Los desarrolladores de Transfusion están demasiado ocupados.
En el contexto de la restricción de la financiación inmobiliaria, aunque Ping An no pudo participar anteriormente en la promoción de inversiones de Shekou, Ping An no pudo liberarse de su amor por los bienes raíces y cambió su actitud: lo desmanteló en regiones.
Anoche, Agile anunció que ofrecería a Ping An una participación en 7 proyectos nacionales. En la superficie, se trata de una participación accionaria a nivel de empresa en cada proyecto. En general, se trata esencialmente de una cooperación estratégica importante:
En primer lugar, el depósito inicial recaudado por Agile asciende a 7.050 millones de yuanes. Incluso si esta parte del dinero es una transacción de capital, más préstamos de accionistas otorgados en cantidades iguales en el futuro, es muy probable que la cantidad total de fondos supere los 10 mil millones de yuanes.
Para Agile, que tiene una escala de ventas de alrededor de 100 mil millones, Ping An definitivamente puede considerarse como un actor financiero importante después de recibir más de 10 mil millones de una sola vez.
En segundo lugar, estos siete proyectos provienen de Wanning, Hainan, Qingyuan, Zhongshan, Huizhou, Yangzhou, Jiangsu, Zhengzhou, Henan, Tianjin y otras ciudades de todo el país, y Ping An no los rechazará.
En tercer lugar, el área total de los siete proyectos asciende a 654,38 07603 metros cuadrados, y se espera que el área total de construcción supere los 7 millones de metros cuadrados, lo que representa casi 654,38 05 del terreno total de Agile. reserva Dos de los proyectos cedieron el primer lugar.
Obviamente, esta es la mayor cooperación entre Agile y un solo inversor.
1.
Agility también es muy honesto. Creen que esta transacción puede traer cuatro beneficios:
Optimizar la cartera de activos a corto y largo plazo. ; profundizar la relación con Ping An Cooperación estratégica; aumentar el flujo de caja en 2020, lo que contribuirá a mejorar la situación financiera en 2021.
Detrás de la honestidad está, por supuesto, la impotencia, el mercado está cambiando demasiado rápido.
En 2017, Agile sigue disfrutando de sus momentos más destacados. Con las ventas de 1.700 millones de yuanes del proyecto "Huevo de Oro" Clearwater Bay de Hainan ese año, las ventas totales de la compañía se acercan a los 100.000 millones de yuanes.
Chen Zhuolin estaba muy feliz. Asistió con alto perfil a la conferencia de lanzamiento de la marca del 25 aniversario y fue entrevistado por los medios nuevamente después de más de diez años. No le faltaba dinero, incluso gastó 6.200 millones de yuanes para recomprar acciones de Clearwater Bay 30 de Morgan Stanley.
También en ese año, Agile hizo dos movimientos estratégicos. En primer lugar, operaciones diversificadas, desarrollo integral de protección del medio ambiente, agencia de construcción, jardinería, propiedad y otros negocios. La otra es ampliar la escala e intentar replicar el modelo de mercado de turismo cultural de Hainan en todo el país.
El proyecto Hainan Wanningshan Qinwan en esta transacción fue adquirido de Rongsheng ese año, y también se adquirió el proyecto Zhongshan Torch; el proyecto Tianjin es un proyecto de referencia para replicar el mercado del turismo cultural.
Lo que Chen Zhuolin no esperaba era que la situación del mercado fuera contraria a su predicción.
Hainan ha implementado restricciones integrales a las compras, bloqueando completamente el granero de Agile; la replicación nacional del mercado de turismo cultural es insatisfactoria; se ha mejorado la regulación nacional y los precios de la vivienda han caído en algunas áreas.
La tasa de crecimiento de las ventas de la tierra equivocada de Agile cayó drásticamente, las altas ganancias brutas volvieron a la normalidad y la financiación se redujo.
En 2019, Agile tuvo que recurrir nuevamente a bonos perpetuos en dólares estadounidenses. Ese año recaudó 9.753 millones de yuanes, lo que elevó la deuda perpetua general de Agile a 13.600 millones de yuanes.
En 2020, Agile no siguió emitiendo bonos perpetuos, pero el crecimiento de las ventas fue extremadamente difícil, justo cuando Agile necesitaba urgentemente que Morgan Stanley invirtiera en Clearwater Bay.
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2.
Además del proyecto de San Francisco desarrollado conjuntamente en 2016, la cooperación en proyectos entre Agile y Ping An de China comenzó en 2019.
Uno es Huizhou Agile Bailuhu, Ping An invirtió casi 2 mil millones para adquirir 34 acciones; el otro es Agile adquirió Beihai First City de CITIC Guoan y transfirió 40 acciones a Shenshengjun.
Unos meses antes de que se completaran los siete proyectos, Agile y Shenzhen Hengchuang, una filial de Ping An Real Estate, ganaron conjuntamente el proyecto Zhongshan con un precio total de 3.880 millones de yuanes.
Shenzhen Hengchuang, así como Shenzhen Anchuang, Tongxiang Anhao y Shenzhen Shengjun, que se han hecho cargo de siete proyectos, están todos relacionados con Ping An Real Estate. Esta última se posiciona principalmente como una subsidiaria interna de Ping An Group dedicada a la gestión de activos y la inversión inmobiliaria.
Para decirlo en sentido figurado, si se comparan los fondos de seguros con municiones, Ping An Real Estate es un comando que entrega municiones, eludiendo las restricciones de inversión de las autoridades reguladoras sobre los fondos de seguros y entregando fondos a los promotores inmobiliarios.
A excepción de la implementación directa de acciones estratégicas muy grandes como Country Garden, China Fortune Land Development y Jinmao a través de China Ping An Life, Ping An Asset Management y otros canales, la mayoría de los demás fondos de seguros se invierten en bienes raíces a través de Ping An Real Estate.
En Shenzhen Anchuang, Tongxiang Anhao y Shenzhen Shengjun, Ping An Real Estate solo posee el 49% de las acciones, y las 565,438 0 acciones restantes están en manos de Ping An Maker, que está directa o directamente dentro de Ping. An. Una plataforma para la inversión indirecta en proyectos inmobiliarios.
El negocio más rentable de Ping An Real Estate es la consultoría de inversión en proyectos. Es decir, Ping An Real Estate cuenta con la confianza de Ping An Life, Ping An Property & Casualty Insurance y otras subsidiarias de Ping An Group. Servicios de consultoría relacionados con inversiones inmobiliarias por una tarifa fija. Los honorarios se cobran a la tarifa.
En 2019, los ingresos por “consultoría de inversión en proyectos” de Ping An Real Estate fueron de 12,53 millones de yuanes, lo que representa el 56,99 % de los ingresos totales de la empresa. En el primer trimestre de 2020, este ratio había aumentado a 61,88.
Desglosados, entre los ingresos por consultoría de inversión de proyectos en 2019, los ingresos por la prestación de servicios de consultoría a Shenzhen Anchuang y Tongxiang Anhao ascendieron a 548 millones de yuanes y 23,1 millones de yuanes, respectivamente.
En términos generales, la tarifa que cobra Ping An Real Estate es el 1% de la inversión total. En otras palabras, un ingreso de más de mil millones significa que se han invertido al menos cientos de miles de millones de fondos. bienes raíces.
También se puede ver en los estados financieros de "inversión de capital a largo plazo" e "inversión de deuda" que el negocio inmobiliario de Ping An está en auge.
Entre ellos, la inversión de capital a largo plazo aumentó de 8,1 mil millones de yuanes en 2017 a 22,36 mil millones de yuanes en los primeros tres trimestres de 2020, y la inversión en deuda aumentó de 4,5 mil millones de yuanes a 1,679,6 mil millones de yuanes.
Existe una brecha entre el monto de inversión total de los dos fondos de más de 40 mil millones de yuanes y cientos de miles de millones de yuanes, porque Ping An Real Estate solo representa 49 o menos de todas las empresas de proyectos de inversión directa.
Ping An Real Estate "guía" a Shenzhen Anchuang, Tongxiang Anhao y Shenzhen Shengjun, y está invirtiendo en proyectos en todo el país.
Bajo las "tres líneas rojas", los promotores inmobiliarios tienen hambre y los negocios son sin precedentes.
3.
Después de adquirir una participación en China Fortune Land Development, Ping An Group fue alguna vez etiquetado como "el mayor inversor en el mercado inmobiliario de China" y la opinión pública se volvió feroz.
Al ver que está a punto de asumir la culpa de los altos precios de la vivienda, la mayor empresa privada de China ya no puede quedarse quieta.
En la conferencia de desempeño a principios de 2019, Ren Huichuan, gerente general de Ping An Group, estaba muy enojado. "Esta afirmación es completamente incorrecta". Respondió a dos puntos:
La inversión de Ping An en activos inmobiliarios es mucho menor que la proporción estipulada en la política, pero el capital de Ping An es relativamente grande y parece. que la inversión El monto total es relativamente grande;
La inversión inmobiliaria de Ping An es una inversión puramente financiera y una inversión a largo plazo y no interfiere con el funcionamiento normal de la empresa. Es una práctica de la industria internacional invertir fondos de seguros en activos inmobiliarios.
Las palabras de Ren Huichuan fueron obviamente evasivas y solo dijeron la mitad de la verdad.
De acuerdo con los requisitos de la Comisión Reguladora Bancaria de China, la proporción de fondos de seguros invertidos en activos inmobiliarios no deberá exceder el 30%. Según la cartera de inversiones de fondos de seguros de 3 billones de yuanes del Grupo Ping An, el límite superior de los fondos de inversión es de aproximadamente 900 mil millones de yuanes.
En los primeros once meses, las empresas chinas de promoción inmobiliaria recibieron 17 billones de yuanes.
Desde este punto de vista, los casi un billón de yuanes en fondos de Ping An son absolutamente decisivos, sin mencionar que los fondos de seguros de Ping An siguen creciendo a un ritmo rápido cada año.
Ren Huichuan renunció un año después, pero la demanda de asignación de capital de Ping An sigue siendo fuerte y el modelo de “transfusión de sangre” inmobiliaria no se detendrá.
Actualmente, la industria financiera opera por separado y Ping An es en realidad la única institución financiera en China que opera en una industria mixta. Su exposición al sector inmobiliario proviene no sólo de los fondos de seguros, sino también de muchas filiales como Ping An Bank, Ping An Securities y Ping An Fund.
El sector inmobiliario también es una industria especial en China. El crecimiento de las burbujas de activos inmobiliarios es independiente de la voluntad humana.
La paz especial de China y los bienes raíces especiales de China están destinados a ser una aventura increíble que no puede fallar.