Bonos Empresariales Sunac
El 10 de septiembre, la Bolsa de Valores de Guangzhou reveló que Yuexiu Real Estate planeaba transferir 100 acciones de su filial Foshan Nanhai Yuexiu Real Estate Development Co., Ltd.
El 9 de septiembre, Chongqing Equity Exchange reveló que OCT planea transferir entre 90 y 100 acciones de Xiangyang Wencheng Industrial Development Co., Ltd..
El 4 de septiembre, Tianfang Development emitió un anuncio Dijo que planea transferir su participación del 51% en Suzhou Jinxin Gongchuang Real Estate Co., Ltd. a través de una cotización pública a través del Tianjin Equity Exchange Center.
Esta es sólo una muestra parcial de las recientes transferencias de capital por parte de empresas inmobiliarias. Según estadísticas incompletas de un reportero de China Real Estate News, desde 2019, muchas empresas inmobiliarias, incluidas Sunshine 100, OCT, Yuetai, Tahoe Group, China Jinmao, Wantong Real Estate, Seazen Holdings, etc., han transferido sus filiales o proyectos. equidad, e incluso Transferir la tierra directamente.
Mejorar el flujo de caja puede ser sólo uno de los objetivos. Según datos de las empresas inmobiliarias que han publicado informes semestrales, la relación activo-pasivo promedio de las 50 principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha alcanzado el 81,1, y casi el 70% de las empresas inmobiliarias han superado la línea roja de 80, y algunos incluso han subido a 95. El ratio de deuda neta, que puede reflejar mejor el nivel de apalancamiento de las empresas inmobiliarias, se ha convertido en el "secreto que no se puede contar" en esta industria.
Vender proyectos para sobrevivir.
El presidente del Grupo Tahoe, Huang Qisen, declaró públicamente en una reunión con los medios que el objetivo de ventas de Tahoe para 2019 es de 150 mil millones de yuanes, pero que lo más importante es devolver el dinero. El objetivo de pago de este año es de 100 mil millones de yuanes. "Siento que a Tahoe le ha ido bastante bien en los últimos años, no tan mal como todos imaginaban".
Huang Qisen respondió a la medida de "venta" de Tahoe. Después de que el mercado informara que la cadena de capital de Tahoe estaba ajustada a finales de 2018, Tahoe dependió de la venta de múltiples proyectos para recaudar fondos y aliviar el ajustado flujo de caja de la empresa. De marzo a mayo, Tahoe vendió parte de su capital en siete proyectos en Hangzhou, Nanchang, Zhangzhou, Guangzhou, Foshan y Suzhou. El 24 de junio, Tahoe vendió 29 acciones de Zengcheng Li Tao y Zengcheng Mo Lifeng a Minmetals Trust y recibió un pago de 65.438822 millones de yuanes. Tahoe vendió previamente una participación de 565.438 0 en el proyecto a Shimao Real Estate. El 29 de junio, Tahoe vendió el proyecto Jinan Zhangqiu.
Tahoe no es la única empresa que retira fondos mediante la transferencia de activos.
El 30 de agosto, Seazen Holdings anunció la transferencia de seis de sus proyectos inmobiliarios, por un precio total de transacción de 3.292 millones de yuanes. Desde julio, Seazen Holdings ha transferido más de 20 proyectos y retirado más de 10 mil millones de yuanes en fondos.
Bai Wenxi, vicepresidente de China Enterprise Capital Alliance, cree que existe presión de flujo de efectivo sobre las empresas inmobiliarias que venden proyectos, o que pueden aprovechar directamente el espacio de apreciación de los proyectos. A juzgar por esta ola de proyectos de transferencia de viviendas, existe una tendencia a concentrarse rápidamente en empresas líderes. El entorno de financiación para las empresas inmobiliarias sigue deteriorándose y los proyectos en venta serán cada vez más frecuentes.
En junio de este año, SOHO China lanzó nuevamente su plan de venta de propiedades y lanzó algunas propiedades a la venta, que involucran un total de 13 proyectos en Shanghai y Beijing, con un valor total de activos de aproximadamente 7,8 mil millones de yuanes.
El 30 de agosto, Pan Shiyi dijo en la reunión semestral de resultados de 2019 de SOHO China: "La cantidad de edificios de oficinas que poseemos es muy grande, con activos de 60 mil millones y pasivos de solo 17,8 mil millones. Venderlos propiedades dispersas son consideraciones muy racionales”.
Pero detrás de esto, SOHO China logró una ganancia neta de 567 millones de yuanes en la primera mitad del año, que fue de aproximadamente 111 millones de yuanes en el mismo período del año pasado. un descenso interanual del 48,9%. Después de completar la transferencia de estos activos, SOHO China se centrará en las oportunidades del mercado de suelo en áreas centrales de ciudades de primer nivel. Si no hay terrenos adecuados disponibles, los fondos se utilizarán para reembolsar el préstamo.
Bunaxin, comentarista senior del mercado de valores, cree que las empresas inmobiliarias continúan vendiendo proyectos para fortalecer los retiros de efectivo para hacer frente a las incertidumbres futuras. Esta ronda de regulación es duradera e intensiva, y la presión sobre la tasa de rotación de capital de las empresas inmobiliarias es obvia.
Para gestionar un negocio hay que adaptarse al entorno.
La historia siempre es sorprendentemente similar. A principios de otoño de 2019, como hace diez años, la ansiedad y la confusión estaban escritas en el rostro de todos los promotores inmobiliarios.
Zhu Jiusheng, presidente y director ejecutivo de Vanke Group, dijo: "A los buenos estudiantes les gustan las preguntas difíciles. Para Vanke, trate de ser un buen estudiante y responder preguntas difíciles".
Vicepresidente ejecutivo El presidente de Sunshine City, Wu Jianbin, dijo sin rodeos que este era el año más difícil para él para recaudar fondos desde que comenzó a trabajar en la industria.
Sun Hongbin, presidente de la junta directiva de Sunac China, dijo que según la política actual, es normal controlar estrictamente el aspecto financiero y la entrada de fondos en el sector inmobiliario. Bajo esta lógica, el mercado se verá muy afectado, el mercado de suelo caerá y las ventas de viviendas comerciales también se verán afectadas.
En agosto pasado, la financiación a las empresas inmobiliarias experimentó una caída vertiginosa. Según los datos de 40 empresas inmobiliarias cotizadas típicas supervisadas por el Instituto de Investigación de Consultoría Tongce, el monto de financiación completado por las empresas inmobiliarias en agosto de 2009 fue equivalente a 36.826 millones de RMB, una disminución intermensual del 58,15%. Este es el segundo monto total de financiamiento mensual más bajo para empresas inmobiliarias. 2065438 En mayo de 2009, la financiación mensual total de las empresas inmobiliarias antes mencionadas fue de 36.800 millones de yuanes.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de junio a julio, los fondos desembolsados por las empresas promotoras inmobiliarias aumentaron un 7% interanual, 0,2 puntos porcentuales menos que el mes anterior. La tasa ha caído durante tres meses consecutivos.
Bunaxin cree que el comportamiento de las empresas inmobiliarias que venden proyectos no es difícil de entender. A corto plazo, los rendimientos de las ventas se obtienen lentamente y vender el capital del proyecto es una mejor manera de lograrlo.
Desde "obtener tierras a un precio alto" hasta atraer la atención de sus pares, China Jinmao ha vendido el capital del proyecto de 8 parcelas de tierra en menos de un mes. A juzgar por las condiciones específicas de estos ocho proyectos, cuatro de ellos se vendieron mediante la introducción de nuevos accionistas y los otros cuatro se pusieron a la venta directamente.
De junio a octubre del año pasado, con la venta de activos de OCT, su cotización transfirió el capital y la deuda de muchas empresas en Shenzhen, Shanghai, Hainan, Xi, Chongqing y otros lugares. En 2018, OCT transfirió 18 participaciones accionarias de filiales y 1 paquete de activos, más del doble que el año anterior. OCT dijo que la transferencia de activos tenía como objetivo principal acelerar los retiros de efectivo.
Chen Jun, presidente de la junta directiva de Greenland Hong Kong, cree que el sector inmobiliario ha entrado en una era de capital riesgo. Cada inversión está llena de riesgos y también brindará oportunidades a algunas empresas relativamente estables.
Del 5 al 9 de junio de este año, Yuetai Company, que atravesaba una profunda crisis de deuda, firmó 5 acuerdos de desarrollo cooperativo con Shimao Real Estate y vendió parte de sus acciones en 5 proyectos a Shimao Real Estate en un El precio total del paquete es de 6.395 millones de yuanes. Un responsable de Shimao Real Estate dijo que hace dos o tres años muchas empresas inmobiliarias emitieron una gran cantidad de bonos corporativos y muchas de estas deudas vencerán este año y el próximo. Actualmente, a estas empresas les resulta difícil refinanciar o emitir bonos, por lo que muchas empresas inmobiliarias tienen que optar por vender proyectos este año y, en consecuencia, también han aumentado las oportunidades de fusiones y adquisiciones en el mercado. En la actualidad, Shimao ha anunciado un monto de adquisición de casi 20 mil millones de yuanes y el valor de los bienes adquiridos se acerca a los 200 mil millones de yuanes, lo que representa cerca del 70% del plan de inversión anual.
Lo que es digno de mención es que los promotores inmobiliarios que han perdido apoyo financiero han marcado el comienzo de una nueva ronda de picos de pago de la deuda. Según datos del Instituto de Investigación Evergrande, a finales de 2018, el saldo de pasivos que devengan intereses a través de los principales canales de las empresas inmobiliarias era de 20,3 billones de yuanes, cuyo vencimiento se espera entre 2019 y 2021, de los cuales la escala en 2019 asciende a 6,8 billones de yuanes.
Bai Wenxi cree que el núcleo de la supervivencia de las empresas inmobiliarias es el flujo de caja. A juzgar por el entorno de la industria, será más difícil obtener tierras y fondos en el futuro. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias están "atrapadas en el cuello de su destino" y no tienen espacio para desarrollarse. La mayoría de ellas quebrarán o se fusionarán; algunas empresas inmobiliarias grandes y medianas con estilos agresivos también caerán en dificultades de liquidez.