Xie: Puntos clave de las condiciones comerciales para el desarrollo cooperativo de proyectos inmobiliarios

1. Constitución y aumento de capital de la empresa del proyecto

1 Tiempo de constitución de la empresa del proyecto: según pre. -Cooperación de competencia o cooperación posterior a la competencia, puede ser Se estableció una empresa de proyecto antes y después de la transacción de tierras. Una empresa del proyecto establecida antes de la transacción del terreno puede registrarse ante la empresa del proyecto después de la transacción del terreno, el terreno se colocará directamente bajo el nombre de la empresa del proyecto después de que se transfiera el terreno, el terreno debe cambiarse de nombre antes del proyecto; se puede establecer.

2. Aclarar la proporción de participación accionaria: es necesario aclarar la proporción de participación accionaria de cada socio, en circunstancias especiales, para lograr las necesidades de la fusión de acciones pequeñas, se requiere una participación accionaria nominal, por ejemplo, El índice de contribución de capital real de la Parte A es 60%, el índice de capital es 49%, el índice de contribución de capital real de la Parte B es 40% y el índice de capital es 565,438+0%, pero ambas partes aún participan en dividendos al 60% y 40%. .

3. Aclarar el capital registrado: cuando nuestra empresa consolida sus estados financieros, es necesario aumentar la cantidad de capital registrado tanto como sea posible. Esto nos ayudará a manejar los préstamos de desarrollo, por un lado, y reducirlos. el ratio de endeudamiento de la empresa, por el otro.

4. Aclarar las cuestiones de aumento de capital y expansión de acciones: en la etapa inicial de la cooperación, el monto del capital registrado a menudo se determina tentativamente, o debido a la intervención de otros socios, se realizan aumentos de capital y expansión de acciones. requerido para ingresar el patrimonio. En este momento, es necesario solicitar un certificado de terreno antes de proceder con los trámites de ampliación de capital.

5. Tasa de interés del pago anticipado: el socio que ingresa tarde debe reembolsar el capital y los intereses del pago anticipado al socio que pagó el pago de la tierra en la etapa inicial.

6. Aclarar el procedimiento de cambio de nombre: generalmente se acepta que después de la firma de un acuerdo de desarrollo cooperativo, el postor original firma un contrato de transferencia de tierras y la firma de un acuerdo complementario de transferencia de tierras después del establecimiento. de la empresa del proyecto, los derechos de uso de la tierra se cambiarán al nombre de la empresa del proyecto. (Debido al límite de tiempo del pago del terreno, la empresa del proyecto debe constituirse antes del primer pago del terreno).

7. Aclarar los intereses de los préstamos de los accionistas: Los socios llegan a un acuerdo sobre si se devengarán intereses sobre los préstamos de los accionistas y cuál será el tipo de interés.

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II. Estructura de gobierno de la sociedad del proyecto

1. Asamblea de accionistas

1) Aclarar las acciones de cada proporción de accionistas y los derechos de voto correspondientes. Tenga en cuenta que la proporción de acciones puede ser inconsistente con los derechos de voto y la contribución de capital real.

2) Aclarar si los poderes de la junta de accionistas requieren el consentimiento unánime de todos los accionistas o el consentimiento de más de la mitad/dos tercios de los derechos de voto de todos los accionistas.

3) Aclarar el contenido de las facultades de la asamblea de accionistas.

2. Consejo de Administración

1) Aclarar la composición del consejo de administración y el número de miembros designados por cada parte, y aclarar qué parte designa al presidente.

2) Aclarar si las facultades del directorio requieren el consentimiento unánime de todos los directores, o el consentimiento de más de la mitad/más de dos tercios de los directores, con base en el criterio de un director- sistema de un voto.

3) Aclarar los derechos y responsabilidades de los directores a menudo requiere que el progreso del desarrollo del proyecto se retrase más de 2 a 3 meses, y que el presupuesto de costos objetivo general supere el presupuesto de costos objetivo aprobado inicialmente por la junta directiva. en un 2-3%, y el precio de venta del proyecto excederá el presupuesto de costos objetivo aprobado por primera vez por la junta directiva. Cuando el precio es un 3-5% menor que el precio promedio real aprobado por la junta directiva, la junta directiva. votará.

3. Los consejos provinciales de los estados del centro, oeste y este.

Aclarar si se debe establecer una junta de supervisores. Si no existe un consejo de supervisión, cada parte nombrará un supervisor.

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Tercer acuerdo de período transitorio

1. Definición de período transitorio: desde la fecha de firma del acuerdo hasta la fecha de industrial. y cambio comercial, a menudo definido como un período de transición.

2. Gestión del sello del certificado de transición: Muchas veces requiere una gestión conjunta por todas las partes, o se puede acordar que una de las partes lo conserve.

3. Gestión de la transición: Deje claro con qué sistema de gestión operará el equipo de gestión del proyecto.

4. Inversión operativa durante el período de transición: está claro que la inversión operativa durante el período de transición es invertida temporalmente por los accionistas originales y será reembolsada y los intereses se calcularán de acuerdo con el índice de capital después de los socios posteriores. ingresar.

5. Tarifa de gestión de transición: a veces, si el proyecto no se adquiere después del período de transición, pero es administrado y operado por la Parte A durante el período de transición, la empresa del proyecto debe pagar una tarifa de gestión, que Se puede resolver de acuerdo con la situación real.

6. Supervisión durante el período de transición: Para garantizar que la empresa del proyecto no sufra pérdidas, los socios deben notificar simultáneamente a los accionistas originales sobre las actividades operativas y de gestión de la empresa del proyecto, las negociaciones externas y la firma de contratos. y otras materias, y las pérdidas causadas por la ejecución unilateral a cargo de los socios.

Cuatro.

Gestión de fondos de la empresa del proyecto

1. Depósito anticipado: Especifique el monto, el tiempo de amortización y la tasa de interés del depósito anticipado.

2. Pago de tierras e impuestos: Aclarar el momento y proporción de los pagos de tierras posteriores.

3. Fondos de seguimiento: aclare las obligaciones de todas las partes que necesitan fondos de seguimiento. Los fondos de desarrollo pueden ser financiados por la empresa del proyecto primero, aclare que los fondos de la empresa del proyecto se cerrarán y el resto. Los fondos se retirarán después de 3 meses de capital de trabajo retenido. Si la empresa tiene un déficit de financiación, si debe ser financiada por los accionistas.

4. Préstamo de accionistas: Determine si el préstamo de accionistas devenga intereses. En caso afirmativo, determine el punto de partida y el tiempo de pago del préstamo de accionistas.

5. Préstamo de desarrollo: está claro que la parte principal del préstamo de desarrollo está dominada por los principales accionistas y cada accionista coopera para proporcionar la garantía requerida por el banco. para el exceso de garantía es claro que los criterios de selección del empleador se basan generalmente en la consideración integral de costos, condiciones de salida y monto de financiamiento.

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Verbo (abreviatura de verbo) la operación y gestión de la empresa del proyecto

1. Parte que se fusiona: especifique qué parte se fusionará. , la otra parte coopera.

2. Comerciantes y división del trabajo

1) Gerente general: Especificar quién nombrará al gerente general y al subgerente general del proyecto, y determinará la autoridad correspondiente. En circunstancias normales, el director general y el subdirector general tienen derecho a firmar conjuntamente. Tome decisiones sobre los hitos de desarrollo del plan de gestión de proyectos, los precios de venta y los presupuestos de costos antes de que la junta decida los límites.

2) Finanzas: Designar a la persona que designe el director financiero. La aprobación financiera generalmente requiere las firmas de personas designadas de todas las partes. Las cuentas de la empresa son administradas por todas las partes y cada parte posee u-shields. Generalmente, la persona designada por el CFO posee el último escudo en U.

3) Tarifa: La tarifa es firmada por todas las partes.

4) Marketing: determine a qué parte pertenece la línea de marketing y si otras partes pueden designar un equipo de ventas y el número correspondiente de personas.

3. Determinación de las dos tarifas: aclare si la tarifa se cobra de acuerdo con la situación real o si las dos tarifas se pagan en una sola suma. El punto clave es aclarar la composición de los dos gastos y qué gastos están incluidos.

1) Honorarios de gestión: no excederá el 1-3% de las ventas totales (impuestos incluidos), del cual el 0,5% se puede retener en la empresa del proyecto para los gastos básicos diarios de la empresa (excepto los salarios del personal). ), y cualquier exceso se presentará a la junta directiva para su resolución, y la parte restante se dividirá en partes iguales entre todos los accionistas o se distribuirá ligeramente según el número de personal designado por cada parte (cada parte puede rotar y asignar los gastos anteriores dentro de la empresa del proyecto dentro de sus respectivas cuotas). Además, es importante aclarar el alcance de los honorarios de gestión.

2) Gastos de marketing: Los gastos se basarán en los gastos reales, no más del 2-3% de las ventas totales (impuestos incluidos). Aclarar el alcance e importancia de los gastos de marketing. Generalmente, cuando la oficina de ventas y la sala modelo son edificios permanentes dentro de la línea roja del proyecto, no incluyen los costos de construcción de la oficina de ventas, diseño de decoración dura, costos de construcción y compra; construcción y decoración dura Costos de diseño, construcción e instalación de habitaciones modelo de la vida real. En cuanto al costo del diseño y la compra del software, se pueden considerar por separado según las tarifas cobradas.

4. Prima de mantenimiento: la empresa del proyecto puede reservar fondos especiales para el servicio posventa y el mantenimiento del producto en función del 1% de la inversión total del proyecto (excluyendo el precio del terreno, los gastos de marketing, los gastos de gestión y los impuestos relacionados). Una vez completado el proyecto, se depositará en la cuenta especial de la empresa del proyecto dentro de los 15 días hábiles posteriores a la entrega para el mantenimiento de la casa y la compensación necesaria. El pago de los fondos correspondientes debe ser aprobado por todas las partes y está claro quién dirigirá el trabajo de mantenimiento específico. Si aún queda saldo una vez transcurrido el período de mantenimiento, se distribuirá a cada parte en proporción al patrimonio. Si hay algún déficit, ambas partes compensarán el monto en función de su ratio de participación.

5. Gestión de certificados: el sello oficial, la licencia comercial, el sello financiero y el sello de persona jurídica de la empresa del proyecto generalmente deben ser administrados conjuntamente por todas las partes y deben estar firmados por el director general del proyecto; subdirector general antes de que puedan ser utilizados y sellados.

6. Sistema de aprobación, etc. : Defina qué socio utilizar para el sistema de aprobación, el sistema OA, el sistema de reclutamiento, el sistema financiero y el sistema de marketing, abra los permisos correspondientes a otros socios y proporcione los datos correspondientes para que los socios los complementen.

7. Uso de la marca: Generalmente, todas las partes pueden negociar para llegar a un acuerdo sobre la marca, lo que puede aclararse en la primera reunión de la junta directiva.

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Verbo intransitivo de distribución de ingresos de la empresa del proyecto

1. Principio de distribución: Generalmente, las mismas acciones tienen los mismos derechos.

2. Condiciones de distribución: Previo cálculo por parte de la sociedad del proyecto, el directorio y la asamblea de accionistas resuelven reembolsar el principal y los intereses del préstamo, y reservar impuestos y fondos de riesgo; del préstamo de accionistas; reservar 3 meses de capital de trabajo; operar Las distribuciones se pueden hacer si el flujo de caja es positivo y continúa siendo positivo el monto de la distribución no excederá el 70% del beneficio neto esperado después de impuestos.

3. Pérdidas de liquidación: Cada parte devuelve el beneficio neto distribuido después de impuestos.

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7. Mecanismo de punto muerto

1 Si no se puede tomar una resolución después de que se convoque la junta de accionistas o la junta directiva. , y la segunda junta de accionistas Si la junta aún no toma una resolución sobre el asunto, se considerará que se ha formado el punto muerto de la empresa en la fecha de conclusión de la segunda junta de accionistas. Un accionista determina el precio unitario de compra y el otro accionista también puede comprar en la dirección opuesta hasta que se complete la transacción.

8. Mecanismo de Salida

1. Retiro anticipado: La parte pactada puede realizar retiros simulados de liquidación por adelantado bajo ciertas condiciones.

2.* * *Retiro simultáneo de acciones: con el consentimiento unánime de todos los accionistas, todas las partes pueden terminar la cooperación después de la liquidación y cancelación de impuestos de la empresa. El plan de terminación específico puede ser aprobado por los accionistas. reunión.