El préstamo del fondo de previsión para la vivienda no se utilizó para comprar una casa. ¿Cuáles son los procedimientos para retirar los fondos de previsión?

(1) Los prestatarios que soliciten préstamos del fondo de previsión para la vivienda deben presentar una solicitud por escrito al Centro de Gestión del Fondo de Previsión para la Vivienda Municipal y completar el fondo de previsión para la vivienda. formulario de solicitud de préstamo y proporcionar verazmente información relevante.

(2) El Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal es responsable de revisar las calificaciones del prestatario, las calificaciones del garante, el monto del préstamo, el plazo del préstamo y el estado de finalización del contrato después de que el prestatario firme un contrato o acuerdo relevante con el centro. , y según Solicite un seguro de acuerdo con las regulaciones del Banco Popular de China.

(3) Una vez completados los procedimientos del préstamo, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal emitirá un aviso de aprobación del préstamo al banco, y el banco se encargará de los procedimientos de emisión del préstamo después de recibir el aviso del préstamo.

Recordatorio especial: al comprar una casa, los prestatarios pueden ir al banco para calcular el monto del préstamo y el monto del pago mensual según el estado de pago de su fondo de previsión. Según las normas pertinentes sobre gestión de fondos de previsión, los retiros se realizan una vez al año. Supongamos que el cliente retira 15.000 yuanes del fondo de previsión una vez al año, el importe de reembolso mensual del préstamo del fondo de previsión es de 1.500 yuanes y el importe de reembolso del préstamo comercial es de 1.000 yuanes. En cuanto al método de pago, puede elegir el "método de cancelación del préstamo de saldo", es decir, el fondo de previsión retirado se devolverá primero al préstamo del fondo de previsión para vivienda y el principal y los intereses del préstamo comercial del mes (* * * es 2.500 yuanes). El saldo de 12.500 yuanes se puede utilizar para pagar el principal del préstamo comercial para vivienda de una sola vez. Después de liquidar el principal del préstamo comercial para vivienda, utilice el saldo restante para pagar el principal del préstamo del fondo de previsión, porque la tasa de interés del préstamo comercial es más alta que la tasa de interés del préstamo del fondo de previsión. Después de "pagar el préstamo", el prestatario puede optar por acortar el período de pago original o mantener el período de pago sin cambios y reducir el monto de pago mensual. Sin embargo, los bancos comerciales actualmente tienen ciertas restricciones sobre la cantidad de reembolsos anticipados que pueden realizar los clientes. Si el cliente elige el método de pago de "principal e intereses iguales" y el monto de pago igual mensual permanece sin cambios en 2.500 yuanes, entonces el fondo de previsión retirado de 15.000 yuanes se deducirá continuamente a 2.500 yuanes por mes según el método de deducción original. Cuando el saldo es insuficiente, el prestatario debe transferir inmediatamente el importe total a la tarjeta bancaria para su reembolso. Los clientes pueden elegir los dos métodos de pago anteriores según su situación real.

Si el cliente solicita un préstamo comercial al comprar una vivienda personal, como un préstamo hipotecario para vivienda personal, un préstamo para transferencia de vivienda personal, un préstamo para vivienda personal para recomercio, etc. En ese momento, por diversas razones, no solicité un préstamo del fondo de previsión para comprar una casa. Ahora el fondo de previsión personal ha alcanzado el período y la cantidad especificados y cumple las condiciones para solicitar un préstamo para la compra de vivienda del fondo de previsión. Aunque actualmente los bancos comerciales no pueden convertir préstamos comerciales para la compra de viviendas en préstamos para vivienda de fondos de previsión, pueden retirar el fondo de previsión para reembolsar el principal y los intereses de los préstamos comerciales. Siempre que el prestatario presente su solicitud al centro de gestión del fondo de previsión y siga los procedimientos pertinentes para retirar el fondo de previsión, podrá retirar el fondo de previsión y reembolsar el principal y los intereses del préstamo de vivienda personal.

El flujo de trabajo para solicitar un préstamo personal para vivienda al banco:

(1) El comprador debe firmar un contrato de preventa de vivienda comercial con el desarrollador.

(2) Paga más del 30% del precio de la vivienda.

(3) Acude al departamento de gestión de vivienda para registrarte en la preventa.

(4) Después de completar el registro de preventa, el comprador posee el contrato original y completa el formulario de solicitud de préstamo y el contrato de préstamo.

Las tasas de interés para estos dos métodos de pago son muy diferentes.

El comprador de vivienda promedio sólo sabe que se deben pagar intereses sobre el préstamo, pero las tasas de interés varían mucho según los diferentes métodos de pago. Si el monto del préstamo es de aproximadamente 400.000 yuanes y el plazo es de 30 años, ¡la diferencia de intereses puede alcanzar los 654,38 millones de yuanes! Con respecto a este punto, mucha gente todavía no sabe nada: los tipos de interés entre los dos métodos de pago son bastante diferentes. Aquí hay un extracto para su referencia.

El Sr. Liu, un ciudadano, acaba de comprar una casa nueva el mes pasado, completó los procedimientos del préstamo de vivienda y tiene un pago mensual de casi 2.000 yuanes. Inesperadamente, justo después de pagar el préstamo por primera vez este mes, el Sr. Liu descubrió algo que lo sorprendió: uno de sus familiares tenía casi el mismo monto de préstamo y la misma vida útil, pero el interés general del préstamo era casi menor. ¡25.000 yuanes! La razón es que utilizan diferentes métodos de pago. Anteriormente, el Sr. Liu dijo que no sabía nada sobre otro método de pago de préstamos.

“Al firmar un contrato, el personal del banco simplemente trajo muchos contratos de préstamo, que estaban densamente empaquetados, y luego te ayudaron a revisarlos por un momento, señalando algunos espacios en blanco, y te pidieron que firme y complete su identidad. Número de certificado, huella digital. No se mencionó ningún otro método de pago". Después de firmar el contrato de préstamo, el Sr. Liu calculó el monto total de intereses en 176.000 yuanes. Si sus familiares no se lo hubieran recordado, el Sr. Liu habría pensado que así fue como se hizo el préstamo.

Enojado y angustiado, el Sr. Liu no pudo evitar sacar su contrato de préstamo y leerlo atentamente varias veces. Descubrió que efectivamente había dos métodos de préstamo para elegir en el contrato, pero el banco había llenado los espacios en blanco de antemano con el método de pago igual de capital e intereses, lo que no le dejaba espacio para considerar. Le pidió a un amigo que calculara que si utilizara otro método de pago, el interés total de su préstamo de vivienda comercial de 300.000 yuanes y a 20 años sería inferior a 6,543,8 millones de yuanes, 24.900 yuanes menos que ahora.

Los bancos generalmente recomiendan el "método de comparación"

Para averiguarlo, en los últimos días, los periodistas también han realizado visitas secretas a muchos bancos de Nanjing como compradores de viviendas.

En el supermercado de crédito al consumo de la sucursal Xinjiekou del Banco Agrícola de China, el periodista dijo que estaba planeando comprar una casa comercial con un precio total de 800.000 yuanes, con un pago inicial del 30%. , un préstamo del fondo de previsión de 12.000 yuanes y los 440.000 yuanes restantes para solicitar un préstamo comercial para pagarlo en 30 años. Un miembro del personal recibió calurosamente a los periodistas. Primero presentó a los periodistas el método de pago de capital e intereses (método de cotejo). Mediante el cálculo, se demostró que el "monto de pago mensual" era de 2.372,78 yuanes;

Luego, el periodista preguntó si había otros métodos de pago y el miembro del personal dijo que también existe un "método de pago principal" ( método de amortización decreciente) Ley). El monto del pago mensual varía y disminuye gradualmente desde alrededor de 3.000 yuanes hasta más de 1.000 yuanes.

¿Qué método debemos elegir? La siguiente es la conversación entre el periodista y el miembro del personal:

"¿Cuál de los dos métodos de pago es más rentable?"

"En términos generales, el segundo método de pago paga menos dinero, pero la mayoría de la gente no esperará hasta 30 años para liquidar el préstamo por adelantado, no habrá una diferencia tan grande. Es más, aunque el método de reducción todavía se utiliza menos, sí. ser demasiado estresante al principio”.

"¿Cuál es más conveniente?"

"Por supuesto, el primer método de comparación es más conveniente. Solo necesita pagar la misma cantidad ". >

Luego, como comprador de vivienda, el periodista continuó consultando a los bancos comerciales, China Merchants Bank, Industrial and Commercial Bank of China y China Construction Bank. La mayoría de ellos introducen principalmente el "método de pago de capital e intereses", es decir, el método de pago de capital e intereses iguales, y algunos ni siquiera mencionan el método de pago decreciente. Aunque algunos empleados del banco finalmente admitieron que debían elegir el método de pago de acuerdo con diferentes circunstancias personales, la tendencia del método de pago igualitario se puede escuchar claramente en sus palabras.

Los bancos tienden a aprovechar el diferencial.

¿A qué se debe esta tendencia de los bancos? Una persona que ha estado involucrada en la industria financiera durante muchos años dijo sin rodeos: "La clave está en la diferencia de tasas de interés".

"¡La brecha de intereses entre los dos métodos es muy grande!" Algunos cálculos utilizan el ejemplo de las visitas no anunciadas de los periodistas, y los resultados son sorprendentes. Impactante: para el mismo préstamo comercial de 440.000 yuanes y 30 años, el interés total según el método de comparación es de 414.000 yuanes, mientras que el método de reducción es de aproximadamente 297.000 yuanes. ¡La diferencia de intereses entre los dos métodos de pago diferentes es de hasta 110.000 yuanes!

La persona dijo que para el mismo negocio de préstamos, los bancos que "comen intereses" ciertamente esperan que todos los compradores de viviendas elijan métodos de pago con tasas de interés altas. Al igual que las ventas de bienes comunes, los comerciantes comunes recomendarán a los clientes que compren productos con precios altos y ganancias elevadas. ¿Cómo pueden recomendar productos con precios bajos y ganancias bajas?

En cuanto a la razón por la que el banco explicó que "el método de comparación es más conveniente que el método de resta", el periodista descubrió que usar el método de resta en realidad no es tan problemático como se imaginaba. Aunque los pagos mensuales son diferentes, el monto específico no requiere cálculo manual. El sistema informático del banco puede imprimir fácilmente una hoja de datos de pagos mensuales de 30 años, y el comprador de la vivienda sólo necesita pagar en consecuencia.

En cuanto a otra explicación, el periodista descubrió a través de cálculos de expertos de la industria que, aunque el monto de reembolso al comienzo del método decreciente es realmente muy alto, alrededor de 3000 yuanes, es aproximadamente 2372 yuanes más que 620 yuanes. La duración fue de sólo un año y dos meses. La mayoría de las veces, el importe del reembolso se concentra entre 2.000 y 1.000 yuanes. Creo que la mayoría de los compradores pueden permitirse una diferencia de precio de más de 600 yuanes. Además, el interés "ahorrado" por esto asciende a más de 110.000 yuanes, lo que es digno de reflexión por parte de la mayoría de los compradores de viviendas.

El banco dijo que no se aprovechó.

Ayer, el Banco de Construcción de China, el Banco de China, el Banco Agrícola de China, el Banco Minsheng de China y otros bancos dijeron en entrevistas con periodistas que las tasas de interés totales de los dos métodos de pago son bastante diferentes en la superficie. , pero de hecho los principios de cálculo de los dos métodos son los mismos.

“Ningún banco se aprovecha.

En primer lugar, los dos métodos de pago no los formula ningún banco comercial, sino que los prescribe el banco central. "Cong Huachang, director del Departamento de Crédito Inmobiliario de la sucursal de Jiangsu del Banco de Construcción de China, dijo que en mayo de 1998, el banco central promulgó las "Medidas de gestión de préstamos para vivienda personal", que estipulan que los préstamos para vivienda tienen dos métodos de pago: capital igual y interés y capital igual, no importa qué tipo de pago. Todos los métodos de pago cumplen con las regulaciones y, de hecho, los principios de cálculo de los dos métodos de pago son los mismos.

“En pocas palabras, el. La diferencia de intereses entre los dos es cierta, pero para los bancos, no hay forma de cobrar más intereses a los clientes, porque estos dos métodos de pago se calculan en función del valor temporal de los fondos bancarios ocupados por el cliente. "

Según la explicación del Director Cong, la razón fundamental de la diferencia en el interés total entre los dos métodos de pago es el cambio en la ocupación de los fondos bancarios por parte del cliente. El método de pago decreciente, porque el principal pagado por el cliente al principio Cuanto mayor sea la cantidad, menor será el capital del banco y menos intereses se generarán. Sin embargo, el principio de igual pago de capital e intereses es diferente. Cuanto menor sea el principal del préstamo al principio, más. Los fondos bancarios se ocuparán, por lo que los intereses aumentarán en consecuencia.

En vista de que la gente común no está familiarizada con los dos métodos de pago, algunos bancos dijeron ayer que reforzarán su obligación de informar antes. solicitar préstamos en el futuro.

“Quizás algunos miembros de nuestro personal de mostrador pensarían que es una práctica común elegir el método de pago con capital e intereses iguales, y la gente está acostumbrada a este método de pago. , por lo que no hay explicación ni publicidad para el método de declive. Cuando venga un cliente, hágalo a la antigua usanza. ”

Algunos bancos dijeron que antes de solicitar préstamos para vivienda en el futuro, “deberían anteponer las palabras” y dejar que los clientes tomen sus propias decisiones.

La Asociación de Consumidores dijo que los compradores son informado

Sun Jianhe, secretario general de la Asociación de Consumidores de Nanjing, dijo al analizar el fenómeno anterior que comprar una casa con un préstamo también es un comportamiento del consumidor, y los consumidores tienen derecho a saber y elegir según lo dispuesto. Por la Ley del Consumidor, los operadores que prestan servicios a los consumidores están obligados a publicar dos contenidos de servicio diferentes, es decir, dos métodos de pago diferentes, en un lugar destacado en el lugar del servicio. Además, también deben introducir las diferencias entre los dos pagos. métodos de manera objetiva y clara, cada uno tiene sus propias ventajas y desventajas, de lo contrario violará los derechos otorgados a los consumidores por la Ley del Consumidor

Los artículos 8 y 9 de la Ley del Consumidor de mi país estipulan que “los consumidores tienen el derecho. conocer los bienes que compran y utilizan o la verdadera situación de los servicios recibidos”; “Los consumidores tienen derecho a elegir independientemente bienes o servicios, decidir comprar o no comprar cualquier tipo de bien o aceptar o no cualquier tipo de servicio. ”; “Los consumidores tienen derecho a elegir sus propios bienes o servicios, tienen derecho a comparar, identificar y seleccionar. ”

Sun Jianhe cree que si el banco elige un método de pago para los consumidores sin informarles claramente sobre las ventajas y desventajas de los dos métodos de pago, violará las disposiciones anteriores de la Ley del Consumidor. derecho a saber y elegir.

La razón es la asimetría de información entre las dos partes.

Los compradores de préstamos pueden disfrutar de dos métodos de pago diferentes. Este es el Banco Popular de China. Sin embargo, ¿por qué se prefiere un método en la práctica, mientras que el otro obviamente "no es popular"? ¿Cuál es la razón fundamental por la cual el método de pago del principal "no es recomendado por los bancos y no es conocido por los consumidores"? p>

Muchos expertos entrevistados y conocedores de la industria señalaron unánimemente que la grave asimetría de información entre los compradores de viviendas y los bancos es la razón principal en las condiciones de la economía de mercado, las limitaciones de esta asimetría de información deben ser para los bancos ocultar información intencionalmente o no. crea condiciones favorables para obtener más ingresos por intereses; y los compradores se encuentran inevitablemente en una posición débil debido a la falta de información.

El abogado Qian dijo que, después de todo, los consumidores no son banqueros y que las regulaciones bancarias son solo para la gente. Los bancos y la gente común no tienen forma de conocerlos. Por lo tanto, al elegir un préstamo hipotecario, a menudo es el banco el que tiene la última palabra y un cierto grado de obediencia ciega.

El abogado Chen Guanghua también cree. que en el proceso de compra de una casa con un préstamo, los bancos y los compradores de viviendas se encuentran en una posición obviamente desigual. Los bancos tienen mucha información que los consumidores no tienen, y tienen razones y condiciones suficientes para guiar a los consumidores a comprar una vivienda de forma subjetiva. .

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Comparación de los dos métodos de pago

1. Los métodos de cálculo son diferentes

El principal y el mismo. El método de pago de intereses significa que el prestatario paga el principal y los intereses del préstamo en cuotas iguales cada mes.

El método de pago de capital promedio significa que el prestatario paga el principal en cuotas iguales cada mes y el interés del préstamo disminuye mensualmente. con el principal.

2. El monto total de intereses pagados en los dos métodos es diferente.

Cuando el monto del préstamo, la tasa de interés y el período del préstamo son iguales, el interés total del "método de pago del principal" es menor que el del "método de pago del principal y los intereses";

3. y principal en los primeros años de amortización. Las proporciones son diferentes. Los intereses representan una gran proporción del pago total en años anteriores (a veces hasta alrededor del 90%), mientras que el principal del método de pago del principal se amortiza igualmente cada vez y el interés se calcula diariamente, por lo que la proporción de los dos es el más alto cuando alrededor del 50%.

4. La presión antes y después del reembolso es diferente. Debido a que el monto de pago mensual del método de pago del principal y de los intereses es el mismo, cuando los ingresos, gastos y precios permanecen básicamente sin cambios, la presión de pago es la misma cada vez; , pero el interés disminuye de mayor a menor. En las mismas circunstancias, la presión en la etapa posterior es mucho menor que en la etapa inicial.