Observación|El ejecutivo de impago de la deuda renunció, ¿adónde irá Blu-ray, que alguna vez fue la empresa inmobiliaria número uno en Sichuan?
A juzgar por la situación actual, si Blu-ray Development no puede resolver el problema financiero en un corto período de tiempo, la empresa caerá en una etapa de brote de incumplimiento total de la deuda.
La financiación se basa en financiación no estándar, con pasivos que devengan intereses que alcanzaron los 79.060 millones de yuanes al final del primer trimestre.
En 2015, Blu-ray se cotizó con éxito en el mercado de puerta trasera, con ventas de 654,38+0,83 mil millones de yuanes ese año. En 2019, las ventas de la empresa alcanzaron los 65.438 millones de yuanes. Cuatro años más tarde, las ventas de la empresa superaron los 100 mil millones, convirtiéndose en una verdadera empresa inmobiliaria oscura.
Pero después de que Blu-ray Development entró en el club de los 100 mil millones de empresas inmobiliarias, las ventas casi se estancaron. Las ventas de desarrollo de Blu-ray en 2020 ascenderán a 103.500 millones de yuanes, casi lo mismo que en 2065.438+09.
Según los datos divulgados por Core Research Center, en los primeros cinco meses de 2021, las ventas de desarrollo de Blu-ray ascendieron a 44.600 millones de yuanes, un aumento interanual del 23 %. A juzgar por la situación actual de las ventas, las ventas de la empresa no son un problema.
Pero a partir de 2021, ha habido constantes noticias negativas sobre el desarrollo del Blu-ray. Incluyendo pagos atrasados no estándar, retiro de la sede de Shanghai, despidos a gran escala, venta de compañías inmobiliarias para retirar fondos y aliviar su propia presión financiera, especialmente el surgimiento de presión de deuda fuera de balance, han hecho que la cadena de capital de Blu- Desarrollo del rayo muy ajustado.
A juzgar por los fundamentos actuales del desarrollo de Blu-ray, el índice de compromiso de los accionistas de la empresa siempre ha sido muy alto. Los accionistas mayoritarios y sus personas actuando de forma concertada poseen un total de aproximadamente 390 millones de acciones, que representan aproximadamente el 22,44% de sus acciones y el 65.438+02,86% del capital social total de la empresa. Entre los acreedores pignorados se encuentran varias sociedades fiduciarias, lo que demuestra que la cadena de capital de los accionistas de la empresa es relativamente estrecha y depende en cierta medida de financiación atípica.
La información pública muestra que desde junio, las acciones de la compañía en poder de los accionistas mayoritarios de Blu-ray Development han sido congeladas judicialmente debido a la violación de la prenda de acciones. Al mismo tiempo, las filiales de la empresa Blu-ray y Jun han sido solicitadas por la sociedad de inversión Ping An Real Estate para la congelación judicial de la preservación de la propiedad.
Aunque es imposible conocer los datos de deuda fuera de balance de Blu-ray Development, se puede encontrar en los datos revelados en su informe anual de 2020 y en el informe del primer trimestre de 2021 que los pasivos que devengan intereses son 78.025 millones de yuanes y 79.060 millones de yuanes respectivamente. Los pagarés ascendieron a 5.977 millones de yuanes y 7.845 millones de yuanes respectivamente.
Además, a juzgar por el inventario de la compañía, a finales de 2020, el valor de inventario contable de Blu-ray Development era de 654,38+069,6 mil millones de yuanes, de los cuales los proyectos de desarrollo completados, los proyectos de desarrollo en construcción y otros Los montos de inventario fueron 6543,8+094 yuanes respectivamente. Si se calcula sobre la base del valor contable, el valor no vendido de la empresa después de deducir los anticipos de las cuentas recibidas es de aproximadamente 90.600 millones de yuanes. Algunas organizaciones han calculado que si se suma al costo el margen de beneficio bruto en 2020, el valor no vendido de Blu-ray Development puede ser de aproximadamente 654,38+02,2 mil millones de yuanes. Sin embargo, cabe señalar que se trata sólo de valoraciones. Habrá un descuento sobre la venta real de activos. La liquidez real es insuficiente y la capacidad de pagar su deuda a corto plazo es limitada.
La empresa tiene un déficit de flujo de caja libre, con fondos disponibles de sólo 207 millones de yuanes.
Blu-ray se originó en Chengdu, Sichuan, por lo que la mayoría de las reservas de tierra se encuentran en el círculo Chengdu-Chongqing y en ciudades de tercer y cuarto nivel. A finales de 2020, la empresa poseía 5.6895 millones de metros cuadrados de suelo a desarrollar, de los cuales el capital social representaba aproximadamente el 72,4%. El componente no patrimonial incluye tanto socios comerciales inmobiliarios como deuda real con instituciones financieras. Las reservas de tierra representan el 40%, 33%, 10%, 8% y 9% respectivamente en el suroeste, centro de China, este de China, norte de China y sur de China. La región suroeste representa la mayor proporción.
Aunque Blu-ray Development ajustó su estructura territorial en la primera mitad de 2020, centrándose en nuevas ciudades de primer nivel, segundo nivel y fuertes de tercer nivel, ajustó el ritmo de adquisición de terrenos y se inclinó hacia; áreas con buenos mercados, rápida rotación y fuertes capacidades. Sin embargo, algunas instituciones financieras todavía creen que las reservas de terreno de la empresa están sesgadas hacia ciudades con bajos niveles de energía urbana, existe presión sobre la retirada de capital y el nivel de disposición no es alto. Además, las primas por adquisición de tierras son elevadas y los márgenes de beneficio son reducidos.
Una institución financiera que ha participado en el desarrollo de Blu-ray dijo a este periódico (www.thepaper.cn) que el progreso de pago del desarrollo de Blu-ray era más débil que la adquisición del terreno, lo que resultó en que la compañía continuara con sus pagos gratuitos. brecha de flujo de caja. En ausencia de flujo de caja, la empresa continuó utilizando financiación de deuda con alto apalancamiento, altas tasas no estándar y altos costos de financiamiento, lo que elevó la escala de deuda de la empresa y ejerció presión sobre la liquidez del capital. Sumado al intenso vencimiento de los bonos, el riesgo de reembolso concentrado es alto. Aunque la empresa también ha vendido algunos activos, las medidas a corto plazo para deshacerse de ellos no pueden resolver la intensa presión de pago de la deuda vencida, por lo que ahora las empresas se encuentran en una situación de impago de la deuda.
Aunque Blu-ray Development enfatiza que el accionista mayoritario Yang Keng y sus personas actuando en conjunto tienen la capacidad de pago correspondiente, y los fondos de pago provienen de sus propios fondos, la capacidad de pago es fuerte y no hay riesgo de liquidez. El riesgo de pignoración resultante se encuentra dentro de un rango controlable. Sin embargo, según los hechos actuales, Blu-ray Development solo tiene 207 millones de yuanes disponibles para uso gratuito y, al 12 de julio, la deuda pendiente acumulada de Blu-ray Development ascendía a 4.544 millones de yuanes. Los fondos monetarios disponibles no pueden cubrir. sus deudas existentes.
Los ejecutivos clave dimitieron y las agencias de calificación esperaban que la empresa incumpliera completamente sus pagos.
Blu-ray Development, cuya crisis de deuda no se ha resuelto, también se enfrenta a la dimisión de sus principales ejecutivos y a problemas de personal.
En la noche del 5 de julio, Blu-ray Development anunció que la junta directiva de la compañía había recibido recientemente informes escritos de renuncia del presidente de la compañía, Chi Feng, y del director financiero, Ou. En ese momento, figuras clave de la empresa dimitieron una tras otra, todo debido a los arreglos generales de la empresa. Después de dimitir, siguió siendo director de la octava junta directiva de la empresa.
De hecho, antes de que el CEO Chi Feng anunciara su renuncia, Blu-ray Development emitió un anuncio el 4 de junio de que el presidente de la compañía, Yang Keng, renunció como presidente de la compañía y la junta directiva de la compañía eligió a Yang Wuzheng. como presidente. Esto significa que Yang Keng empujó a su segundo hijo, Yang Wuzheng, de 26 años, a la recepción.
Un mes después, Blu-ray Development emitió un anuncio indicando que después de ser nominado por el presidente, acordó contratar a Yang Wuzheng como presidente (representante legal) de la empresa. En otras palabras, Yang Wuzheng se convirtió en presidente de la empresa.
Con respecto a esta medida, algunos analistas dijeron al periódico que la medida de Yang Keng fue aislarse completamente de la empresa que cotiza en bolsa. "Supongamos que Yang Keng es solidariamente responsable de la deuda actual de Blu-ray Development, y utiliza su propio crédito para financiar a la empresa que cotiza en bolsa. Entonces, si no paga el dinero, Yang Keng solo tendrá su propia demanda personal. , y ahora no se verá implicado si se llega a un acuerdo. Empresa que cotiza en bolsa ”
En opinión de las agencias de calificación, Blu-ray Development ya no puede reembolsar los 3.300 millones de yuanes en bonos nacionales que vencen en. los próximos tres meses.
En julio de 2013, S&P Global Ratings rebajó la calificación crediticia a largo plazo de Blu-ray Development de "CCC-" a "D". Al mismo tiempo, la calificación de la deuda a largo plazo de los bonos sénior no garantizados de la empresa se rebajó de "CC" a "D".
S&P cree que Blu-ray Development no pagó los pagarés a mediano plazo con vencimiento en julio de 2021+01, con capital e intereses de aproximadamente 968 millones de yuanes. S&P dijo que debido a la liquidez extremadamente débil de la compañía, se espera que no pueda completar el pago dentro del período de gracia prescrito de 65.438+00 días.
S&P mencionó en el informe que los préstamos bancarios y fiduciarios vencidos de Blu-ray Development ascendían aproximadamente a 3.600 millones de yuanes, lo que pone de relieve la escasa liquidez de la empresa. El tribunal también ha congelado el capital del proyecto de la empresa en los últimos meses debido a solicitudes presentadas por empresas fiduciarias. Al mismo tiempo, el avance de la enajenación del proyecto no fue tan bueno como se esperaba y no logró aportar suficientes fuentes de liquidez a la empresa. Al 30 de junio de 2021, Blu-ray Development anunció que solo tenía 207 millones de yuanes en efectivo disponible.
Como resultado, S&P espera que Blu-ray Development entre en default por completo. Se espera que la empresa no reembolse los 3.300 millones de yuanes en bonos nacionales que vencen en los próximos tres meses. El hecho de que la compañía no pague esas ofertas también provocará incumplimientos cruzados en la mayoría de esos bonos y bonos extranjeros.