Precauciones y trámites en la compra de viviendas de segunda mano
El primer paso para el comprador es solicitar al vendedor que proporcione certificados de título, certificados de identidad, certificados de calificación y otros documentos; el segundo paso es consultar con el departamento de administración de bienes raíces correspondiente sobre la fuente y registro de los derechos de propiedad del inmueble adquirido, incluyendo el propietario y número de expediente, fecha de registro, precio de transacción, etc. El tercer paso es comprobar si existe alguna carga de deuda sobre la casa. Además, los compradores de vivienda también necesitan saber si la casa que están comprando tiene una hipoteca, si ha sido embargada por el tribunal y si se comparte con otros. Si los derechos de propiedad no están claros y son controvertidos, definitivamente no lo comprará. Preste atención a si el propietario y el vendedor en la escritura de propiedad son la misma persona. En segundo lugar, debe averiguar si la casa que está comprando proviene de una casa que puede venderse. En términos generales, las viviendas públicas en unidades militares, hospitales y escuelas deben tener el sello de la unidad original antes de poder venderse. Además, no olvides informarte de cuánto tiempo lleva comprada la casa, cuánto tiempo de uso del terreno y si hay pagos pendientes, como gastos de administración de la propiedad, facturas de agua y luz, facturas de gas, etc. Investigue detenidamente si existen fuentes de contaminación alrededor de la casa, como ruido, gases nocivos, contaminación del agua, basura, etc. , así como el medio ambiente circundante, la seguridad comunitaria, el saneamiento y la limpieza. La investigación de las instalaciones de apoyo a la vivienda incluye principalmente: calidad del agua, presión del agua, capacidad de suministro de energía, suministro de gas, estándares de calefacción y carga, claridad de la recepción de televisión, etc. Visite a los vecinos de los alrededores para obtener una comprensión más profunda del medio ambiente y las comodidades de vida aquí.
En segundo lugar, cuando busque una casa a través de un intermediario, asegúrese de elegir una empresa intermediaria habitual, como I Love My Home y Lianjia. Estos problemas son generalmente menores. Después de todo, algunas grandes empresas intermediarias tienen un servicio deficiente y algunas pequeñas empresas intermediarias tienen un buen servicio. Cuando busque un agente para ver una casa, recuerde solicitar una tarjeta Fang Taofang, porque puede usar la tarjeta Fang Tao para evaluar el servicio del intermediario en Taofang.com, por lo que la calidad del intermediario que se atreve a darle una Fang. La tarjeta Taofang es buena en general. Debido a que usted puede evaluar el servicio del intermediario, el intermediario generalmente no se atreve a perder el tiempo y hará todo lo posible para servirle.
¿Tercero,? Es recomendable que ambas partes se reúnan durante el proceso de compra de una casa de segunda mano. Hay muchas irregularidades en el mercado de la vivienda de segunda mano. Muchos compradores de viviendas son sólo agentes de la casa y no conocen la situación específica de la casa y nunca han conocido al verdadero propietario y vendedor. En este proceso, se producirá una diferencia de precio relativamente grande. Quizás traje esta casa aquí por 13.200 yuanes, o quizás te la vendí por 14.000 yuanes. De hecho, tanto los compradores como los vendedores sufren pérdidas y algunas empresas intermediarias se aprovechan de ello. Desde la perspectiva de leyes, regulaciones y gestión de la industria estrictas, esto es ilegal, pero muchos compradores de viviendas no lo saben.
4. Cómo pagar la señal o la fianza La compra de una casa de segunda mano a través de un intermediario suele requerir dos contratos, concretamente un contrato de compraventa firmado con el propietario del inmueble y un contrato de agencia inmobiliaria firmado. con la empresa intermediaria. ? Los contratos de agencia inmobiliaria se denominan legalmente contratos de intermediación. Antes de firmar es necesario verificar sus calificaciones para ver si han pasado por los trámites de registro industrial y comercial. En segundo lugar, revise el poder de la otra parte para confirmar que la otra parte es el agente legal del vendedor. ? Es necesario firmar un contrato de agencia unificado y estandarizado con la empresa intermediaria. El contrato debe especificar claramente el método de agencia, la remuneración de la agencia, el período de la agencia, la autoridad de la agencia, etc. , y preste especial atención a si está sellado y si la fecha correspondiente está escrita claramente. Al firmar un contrato de agencia inmobiliaria o contrato de compraventa, el comprador deberá pagar la señal o depósito de compra de la vivienda. Recuerde que este importe debe ser entregado personalmente al vendedor, debiendo éste emitir un recibo. Al entregárselo a otra persona, asegúrese de revisar el poder de la otra parte para confirmar si es el agente legal del vendedor. Además de elegir una agencia de marca de buena reputación y un agente responsable con buena calidad profesional, también debe ver la casa varias veces al decidir comprarla.
En quinto lugar, en el preacuerdo debe quedar claramente establecido si se trata del pago de la suscripción o del depósito. Los compradores de viviendas suelen encontrarse en desventaja a la hora de negociar contratos para transacciones de viviendas de segunda mano. La primera razón es que pagaron un "depósito". El artículo 89 de la Ley de Garantías de mi país estipula que las partes pueden acordar que una de ellas pagará un depósito a la otra como garantía de los derechos del acreedor. Una vez que el deudor haya cumplido su deuda, el depósito se utilizará como pago o se recuperará. Si el que paga el depósito no cumple con la deuda convenida, no tiene derecho a pedir la devolución del depósito; si el que recibe el depósito no cumple con la deuda convenida, deberá devolver el doble del depósito; Los documentos de suscripción casi siempre indican el importe de la suscripción como un "depósito". En el proceso de transacción de vivienda de segunda mano, firmar la carta de suscripción y pagar la fianza no es un trámite necesario antes de firmar el contrato de compraventa de vivienda de segunda mano. Ambas partes pueden firmar directamente un contrato de compraventa de vivienda comercial mediante negociación. Si el contrato de compraventa de la vivienda comercial no se firma, el comprador de la vivienda puede salirse con la suya sin dejar consecuencias. En segundo lugar, el depósito debe escribirse como depósito, anticipo, depósito, anticipo, depósito, pago del contrato, etc. , de modo que una vez no firmado el contrato de compraventa de la vivienda se devolverá el dinero pagado.
En sexto lugar, en el contrato de compraventa de la casa se debe indicar cuándo el propietario original se mudará de su hogar. A la hora de comprar y vender casas de segunda mano, lo que más preocupa a la gente son los certificados de propiedad inmobiliaria, certificados de terreno, etc. , y a menudo se ignora la cuestión de la migración del registro de hogares. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la política de gestión del registro de hogares, sólo se puede registrar un hogar en un registro de hogar. Antes de que se transfiera el registro del hogar del propietario original, el registro del hogar del nuevo propietario no se puede transferir, lo que naturalmente afectará una serie de problemas, como la escolarización de los niños en el futuro. La compra de una "casa de segunda mano" sólo se puede completar después de que el registro del hogar del propietario original se haya eliminado por completo, y luego el nuevo propietario y los miembros de su familia inmediata que viven con él pueden pasar por los procedimientos de registro del hogar. Para evitar los problemas causados por la transferencia del registro del hogar, los compradores de viviendas deben fortalecer la autoprotección al comprar casas de segunda mano y firmar los términos pertinentes de la transferencia del registro del hogar. Si es necesario, puede acudir a la comisaría de policía local con el propietario original para confirmar si se ha movido el registro de su hogar y luego realizar los trámites de propiedad de la propiedad o fijar el precio de compra. ? Debe indicarse claramente en el contrato que "La Parte A (el vendedor) deberá abandonar el registro del hogar dentro de _ _ _ días sin demora. También estipula las sanciones por no mudarse según lo previsto".
En séptimo lugar, en circunstancias normales, el pago de liquidación de la casa se paga al día siguiente de la entrega de la casa y de la finalización del registro y la transferencia de la propiedad. Si la casa no se puede entregar a tiempo, parte del pago de la casa se retendrá temporalmente y no se pagará la totalidad del pago de la casa hasta que el comprador obtenga el certificado de propiedad inmobiliaria. En este sentido, ¿el número específico del pago de la vivienda que debe retenerse debe constar en el "Contrato de compraventa de la vivienda"? . Porque durante el proceso de aprobación del documento, si hay algún problema con los trámites, no se emitirá el certificado inmobiliario. Finalmente, según el reglamento del Centro de Transacciones Inmobiliarias, al momento de recibir el certificado inmobiliario debo estar presente personalmente. Si por algún motivo no puede estar presente para recoger el certificado, deberá realizar los trámites de notariado para confiar la recogida del certificado con antelación.
En octavo lugar, la transferencia de vivienda implica el impuesto empresarial, el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el impuesto sobre la escritura, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbana, el impuesto de timbre y el impuesto sobre el valor añadido del terreno. El impuesto sobre la escritura lo paga el comprador y el timbre. El impuesto lo pagan el comprador y el vendedor.