¡La Comisión Reguladora de Valores de China reanudó la refinanciación de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa y les permitió pagar sus deudas! ¿Cuál es el impacto de la tercera flecha?
Este artículo entrevistó a varios desarrolladores inmobiliarios y expertos de la industria, analizó el impacto general de las políticas en el sector inmobiliario e interpretó el impacto de cada política una por una.
1. Reanudar las fusiones, reorganizaciones y apoyo a la financiación de empresas cotizadas relacionadas con la vivienda. Las empresas inmobiliarias cualificadas pueden implementar reestructuraciones y cotizaciones en bolsa, y el objetivo de la reestructuración debe ser una empresa que cotice en bolsa en el sector inmobiliario. Las empresas que cotizan en bolsa en el sector inmobiliario pueden emitir acciones o pagar en efectivo para comprar activos relacionados con la vivienda; cuando emiten acciones para comprar activos, pueden recaudar fondos de apoyo que pueden utilizarse para proyectos relacionados con la vivienda y pagos de transacciones; contraprestación, complemento de capital circulante, amortización de deudas, etc. , y no se puede utilizar para la adquisición de terrenos, subastas de terrenos y desarrollo de nuevos edificios. Las empresas que cotizan en bolsa en industrias estrechamente relacionadas con el sector inmobiliario, como la construcción, deben seguir las políticas de las empresas que cotizan en bolsa en el sector inmobiliario y apoyar la integración de "la misma industria, upstream y downstream".
Zhu Jin, analista jefe de la industria inmobiliaria de CITIC Securities, dijo que permitir cotizaciones clandestinas y refinanciamiento ayudará a que las empresas centrales sean más grandes y más fuertes y, al mismo tiempo, ayudará a reducir la presión de liquidez de las empresas privadas. . Desde 2016, ninguna empresa inmobiliaria ha salido a bolsa con éxito mediante transacciones de puerta trasera. Esta política reanudará la reestructuración y cotización de las empresas inmobiliarias relacionadas con la vivienda y abrirá las compuertas nuevamente, lo que ayudará a las empresas con activos inmobiliarios existentes fuera del sistema de empresas cotizadas a inyectar activos externos, ampliar los activos netos y la escala de las empresas cotizadas. y revitalizar los activos existentes. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias pueden reanudar la refinanciación y utilizar los fondos recaudados para complementar el capital de trabajo y pagar deudas, lo que ayudará a reducir aún más la presión financiera actual sobre las empresas inmobiliarias y promoverá su desarrollo saludable. Además, la recaudación de fondos mediante financiación de capital también ayudará a implementar la política de "garantizar el capital y la propiedad".
El equipo de bienes raíces de Ping An Securities declaró que la nueva política permite a las empresas inmobiliarias calificadas implementar reestructuraciones y cotizaciones, y permite a las empresas que cotizan en bolsa en la industria inmobiliaria emitir acciones o pagar en efectivo para comprar viviendas. los activos relacionados para respaldar la financiación, por un lado, son beneficiosos para la empresa matriz del grupo. Las empresas inmobiliarias con recursos terrestres se harán más grandes y más fuertes, revitalizando las reservas de tierras no cotizadas del grupo, por otro lado, ayudarán a aumentar el entusiasmo; para fusiones y adquisiciones de empresas de alta calidad, obtener activos de alta calidad mediante refinanciación sobre la base de pasivos controlables y, al mismo tiempo, complementar y ampliar el capital para lograr rápidos avances en escala.
Liu Shui, director de investigación de la División Empresarial de China Index Academy, dijo que la política propone permitir que las empresas inmobiliarias calificadas se reorganicen y coticen en bolsa. Los objetivos de la reorganización son las empresas que cotizan en el sector inmobiliario. industria.Esto acelerará la reorganización de las empresas inmobiliarias cotizadas y acelerará la resolución de riesgos inmobiliarios y acelerará la compensación de riesgos inmobiliarios. También apoyará a las empresas constructoras y acelerará la integración de las empresas inmobiliarias con las empresas constructoras y de decoración upstream y downstream.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que lo que está claro aquí es que se han implementado políticas laxas para la reestructuración y cotización de empresas inmobiliarias, especialmente la emisión de acciones o el pago de efectivo para la compra de activos relacionados con la vivienda. Tiene muy buenas ventajas para las empresas actuales de tormentas y para las empresas inmobiliarias de alta calidad. Entre ellas, las empresas mineras y de explosivos pueden enderezar sus relaciones de deuda mediante la reestructuración y la cotización en bolsa, mientras que las empresas inmobiliarias de alta calidad tienen la oportunidad de adquirir o controlar dichas empresas.
En segundo lugar, reanudar la refinanciación de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa y de las empresas relacionadas con el sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa pueden refinanciarse de forma no pública y los fondos recaudados se destinan a negocios inmobiliarios respaldados por políticas, incluidos proyectos inmobiliarios relacionados con la "protección de los edificios y el sustento de las personas", viviendas asequibles y barrios marginales. renovación o renovación de la ciudad vieja, reasentamiento, construcción de viviendas, así como complementar la liquidez y pagar la deuda de conformidad con los requisitos de la política de refinanciación de las empresas que cotizan en bolsa. Otras empresas que cotizan en bolsa y que participan en empresas inmobiliarias pueden refinanciarse, y los fondos recaudados mediante la refinanciación deben invertirse en el negocio principal.
Yan Yuejin dijo que la refinanciación es un método de financiación importante después de la oferta pública inicial de empresas que cotizan en bolsa, y no descarta la introducción de empresas estatales y otros fondos para mantener acciones para mejorar la solidez financiera y la resistencia al riesgo. de empresas inmobiliarias.
Ma Hong, investigador principal del Confidence Investment Research Institute, dijo que casi no hubo casos de financiación de capital en los últimos dos años. Este ajuste de política puede significar que en la próxima etapa el financiamiento mediante acciones, como una de las herramientas de financiamiento directo, retome su función. Se espera que las fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias sigan mejorando.
En tercer lugar, ajustar y mejorar la política de cotización en el mercado exterior para las empresas inmobiliarias.
De conformidad con las políticas nacionales de acciones A, se reanudará la refinanciación de las empresas que cotizan en acciones H con negocios no inmobiliarios relacionados con la vivienda;
En respuesta a este artículo, Liu Shui dijo que muestra que las autoridades reguladoras apoyan la refinanciación de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con acciones h, promueven la recuperación de la financiación de las empresas inmobiliarias y alivian la difícil situación de liquidez de empresas inmobiliarias, y evitar la continua expansión de los riesgos de las empresas inmobiliarias.
En cuarto lugar, aprovechar aún más el papel de los REIT en la revitalización de los activos existentes de las empresas inmobiliarias. Trabajaremos con las partes relevantes para aumentar los esfuerzos para promover la emisión normal de REIT de viviendas de alquiler asequibles y nos esforzaremos por crear el "sector de vivienda asequible" del mercado de REIT. Se alienta a las empresas inmobiliarias de alta calidad a emitir REIT de infraestructura basándose en activos calificados, como almacenamiento, logística y parques industriales, o como activos adicionales para REIT de infraestructura cotizados.
Zhu Jin dijo que el papel de los REIT y los fondos de capital privado debería fortalecerse para revitalizar los activos existentes de las empresas inmobiliarias. La política se centra en promover el desarrollo de REIT de infraestructura y viviendas de alquiler y vuelve a enfatizar la expansión de los REIT cotizados. Además, se recomienda desarrollar fondos de capital privado inmobiliario que puedan invertir no sólo en infraestructura, sino también en bienes raíces residenciales y comerciales existentes. Esta política ayudará a introducir nuevos fondos en los bienes raíces residenciales y comerciales actuales, revitalizará los bienes raíces operativos existentes de las empresas inmobiliarias y contribuirá al desarrollo saludable de la industria.
Yan Yuejin analizó que cómo se pueden utilizar los REIT para revitalizar los proyectos de algunas empresas inmobiliarias en el futuro y servir como fuente de viviendas de alquiler asequibles es algo que debe estudiarse en varios lugares. Actualmente, al menos algunas ciudades esperan utilizarlo para comprar viviendas de alquiler asequibles en los activos inmobiliarios de empresas inmobiliarias. También es necesario acelerar las políticas financieras pertinentes para los REIT.
Ma Hong dijo que el banco central ha dejado claro que el crédito para alquiler de viviendas no está incluido en los indicadores de evaluación para la gestión centralizada de préstamos inmobiliarios. El XX Congreso Nacional propuso la idea de "promover tanto el alquiler como la compra", lo que significa que en el futuro las instituciones financieras aumentarán el uso de instrumentos financieros como los préstamos para alquiler de viviendas y los REIT de viviendas de alquiler asequibles para bienes raíces, y darán pleno juego. al papel de apoyo a largo plazo de los instrumentos financieros innovadores en el mercado inmobiliario.
5. Desempeñar activamente el papel de los fondos de inversión de capital privado. Lanzar un programa piloto para fondos de inversión inmobiliarios privados, que permita a los administradores de fondos de capital privado calificados crear fondos de inversión inmobiliarios privados, introducir fondos institucionales, invertir en bienes raíces residenciales, bienes raíces comerciales e infraestructura existentes, promover empresas inmobiliarias para revitalizar sus operaciones bienes raíces y explorar nuevos modelos de desarrollo.
La organización externa LP Think Tank comentó que desde la perspectiva del camino de desarrollo de las instituciones de PE (Private Equity) extranjeras, la transformación de fondos de inversión de capital de administración única a instituciones diversificadas de administración de activos alternativos es un paso importante. tendencia. Los fondos de capital privado inmobiliarios son una clase de activos importante dentro de los activos alternativos. Por ejemplo, una cuarta parte de los activos alternativos de un billón de dólares gestionados por Blackstone pertenecen a fondos de capital privado inmobiliario, que también es una clase de activos con rendimientos históricos relativamente estables. Este tipo de fondos de capital privado inmobiliario desempeñan un papel activo de financiación y descubrimiento de valor para viviendas existentes, bienes raíces comerciales, infraestructura y renovación urbana. Se espera que la Comisión Reguladora de Valores de China lance un programa piloto para fondos inmobiliarios de capital privado, marcando el comienzo de una era de desarrollo sano y ordenado de los fondos inmobiliarios de capital privado locales en China.
165438+El 28 de octubre, China Securities News se enteró por una persona cercana al regulador de que la Comisión Reguladora de Valores de China está trabajando con la Asociación de la Industria de Fondos para redactar los detalles de registro de los fondos de inversión de capital privado inmobiliario y lanzarlos lo antes posible. Los administradores de fondos de capital privado pueden postularse para el programa piloto.
Ma Hong cree que aprovechar plenamente el papel de los fondos de capital privado y lanzar un proyecto piloto para fondos de inversión de capital privado inmobiliarios puede indicar que algunos fondos de capital privado nacionales pueden referirse a los modelos operativos de activos maduros. empresas de gestión (AMC) en el país y en el extranjero, desarrollar proyectos inmobiliarios existentes con depósitos de oro, promover empresas inmobiliarias para revitalizar el sector inmobiliario operativo y consolidar el flujo de caja de empresas inmobiliarias relacionadas.
“Se ha disparado la tercera flecha”.
Un financiero de una inmobiliaria dijo a este diario: “Tengo entendido que esta es la tercera flecha”. Yan Yuejin también dijo que esta política claramente “apoya la financiación mediante acciones de las empresas inmobiliarias”, que es esencialmente la tercera flecha que se ha disparado.
Zhu Jin dijo que la "tercera flecha" ha aterrizado y el apoyo financiero al sector inmobiliario ha aumentado. Después de 165438 + 21 de octubre, el presidente Yi Huiman expresó su apoyo a que las empresas relacionadas con bienes raíces llevaran a cabo fusiones y adquisiciones y apoyaran el financiamiento, y apoyó a una cierta proporción de empresas relacionadas con bienes raíces para que llevaran a cabo financiamiento de capital inmobiliario. oficialmente liberalizado hoy. En un mes, las "tres flechas" se implementaron una tras otra y el apoyo financiero al sector inmobiliario siguió aumentando, lo que ayudó a promover el desarrollo sano y estable de la industria.
Han Yi Think Tank afirmó que el anuncio de la Comisión Reguladora de Valores de China de restaurar los canales de financiación de acciones nacionales y extranjeros es la "tercera flecha" que el mercado ha esperado durante mucho tiempo. El portavoz también dejó claro que los fondos no pueden. sólo se puede utilizar para "proteger propiedades", también se puede utilizar para el negocio principal, se puede utilizar para complementar la liquidez, pagar deudas, fusiones y adquisiciones, etc. Se puede decir que las empresas inmobiliarias privadas que se han quedado sin fondos marcó el comienzo de un "período de respiro" a finales de año, especialmente en comparación con la ronda anterior de capital En términos de valoración del sector inmobiliario durante el período de inicio de la financiación. Sin embargo, la financiación mediante acciones es un comportamiento más orientado al mercado. En el entorno actual del mercado, queda por ver si se reconocerá el capital de las empresas que han incumplido.
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, también dijo que ante el entorno externo con creciente incertidumbre y la continua presión a la baja sobre el mercado inmobiliario, las empresas inmobiliarias han lanzado intensamente La "segunda flecha" este mes, pero dependiendo únicamente del financiamiento de la deuda, todavía es difícil para la industria inmobiliaria superar las dificultades rápidamente, por lo que acelerará el avance de la "tercera flecha". La Comisión Reguladora de Valores de China decidió ajustar y optimizar cinco medidas en la financiación de capital, lo cual es de gran importancia para las empresas inmobiliarias.
Zhang Bo analizó que desde un nivel de implementación específico, se permite que el financiamiento privado de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa sea más flexible, y el propósito del financiamiento también se declara ampliamente, involucrando principalmente la construcción de proyectos y puede se utilizará para el pago de la deuda, lo cual es importante para Aliviar la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias también será muy directo. Al mismo tiempo, para la refinanciación de cotizaciones relacionadas con viviendas, es evidente que se requiere inversión en el negocio principal, que es relativamente limitada. Sin embargo, a juzgar por la situación real, el impacto en dichas empresas cotizadas es relativamente pequeño.
La política inmobiliaria se acerca al "período más relajado de la historia" y se espera que el mercado se estabilice gradualmente a principios de 2023.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la industria inmobiliaria continúa cayendo y varias políticas inmobiliarias se acercan al período más relajado de la historia. Reanudar la refinanciación de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa es una flexibilización política importante.
Del 1 al 10 de junio de este año, las empresas de desarrollo inmobiliario dispusieron de fondos por 12.548 millones de yuanes, una disminución interanual del 24,7%. Entre ellos, los préstamos internos ascendieron a 1.478,6 mil millones de yuanes, una disminución del 26,6%; la utilización de capital extranjero fue de 6,2 mil millones de yuanes, una disminución del 13,5%; los fondos autoobtenidos fueron de 4.485,6 mil millones de yuanes, una disminución del 65.438+04,8%; fueron 4.104,1 mil millones de yuanes, una disminución del 33,8%; los préstamos hipotecarios personales fueron 201,5 mil millones de yuanes, un descenso del 24,5%.
Zhang Dawei dijo que, en general, la industria inmobiliaria tiene graves deficiencias. Recientemente, ha habido políticas cada vez más flexibles para el sector inmobiliario. En comparación con la flexibilización anterior, la dirección principal es favorecer a los compradores de viviendas y reducir la presión sobre los compradores de viviendas para ingresar al mercado. Recientemente, muchas políticas han comenzado a relajar las restricciones a las empresas inmobiliarias, estabilizar sus flujos de efectivo y comenzar a salvar sus cadenas de capital.
Zhang Dawei dijo que, en general, el problema en el mercado inmobiliario actual es la capacidad de pago de los compradores y su confianza en las perspectivas del mercado. De hecho, las políticas recientes tendrán cierto efecto positivo en el mercado, pero se espera que el mercado tarde algún tiempo en tocar fondo. Bajo la influencia de una serie de políticas exitosas en junio 5438+065438+octubre, se espera que el mercado se estabilice gradualmente a principios de 2023.
Han Yi Think Tank dijo que, mirando hacia atrás, al 5438+01 de junio, se han introducido políticas del lado de la oferta una tras otra y la financiación puede resolver necesidades urgentes a corto plazo. Sin embargo, la forma fundamental de resolver la crisis de capital y restaurar la confianza empresarial es devolver el dinero. Los ajustes posteriores por el lado de la demanda serán más dignos de atención.