¿Puedo obtener un reembolso de mi depósito? ¿Cómo evitar la trampa del pago inicial?
1. ¿Se puede devolver el depósito por la compra de una casa?
Hasta el momento, las disposiciones legales relacionadas con los depósitos incluyen: Ley de Contratos, Ley de Garantías, Interpretación Judicial de la Ley de Garantías e Interpretación Judicial de Controversias de Contratos de Compraventa de Vivienda Comercial.
Como garantía del cumplimiento del contrato, la “Ley de Garantías” estipula que el contrato de garantía (es decir, la cláusula de arras) es un contrato accesorio al contrato principal. Si el contrato principal es inválido, la cláusula de arras será inválida (si se pacta lo contrario, prevalecerá lo pactado). En otras palabras, si el contrato es inválido, la cláusula de depósito también lo es y la parte que recibe el depósito debe devolverlo. Si el contrato principal es inválido por culpa de una de las partes, la parte culpable asumirá la responsabilidad civil correspondiente en lugar de confiscar o devolver el depósito dos veces.
El artículo 4 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales" del Tribunal Supremo Popular estipula que el vendedor acepta el depósito del comprador en forma de suscripción, ordenando , reserva, etc. como base para celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial. Si un contrato de compraventa de vivienda comercial no puede celebrarse por motivos que no pueden atribuirse a ambas partes, el vendedor devolverá el depósito al comprador si la vivienda comercial. El contrato de compraventa no puede celebrarse por causas que no pueden imputarse a ambas partes.
Como se desprende de lo anterior, existen determinadas condiciones para la devolución del depósito, ya que en la devolución no se pueden estipular los términos del contrato. Además, el contrato deberá firmarse dentro del plazo especificado en la carta de suscripción, lo que deberá acreditarse si se desea reembolsar el depósito. El comprador podrá acreditarlo mediante los registros modificados por las dos partes durante la negociación de las condiciones del contrato, o mediante la grabación de la conversación entre las dos partes. Algunos compradores de vivienda no quieren la casa ellos mismos, lo que supone un incumplimiento de contrato, pero también han conseguido el objetivo de reembolsar la fianza mediante acuerdos complementarios. Además, para proyectos como suscripciones internas que no cuentan con licencias de venta o certificados de derechos de propiedad, por no cumplir con las condiciones de venta, se pueden realizar reembolsos bajo cualquier circunstancia y se puede demandar directamente sin una gran cantidad de recopilación de pruebas.
2. Cosas a tener en cuenta al adquirir un depósito
La función del depósito es garantizar la buena marcha del contrato. Si la parte que paga el depósito incumple el contrato, no tiene derecho a solicitar la devolución del depósito; si el desarrollador incumple el contrato después de aceptar el depósito, deberá devolver el doble del depósito; Algunos compradores de viviendas no firmaron un contrato de compra con el promotor cuando pagaron el depósito. Es mejor firmar un acuerdo de garantía de depósito por escrito con el desarrollador, y al menos el contenido principal del acuerdo oral debe anotarse en el recibo de depósito.
Al comprar una casa, el desarrollador emitirá una "Carta Compromiso" estampada, garantizando que el monto del valor líquido de la vivienda no será reembolsado después del vencimiento. ¿Es válida esta "carta de compromiso"? Esta "Carta de Compromiso" debe considerarse como un anexo al contrato de compra de vivienda (contrato principal) y tiene el mismo efecto jurídico que el contrato principal. Si el promotor no obtiene los derechos de propiedad dentro del plazo acordado, el comprador podrá exigir al promotor el cumplimiento de su compromiso con base en la "Carta Compromiso". Si el promotor incumple sus compromisos, los compradores de vivienda pueden resolverlo a través de medios legales como el arbitraje o el litigio.
Depende principalmente de si los cinco certificados del desarrollador están completos. Al pagar el dinero, firme un contrato de compra de vivienda de seis copias y luego acuda a la Oficina Industrial y Comercial para su presentación. El depósito del promotor se cobra en proporción al precio de la vivienda. Luego de pagar el depósito, se emitirá una factura formal y se archivará el contrato ante la Dirección Industrial y Comercial. Esta casa es suya, no se requiere certificación notarial. Si no paga en el tiempo estipulado, incumplirá el contrato y el promotor podrá seguir vendiendo la casa.
En tercer lugar, cómo evitar la trampa del depósito
Para evitar la trampa del depósito, primero no firme un acuerdo de suscripción con el desarrollador y no pague ningún depósito. En el proceso de transacciones de vivienda comercial, la firma de la carta de suscripción y el depósito no son trámites necesarios antes de firmar el contrato de compraventa de vivienda comercial. Ambas partes pueden firmar directamente un contrato de compraventa de vivienda comercial mediante negociación. Si el contrato de compraventa de la vivienda comercial no se firma, el comprador de la vivienda puede salirse con la suya sin dejar consecuencias. En segundo lugar, escriba "depósito" como "depósito", "pago por adelantado", "depósito", "depósito", "depósito" y "pago del contrato", de modo que una vez que no se firme el contrato de compraventa de la casa, se pueda devolver el dinero pagado. .
Existen dos bases jurídicas para la devolución:
Primero, el artículo 118 de la “Interpretación Judicial de la Ley de Garantías” establece que el interesado ha entregado el gravamen, garantía, depósito, contrato Si la parte interesada reclama el derecho a depositar un depósito, depósito o anticipo, pero no se estipula la naturaleza del depósito, el tribunal popular no lo apoyará;
En segundo lugar, el Tribunal Popular Supremo " Varias cuestiones sobre la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales "El artículo 4 de la Interpretación estipula que el vendedor acepta el depósito del comprador como garantía para la celebración de un contrato de venta de viviendas comerciales mediante suscripción, pedido y reserva. Si el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede celebrarse por causas no imputables a ambas partes, el vendedor deberá utilizar la fianza al comprador.
Además, la práctica judicial generalmente considera que el "pago inicial" y otros gastos tienen la naturaleza de pago anticipado. Debido a que las dos partes no firmaron un contrato de compraventa de vivienda comercial, el desarrollador obtuvo el dinero, lo que se consideró enriquecimiento injusto, por lo que se manejó de acuerdo con las disposiciones legales sobre enriquecimiento injusto. En tercer lugar, al firmar el contrato de suscripción, acuerde claramente el contenido que le resulta beneficioso, como por ejemplo en qué circunstancias se puede reembolsar el depósito, las consecuencias legales de la no devolución del depósito, cómo asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato. , etc.
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