena base para la credibilidad del libro de registro, lo que hace que el libro de registro de bienes raíces tenga una gran credibilidad. En tercer lugar, estipula los procedimientos básicos para el registro de bienes inmuebles. El registro de bienes raíces es una actividad económica con altos requisitos procesales. La Ley de Propiedad se adhiere al espíritu legislativo orientado a las personas y, basándose en el concepto de conveniencia y beneficio para las personas, establece normas de registro de bienes raíces científicas, razonables, convenientes y estandarizadas. En cuanto a la jurisdicción sobre el registro de bienes raíces, la Ley de Propiedad estipula que el registro de bienes raíces estará a cargo de la agencia de registro donde esté ubicado el inmueble.
En cuanto a la solicitud de registro de bienes raíces, la Ley de Propiedad adopta un método de registro de bienes raíces basado en la solicitud de las partes. Al solicitar el registro, las partes interesadas deberán proporcionar los materiales necesarios, como el certificado de propiedad, la dirección del inmueble y la superficie, según los diferentes elementos del registro. En cuanto a la revisión del registro de bienes raíces, la Ley de Propiedad estipula que la agencia de registro realizará las siguientes funciones: (1) Verificar los materiales de certificación y otros materiales necesarios presentados por el solicitante (2) Preguntar al solicitante sobre asuntos de registro relevantes (; 3) Veracidad, Registrar oportunamente los asuntos relevantes; (4) Otros deberes previstos en las leyes y reglamentos administrativos; Si la agencia de registro cree que la información relevante del inmueble solicitado para el registro necesita pruebas adicionales, puede exigir al solicitante que complemente los materiales y puede realizar una inspección in situ si es necesario. Para garantizar que el registro de bienes raíces se pueda llevar a cabo de manera justa y honesta, la Ley de Propiedad estipula específicamente que la agencia de registro no tomará ninguna medida, incluida exigir la evaluación de los bienes inmuebles, el registro repetido en nombre de una inspección anual y otras acciones más allá del alcance de las responsabilidades de registro. En particular, para reducir la carga financiera de los titulares de derechos inmobiliarios y evitar que las autoridades de registro cobren de más por el registro, la Ley de Propiedad estipula claramente que los derechos de registro de bienes raíces se cobrarán a destajo y no en proporción al superficie, volumen o precio de los bienes inmuebles; cargos específicos para el registro de bienes raíces Las normas serán estipuladas por los departamentos pertinentes del Consejo de Estado en colaboración con las autoridades de precios. 4. Se estipulan tres formas especiales de registro de bienes inmuebles. Con el fin de adaptarse a la demanda del mercado de transacciones inmobiliarias en nuestro país y resolver las disputas que puedan surgir durante el proceso de registro de bienes raíces, la Ley de Propiedad también ha construido científicamente algunos nuevos sistemas de registro. En primer lugar, la Ley de Propiedad prevé un sistema de registro de corrección y registro de objeciones, que es un sistema de alivio para registros incorrectos. La Ley de Propiedad estipula que si el obligante o interesado cree que existen errores en las materias registradas en el libro de registro de bienes inmuebles, podrá solicitar la corrección de la inscripción. Si el titular del derecho inscrito en el libro de registro de bienes inmuebles acepta por escrito la corrección o existe evidencia que demuestre que la inscripción efectivamente es errónea, la agencia registradora procederá a la corrección. Cuando el titular del derecho inscrito en el libro de registro de bienes raíces tenga objeción a la corrección, el interesado podrá solicitar el registro de objeción. La objeción al registro bloquea la credibilidad del mismo. Si el solicitante no presenta una demanda dentro de los 15 días siguientes a la fecha del registro de la objeción, el registro de la objeción no será válido. Si el registro inadecuado de la objeción causa daño al titular del derecho, el titular del derecho podrá solicitar daños y perjuicios al solicitante. En segundo lugar, la Ley de Propiedad prevé un sistema de registro de notificaciones. Para evitar que el vendedor "venda dos cosas por una" en transacciones inmobiliarias y proteger las expectativas razonables del comprador. La Ley de Propiedad se basa en casos legislativos extranjeros y combina el sistema de hipotecas de préstamos para vivienda existente para crear una forma de registro con notificación anticipada. Para garantizar la realización de los derechos de propiedad en el futuro, las partes pueden solicitar a la autoridad de registro un registro con aviso previo según lo acordado. Una vez inscrita la notificación, si el inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho de inscripción de la notificación, no surtirá efectos como derecho real. Después del registro con notificación previa, si los derechos del acreedor se extinguen o no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se puede realizar el registro de bienes raíces, el registro con notificación previa no será válido. 5. Regulación de la responsabilidad por compensación de las partes registrales y autoridades de registro En el sistema de registro de bienes raíces estipulado en la Ley de Propiedad, existe un acuerdo institucional llamativo que estipula claramente la responsabilidad por compensación por registro incorrecto. Según el artículo 21 de la Ley de Propiedad, si una parte proporciona materiales falsos para solicitar el registro y causa daño a otros, será responsable de una indemnización. Si los errores de registro causan daño a otros, la agencia de registro será responsable de la indemnización. Después de la compensación, la agencia de registro puede exigir una compensación a la persona que provocó el error de registro. Hasta cierto punto, esto también es coherente con la forma en que la autoridad de registro implementa el examen sustantivo. La mejora del sistema de responsabilidad registral es de gran importancia para estandarizar el orden de las actividades de registro de bienes raíces y realizar plenamente el valor legal y social del registro de bienes raíces.