Cuatro razones para elegir el modelo de construcción de encomienda inmobiliaria
La empresa tiene terrenos pero no tiene experiencia en desarrollo inmobiliario, o tiene amplia experiencia en desarrollo inmobiliario, por lo que confía a una empresa de desarrollo inmobiliario para que desarrolle y construya en su nombre. Existe un modelo de construcción de agencia de encomienda.
Quizás quieras volver a preguntar, ya que no tienes experiencia en la construcción de una casa, ¿por qué no buscar un contratista general o incluso adoptar el modelo EPC (diseño y construcción integrados) del contratista general?
Sin embargo, todo el proceso de desarrollo inmobiliario no consiste solo en el diseño, la construcción y otros asuntos de ingeniería de construcción, sino que también incluye la planificación inicial, la solicitud de construcción, el registro posterior, las ventas, la operación e incluso la supervisión del contratista general.
El gobierno local necesitaba encontrar un desarrollador experimentado que desempeñara sus funciones en su nombre, por lo que nació el modelo de construcción encomendado.
En primer lugar, la construcción de agencias no es la venta de una casa.
Algunas personas dicen que nuestra unidad quiere recaudar fondos para construir un edificio de dormitorios, pero no hay terreno, por lo que negociamos con el desarrollador y le confiamos la construcción. Cuando toda la unidad se transfiere a nuestra unidad, ¿es una construcción por encargo?
Eso es una venta de casa, o compra grupal de una casa, y no pertenece a la construcción encomendada, porque la construcción encomendada tiene el requisito previo de que el encomendante sea el propietario del terreno, es decir, el encomendante debe tener terreno.
En segundo lugar, la construcción por encargo no es una construcción cooperativa.
Algunas personas dicen que cuando nuestra empresa adquiere el terreno y el desarrollador paga para construir la comunidad, ¿es una comisión para construir casas?
Eso es la construcción cooperativa de viviendas.
Encomendar la construcción no requiere que el promotor aporte fondos. Puede que te ayuden con la financiación, pero la financiación también está a nombre de la empresa del proyecto.
En otras palabras, los clientes no sólo necesitan terreno, sino también dinero.
En el modelo de construcción principal-agente, ¿qué pasará si el agente no abandona el terreno y no paga?
Personas.
El agente formará un equipo para ayudarle a gestionar el proyecto de desarrollo utilizando la experiencia en desarrollo, la experiencia en gestión y el sistema organizativo.
Por supuesto, la gente no lo pedirá en vano. ¿Qué puede hacer un agente?
Ayudar a los clientes a lograr al menos cuatro objetivos principales:
Calidad, período de construcción, costo y seguridad.
Si cree que no es lo suficientemente específico, eche un vistazo a Shenzhen Shengfeng Company, los objetivos de gestión encomendados a este proyecto de agencia.
Objetivos de gestión de calidad: El diseño y la ingeniería cumplen con las especificaciones de aceptación y pasan.
Este parece ser el resultado final.
2. Plazo de construcción objetivo: aceptación de finalización en dos años y medio.
El compromiso es corto.
3. Objetivo de costo: La inversión total no excederá el costo estimado del proyecto aprobado por el cliente.
La mayor preocupación de este jefe es no excederse del presupuesto.
4. Objetivos de seguridad: sin víctimas importantes, estándares municipales de obras de construcción civilizadas.
Nadie se atreve a tomárselo a la ligera.
En pocas palabras, no solo puede ahorrar dinero y tiempo, sino también garantizar calidad y seguridad.
Si puede ayudar fácilmente a los clientes a alcanzar sus objetivos de desarrollo, ¿es costosa la tarifa del servicio de agencia?
Tomando a Shengfeng Company como ejemplo, es solo el 7% del costo de inversión real del proyecto, pagado a plazos.
Por ejemplo, para un proyecto con un costo de inversión de 400 millones de yuanes (sin incluir el precio del terreno), contratar a un agente de construcción durante tres años y menos de 30 millones de yuanes puede garantizar el logro de los cuatro objetivos anteriores. El costo realmente no es alto.
¿Cuáles son las características de los proyectos de construcción de agencias? ¿Cómo se clasifican los proyectos de construcción? No podemos hablar de la "vida anterior" del modelo de construcción de agencias.
El modelo de construcción comisionista proviene en realidad de una “familia oficial” y nació en 2014.
El sistema de construcción de agencias proviene de un documento: la decisión del Consejo de Estado sobre la reforma del sistema de inversión (Guofa [2004] No. 20), que estipula que "para proyectos de inversión gubernamentales sin fines de lucro, acelerar la promoción del sistema de construcción de agencias."
Con los continuos intentos del "sistema de construcción de agentes", también ha "volado hacia los hogares de la gente corriente".
Por lo tanto, los proyectos de construcción encargados se pueden dividir en dos categorías:
Uno es un proyecto de inversión gubernamental y el otro es un proyecto de inversión no gubernamental.
Uno se llama "Guan" y el otro se llama "Min".
Al ser el primero un proyecto gubernamental, por supuesto el "seguimiento" es más estricto.
Como proyecto de inversión no gubernamental, este último es un comportamiento del mercado. Después de todo, "la propia tierra es el propio amo".
En comparación con los proyectos de construcción con inversión gubernamental, los proyectos de construcción con inversión no gubernamental tienen cuatro características, o "cuatro diferencias":
1.
Los proyectos gubernamentales generalmente estipulan requisitos de calificación e incluso crean una base de datos con los nombres de las agencias de construcción. No existen requisitos de calificación para programas no gubernamentales.
Sin embargo, incluso si no existe una ley obligatoria, para garantizar las calificaciones de desarrollo, es mejor que el cliente elija desarrolladores con calificaciones de desarrollo relevantes y desarrolladores de marca con amplia experiencia en la construcción de agencias.
2. Si se debe ofertar: debe ofertar o puede ofertar.
Por supuesto, los proyectos gubernamentales deben seleccionar al agente de construcción mediante licitación, no proyectos con inversión gubernamental, por lo que no hay necesidad de licitar.
Sin embargo, en la práctica judicial aún existe incertidumbre sobre si la "agencia constructora" pertenece a los "proyectos/servicios relacionados con la ingeniería de construcción" definidos en la "Ley de Licitaciones y Licitaciones".
La forma más segura es consultar con la autoridad competente donde se encuentra el proyecto y determinar si es necesario licitar en función de la naturaleza y escala del proyecto.
Por ejemplo, un caso del Tribunal Superior de Guangdong hace que la gente no se atreva a tomarlo a la ligera.
Este es un caso en el que el agente Jiangnan Company demandó al cliente Changyuan Company.
El objeto de la demanda también es muy sencillo y es exigir el pago de los honorarios de la agencia.
Sin embargo, las dos partes tienen diferencias sobre la cuestión fundamental de si el contrato de dirección de obra encomendado es válido.
La empresa constructora Jiangnan Company cree que los proyectos involucrados en el contrato de gestión de la construcción encomendado no son activos de propiedad estatal ni proyectos financiados por el estado. Son contratos de comisión y no entran dentro del ámbito de los contratos de construcción. No es necesaria ninguna oferta y, por supuesto, el contrato es válido.
Sin embargo, el tribunal sostuvo que, aunque el proyecto involucrado en el proyecto desarrollado por el cliente era un proyecto residencial, incluía construcción de apoyo público y era un proyecto de construcción que involucraba intereses públicos y seguridad pública, y requería licitación.
Debido a que el contrato no invitó a licitar y violó las disposiciones obligatorias de la ley, el contrato de gestión de la construcción encomendado no es válido.
3. Método de firma: firma de agente VS firma de propietario/agente.
Los proyectos gubernamentales generalmente son firmados por agentes y partes interesadas del proyecto.
Para proyectos de inversión no gubernamentales, el agente puede firmar un acuerdo tripartito con las partes interesadas del proyecto, o el propietario, el agente y las partes interesadas del proyecto, o el propietario y las partes interesadas del proyecto pueden firmar un acuerdo directo.
4. Pago de fondos: cuenta especial VS cuenta especial/pago de agencia.
Los proyectos gubernamentales generalmente requieren el establecimiento de cuentas de fondos especiales y pagos fiscales centralizados.
Los propietarios de proyectos de inversión no gubernamentales pueden negociar con la agencia de construcción para determinar el método de pago de los fondos de construcción. Los fondos de construcción pueden ser pagados por el propietario o la agencia de construcción.