Me gustaría preguntarle al abogado Wandian, ¿puede la relación de derechos de acreedor entre la compra de una casa a nombre prestado ser contra un tercero de buena fe?

Aunque la Ley de Derechos de Propiedad de mi país estipula que el estado implementa un sistema de registro unificado de bienes raíces, varios casos de registro de bienes raíces con nombres prestados en la práctica han impedido que el sistema de registro unificado de derechos inmobiliarios esté bien. implementado e implementado. Comprar una casa con un nombre prestado es producto del desarrollo social y económico actual. La razón por la que existen diferentes métodos de manejo en la práctica judicial es que comprar una casa con un nombre prestado implica relaciones legales complejas e involucra a múltiples partes. la persona famosa que compra una casa y la relación registral, incluida la relación del contrato de compraventa de la casa entre la persona famosa y el promotor inmobiliario, también pueden involucrar a un tercero cuando el personaje viola el acuerdo y dispone de la casa. La investigación sobre la cuestión de la propiedad de comprar una casa a su nombre no sólo tiene un importante significado práctico, sino también un profundo significado teórico. No sólo puede aclarar los derechos y obligaciones de todas las partes, sino que también puede desempeñar un papel en la resolución de disputas. Los derechos e intereses legítimos de las partes se protegen de manera más efectiva y tiene un significado orientador para mantener el orden del registro de bienes raíces y unificar los estándares de adjudicación.

La ley a menudo va por detrás del desarrollo social. Muchas cuestiones no están estipuladas específicamente en las leyes escritas y, a menudo, aparecen lagunas legales. Este es el caso de la compra de una casa a nombre prestado que se aborda en este artículo. . Este artículo analiza las razones del fenómeno de comprar una casa a su nombre y los riesgos existentes, explica las diferencias entre la actual "teoría de los derechos de propiedad" y la "teoría de los derechos de los acreedores" en este tema desde la perspectiva de la lucha entre los acreedores. derechos y derechos de propiedad, y lo combina con la práctica judicial actual. Para afrontar la situación actual, se analizaron los problemas existentes desde los aspectos de política nacional, carga de la prueba, adjudicación unificada, efectos sociales, etc., y finalmente se señaló la factores relevantes que deben considerarse al determinar la propiedad de una casa comprada a nombre prestado, con el fin de resolver diversos problemas causados ​​por la compra de una casa a nombre prestado. Proporciona buenas sugerencias y referencias para disputas y para mantener la seguridad y el orden de las transacciones. .

1. Razones y riesgos de comprar una casa a nombre prestado

El registro de bienes inmuebles a nombre prestado no es un problema nuevo en el contexto social actual. tiene una larga historia en la práctica de mi país. No es un fenómeno exclusivo de una determinada región, sino un problema universal y de relativamente largo plazo. Hay varias razones para el comportamiento de los compradores prestatarios, principalmente las siguientes:

(1) Evitar leyes y políticas

1. Evitar políticas de restricción de compra de viviendas

Bienes raíces La industria está relacionada con la economía nacional y el sustento de la gente, y también es una poderosa fuerza impulsora del crecimiento económico de mi país. Sin embargo, en los últimos años ha habido un problema de sobreinversión en el mercado inmobiliario, y también hay mucha especulación. Los precios de la vivienda han seguido aumentando y el mercado inmobiliario ha experimentado varios caos de desarrollo anormales. En respuesta, el Estado ha intensificado los esfuerzos de macrocontrol sobre la industria inmobiliaria, como políticas de restricción de la compra de viviendas, para frenar el crecimiento excesivo de los precios de la vivienda. En este contexto, algunos compradores de viviendas toman prestados los nombres de otras personas para comprar casas con el fin de eludir la política de restricción de la compra de viviendas, lo que da lugar a un gran número de casos de registro de bienes raíces a nombre de otras personas. Desde 2010, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, muchas regiones de todo el país han emitido restricciones de compra para impedir que algunas familias compren demasiadas casas o que los especuladores especulen en bienes raíces, con el fin de mantener estables los precios de la vivienda. Esto también ha llevado directamente a algunos especuladores y familias que quieren comprar varias casas a optar por correr riesgos y comprar casas a nombre de otros y registrarlas.

2. Evite las órdenes de restricción de préstamos y otros obstáculos para los préstamos.

Las órdenes de restricción de préstamos están restringidas principalmente a residentes no locales que no pueden proporcionar certificados de pago de impuestos y certificados de pago de seguridad social. y los que adquieran la tercera vivienda o superior Vivienda para familias. Para comprar una casa, estos grupos a menudo no tienen más opción que utilizar el nombre de otras personas para comprar la casa y solicitar préstamos. Además, los principales bancos imponen las correspondientes condiciones restrictivas a la hora de solicitar préstamos para vivienda, como la edad del prestatario, ingresos estables, etc. Algunas personas que quieren comprar una casa pero no están calificadas para un préstamo solo pueden usar el nombre de otras personas para pedir dinero prestado y comprar una casa. Además, los empleados urbanos generalmente tienen fondos de previsión para la vivienda. Si utilizan préstamos del fondo de previsión para comprar una casa, pueden disfrutar de ciertos descuentos. Algunas personas que no tienen fondos de previsión para la vivienda pueden negociar con familiares y amigos para obtener préstamos preferenciales. u otras personas que califican para préstamos del fondo de previsión para vivienda. Se obtiene un préstamo a su nombre para comprar la vivienda, pero el prestatario en realidad realiza los pagos mensuales del préstamo.

3. Simplificar trámites y reducir impuestos

La reforma del impuesto sobre bienes inmuebles es una propuesta de las dos sesiones de los últimos años que se considera una política que sustituye a la restricción de compra. orden. Vale la pena señalar que el 1 de marzo de 2015 entró en vigor el "Reglamento Provisional sobre Registro Unificado de Bienes Raíces" para estandarizar el comportamiento de registro de bienes raíces y mantener la seguridad de las transacciones inmobiliarias, protegiendo así de manera más efectiva y eficaz los derechos e intereses legítimos. de propietarios de inmuebles.

Algunas personas creen que el registro unificado de bienes inmuebles proporciona una base para la recaudación del impuesto a la propiedad y es una señal de que el impuesto a la propiedad está a punto de recaudarse. Por lo tanto, para evitar las leyes y regulaciones relativas a la recaudación de impuestos sobre la propiedad que puedan implementarse en el futuro y reducir la carga fiscal sobre la compra de una casa, algunas personas firman un contrato de registro de préstamo de propiedad con otras para lograr el efecto de evasión fiscal. De manera similar a la situación del impuesto a la propiedad, el impuesto a la herencia también se ha incluido en la agenda de la reforma fiscal de mi país. Para evitar impuestos sobre sucesiones y simplificar los trámites registrales, algunas personas registran directamente las casas adquiridas con fondos propios a nombre de sus hijos u otros futuros herederos.

(2) Competir por descuentos específicos en la compra de viviendas

En los últimos años, los precios de la vivienda en nuestro país han aumentado rápidamente y algunas personas de ingresos bajos y medios que necesitan comprar casas no pueden pagarlas, con el fin de proteger la vivienda para este grupo de personas, las condiciones de vida del estado y proporcionar viviendas asequibles para estos grupos vulnerables. En comparación con las viviendas comerciales ordinarias, las viviendas asequibles tienen un precio muy favorable. Debido a esto, para proporcionar viviendas verdaderamente asequibles a las personas que más las necesitan, el gobierno establecerá las condiciones de compra correspondientes, como las condiciones económicas familiares y el estado de la vivienda. para excluir a algunos grupos de personas que no necesitan viviendas asequibles proporcionadas por el gobierno. Sin embargo, este grupo de personas que no tienen las calificaciones para comprar viviendas asequibles aprovechan las lagunas políticas y operan de forma privada para aprovechar las calificaciones de otros para comprar viviendas asequibles, disfrutando así de un trato preferencial. Los prestatarios a menudo llegan a un acuerdo con la celebridad para solicitar una cuota de compra de vivienda a nombre de la celebridad y registrarla bajo el nombre de la celebridad. El prestatario realmente vivirá, usará y pagará la casa después de que se eliminen las cuestiones restrictivas. y llegue el momento, la celebridad ayudará al prestatario a gestionar los procedimientos de transferencia de la casa.

(3) Ocultar información de propiedad real

Ocultar información de propiedad legal puede deberse a las siguientes razones: algunas celebridades y otras figuras públicas, para mantener su propia tranquilidad, no están dispuestos a exponerse La información de su vivienda fue expuesta al público, por lo que compraron y registraron una casa a nombre de otros, algunas personas registraron su propiedad, incluidas las casas, a nombre de otros para evitar una posible ejecución en el futuro; . Incluso si el tribunal los obliga a ejecutar en el futuro porque no pueden pagar las deudas vencidas, no tendrán propiedades para ejecutar a su nombre. También hay algunas personas que compran casas a nombre de otros para transferir propiedades; para ocultar sus ingresos ilegales; y algunas personas están motivadas por rencores. El propósito de ocultar ingresos es registrar los ingresos entre ingresos legales e ingresos ilegales a nombre de otros mediante la compra de una casa, logrando así el propósito de ocultarlos.

(4) Otros motivos

La inscripción de un inmueble a nombre del prestatario es fruto de la autonomía tanto del prestatario como de la celebridad, lo que determina también que el motivo porque este comportamiento depende de los deseos subjetivos de las partes involucradas, son, por lo tanto, diversos y la lista anterior puede ser difícil de agotar. Por ejemplo, en la práctica, algunas personas optan por ocultar la información sobre su verdadera propiedad simplemente para evitar las críticas de otros. porque la riqueza excesiva puede causar desastres. También hay razones puramente familiares y de amistad, por ejemplo, algunas unidades tienen viviendas preferenciales vendidas a los empleados, algunos empleados pueden comprarlas a su propio nombre sin necesidad real, y sus familiares y amigos realmente pagan la casa y viven en ella. En algunos casos, es para transferir propiedad o evadir deudas y otros fines ilegales.

La compra de una casa a nombre prestado no está claramente estipulada en las leyes actuales de mi país, pero este comportamiento conlleva riesgos considerables tanto para los compradores nominales como para los reales:

1. Política de compra En el caso de casas como viviendas asequibles a nombre prestado, el inversionista a menudo no puede obtener los derechos de propiedad de la casa porque el propietario nominal incumple. Además, en la vida diaria, debido a la estrecha relación entre el propietario nominal de la propiedad y el inversor, se presta poca atención a la recopilación y conservación de pruebas escritas. Por lo tanto, cuando surge una disputa, el inversor a menudo no puede demostrar que se realizó la compra. El precio lo pagó él mismo y requiere que el propietario nominal de la propiedad también sea relativamente difícil devolver el precio de compra.

2. Si se compra una casa ordinaria a nombre prestado, el comprador registrado de la casa se arrepiente y no reconoce la compra del nombre prestado, o el comprador registrado muere y sus herederos no comprenden el préstamo. del nombre y no reconocen el préstamo del nombre.

3. El tercero se opone a la transferencia de la propiedad por parte del comprador registrado de la vivienda al inversor real. Por ejemplo, el cónyuge de un comprador de vivienda registrado a menudo plantea objeciones basándose en las disposiciones de la Ley de Matrimonio, negando el hecho de que el comprador sea un prestamista y exigiendo confirmación de que la propiedad es propiedad conjunta de la pareja.

4. El inmueble es transferido o hipotecado por el adquirente nominal o ejecutado judicialmente.

2. La disputa entre los derechos del acreedor y los derechos de propiedad al comprar una casa a nombre prestado

Para una casa comprada a nombre prestado, si el estado de los derechos reales de la casa la propiedad es incompatible con el estado de registro, ya sea En la práctica, existen dos opiniones principales sobre la cuestión de si el prestatario debería ser realmente el propietario real de la casa y, por lo tanto, el prestatario debe ser confirmado como propietario de la casa en consecuencia.

Una de ellas es la "teoría de los derechos de propiedad". Este punto de vista sostiene que si se puede demostrar que se forma una relación entre las dos partes basada en el pago del dinero para la compra de la casa, el reembolso de los préstamos hipotecarios y el acuerdo entre las dos partes sobre la propiedad de la casa comprada en nombre de Las dos partes, entonces la relación entre las partes La verdadera intención es pedir prestada a una celebridad para comprar una casa y obtener la propiedad. Aunque la celebridad prestada está registrada como propietaria de la casa según el contrato de venta de la casa correspondiente y otros documentos. esta no es la verdadera intención del interesado, y el registro de propiedad basado en esto no tiene derecho a hacerlo. La base del comportamiento basado en la causa, lo que conduce a la eventual inconsistencia entre el estado de los derechos registrados y el real. Estado de los derechos En este momento, se negará la presunción de derechos en el libro de registro de bienes inmuebles porque hay pruebas que acreditan el verdadero estado de propiedad, debiendo devolverse el estado de los derechos reales, por lo que si el interesado solicita confirmación de ello. derechos de propiedad, hay que apoyarlo.

Otra visión es la "teoría de los derechos del acreedor". Este punto de vista sostiene que al comprar una casa a nombre prestado, el contrato de compraventa de la casa entre el obligante registrado y el tercero es verdadero y válido, y el registro de propiedad de la casa se ha completado con base en esta relación jurídica básica, por lo que él es el único propietario legal de la casa, el acuerdo sobre la propiedad de la casa entre el prestatario y el titular del derecho registrado solo puede vincular a ambas partes del contrato y no tiene ningún efecto legal de establecer directamente la propiedad de la casa. propiedad de la casa según el acuerdo de compra de la casa a nombre del prestatario. Por ejemplo, el Tribunal Superior de Beijing estipuló en el artículo 10 del "Acta de la reunión sobre algunas cuestiones difíciles relativas al juicio de casos de disputas sobre contratos de venta de viviendas" (Jinggao Fafa [2014] No. 489): "Iniciar una demanda utilizando a una celebridad (registrador) como demandado. Si una persona quiere confirmar que la casa le pertenece, el tribunal debe explicárselo e informarle que puede presentar una demanda contractual y exigir que la celebridad pase por los procedimientos de registro de transferencia de casa. él.”

Otra opinión es que se basa básicamente en el principio. Sobre la base de estar de acuerdo con la conclusión de la "teoría de los derechos de propiedad", se presentaron diferentes puntos de vista sobre el proceso de argumentación de la ". teoría de los derechos de propiedad". Este punto de vista sostiene que la esencia de la compra de una casa tomando prestados nombres entre las partes es una forma de colusión entre las partes, pretendiendo realizar actos jurídicos sin expresar sus verdaderas intenciones. La compra de una casa tomando prestados nombres entre las partes constituye. una expresión falsa. Su acto de firmar un contrato de compraventa de una casa y registrar la propiedad de la casa a nombre del prestatario constituye encubrimiento. El comportamiento falso debe considerarse inválido en este caso, por lo que el registro de propiedad realizado con base en esto perderá la relación básica del cambio de derechos de propiedad inmueble, por lo que no se producirá el efecto de derechos de propiedad correspondiente en cuanto al comportamiento oculto. En realidad, al pedir dinero prestado a una celebridad para comprar una casa, si es válido o no debe determinarse de acuerdo con las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos. Si no hay invalidez, la solicitud de la persona que pide el dinero prestado. Confirmar que los derechos de propiedad deben ser respaldados.

3. Situación actual y análisis de problemas en la práctica judicial

(1) Situación actual de la práctica judicial en la determinación de la propiedad de viviendas adquiridas a nombre prestado

En los últimos años, los bienes raíces tienen una tendencia creciente a registrar casos con nombres prestados. En la práctica judicial, debido a la falta de una orientación legal clara, los tribunales enfrentan muchos problemas difíciles en el proceso de determinación de los hechos y aplicación de la ley. No sólo eso, también existen ciertas diferencias en las actitudes y métodos de los diferentes tribunales locales al manejar el mismo tipo de casos de registro de préstamos inmobiliarios.

Algunos tribunales han sostenido que, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 17 y 33 de la Ley de Propiedad de la República Popular China (en adelante, la Ley de Propiedad), el certificado de propiedad inmobiliaria y el certificado de propiedad inmobiliaria El libro de registro no tiene "fuerza probatoria" "absoluta", la propiedad del inmueble no puede determinarse únicamente con base en el certificado de propiedad del inmueble y el libro de registro de bienes raíces, sino que debe determinarse en función del estado de los derechos reales del inmueble. bienes. Quienquiera que sea el propietario que figura en el registro del certificado de propiedad de la vivienda y en el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal no significa que esta persona sea el verdadero propietario de los derechos. Dado que ambas partes tienen una disputa sobre la propiedad de la casa involucrada en el caso, la propiedad de la casa involucrada en el caso debe determinarse en función del verdadero estado de los derechos del bien inmueble. El verdadero titular de los derechos de la casa involucrada en el caso puede determinarse mediante un análisis exhaustivo del pago del dinero de la compra de la casa, el reembolso del préstamo hipotecario, la carta de compromiso, el testimonio de los testigos y otras pruebas. Por lo tanto, este tipo de juicio generalmente confirma que el inversionista real, es decir, el prestatario, es el propietario real, y la celebridad, es decir, el propietario registrado, ayuda al prestatario a gestionar la transferencia de propiedad de la vivienda.

Algunos tribunales creen que con base en la evidencia del pago del precio de compra de la casa y el uso real de la casa, se puede determinar que el demandante y el demandado compraron la casa a su nombre, y el el precio de compra real fue

El inversor, es decir, el prestatario, puede solicitar a la celebridad que le ayude a registrar la transferencia de propiedad de la casa a su nombre. Sin embargo, en la relación de compra de una casa a nombre prestado, el prestatario sólo tiene derecho a ayudar en el registro de la transferencia de propiedad antes de que se complete realmente el registro de la transferencia, no tiene derechos de propiedad sobre la casa involucrada en el caso; por lo tanto, el tribunal no accederá a su solicitud de confirmación de propiedad.

(2) Problemas existentes en la práctica judicial

1. Diferentes tipos de definiciones y fundamentos de sentencia

Se puede ver en los casos anteriores de registro de propiedad en Nombres prestados, diferentes tribunales tienen diferentes definiciones de tipos de casos de la misma naturaleza. Algunos se clasifican como disputas de confirmación de propiedad, algunos se clasifican como disputas de contratos de venta de viviendas y otros se clasifican como disputas sobre la devolución de la propiedad original. En cuanto al fundamento y motivos de la sentencia, se suelen distinguir diferentes tipos de contratos. Para la compra y registro de viviendas ordinarias a nombre de prestado, la mayoría de los tribunales reconocen su validez. El prestatario es el propietario de la casa y la persona famosa coopera con la persona prestada para gestionar los procedimientos de transferencia de la casa. es la verdadera expresión de la intención de ambas partes, basada en la buena fe, la buena fe. Según el principio de equidad, la ejecución debe realizarse de conformidad con el contrato, la base principal son los artículos 60 y 107 de la Ley de Contratos y los artículos; 7, 17, 19 y 33 de la Ley de Propiedad. Sin embargo, un pequeño número de tribunales no reconocen el contrato de registro de bienes raíces entre las dos partes y consideran que el personaje famoso es el propietario natural de la casa. La base principal es el artículo 17 de la Ley de Propiedad. Existen diferencias considerables entre los distintos tribunales con respecto a la compra y el registro de viviendas asequibles a nombre prestado. Algunos tribunales han dictaminado que los contratos de registro de bienes raíces a nombre de un préstamo son inválidos, y las razones específicas también son diferentes: algunos piensan que es una forma legal para encubrir propósitos ilegales; otros piensan que perjudica los intereses del público; ; algunos piensan que se trata de una colusión maliciosa, que perjudica al país, al colectivo o a los intereses de terceros; también hay algunos tribunales que consideran disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos con base en el artículo 52 de la Ley de Contratos; Algunos otros tribunales sostienen que el contrato de registro de bienes raíces es válido basándose en que el contrato es la verdadera expresión de la intención de ambas partes, y las "Medidas para la Administración de Vivienda Asequible" son regulaciones departamentales por naturaleza y no son disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos. Las bases principales son: los artículos 55 y 57 de los Principios Generales del Derecho Civil y los artículos 124, 186 y 192 de la Ley de Contratos.

2. La validez del contrato registrado bajo un nombre prestado es inconsistente

Para la compra y el registro de una vivienda ordinaria bajo un nombre prestado, si no viola ninguna ley o reglamento. y políticas, si hay evidencia suficiente para probar la existencia Los tribunales generalmente reconocen la validez de una relación registrada a un nombre prestado; sin embargo, si la compra de una vivienda ordinaria a un nombre prestado viola las políticas nacionales o locales, como las órdenes de restricción de compra y órdenes de restricción de préstamos en algunas ciudades, las sentencias de los tribunales son muy diferentes. Algunos sostienen que, por supuesto, no es válido, mientras que otros sostienen que no se considera que haya violación de las disposiciones obligatorias y se reconoce la validez de dicho contrato. . Para quienes compran y registran viviendas asequibles a nombre prestado, las sentencias de los tribunales en distintos lugares también varían mucho. Algunos de los tribunales consideraron que dichos contratos eran inválidos por las siguientes razones: Artículo 52 (2), (3) y (4) de la Ley de Contratos. Otra parte de los tribunales sostuvo que este tipo de contrato era válido porque representaba la verdadera expresión de la intención de ambas partes, no violaba normas imperativas y no causaba daño a los intereses del público. Se puede observar que los diferentes tribunales tienen grandes diferencias a la hora de determinar la validez de los contratos para la compra de vivienda bajo póliza a nombre prestado.

3.Existen diferentes interpretaciones sobre la propiedad de las casas registradas a nombres prestados.

La "Ley de Derechos de Propiedad" de mi país no acepta la teoría de las acciones de derechos de propiedad, ni la reconoce. la naturaleza sin causa de las acciones por derechos de propiedad. Por lo tanto, la efectividad de la ley de derechos de propiedad se ve afectada por la efectividad de la ley de derechos del acreedor como causa, y el comportamiento de los derechos del acreedor afectará la efectividad del cambio de derechos de propiedad. La nulidad o revocación del acto de causa hará que el cambio de derechos reales se afecte sólo cuando el acto de derechos del acreedor sea válido, el cambio de derechos reales que de él resulte será efectivo; En la práctica procesal, distintos tribunales han determinado que la propiedad de una casa registrada a nombre prestado depende de la validez del contrato de registro inmobiliario. Si el contrato es válido, entonces, según el contrato, la persona famosa es sólo el propietario nominal de la casa y el prestatario tiene derechos reales. Si los asuntos registrados en el libro de registro de bienes raíces no coinciden con la situación real, el prestatario. tiene derecho a solicitar la corrección del registro o exigir que la persona famosa coopere con los trámites de transferencia del propietario de la casa.

Si el contrato no es válido, entonces no existe relación de registro entre las dos partes y el prestatario no tiene motivos suficientes para demostrar que el libro de registro de bienes raíces es realmente incorrecto. Según el registro de bienes raíces, el prestatario es el propietario de la propiedad. casa En cuanto al precio de compra de la casa, el prestatario puede Las celebridades se tratarán por separado. Por lo tanto, diferentes determinaciones de la validez de los contratos de registro de bienes raíces también han llevado a diferentes interpretaciones de la propiedad de la vivienda.

2. Determinación de la propiedad de una casa comprada a nombre prestado

(1) Determinación de la validez de un acuerdo para comprar una casa a nombre prestado

La validez de una casa comprada a nombre prestado debe determinarse en detalle. El análisis específico del problema no se puede generalizar. No viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos, no constituye una colusión maliciosa para dañar los derechos e intereses legítimos del país, el colectivo y otros, y no infringe los intereses del público una vez que las dos partes que. Si hay una disputa para comprar una casa con el nombre prestado, exigen que el tribunal resuelva el conflicto. Cuando llegue el momento, el tribunal generalmente considerará válido el contrato firmado por ambas partes para comprar una casa a su nombre. Sin embargo, si el contrato para comprar una casa a nombre prestado implica intereses ilegales, el contrato para comprar una casa a nombre prestado no será válido.

1. En circunstancias normales, un contrato para comprar una casa a su nombre es válido

Nuestro país ha dictado la correspondiente normativa sobre la validez del contrato, la cual debe cumplir con los siguientes elementos. : 1. Las partes deben tener derecho a celebrar el contrato Capacidad; 2. La manifestación de la intención es impecable 3. El contenido del contrato es legal, no viola el orden público ni las buenas costumbres y es posible su realización; Al mismo tiempo, también se requiere que el contenido del contrato no viole las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos, que las intenciones de ambas partes sean verdaderas y que el contrato se ajuste a la forma correspondiente. La mayoría de los contratos para comprar una casa a nombre prestado implican la compra de una vivienda comercial. Las dos partes que firman el contrato son entidades calificadas con derechos civiles y capacidad. Las intenciones de ambas partes son libres y verdaderas. El contenido del contrato es legal y válido. Este tipo de contrato no tiene ningún defecto en su eficacia y debe respetarse la libre elección de ambas partes.

Con el rápido desarrollo de la economía social, los precios de la vivienda siguen aumentando. Para frenar los precios de la vivienda y combatir la especulación inmobiliaria, el Consejo de Estado emitió varias medidas de restricción de compras de 2009 a 2013, como la Diez artículos nacionales de 2010. Junto con las ocho medidas nacionales de control inmobiliario de 2011, todas ellas reflejan la gestión eficaz del mercado inmobiliario por parte del país. En esta situación de restricciones a la compra, muchos especuladores inmobiliarios toman prestados los nombres de otros para volver a comprar casas. Entonces, ¿es válido el contrato para comprar una casa a nombre del comprador real y del registrante nominal? Hay dos opiniones. Una opinión es que el comportamiento del comprador real sólo violó las políticas del Consejo de Estado y el gobierno local sobre la regulación de bienes raíces, y no violó las disposiciones obligatorias de la validez de las leyes y reglamentos, por lo tanto, el contrato de compra. una casa a nombre de las dos partes era válida Otro punto de vista es que bajo la orden de restricción de compra, el comprador real ha perdido la calificación para comprar una casa nuevamente. El comprador real tomó prestado el nombre de otros para comprar una casa. lo que perjudicó los intereses del público y trastornó el orden de las transacciones del mercado inmobiliario, imposibilitando la compra de la propiedad. La persona que necesita comprar una casa no puede satisfacer la demanda de compra de la casa, por lo que el contrato firmado por los dos para comprar. una casa a nombre de un prestamista no es válida. El autor está de acuerdo con el primer punto de vista y cree que la validez del contrato para comprar una casa a nombre prestado celebrado en violación de la orden de restricción de compra no se verá afectada y debe ser reconocido por la ley. Porque el estado implementa restricciones de compra para reducir la demanda del mercado, cambiar la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, afectar el volumen de transacciones y el precio de las viviendas, orientar razonablemente la inversión, evitar la inflación, promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario y lograr la estabilidad social hasta cierto punto, la equidad y la justicia pueden resolver eficazmente los problemas sociales y de subsistencia de las personas. El comprador real violó la política de restricción de compras y compró una casa a su nombre, pero hubo un problema con el método de inversión, que no cumplió. con las regulaciones de gestión del país y no dañó los intereses del país y de otros. Además, para mantener el orden de las transacciones del mercado inmobiliario y proteger la seguridad económica del país, no se puede determinar directamente que el contrato para comprar una casa. un nombre prestado no es válido.

Además, algunos compradores reales quieren invertir en bienes raíces, pero sienten que el impuesto a la compra de viviendas en el país es demasiado alto, por lo que compran la casa a nombre de otros para obtener más beneficios fiscales. En este caso, el contrato para comprar una casa a nombre prestado entre el comprador real y el titular nominal constituye el uso de ciertos medios para evitar razonablemente las regulaciones fiscales nacionales. No viola las leyes y regulaciones, no perjudica el bienestar público social. y no socava el orden público social después de que ambas partes paguen los impuestos y tasas de acuerdo con las regulaciones, el acuerdo se considerará válido.

2. Un contrato para comprar una casa con un nombre prestado que elude gravemente las leyes y políticas no es válido.

En la práctica, con fines ilegales, ambas partes eluden maliciosamente la ley y socavan la política inmobiliaria nacional. Un contrato para comprar una casa a nombre prestado debe ser inválido. Es una situación inválida y constituye un delito penal si las circunstancias son graves.

Por ejemplo, si el comprador real convierte artificialmente sus ingresos ilegales, como ingresos por corrupción y sobornos, en ingresos legales, firma un contrato para comprar una casa a su nombre con otros y registra la casa comprada con sus ingresos grises a nombre de otros, es un delito que una persona famosa sepa que el dinero de su compra es un delito. Ayudar a una persona prestada a ocultar sus ingresos es un acto que va mucho más allá del ámbito civil y no puede utilizarse para resolver la cuestión de si el contrato de compra. una casa a nombre prestado es válida. Ambas acciones violaron la ley penal de mi país. El comprador real cometió un delito determinante relacionado y la celebridad cometió un delito de lavado de dinero, y la propiedad comprada debe ser confiscada.

Además, el contrato firmado en nombre de la compra de viviendas asequibles debe considerarse inválido porque va en grave detrimento de la implementación de la política nacional de viviendas asequibles. Según las disposiciones legales pertinentes, después de que se determina que un contrato es inválido, ambas partes deben devolver la propiedad. Si la propiedad no se puede devolver o no es necesaria, la propiedad debe ser compensada con un descuento. Si hay culpa, la propiedad debe ser compensada. ser compensado por las pérdidas. Un contrato nulo es nulo ab initio y, por supuesto, es nulo. Un contrato inválido es un contrato que viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos y perjudica los intereses del público. No requiere que las partes defiendan el contrato durante el proceso. Cuando el tribunal conoce una disputa sobre la compra de una casa a nombre prestado, determina que el contrato para comprar una casa a nombre prestado viola las regulaciones nacionales de vivienda asequible. Incluso si las partes no afirman que el contrato no es válido, puede hacerlo. todavía determina directamente que el contrato para comprar una casa a nombre prestado no es válido. Después de que el contrato para comprar una casa a nombre es inválido, el tribunal confirma directamente que el registrante nominal es el propietario de la casa involucrada en la demanda si el registrante nominal causa pérdidas al comprador real debido a la culpa del nominal. registrante, el registrante nominal debe asumir la responsabilidad por los daños y el comprador real puede solicitar al registrante nominal que el registrante devuelva las ganancias injustas para compensar su pérdida en la compra de la casa si el registrante nominal no está dispuesto a obtener la propiedad; derechos de la casa involucrada en la demanda o tiene una culpa grave, la casa comprada debe devolverse al desarrollador o vendedor de la casa, y el desarrollador o vendedor debe Después de devolver el precio y los intereses, el desarrollador o vendedor puede vender la casa involucrados en la demanda a partes calificadas nuevamente, y esto no representará una amenaza para la seguridad de la transacción del desarrollador o vendedor, y ayudará a lograr una distribución razonable de viviendas asequibles.

(2) Factores a considerar al determinar la propiedad de una casa comprada a nombre prestado

1 Determinar la propiedad de una casa en circunstancias legales

La legalidad es la capacidad de todas las acciones legales para producir efectos jurídicos. Por lo tanto, sin la participación de un tercero de buena fe, la compra real de una casa puede requerir la confirmación de la propiedad de la casa de conformidad con el artículo 33 del. la Ley de Propiedad. Dividido principalmente en las siguientes dos situaciones.

(1) Situaciones que no involucran intereses de terceros

En lo que respecta al sistema registral de bienes raíces, el registro es un método de publicidad de los derechos de propiedad, y solo tiene la presunción correcta de los derechos de propiedad no puede reflejar verdaderamente la propiedad de un objeto. Cuando el comprador real de la vivienda tiene pruebas suficientes para demostrar que la casa le pertenece, no puede juzgar la propiedad basándose en el registro, pero el propietario real del derecho debe ser identificado como el propietario de la casa.

Desde la perspectiva de la relación entre los derechos de propiedad legales y los derechos de propiedad de hecho, cuando no están involucrados los intereses de un tercero, desde la perspectiva de la equidad y la justicia, los derechos e intereses legítimos del hogar real. El comprador debe estar protegido. Desde la perspectiva del principio de autonomía judicial, el comprador real de la vivienda y el comprador de la vivienda registrado pueden firmar un acuerdo de registro de préstamo de nombre basado en el libre albedrío. Esto está en consonancia con el principio de autonomía judicial. Según el acuerdo, el verdadero comprador debería ser el propietario de la casa.

En la práctica judicial, el titular real del derecho debe determinarse a partir de los siguientes cuatro aspectos.

① ¿Quién es el propietario de la casa objeto del pleito registrado y quién la conserva?

El certificado de propiedad de la casa es una prueba importante de la propiedad de la casa y el propietario generalmente no lo entregará a otros a voluntad. Si el inversionista tiene pruebas para demostrar que ha conservado el certificado de propiedad de la vivienda durante mucho tiempo, pero la parte prestamista no puede proporcionar pruebas para demostrar que el certificado de propiedad de la vivienda original en poder del inversionista es ilegal, se puede considerar preliminarmente para determinar el propiedad de la casa por parte del inversor.

②Quién paga el precio de compra y los impuestos relacionados de la casa involucrada en la demanda.

Según el sentido común, si compras una casa tú mismo, debes pagar el precio de compra y los impuestos relacionados.

③Quién tiene uso a largo plazo de la casa involucrada en la demanda.

Quién ha controlado y utilizado la casa en cuestión durante mucho tiempo también es una base importante para identificar al verdadero titular de los derechos. Si el inversor puede proporcionar facturas relevantes, como facturas de agua, electricidad y calefacción, para demostrar que la casa en cuestión ha sido habitada y decorada por el inversor, y el prestatario no puede proporcionar una explicación razonable para ello, se puede considerar que el inversor es el propietario real de la casa uno de los factores.

④Certificación del vendedor de la vivienda.

Las dos partes que firman un contrato de compraventa de una casa son el comprador y el vendedor. Quién firmó el contrato y quién recibió el pago por la casa también son una de las bases para juzgar al verdadero titular del derecho.

Si el inversor puede aportar pruebas suficientes en los cuatro aspectos anteriores, y las pruebas pueden corroborarse entre sí, y formar una cadena completa de pruebas, siempre y cuando no impliquen ninguna violación de la ley o Daño a los intereses de un tercero. El tribunal puede determinar que la casa en cuestión es propiedad del inversionista real.

(2) Situaciones que involucran intereses de terceros

Después de que el prestatario registró la casa a su nombre, el prestatario vendió la casa al prestatario sin el permiso del titular del derecho. Cuando está involucrado un tercero desprevenido, está en juego la cuestión de obtener el fondo de comercio. Según lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley de Propiedad de mi país, un tercero de buena fe adquiere la propiedad de la vivienda pagando un precio razonable y completando los trámites de transferencia. Incluso si la situación del registro no es cierta, siempre que el tercero realice transacciones basadas en la confianza, la ley debería protegerlo. En este momento, el titular original del derecho puede solicitar al comprador de la vivienda registrada que le compense.

2. Determinación de la propiedad de la vivienda en circunstancias ilegales

Si el comportamiento del comprador real de la vivienda y del comprador registrado es ilegal en sí mismo, sus acciones deben considerarse inválidas. La conducta de eludir la ley no viola la ley desde la perspectiva externa, pero elude las disposiciones obligatorias de la ley. Aunque el acto de eludir la ley en sí carece de fundamento jurídico, por supuesto no se puede negar su eficacia. En cambio, el propósito, el contenido y las consecuencias del acto deben analizarse y juzgarse exhaustivamente. Si la conducta es ilícita en cuanto a finalidad, contenido y consecuencias, se considerará ilícita.